房地产开发项目(大型,分六期)第一部分.doc

1 通辽馨国西部房地开发有限公司通辽馨国西部房地开发有限公司 德福德福地王花园房地产开发项目地王花园房地产开发项目 可行性研究报告可行性研究报告 2 项目分期前置告知表 项目总分期数6 期 总用地面积 129469.28m2 总建设期限5 年 分期依据依小区内规划划定的各区进行分期 附：各期工程建设指标表 3 一期工程指标表 建设期：2011 年 6 月至 2013 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m220751.95 2 地上建筑面积 m262255.88 2.1 其中:框架 m22692.47 框剪 m259563.41 2.2 其中:住宅 m252296.06 商业 m23610.90 大堂 m21807.81 架空层车库 m24541.11 3 地下面积 m2262.00 4 硬化 m21096 6 道路 m22727 7 管网 m992 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资 万元 9671.19 1.1 建设投资万元 9471.19 1.2 经营资金万元 200 2 销售收入万元 15895.72 3 销售税金及附加万元 874.26 4 土地增值税万元 1248.31 5 利润总额万元 4301.95 6 所得税万元 1075.49 7 净利润万元 3226.46 8 销售利润率 %20.30% 9 投资利润率 %33.36% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %259.44% 2 财务净现值（所得税前）万元 2999.69 3 投资回收期（所得税前）年 1.42 4 财务内部收益率（所得税后） %143.66% 5 财务净现值（所得税后）万元 2154.27 6 投资回收期（所得税后）年 1.80 7 资本金收益率 %143.66% 4 二期工程指标表 建设期：2011 年 9 月至 2013 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m242760.53 2 地上建筑面积 m273741.61 2.1 其中:框架 m213841.94 框剪 m224025.66 砖混 m235874.01 2.2 其中:住宅 m263395.27 公共服务设施 m2960.00 架空层车库 m29386.34 3 地下面积 m2714.00 4 硬化 m21909.00 5 绿化 m212638.00 6 道路 m2677.00 7 管网 m112.00 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资万元 9999.12 1.1 建设投资万元 9799.12 1.2 经营资金万元 200 2 销售收入万元 18700.57 3 销售税金及附加万元 1028.53 4 土地增值税万元 1992.07 5 利润总额万元 5880.84 6 所得税万元 1470.21 7 净利润万元 4410.63 8 销售利润率 %23.59% 9 投资利润率 %44.11% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %8680.07% 2 财务净现值（所得税前）万元 4365.73 3 投资回收期（所得税前）年 1.01 4 财务内部收益率（所得税后） %610.60% 5 财务净现值（所得税后）万元 3210.03 6 投资回收期（所得税后）年 1.16 7 资本金收益率 %610.60% 5 三期工程指标表 建设期：2012 年 4 月至 2014 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m27759.40 2 地上建筑面积 m262278.24 2.1 其中:框剪 m262278.24 2.2 其中:住宅 m28923.24 商业 m253315.00 公共服务设施 m240.00 3 其中:框架 m25032.00 4 硬化 m2113.00 5 绿化 m2209.00 6 道路 m21080.00 7 管网 m120.00 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资万元 9743.97 1.1 建设投资万元 9243.97 1.2 经营资金万元 500 2 销售收入万元 11112.17 3 销售税金及附加万元 611.17 4 土地增值税万元 0.00 5 利润总额万元 1257.04 6 所得税万元 314.26 7 净利润万元 942.78 8 销售利润率 %8.48% 9 投资利润率 %9.68% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %23.75% 2 财务净现值（所得税前）万元 422.77 3 投资回收期（所得税前）年 2.57 4 财务内部收益率（所得税后） %17.35% 5 财务净现值（所得税后）万元 175.73 6 投资回收期（所得税后）年 2.67 7 资本金收益率 %17.35% 6 四期工程指标表 建设期：2012 年 9 月至 2014 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m221601.81 