2017龙华观澜地块前期策划报告

谨呈：福晟集团 福晟福晟钱隆大观前期发展报告钱隆大观前期发展报告 合富辉煌（中国）深圳公司合富辉煌（中国）深圳公司 2016-092016-09 深圳。当竞争力排名赶超香港 当房价跑赢我们的想象 我们看到这座城市的力量 超级深圳 龙华观澜 高尔夫国 际生态住 区 福田 CBD 南 山 中 心 罗 湖 中 心 龙 岗 中 心 宝 安 中 心 龙华中央 商务区 项目地处深圳中轴，龙华 副中心上 本 案 世界的龙华 中国的深圳 I 项目认知 站在深莞融城角度，合富对项目的初步整体形象 HOPEFLUENT 区域现状项目本体 项目基本认知：临城市干道的大型综合体项目 l 大体量:占地面积约10 万，建筑面积约62万 ； l 展示面强：地块临主干 道观平路，展示面宽 l 主要产品类型：住宅、 商业、写字楼、教育配 套、绿地 l 容积率：6.2 HOPEFLUENT 区域现状项目本体 项目四至：村屋、厂房环绕，有较强改造空间 HOPEFLUENT 区域现状项目本体 项目配套：丰富教育资源，大体量商业配套 商业、办公及酒店：10万 幼儿园：2座 9年制学校：1座 HOPEFLUENT 区域现状项目本体 第一层级（关内） 福田：7.5-11万/ 第二层级（龙华、坂田 ） 龙华：5.5-8.0万/ 第三层级（镇区） 观澜：3.4-4.0万/ 深圳中轴最后价格洼地 深圳中 轴承载 城市价 值，下 一个十 年的发 展，北 拓已成 趋势 每个世界级别伟大的城市，都会有一条发展中轴，这是城市发展的灵魂所在，将一座城市重要 的行政、商务、商业、文化和居住区串联在一起，被形象地称之为一个城市的“脊梁”。中轴 成就了福田，带动了龙华，目前观澜和龙华房价严重脱节，中轴北拓趋势下，观澜成为 中轴上最后的洼地 HOPEFLUENT 区域现状项目本体 龙华大热，临深火热，观澜后发制人？ 龙华集万宠于一身， “一城四区”打造深圳 北中心，市政配套不断 投入，交通不断完善， 龙华华丽转身，被戏称 为“宇宙中心” 临深地王围城，持续 上演接力赛，加剧东莞 楼市的火爆，让东莞金 九楼市成色十足。继深 圳人买下半个东莞的房 子开始，临深已然成为 深圳人的选择的热点区 域 观澜 HOPEFLUENT 区域现状项目本体 鹏城珑门 24.9万 金洪观荟 18.1万 合正观澜汇 27.3万 佳华领域广场 20万 奥宸观壹城 32万 泰然玫瑰轩 16.5万 阳基御龙山 33.8万 待售项目 持销项目 本案 观澜 目前观澜市场项目体量多为20-35万体量，没有可以在区 域中形成标杆的项目，来代表区域形象。 HOPEFLUENT 项目初判 一个位于发展期的观澜中心区域、 自身配套完善、交通全面升级、地铁口物业的中等规模开发项目 规划落地、城市界面更 新、交通升级、短板补 缺，全面成熟 交通核心区、商业配套新核所在，市政配套升 级、最纯粹居住氛围 商业新核成型、市政配套全面升级；地铁在家门口 本项目属于区域内第一阶梯的大型项目，但受制于观澜区域现状，应寻求更高价值挖掘。 HOPEFLUENT 合富认为，项目具备领军观澜的实力 但受到区域现状、地块现状的限制，需从以下三个方面寻求突破： 1.福晟集团作为中产阶级住房领跑者首度亮相深圳，如何将项目影响力突破 区域，提升至全市范围，寻求最契合品牌属性也是价值最大化的定位？ 2.项目一期为纯商用指标，如何保证首次亮相即形成市场影响力及业绩上的 成功，为后续开发奠定成功基础？ 3.如何结合项目定位及一期定位，通过切实可行的方式提升项目附加值？ II 项目定位 福晟集团作为中产阶级住房领跑者首度亮相深圳，如何将项目影响力突破 区域，提升至全市范围？ HOPEFLUENT 作为2018年入市项目，应用发展的眼光看 待未来深圳、项目所处区域的市场发展趋势。 