2 地上建筑面积 m264805.45 2.1 其中:框架 m27808.49 框剪 m251606.42 砖混 m25390.54 2.2 其中:住宅 m264266.78 公共服务设施 m260.00 架空层车库 m2478.67 3 地下面积 m26575.00 4 硬化 m2617.00 5 绿化 m22655.00 6 道路 m21095.00 7 管网 m192.00 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资万元 9852.68 1.1 建设投资万元 9652.68 1.2 经营资金万元 200 2 销售收入万元 16120.38 3 销售税金及附加万元 886.62 4 土地增值税万元 1247.03 5 利润总额万元 4334.05 6 所得税万元 1083.51 7 净利润万元 3250.54 8 销售利润率 %20.16% 9 投资利润率 %32.99% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %261.05% 2 财务净现值（所得税前）万元 3040.38 3 投资回收期（所得税前）年 1.38 4 财务内部收益率（所得税后） %147.76% 5 财务净现值（所得税后）万元 2188.66 6 投资回收期（所得税后）年 1.67 7 资本金收益率 %147.76% 7 五期工程指标表 建设期：2013 年 4 月至 2015 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m215301.07 2 地上建筑面积 m260903.23 2.1 其中:框架 m22440.00 框剪 m258463.23 2.2 其中:住宅 m258463.23 公共服务设施 m22440.00 3 地下面积 m28249.00 4 硬化 m20.00 5 绿化 m226557.60 6 道路 m2865.00 7 管网 m130.00 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资万元 9797.88 1.1 建设投资万元 9597.88 1.2 经营资金万元 200 2 销售收入万元 12861.91 3 销售税金及附加万元 707.41 4 土地增值税万元 349.69 5 利润总额万元 2206.94 6 所得税万元 551.73 7 净利润万元 1655.20 8 销售利润率 %12.87% 9 投资利润率 %16.89% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %59.17% 2 财务净现值（所得税前）万元 1270.04 3 投资回收期（所得税前）年 2.27 4 财务内部收益率（所得税后） %41.28% 5 财务净现值（所得税后）万元 836.34 6 投资回收期（所得税后）年 2.42 7 资本金收益率 %41.28% 8 六期工程指标表 建设期：2013 年 9 月至 2015 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m221654.52 2 地上建筑面积 m264963.59 2.1 其中:框剪 m264963.59 2.2 其中:住宅 m264963.59 3 地下面积 m22000.00 4 硬化 m22263.00 5 绿化 m29800.11 6 道路 m21665.00 7 管网 m257.00 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资万元 9916.87 1.1 建设投资万元 9716.87 1.2 经营资金万元 200 2 销售收入万元 14291.99 3 销售税金及附加万元 786.06 4 土地增值税万元 702.32 5 利润总额万元 3086.74 6 所得税万元 771.69 7 净利润万元 2315.06 8 销售利润率 %16.20% 9 投资利润率 %23.34% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %81.77% 2 财务净现值（所得税前）万元 1922.03 3 投资回收期（所得税前）年 2.05 4 财务内部收益率（所得税后） %55.90% 5 财务净现值（所得税后）万元 1315.43 6 投资回收期（所得税后）年 2.24 7 资本金收益率 %55.90% 9 全部工程指标表 建设期：2011 年 6 月至 2015 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m2129469.28 2 地上建筑面积 m2388948.00 2.1 其中:框架 m226782.90 框剪 m2320900.55 砖混 m241264.55 2.2 其中:住宅 m2312308.17 商业 m256925.90 大堂 m21807.81 公共服务设施 m23500.00 架空层车库 m214406.12 3 地下面积 m222832.00 4 硬化 m25998.00 5 绿化 m251859.71 6 道路 m28109.00 7 管网 m1803.00 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资万元 57881.70 1.1 建设投资万元 57481.70 1.2 经营资金万元 400 2 销售收入万元 87324.24 3 销售税金及附加万元 4802.83 4 土地增值税万元 4997.28 5 利润总额万元 20042.43 6 所得税万元 5010.61 7 净利润万元 15031.82 8 销售利润率 %17.21% 9 投资利润率 %25.97% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %449.54% 2 财务净现值（所得税前）万元 12289.74 3 投资回收期（所得税前）年 1.31 4 财务内部收益率（所得税后） %161.88% 5 财务净现值（所得税后）万元 8749.32 6 投资回收期（所得税后）年 2.29 7 资本金收益率 %161.88% 1 目目 录录 第一章 总论10 1.1 项目基本情况介绍 .10 1.2 编制依据 .12 1.3 可行性研究的主要范围 .13 1.4 建设单位基本情况 .13 1.5 项目建设的背景和必要性 .14 1.6 结论与建议 .16 1.7 主要经济技术指标 .17 1.7.1 一期工程18 1.7.2 二期工程19 1.7.3 三期工程20 1.7.4 四期工程21 1.7.5 五期工程22 1.7.6 六期工程23 1.7.7 全期工程24 第二章 市场分析与预测 25 2.1 国家房地产市场环境分析 .25 2.1.1 政治及法律环境25 2.1.2 经济环境32 2.1.3 社会文化环境35 2.1.4 技术环境36 2.2 通辽市房地产市场现状分析及前景预测 .37 2.2.1 通辽市房地产市场分析37 2.2.2 未来通辽市房地产市场发展趋势38 2.2.3 需求及供给层面分析38 2.3 项目市场情况调查 .39 2.4 项目 swot 分析 46 2.4.1 优势(s)分析.46 2.4.2 劣势(w)分析.47 2.4.3 机会(0)分析.47 2.4.4 威胁(t)分析.47 2.5 项目定位 .48 2.5.1 项目整体定位48 2.5.2 客户定位48 2.5.3 产品定位48 2.5.4 形象定位49 2 2.5.5 价格定位49 第三章 规划设计方案 50 3.1 设计理念及设计指导思想 .50 3.2 建筑规模 .51 3.3 建筑规划及设计方案 .52 3.3.1 项目整体布局52 3.3.2 小区的平面布置53 3.3.3 小区入口及道路设计54 3.3.4 消防设计55 3.3.5 绿化系统设计56 3.3.6 停车设计57 3.3.7 建筑单体和户型设计58 3.3.8 结构设计59 3.3.9 建筑管线设计60 3.3.10 景观设计.61 3.3.11 安防设计.62 3.3.12 项目技术指标.63 第四章 项目分期 67 4.1 一期工程 .67 4.2 二期工程 .68 4.3 三期工程 .69 4.4 四期工程 .69 4.5 五期工程 .70 4.6 六期工程 .70 第五章 建筑节能设计 72 5.1 设计依据 .72 5.2 设计应变策略 .72 第六章 环境保护 76 6.1 污染源及污染物 .76 6.2 环境治理 .76 第七章 工程管理组织 78 7.1 组织机构设置 .78 7.2 劳动定员 .78 第八章 项目实施进度安排 80 3 8.1 项目实施进度 .80 8.1.1 一期工程80 8.1.2 二期工程80 8.1.3 三期工程81 8.1.4 四期工程81 8.1.5 五期工程81 8.1.6 六期工程82 8.2 实施进度横道图 .83 第九章 工程招标 86 9.1 招标依据 .86 9.2 招标范围 .86 9.3 招标方式 .87 第十章 投资估算 88 10.1 估算依据 88 10.2 一期工程投资估算 89 10.2.1 土地费用.89 10.2.2 前期工程费.89 10.2.3 基础设施建设费.89 10.2.4 建筑安装工程费.90 10.2.5 开发期税费.90 10.2.6 其他费用.91 10.2.7 销售费用.91 10.2.8 管理费用.91 10.2.9 不可预见费.91 10.2.10 开发建设投资91 10.2.11 经营资金92 10.2.12 项目投资及来源、投资计划92 10.3 二期工程投资估算 92 10.3.1 土地费用.93 10.3.2 前期工程费.93 10.3.3 基础设施建设费.93 10.3.4 建筑安装工程费.93 10.3.5 开发期税费.94 10.3.6 其他费用.94 10.3.7 销售费用.94 10.3.8 管理费用.95 10.3.9 不可预见费.95 10.3.10 开发建设投资95 10.3.11 经营资金95 10.3.12 项目投资及来源、投资计划95 10.4 三期工程投资估算 96 4 10.4.1 土地费用.96 10.4.2 前期工程费.96 10.4.3 基础设施建设费.96 10.4.4 建筑安装工程费.97 10.4.5 开发期税费.97 10.4.6 其他费用.97 10.4.7 销售费用.98 10.4.8 管理费用.98 10.4.9 不可预见费.98 10.4.10 开发建设投资98 10.4.11 经营资金98 10.4.12 项目投资及来源、投资计划98 10.5 四期工程投资估算 