区域洞察 探索2018年市场发展趋势 HOPEFLUENT n新增土地持续减少：由于自生面积狭小，深圳近年来的土地新增供应量都处在较低的水平，与日益增长 人口带来的住房需求间的矛盾越显突出；2014年深圳的建成面积已超过900平方公里，加上974平方公里 的生态控制线，深圳剩余的可开发面积仅有46平方公里； n城市更新是深圳土地供应破局：对于新增供应土地有限的现状，深圳从2009年开始调整土地供应模式， 实施大规模的城市更新计划，释放存量土地弥补市场需求。从土地更新项目分布的区域看，龙岗、宝 安、龙华等原特区外区域仍是主战场，占总量的85%以上。 新增土地持续减少，城市更新成主调！ 18年深圳市场龙华区域现状与未来 HOPEFLUENT n深圳市房地产研究中心按照国家统计局统计，现在深圳的住房自有率按全市的规模30%，而北京、上海 是70%，广州则高达90%。 “广州的90%都有自己的自有住房，所以广州的房价起不来他是有原因的， 他没有买的动力。北京老城市积累时间长了也能够达到70%，深圳才30%。很多在深圳的人口，没有自 己的自有住房，购房的愿望是非常强烈的。 深圳仅30%住房自有率，刚性需求强烈，一手房长期供不应求！ 18年深圳市场龙华区域现状与未来 HOPEFLUENT 18年深圳市场 宝中、西乡宝中、西乡 光明、公明光明、公明 龙华新区龙华新区 龙岗区龙岗区 福田福田 南山南山 坂田、布吉坂田、布吉 罗湖罗湖 盐田盐田 前海区前海区 第一阶梯第一阶梯 第二阶梯第二阶梯 第三阶梯第三阶梯 高铁经济驱动，龙华依旧量价齐驱！ n量价齐驱区域：前海作为深圳大引擎，承担世界级金融中心及服务贸易的重要基地重要使命，2018年依 旧是深圳房产领头羊，同时带动宝中、西乡，区域内房地产市场量价齐驱； 龙华新城域倚靠深圳北站商务中心区500万写字楼及一城中心、海岸城、德业基旧改等众多百万体量巨 无霸 进驻，势必成为18年量价齐驱的区域； n重点供应区域，走量区：公明、光明由地铁6号线带动，整体供应量充足，将成为重点走量区域之一； 罗湖2500亿投入旧改，罗湖列入全市城市更新计划项目总数达到49个，涉及总用地面积223万平方米， 在建 项目达到25个，规划总建筑面积达到342万平方米，产业建筑面积242万平方米； 龙华区域现状与未来 HOPEFLUENT 龙华新区发展历程 2006-2011 年萌芽期 2012-2017年 发展期 2018年以后 成熟期 梅龙公路 福龙路开通 新区大道 特区一体化扩容 地铁4号线 地铁5号线 龙华新区挂牌成立 广深港客运专线到香港开 通 新彩隧道开通 龙华文化广场 龙华体育中心 龙华国际音乐厅 龙华文化艺术中心 创建“三甲”医院3所 筹建新医院4座 新建学校3所 2000亿配套变现 中心商务区成熟，中心科 技生活区开始兑现 以星河COCOPARK为主的 关口商圈、深圳北站商圈 和红山站核心商圈、龙华 站商圈四大商圈形成 18年深圳市场龙华区域现状与未来 HOPEFLUENT 龙岗中心 均价 31959元/ 盐田 均价 34607元/ 宝安中心 均价 57621元/ 龙华中心 均价 48502元/ 罗湖 均价 51085元/ 南山 均价 71976元/ 福田 均价67662 元/ 深圳各区域在售项目均价 面粉价高于面包价，刺激龙华市场再次升温，区域价格飞涨，备 受大量投资客热捧 18年深圳市场龙华区域现状与未来 HOPEFLUENT 龙华新区2018年潜在供应项目预计达12个，其中8个项目沿地铁线分布，4 个位于观澜，4个为百万级综合体项目 威华工业区10.2万 民治第三工业区旧改45万 龙胜花伴里40万 龙华商业中心改造项目101万 白石龙工业区旧改9.6万 龙华“央城”旧改134万 壹城中心181万 地铁4号线 海岸城100万 佳华观澜13.8万 长湖观澜40.4万 锦顺源观澜5.6万 合正观澜46.4万 18年深圳市场龙华区域现状与未来 HOPEFLUENT 项目名称 占地 （万平 ） 建面 （万平） 物业 住宅 （万平） 公寓 （万平） 商业 （万平） 主力户型 壹城中心42.83181.7 住宅、商业、公寓、写字楼、酒 店 109.313.827.7 89平3房（62%） 