99 10.5.1 土地费用.99 10.5.2 前期工程费.99 10.5.3 基础设施建设费100 10.5.4 建筑安装工程费100 10.5.5 开发期税费100 10.5.6 其他费用101 10.5.7 销售费用101 10.5.8 管理费用101 10.5.9 不可预见费101 10.5.10 开发建设投资.102 10.5.11 经营资金.102 10.5.12 项目投资及来源、投资计划.102 10.6 五期工程投资估算 .103 10.6.1 土地费用103 10.6.2 前期工程费103 10.6.3 基础设施建设费103 10.6.4 建筑安装工程费104 10.6.5 公共配套设施工程费104 10.6.6 开发期税费104 10.6.7 其他费用104 10.6.8 销售费用105 10.6.9 管理费用105 10.6.10 不可预见费.105 10.6.11 开发建设投资.105 10.6.12 经营资金.105 10.6.13 项目投资及来源、投资计划.105 10.7 六期工程投资估算 .106 10.7.1 土地费用106 10.7.2 前期工程费106 10.7.3 基础设施建设费107 10.7.4 建筑安装工程费107 5 10.7.5 开发期税费107 10.7.6 其他费用108 10.7.7 销售费用108 10.7.8 管理费用108 10.7.9 不可预见费108 10.7.10 开发建设投资.108 10.7.11 经营资金.109 10.7.12 项目投资及来源、投资计划.109 10.8 全部工程投资估算 .109 10.8.1 土地费用110 10.8.2 前期工程费110 10.8.3 基础设施建设费110 10.8.4 建筑安装工程费111 10.8.5 公共配套设施工程费111 10.8.6 开发期税费111 10.8.7 其他费用112 10.8.8 销售费用112 10.8.9 管理费用112 10.8.10 不可预见费.112 10.8.11 开发建设投资.112 10.8.12 经营资金.112 10.8.13 项目投资及来源、投资计划.113 第十一章 财务分析与评价 .114 11.1 基础数据说明 .114 11.2 一期工程财务分析 .114 11.2.1 销售收入及销售税金及附加估算114 11.2.2 利润115 11.2.3 财务指标116 11.2.4 不确定性分析116 11.3 二期工程财务分析 .117 11.3.1 销售收入及销售税金及附加估算117 11.3.2 利润118 11.3.3 财务指标118 11.3.4 不确定性分析119 11.4 三期工程财务分析 .120 11.4.1 销售收入及销售税金及附加估算120 11.4.2 利润121 11.4.3 财务指标121 11.4.4 不确定性分析122 11.5 四期工程财务分析 .123 11.5.1 销售收入及销售税金及附加估算123 11.5.2 利润124 6 11.5.3 财务指标124 11.5.4 不确定性分析125 11.6 五期工程财务分析 .126 11.6.1 销售收入及销售税金及附加估算126 11.6.2 利润127 11.6.3 财务指标127 11.6.4 不确定性分析128 11.7 六期工程财务分析 .129 11.7.1 销售收入及销售税金及附加估算129 11.7.2 利润130 11.7.3 财务指标130 11.7.4 不确定性分析131 11.8 全部工程财务分析 .132 11.8.1 销售收入及销售税金及附加估算132 11.8.2 利润133 11.8.3 财务指标133 11.8.4 不确定性分析134 第十二章 社会风险分析 .136 12.1 风险分析 .136 12.2 投资风险的控制 .137 第十三章 社会评价 .139 13.1 项目对社会影响分析 .139 13.2 项目对所在地的互适性分析 .139 13.3 社会评价结论 .140 第十四章 研究结论与建议 .141 14.1 推荐方案的总体描述 .141 14.2 推荐方案的优缺点描述 .141 14.3 结论与建议 .142 一期工程财务经济分析表 144 前期费用估算表145 基础设施建设费用估算表146 建筑安装工程费用估算表147 经营资金估算表150 开发建设用款计划表152 总投资计划与资金筹措表153 房屋销售收入与经营税金与附加估算表154 利润与利润分配表155 7 项目投资现金流量表156 项目资本金现金流量表157 财务计划现金流量表158 资产负债表159 二期工程财务经济分析表 160 前期费用估算表161 基础设施建设费用估算表162 建筑安装工程费用估算表163 开发期税费估算表164 工程建设其他费用估算表165 经营资金估算表166 项目投入资金估算汇总表167 开发建设用款计划表168 总投资计划与资金筹措表169 房屋销售收入与经营税金与附加估算表170 利润与利润分配表171 项目投资现金流量表172 项目资本金现金流量表173 财务计划现金流量表174 资产负债表175 三期工程财务经济分析评价表 176 前期费用估算表177 基础设施建设费用估算表178 建筑安装工程费用估算表179 开发期税费估算表180 工程建设其他费用估算表181 经营资金估算表182 项目投入资金估算汇总表183 开发建设用款计划表184 总投资计划与资金筹措表185 房屋销售收入与经营税金与附加估算表186 利润与利润分配表187 项目投资现金流量表188 项目资本金现金流量表189 财务计划现金流量表190 资产负债表191 四期工程财务经济分析表 192 前期费用估算表193 基础设施建设费用估算表194 8 建筑安装工程费用估算表195 经营资金估算表198 开发建设用款计划表200 总投资计划与资金筹措表201 房屋销售收入与经营税金与附加估算表202 利润与利润分配表203 项目投资现金流量表204 项目资本金现金流量表205 财务计划现金流量表206 资产负债表207 五期工程财务经济分析表 208 前期费用估算表209 基础设施建设费用估算表210 建筑安装工程费用估算表211 公共配套设施建设费用估算表212 开发期税费估算表213 工程建设其他费用估算表214 经营资金估算表215 项目投入资金估算汇总表216 开发建设用款计划表217 总投资计划与资金筹措表218 房屋销售收入与经营税金与附加估算表219 利润与利润分配表220 项目投资现金流量表221 项目资本金现金流量表222 财务计划现金流量表223 资产负债表224 六期工程财务经济分析评价表 225 前期费用估算表226 基础设施建设费用估算表227 建筑安装工程费用估算表228 开发期税费估算表229 工程建设其他费用估算表230 经营资金估算表231 项目投入资金估算汇总表232 开发建设用款计划表233 总投资计划与资金筹措表234 房屋销售收入与经营税金与附加估算表235 利润与利润分配表236 项目投资现金流量表237 项目资本金现金流量表238 9 财务计划现金流量表239 资产负债表240 全部工程财务经济分析评价表 241 前期费用估算表242 基础设施建设费用估算表243 建筑安装工程费用估算表244 公共配套设施建设费用估算表245 开发期税费估算表246 工程建设其他费用估算表247 经营资金估算表248 项目投入资金估算汇总表249 开发建设用款计划表250 总投资计划与资金筹措表251 房屋销售收入与经营税金与附加估算表252 利润与利润分配表253 项目投资现金流量表254 项目资本金现金流量表255 财务计划现金流量表256 资产负债表257 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 10 第一章第一章 总论总论 1.1 项目基本情况介绍 1.1.1 项目名称：德福地王花园房地产开发项目 1.1.2 建设单位：通辽馨国西部房地开发有限公司 1.1.3 项目负责人：郭凤英 1.1.4 项目宗地情况：本项目地块位于通辽市新城区，总面积 为 129469.28m2，独用面积为 129469.28m2，分摊面积为 0 m2。位于 柳荫路南侧，北部为北岸华庭小区，东侧为辽河一号院小区，西部 为库伦路延长线，南部为西辽河河堤。距新市政府大楼直线距离为 350m，距入老城区的建国北路 174.54m。 1.1.5 项目情况介绍： 根据建设单位的投资进度安排，本项目分为 6 期进行建设。其 中： 一期工程：占地面积 20571.95m2，建筑面积 62255.88 m2，总投 资 9671.19 万元，销售收入 15895.72 万元，营业税金及附加 874.26 万元，土地增值税 1248.31 万元，利润总额 4301.95 万元， 净利润 3226.46 万元。 二期工程：占地面积 42760.53m2，建筑面积 73741.61 m2，总投 资 9999.12 万元，销售收入 18700.57 万元，营业税金及附加 1028.53 万元，土地增值税 1992.07 万元，利润总额 5880.84 万元， 净利润 4410.63 万元。 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 11 三期工程：占地面积 7795.4m2，建筑面积 62278.24m2，总投资 9743.96 万元，销售收入 11112.17 万元，营业税金及附加 611.17 万元，土地增值税 0 万元，利润总额 1257.04 万元，净利润 942.78 万元。 四期工程：占地面积 21601.81m2，建筑面积 64805.45m2，总投 资 9852.68 万元，销售收入 16120.38 万元，营业税金及附加 886.62 万元，土地增值税 1247.03 万元，利润总额 4334.05 万元， 净利润 1083.51 万元。 五期工程：占地面积 15301.07m2，建筑面积 60903.23 m2，总投 资 9797.87 万元，销售收入 12861.91 万元，营业税金及附加 707.41 万元，土地增值税 349.69 万元，利润总额 2206.94 万元， 净利润 1655.2 万元。 六期工程：占地面积 21654.52m2，建筑面积 64963.59 m2，总投 资 9916.87 万元，销售收入 14291.99 万元，营业税金及附加 786.06 万元，土地增值税 702.32 万元，利润总额 3086.74 万元， 净利润 2513.06 万元。 全部部投资：占地面积 129469.28m2，建筑面积 388948m2，总投 资 57881.7 万元，销售收入 87324.24 万元，营业税金及附加 4802.83 万元，土地增值税 4997.28 万元，利润总额 20042.43 万元， 净利润 15031.82 万元。 