110-120平4房（26%） 120-140平5房（12%） 合正观澜9.746.4住宅、公寓、商业33.44.910.7 80-89平（74%） 125-143平（22%） 178-300平（4%） 龙胜花伴里9.840住宅、商业、公寓293.75.1 70平2房（10.6%） 89平3房（67.4） 120平4房（22%） 长湖观澜6.640.4住宅、商业287.2 75-90平（77.3%） 120-165平（22.7%） 龙华商业中心改造项目101.5 住宅、商业、公寓、写字楼、酒 店 51.71220 白石龙工业区旧改2.39.6 住宅、商业、公寓、写字楼、酒 店 2.511.5 威华工业区旧改2.610.2住宅、商业、写字楼4.840.08 佳华观澜3.413.8住宅、商业、公寓、酒店6.80.973.7 锦顺源观澜15.6住宅、商业2.21 民治第三工业区旧改5.345住宅、商业、公寓、写字楼 龙华旧城核心区综合体134.3住宅、商业、写字楼、酒店 龙华海岸城25.2100 住宅、商业、公寓、写字楼、酒 店 2018年市场潜在供应住宅体量300万平米，多为综合体项目，市场竞争激烈 ，产品供应以75-90平面积段为主 18年深圳市场龙华区域现状与未来 HOPEFLUENT n从地段、交通、物业类型三个维度，本项目潜在核心竞争项目分别为：壹城中心、龙胜花伴里、 白石龙 工业区旧改、威华工业区旧改、民治第三工业区旧改、龙华旧城核心城市综合体、龙华海岸城、龙华商 业中心改造项目。 2018年潜在核心竞争项目8个，本项目在品牌、规模、项目自身配套方面处 于劣势 项目名称开发商 建面 （万平） 物业 商业 （万平 ） 核心竞争优势 壹城中心鸿荣源181.7住宅、商业、公寓、写字楼、酒店27.7200万综合体配套、品牌开发商、地铁沿线物业 龙华商业中心改造项目中洲集团101.5住宅、商业、公寓、写字楼、酒店20百万综合配套、品牌开发商、地铁沿线物业 龙胜花伴里恒和基40住宅、商业、公寓5.1综合体配套、地铁沿线物业 白石龙工业区旧改丹晟恒丰9.6住宅、商业、公寓、写字楼、酒店1.5地铁沿线物业 威华工业区旧改威华实业10.2住宅、商业、写字楼0.08地铁沿线物业 民治第三工业区旧改45住宅、商业、公寓、写字楼综合体配套、地铁沿线物业 龙华旧城核心区综合体德业基占地134.2住宅、商业、写字楼、酒店百万综合体配套、品牌开发商、地铁沿线物业 龙华海岸城海岸集团100住宅、商业、公寓、写字楼、酒店百万综合体配套、品牌开发商、地铁沿线物业 18年深圳市场龙华区域现状与未来 HOPEFLUENT 2018年潜在供应商业体量预计接近80万平米，市场供应量大，竞争激烈 项目名称 占地 （万平） 建面 （万平） 物业 商业 （万平） 壹城中心42.83181.7住宅、商业、公寓、写字楼、酒店27.7 合正观澜9.746.4住宅、公寓、商业10.7 龙胜花伴里9.840住宅、商业、公寓5.1 长湖观澜6.640.4住宅、商业7.2 龙华商业中心改造项目101.5住宅、商业、公寓、写字楼、酒店20 白石龙工业区旧改2.39.6住宅、商业、公寓、写字楼、酒店1.5 威华工业区旧改2.610.2住宅、商业、写字楼0.08 佳华观澜3.413.8住宅、商业、公寓、酒店3.7 锦顺源观澜15.6住宅、商业1 民治第三工业区旧改5.345住宅、商业、公寓、写字楼 龙华旧城核心区综合体134.3住宅、商业、写字楼、酒店 龙华海岸城25.2100住宅、商业、公寓、写字楼、酒店 18年深圳市场龙华区域现状与未来 HOPEFLUENT 龙华市场总结 龙华2015年在售项目9个，以10-20万平米规模的项目为主 供应产品以以68-89平2-4房为主，占比73%，整体去化率高达九 成 在售产品均价集中在3.6万-4万元/平之间 2018年市场潜在供应住宅体量300万平米，多为综合体项目 产品供应以75-90平面积段为主 2018年潜在核心竞争项目8个，但本项目在规模、配套方面具备 优势 18年深圳市场龙华区域现状与未来 HOPEFLUENT 作为2018年入市，应用发展的眼光看待未 来深圳、项目所处区域的规划发展趋势。 