1.1.6 资金筹措：以上六期工程资金全部自筹。主要资金来源 为三个方面，一是初始的建设投资资本金投入，二是逐期开发销售 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 12 收入的再投入。 1.1.7 项目计算期： 一期工程 3 年，其中建设期 3 年（含销售期 3 年） 。 二期工程 3 年，其中建设期 3 年（含销售期 3 年） 。 三期工程 3 年，其中建设期 3 年（含销售期 3 年） 。 四期工程 3 年，其中建设期 3 年（含销售期 3 年） 。 五期工程 3 年，其中建设期 3 年（含销售期 3 年） 。 六期工程 3 年，其中建设期 3 年（含销售期 3 年） 。 1.2 编制依据 1.原国家建设部房地产开发项目经济评价方法 （2000 年版） 。 2.通辽市人民政府关于加快工业化、城镇化发展进程的实施 意见 ，2001 年 10 月。 3.国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见,2002 年。 内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要,2003 年。 4.通辽市人民政府西部大开发工程实施规划纲要 ，2003 年。 住建部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 ，2006 年。 5.中华人民共和国城市规划法 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 13 6.城市居住区规划设计规范 ，gb50180-93 7.内蒙古城市规划管理技术导则 8 经济技术开发区城总体规划设计方案 9国家现行的财会、税收政策。 10国家有关技术标准及规范。 11建设单位提供的其它有关资料。 1.3 可行性研究的主要范围 本可行性研究的主是范围为项目建设的背景和必要性、市场分 析与预测、规划设计方案、项目分期、建筑节能设计、环境保护、 工程管理组织、项目实施进度安排、工程招标、投资估算、财务分 析与评价、社会风险分析、社会评价、研究结论与建议等方面。通 过这些方面的分析，达到全面了解和掌握本项目可行性的各个方面， 并提出有针对性的建议。 1.4 建设单位基本情况 通辽馨国西部房地产开发有限公司是一家正在蓬勃发展的，以 房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开 发企业，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业。 公司成立于 2009 年，注册资金 1000 万元，是通辽市综合实力 最强、发展规模最大的民营企业之一。 公司成立以来，本着“打造精品社区、引领住宅潮流”的产品 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 14 理念和市场定位，凭借在市区黄金地段的土地资源优势，进行房地 产开发。 公司设置“六部一室” ，即开发部、工程部、预算部、物业部、 营销部、财务部和办公室。共有员工 39 人，其中中、高级职称或大 学本科以上学历人员占到了职工总数的 80%以上，具有雄厚的资金 实力和高度的专业化项目开发管理能力，是通辽市房地产界的一支 具有强烈的社会责任感和引领房地产业科技创新的地产新军。 公司成立之初，在郭凤英总经理的带领下，为适应新时期市场 竞争和公司发展的需要，按照“诚信为本、用户至上、创建精品、 服务大众”的经营原则，全体员工齐心协力、奋力拼博，以“管理 创品牌、品牌促发展、诚信赢顾客”的工作思路和“追求卓越、力 臻完美”的经营方针，积极开展各项生产经营工作，增强了企业的 整体实力，取得了长足的进步。 “开发一个楼盘，造福一方人民，树 立一座丰碑”是公司永远不懈的追求。 1.5 项目建设的背景和必要性 1.5.1 项目建设的背景 1.新城区已经成为通辽市的行政中心区和未来的城市中心区。 四年多来，通辽市新城区已经初见规模，随着市级政府机关的 逐步迁入，目前已经成为了通辽市的行政中心区。伴随着行政中心 的转移，也带动了人口的北移，由此，新城区的房地也随之热了起 来。近三年来，河畔花园、碧桂园、京汉新城等大型的住宅建设相 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 15 继在新城区建设和建成，新城区初具规模。各类住宅小区和商业区 的开发也风头正劲，人流在逐渐增多，房地产热度与价格稳步上升。 2.项目位置是新老城区的连接通道 项目位于新城区，是新城区与老城区的连接位置，也是新城区 的外观形象区。由此，这里也成为了通辽市城市发展的一个窗口。 发展水平、建设水平的好坏，直接关系到通辽市的形象，也必将影 响到通辽市的经济发展。在这里进行房地产开发，将是衬托城市环 境，丰富城市内容，增强城市功能的一个重要方面。可以说，这个 位置对于房地产业，是新城区甚至是通辽市经济发展的一个关键区 域。 1.5.2 项目建设的必要性 1.是经济发展的需要 作为通辽市城市西移北扩的轴心区域，这里将连接老城区与新 城区，是一个过渡带。 通辽市的城市发展，就是城市中心区离行政中心区越来越近， 其原因是行政中心区承载着城市乃至全市范围内行政业务人流，同 时，行政人员作为城市就业的主要组成部分，那么行政中心会带动 行政人员居住的转移。