区域洞察 探索2018年客户发展趋势 HOPEFLUENT 世纪春城 锦绣江南 圣莫利斯 万科第五园 书香门第 2005年，大型居住项目拔地而起，开启龙华崭新篇章 年轻、首置、福田为成交客户关键词 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 星河盛世莱蒙水榭春天 中航天逸 汇龙湾 潜龙曼海宁绿景1866 品牌项目再度共振，龙华板块知名度极速拔升 福田、龙华本区客为主要客群 首置客持续占首，首改客逐步增涨 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 福田和龙华本区客为主力客户群 以IT、私营企业主以及企业中层管理人员为主 片区客户置业目的以首置为主，其次首改客户也逐年增涨 大体量项目客户关注品牌和商业配套 区域集中：客户来源主要集 中在与项目地缘、交通关系 密切的龙华、福田、南山科 技园等； 认可片区：客户对龙华区域 认可度，无论是政府规划还 是交通配套都相对看好； 注重前景：客户关注区域和 所购物业的发展前景，希望 有一定升值空间； 有一定支付力：事业处于上 升期，收入水平、支付能力 层次和购买欲相对较高； 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 聚焦龙华区域项目及同区竞品的成交客户，探索区域客户的共性 港铁天颂星河传奇中海锦城信义嘉御山 配套逐步完善，龙华线开通，地铁沿线物业价值暴涨 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 客户区域及行业分布 中心区 车公庙 龙华 坂田 景田 梅林 华强北 南山 罗湖 客户来源范围逐渐由福田及项目周边各占一半的时代向福田中心区、 华强北、南山、罗湖等多个区域扩大；且从事行业由金融、电子及 个体经营主占据主要地位。 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 客户置业目的 首次改善客户快速上升，银湖谷及中海锦城的占比均约为50%； 整体来看，首置客户数量在减少 港铁锦城星河嘉御山 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 客户关注点 区域内成交客户关注点相对传统，主要为交通、地段及产品，除此外关 注圈层感及项目所打造的增值服务。这也是项目重点要打造的附 加价值。 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 小结 l来源区域成交客户来源范围逐渐由福田及项目周边各占一半的时代 向福田中心区、华强北、南山、罗湖等区域扩大； l行业分布从事行业以金融、IT行业及个体私营主为主； l关注焦点除交通和地段外客户更关注品质感、圈层感、标签感及项目增值服务。 l置业目的首次改善客户快速上升，初级首置客户逐步外溢； 来源范围在扩大/首改比例在提升/首置客户逐步外溢 启示：时至2018年，龙华区域将以精品首置&首改关内客户为主 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 前海商务中心 福田行政中心 未来中国的“曼哈顿”： 未来将侧重区域合作，重点发展 高端服务业、发展总部经济，打 造区域中心，并作为深化深港合 作以及推进国际合作的核心功能 区 深圳CBD： 福田区是深圳市委、市政府所在 地，是深圳市重点开发和建设的 中心城区。 福田区聚集着大量公关基础设施 ，全区公共文化设施面积达33.4 万平方米。 国际化中轴新城： 全国交通枢纽要点：龙华将随着广 深港、武广、粤赣、深茂高铁的开通 和规划，成为联接华中和海西两大经 济区、穗港两大国际都会的重要节点 深圳中心的北拓，势必推动龙华基 础设施、公共服务的完善 五大综合体的改造，势必造就新的 国际化商业中心 宝安中心 区 龙华国际商 业居住区 天成贵脉，注定不凡，同为有远见的贵人 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 龙华2000亿规划变现，区域形象、配套、交 通、人文素质、发展潜力有巨大转变！ Coco-city 优越时代 上河坊 九方购物中心 万科金域道 莱蒙领尚 左邻 中央原著 n龙华商业配套总体量39万平米 深圳北站 市政配套全面升级： n龙华文化广场占地6万平 米，龙华的“城市会客厅 ” n龙华文化艺术中心2.6万 平米，媲美“深圳书城+ 深圳音乐厅” 完善配套，最终缔造大CBD时代，营造圈层客户感 周边项 目共享配 套 完善旧改 北站商务 中心 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 重大节点： n2010年7月1日，特区一体化扩容 n2011年6月22日，地铁4号线延长线开 通 n2011年12月28日，深圳北站高铁开通 n2011年12月30日，龙华新区挂牌成立 n2014年7月30日，新彩隧道开通 n2015年10月，有轨电车运行 路网遍布各区，随时畅达，摆脱【关外】束缚 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 小结 即将进入6.0时代/融入时代大CBD/摆脱【关外】概念 启示：价格上涨、配套完善、交通畅达，致使高级首置客户外溢 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 华润城成交客户地图 银湖谷成交客户地图 中海锦城成交客户地图 星河传奇成交客户地图 通过华润城、银湖谷、中海锦城、星河传奇成交客户分析，精确寻找成交 客户类型。 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 区域 龙华30%，关内40%，龙岗20%，其 他10% 客户年龄 20-30岁 家庭结构 以单身（即将结婚），两口之家为主 及小太阳家庭 购买用途 刚需、自住为主 家庭年收入 30-40万 客户关注点 他们关注项目的地段及交通便利性， 注重产品的实用性，在有限的资金承 受力下，同时希望可以一步到位 高品质青年刚需置业 以关内+龙华本地客户为主 优质优质 首置 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 蓄势小太阳家庭 关内客户为主，客户构成承多元化 区域 关内50%，龙华25%，龙岗15%，其他 10% 客户年龄35-55岁 家庭结构以小太阳家庭为主 购买用途首次改善为主 家庭年收入60-80万 客户关注点 他们在深圳打拼多年，事业有所成就， 有小孩，需要为下一代构建更好的的成 长环境；他们需要相对更舒适的空间， 更丰富、更便捷的生活配套及更好的教 育配套 品质质首改 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 高端多次置业者 关内客户为主 区域关内60%，龙华20%，龙岗10%，其他10% 客户年龄40-60岁 家庭结构三代同堂、两代同堂 购买用途再次改善为主 家庭年收入 80万以上 客户诉求 他们在事业上已经有一定的地位，收入不 菲。他们寻求在生活质量上进一步的升级， 选择的物业一定要与自己身份匹配，非常关 注周边环境的舒适性，重视家庭生活，需要 有满足一家人的配套设施，希望与家庭成员 共同分享自己的成就 高端再改 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 HOPEFLUENT 2018年客户预判龙华客户演变客户关注点 小结 优质首置满足便捷性基本需求 品质首改舒适的生活空间 高端再改高质量生活品质 HOPEFLUENT 2018 我们的客户 优质首置 品质首改 高端再改 HOPEFLUENT 作为2018年入市，应用发展的眼光看待未 来深圳、项目所处区域的规划发展趋势。 