且随着新城区的日渐壮大和发展，其承载能 力将越来越强，各类经济形式也会向新城区转移，容纳就业也越来 越多，而这些产业人口，就其工作需要，都会选择交通方便、距离 较近的地段购置房产，以方便工作和生活。 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 16 2.是城市发展的需要 扩大城市容量，提高城市人口水平，扩大城市就业，是中国发 展的一个必然趋势。 由于城市的经济生长能力较强。城市扩容并不是没道理，而是 通过城市的扩大，吸纳农村闲人口或让一部分依附于土地的人口走 向城市。这样，既不会降低农村的经济能力，反而会提高农村的经 济效率，而被城市化的人口，也必将通过就业或自主创业，提高城 市的经济总量。这样，就会使在不降低农村经济总量的基础上，反 而扩大了城市的经济总量。对于推动中国经济的发展，这是一个极 好的发展模式。 那么，城市的扩容趋势明显。而城市的扩容，也必将对房地产 业提出更多的需求，房地产业的发展，也就成为了城市发展，大至 整个社会的经济发展的需要。 3.是改善居住水平，提高居住质量的需要 随着经济的发展，人们对于居住水平和质量的要求也越来越高。 以经济条件允许的条件下，人们都会选择更高水平与质量的居住条 件，这也是近些年房地产业高温不退的一个非常重要的因素。 通辽市作为发展中的中型城市，原来落后的居住条件，在近些 年来随着经济的发展和观念的改变，也正在释放着巨大的居住能量， 社会需要房地产业的发展，这个产业的发展，是改善城市环境，提 高居住水平与居住质量的重要因素。 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 17 1.6 结论与建议 本项目是为了适应城市功能发展需要，为了适应通辽市新城区 日渐发展的经济趋势和社会趋势，为目前日渐红火的开发区房地产 需求市场提供优质房源的项目。 本项目各期投资在财务上都有极佳的可行性，同时在社会、经 济等方面，也具有相当好的可行性。同时，本项目还得到了市委政 府的大力支持和关注，使本项目的可行程度又提高了一层。 由此也说明，本项目不但在财务上有着很强的抗风险能力，在 社会和经济方面也有着很强的抗能力。建议尽快实施本项目。 1.7 主要经济技术指标 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 18 1.7.1 一期工程一期工程 建设期：2011 年 6 月至 2013 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m220751.95 2 地上建筑面积 m262255.88 2.1 其中:框架 m22692.47 框剪 m259563.41 2.2 其中:住宅 m252296.06 商业 m23610.90 大堂 m21807.81 架空层车库 m24541.11 3 地下面积 m2262.00 4 硬化 m21096 6 道路 m22727 7 管网 m992 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资 万元 9671.19 1.1 建设投资万元 9471.19 1.2 经营资金万元 200 2 销售收入万元 15895.72 3 销售税金及附加万元 874.26 4 土地增值税万元 1248.31 5 利润总额万元 4301.95 6 所得税万元 1075.49 7 净利润万元 3226.46 8 销售利润率 %20.30% 9 投资利润率 %33.36% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %259.44% 2 财务净现值（所得税前）万元 2999.69 3 投资回收期（所得税前）年 1.42 4 财务内部收益率（所得税后） %143.66% 5 财务净现值（所得税后）万元 2154.27 6 投资回收期（所得税后）年 1.80 7 资本金收益率 %143.66% 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 19 1.7.2 二期工程二期工程 建设期：2011 年 9 月至 2013 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m242760.53 2 地上建筑面积 m273741.61 2.1 其中:框架 m213841.94 框剪 m224025.66 砖混 m235874.01 2.2 其中:住宅 m263395.27 公共服务设施 m2960.00 架空层车库 m29386.34 3 地下面积 m2714.00 4 硬化 m21909.00 5 绿化 m212638.00 6 道路 m2677.00 7 管网 m112.00 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资万元 9999.12 1.1 建设投资万元 9799.12 1.2 经营资金万元 200 2 销售收入万元 18700.57 3 销售税金及附加万元 1028.53 4 土地增值税万元 1992.07 5 利润总额万元 5880.84 6 所得税万元 1470.21 7 净利润万元 4410.63 8 销售利润率 %23.59% 9 投资利润率 %44.11% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %8680.07% 2 财务净现值（所得税前）万元 4365.73 3 投资回收期（所得税前）年 1.01 4 财务内部收益率（所得税后） %610.60% 5 财务净现值（所得税后）万元 3210.03 6 投资回收期（所得税后）年 1.16 7 资本金收益率 %610.60% 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 20 1.7.3 三期工程三期工程 建设期：2012 年 4 月至 2014 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m27759.40 2 地上建筑面积 m262278.24 2.1 其中:框剪 m262278.24 2.2 其中:住宅 m28923.24 商业 m253315.00 公共服务设施 m240.00 3 其中:框架 m25032.00 4 硬化 m2113.00 5 绿化 m2209.00 6 道路 m21080.00 7 管网 m120.00 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资万元 9743.97 1.1 建设投资万元 9243.97 1.2 经营资金万元 500 2 销售收入万元 11112.17 3 销售税金及附加万元 611.17 4 土地增值税万元 0.00 5 利润总额万元 1257.04 6 所得税万元 314.26 7 净利润万元 942.78 8 销售利润率 %8.48% 9 投资利润率 %9.68% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %23.75% 2 财务净现值（所得税前）万元 422.77 3 投资回收期（所得税前）年 2.57 4 财务内部收益率（所得税后） %17.35% 5 财务净现值（所得税后）万元 175.73 6 投资回收期（所得税后）年 2.67 7 资本金收益率 %17.35% 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 21 1.7.4 四期工程四期工程 建设期：2012 年 9 月至 2014 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m221601.81 2 地上建筑面积 m264805.45 2.1 其中:框架 m27808.49 框剪 m251606.42 砖混 m25390.54 2.2 其中:住宅 m264266.78 公共服务设施 m260.00 架空层车库 m2478.67 3 地下面积 m26575.00 4 硬化 m2617.00 5 绿化 m22655.00 6 道路 m21095.00 7 管网 m192.00 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资万元 9852.68 1.1 建设投资万元 9652.68 1.2 经营资金万元 200 2 销售收入万元 16120.38 3 销售税金及附加万元 886.62 4 土地增值税万元 1247.03 5 利润总额万元 4334.05 6 所得税万元 1083.51 7 净利润万元 3250.54 8 销售利润率 %20.16% 9 投资利润率 %32.99% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %261.05% 2 财务净现值（所得税前）万元 3040.38 3 投资回收期（所得税前）年 1.38 4 财务内部收益率（所得税后） %147.76% 5 财务净现值（所得税后）万元 2188.66 6 投资回收期（所得税后）年 1.67 7 资本金收益率 %147.76% 德福德福 地王花园项目可行性研究报告地王花园项目可行性研究报告 总论总论 22 1.7.5 五期工程五期工程 建设期：2013 年 4 月至 2015 年 12 月 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m215301.07 2 地上建筑面积 m260903.23 2.1 其中:框架 m22440.00 框剪 m258463.23 2.2 其中:住宅 m258463.23 公共服务设施 m22440.00 3 地下面积 m28249.00 4 硬化 m20.00 5 绿化 m226557.60 6 道路 m2865.00 7 管网 m130.00 经济技术指标经济技术指标( (静态静态) ) 1 总投资万元 9797.88 1.1 建设投资万元 9597.88 1.2 经营资金万元 200 2 销售收入万元 12861.91 3 销售税金及附加万元 707.41 4 土地增值税万元 349.69 5 利润总额万元 2206.94 6 所得税万元 551.73 7 净利润万元 1655.20 8 销售利润率 %12.87% 9 投资利润率 %16.89% 经济技术指标经济技术指标( (动态动态) ) 1 财务内部收益率（所得税前） %59.17% 2 财务净现值（所得税前）万元 1270.04 3 投资回收期（所得税前）年 2.27 4 财务内部收益率（所得税后）