区域洞察 探索2018年龙华发展趋势 HOPEFLUENT 项目区域18年龙华项目价值 2016龙华深圳最热区域，量价均为深圳NO1！ 关内客户由挤出到主动选择，龙华聚焦深圳眼光! n随着龙华新区规划不断升级，客户对该区域的认可程度不断提高，近五年客户成交趋势显示，龙华新区 客户占比不断下降，福田、南山客户占比不断增加； n目前龙华新区的楼盘价格已经超越罗湖区，直逼南山、福田区。 2016年福田、南山、罗湖及龙华新区房价对比 HOPEFLUENT 项目区域18年龙华项目价值 2018年龙华,5年2000亿投资，规划已全面落地,国际化中轴新城已成型! 现在说的未来，18年已来！ 两大功能核心两大功能核心 龙华中轴新城核心区深圳北站周边5平方公里片区布局金融 商贸、总部研发、中介服务等现代服务业功能； 龙华新区科技文化服务中心观澜横坑水库周边3平方公里片 区，布局科研机构、特色学院、文化和公共服务设施等，带动龙 华新区北片区发展。 三大转型升级示范区三大转型升级示范区 富士康转型升级示范区 龙华商业中心 大浪时尚创意城 四个战略性新兴产业基地四个战略性新兴产业基地 龙华汽车产业城 观澜战略性新兴产业园 大唐低碳产业示范园 观澜文化产业园 一个发展中轴(“一路一轨一河”) HOPEFLUENT 项目区域18年龙华项目价值 顶级教育进驻，医疗等配套逐步完善，顶级城市配套已现! 短板不再短，媲美中心区！ 1）教育配套：新建8所和扩建10所学校， 顶级教育进驻 l 新建学校（8所）：玉龙学校、民顺学校、民新小 学、白石龙学校、上芬小学、市第八高级中学、福 苑学校、同盛学校 l 学校扩建（10所）：民治中学、民治二小、丹堤 实验学校、观澜中学、观澜二中、振能小学、新田 小学、龙华中学、龙华中心小学、清湖小学 2）医疗配套：新建8家和扩建3家医院 l 新建医院（8家）：新区中医院、新区妇幼保健 院、新区慢病院、新区公共卫生业务大楼、民治综 合医院（社会办）、新区中医院、新区计划生育服 务中心、市第二儿童医院（社会办）； l 医院扩建（3家）：市人民医院龙华分院、龙华新 区人民医院心外科大楼、龙华新区观澜医院 3）市政配套全面升级 l龙华体育中心：用地面积约6万，政府将投资 1.37亿元打造，内设篮球馆、网球馆等全套运动场 馆，誉有深圳第二“春茧”之称 l龙华国际音乐厅：项目落户深圳北站，总建筑面积 3万，15亿元打造。 深圳外国语学校 龙华分校 HOPEFLUENT 项目区域18年龙华项目价值 以深圳北站为核心枢纽，多条地铁与高铁汇集，有轨电车、快速公交系统结 网! 交通由线到网，全面升级！ 深圳北站：最便捷，最高效的交通枢纽中心，衔接京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，并与轨道4、5、6 号线接驳，预计到2020年的年旅客发送能力将达到4450万人次，堪称全国之首。 地铁：规划建设地铁6、7和13号线，都将经过龙华新区，地铁线路升级由线到网！ 有轨电车：龙华有轨电车共规划了3条线路，主线清华站至观澜中心站，支线则沿环观南路从环观南路站至下围站。 快速公交系统：深圳将会开快速公交系统（brt），其中的2号线连接上步南和清湖，在龙坂片区共设梅林检查站、坂田站、清 湖三站，让客户从龙坂到达华强北商业区只需20分钟。 道路：四条半主动脉+区域性五纵五横的骨架路网 彩田路+新彩隧道（已开工1年多）+新区大道；皇岗路（将改为城市快速路）+梅观高速连接段+未来的梅观大道（梅观高速）； 香蜜湖路+福龙路；北环大道+坂银隧道+坂雪岗大道（虽位于坂田，但龙坂实际是连为一体的） 一条横贯东西的南坪快速：便捷通达南山、罗湖、宝安、龙岗。 五大纵：梅观高速、民治大道、梅龙路、新区大道、福龙路 五大横：南坪快速、留仙大道、布龙路、人民路、和平路 路网地铁有轨电车高铁 HOPEFLUENT 项目区域18年龙华项目价值 规划落地，建设中高端住宅全部入住，2018年龙华城市界面依然翻天覆地 三年大变样，成就国际宜居领域！ 龙华城市界面全面革新：按龙华新区战略，力争实现“一年一变样，三年大变样，九年新跨越 ”2018年2000亿落地，龙华整个城市界面已全面革新! HOPEFLUENT 龙华的发展，带来的是一座城市的繁华 当龙华走向世界 观澜亦将破茧而出 HOPEFLUENT 发展重心 前期投入=3个蛇口、五个前海；中国规划投 入强度最大新区；上30年看深圳，下30年看龙华。 三大转型升级示范区 富士康转型升级示范区 龙华商业中心 大浪时尚创意城 四个战略性新兴产业基地 龙华汽车产业城 观澜战略性新兴产业园 大唐低碳产业示范园 观澜文化产业园 两大功能核心 龙华中轴新城核心区深圳北站周边5平方公里片区布局金融商 贸、总部研发、中介服务等现代服务业功能； 龙华新区科技文化服务中心观澜横坑水库周边3平方公里片区， 布局科研机构、特色学院、文化和公共服务设施等，带动龙华新区北 片区发展。 一个发展中轴(“一路一轨一河”) 项目区域18年龙华项目价值 2000亿投入，龙华向北，产业带路，科技文化服务中心崛起 龙华副中心，驱动龙华下一个五年 HOPEFLUENT 项目区域18年龙华项目价值 龙华发展，带动4号线延长线、有轨电车，双轨道交通枢纽 观澜大道、高尔夫大道主动脉直抵CBD 区域交通核心区，迅达全国！ 双轨道交通：4号线延长线已开工，预计于2019年通车；龙华有轨电车预计于2017年底通 车。届时项目将全面与龙华一体化，成为名副其实的副中心！ 观澜大道、高尔夫大道：双向8车道城市主干道，是龙华新区主力交通大动脉！ 4号线延长线 本项目 本项目 HOPEFLUENT 项目区域18年龙华项目价值 纯商住教育用地，引领最纯粹人居高地 ！ 龙华最纯粹住区：观澜未来百万平方旧改，城市更新后方制人。项目周边为纯商住教育用地， 适合作为高档住区！ 本项 目 项目周边规划全是商住教育用地 HOPEFLUENT 项目区域18年龙华项目价值 1、臻稀地段 2、臻稀区域 超级城市深圳中心 龙华CBD城央正脉 30年格局已成，深圳进入多中心时代。政府投资2000亿，重点打造龙华CBD，4倍 于福田CBD的投入，将龙华CBD打造成比肩福田、前海的深圳新中心。恒大、万 科、星河、龙光、鸿荣源等百强房企争锋龙华，未来潜力无法限量。 2000亿投入堪比前海 ，龙华副中心代言未来 改造一座蛇口才600亿，前海3年才投入400亿!龙华新区落定5年 2000亿巨资规划，规划效益远被低估！从规划支持强度（每平方公 里的资金投入量）来看，龙华在中国行政新区内首屈一指； HOPEFLUENT 3、臻稀生态 4、臻稀交通 三山三水四公园 家门口的观澜高尔夫 观澜湖、鹭湖、长坑水库 羊台山、求水岭、老虎岩 松元公园、羊台山森林公园、长坑文化公园、九龙山生态 园 多维立体路网交汇 30分钟都会生活圈 城市主干道观平路、高尔夫大道、观澜大道、梅观高速等快速干道环 绕，临近地铁4号线人才市场站、交通枢纽深圳北站。多维立体路网 交汇，构筑30分钟都会生活圈，让生活、商务畅通无阻。 项目区域18年龙华项目价值 HOPEFLUENT 项目区域18年龙华项目价值 5、臻稀大城 6、臻稀教育 省一级观澜中学 自带9年制学校+双幼儿园 。 60万人文综合体 一站式国际生活平台 60万人文综合体，涵盖商业、办公、购物、教育、居住、休闲 一站式国际生活平台，观澜最佳住区 HOPEFLUENT 项目区域18年龙华项目价值 7、臻稀资产 8、臻稀品牌 深圳中轴最后洼地 优质资产宜商宜住 深圳中轴最后洼地，优质资产宜商宜住 中产阶级住房领跑者 实力护航 福晟集团深圳首发之作 HOPEFLUENT 龙华新城，新中心 18年龙华占据深圳新中心的位置，开创又一个福田CBD，价值 升级无可限量 片区地位 新城金三角核心 龙华副中心价值核心领域，纯商住教育用地环绕，领衔百万旧 改，代言龙华下一个五年 区域核心 商业、医疗、教育 千亿级市政配套全面落地，教育方面，省一级观澜中学在侧， 自带学校、双幼儿园 醇熟配套 双轨道交通，双干道 4号线延长线、龙华有轨电车、观澜大道、高尔夫大道 交通价值 为中产阶级量身打造 福晟集团深圳首发之作，作为中产阶级住房领跑者，为中产阶 级量身打造好房子 产品价值 项目核心价值总结五大核心价值奠定项目基础！ HOPEFLUENT 发展策略及项目定位 对项目未来发展价值及项目未来竞争环境分析后，明确了项目 外部规划价值和项目未来市场占位，结合项目属性和竞争格局 ，确定项目发展战略及项目定位。 HOPEFLUENT 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 地块方正、平整利于项目后期规划， 开发利用率高； 周边皆是品牌开发商高端项目，比肩 后海的纯粹住区； 双地铁、双干道的优越交通，周边商 业、学校配套成熟 项目规模属于中大型，未来竞争中相比 较上百万级的综合体大盘，规模上略显 弱势； 深城投品牌在深圳区域知名度偏弱； 现房开发，对开发商现金流要求较高 机会（Opportunities）S-O：发挥机会，抢占优势W-O：利用机会，克服劣势 18年龙华发展规划落地，市政配套成 熟，片区跃居为“国际宜居住区” 项目位于未来区域商业核心位置，恰 如“罗湖金三角”的崛起； 500万体量商业再造一个福田CBD。 充分利用项目地段优势打造龙华第一 阵营项目； 凭借高品质纯粹住区，利用深城投极 致的产品打造挖掘目标客户； 在规划和配套上与政府政策步调一致 ，需找满足客户需求的空白点。 最大限度地展现项目良好的地段优势性 ，使本项目成为片区的标志性项目； 突出项目的发展空间和升值潜力，吸引 客户对区域价值认可后的市场进入性； 细节入手，加强项目的产品建设； 威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减少劣势，避免威胁 片区多个百万平体量的综合体项目， 竞争实力强劲，对项目威胁较大； 龙华其他区域未来新入市项目会对对 客户造成一定分流； 东面濒临4号线，易受噪音影响；南 面地块空置，未来建设期有一定影 响。 打造特色高品质生活住区，发挥开发 商产品打造优势，提升项目的整体品 牌形象； 完善商业配套及相关设施，奠定标杆 居住价值； 做好内部环境和配套的打造，建立完善 的项目自有体系； 增加全方位的客户增值服务，打造项目 额外的价值属性； 内部因素 外部因素 SWOT分析：共享区域发展利好，充分发挥地段优势，利用 项目自身高等品质挖掘目标客户。 HOPEFLUENT 竞争策略 项目属性龙华发展第一阵营+区域核心价值+全面优综合配套+纯 粹品质生活住区，具备打破未来竞争格局的条件 市场属性未来竞争激烈，抢占先机，利用项目自身规模、配套优 势，从产品入手打造项目核心价值属性是引领未来市场的关键 客户属性客户在不断升级演变，未来客户需求愈来愈高 开发目标实现“稳健、快速”的开发目标 HOPEFLUENT 以挑战者角色做龙华第一阵容里的价值标杆 领导者 垄断价格 产品有不可重复性 市场热点 追随者 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 补缺者 目标明确，挖掘细分市场价值 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点，打造难以复制 的创新产品 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 行业老大非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 HOPEFLUENT 如何塑造龙华挑战者：强化优势，弥补不足 双地铁 双干道 龙华新区大动 脉，龙华的深 南大道 潜龙、中海、 星河、港铁 全高端，最优 质的国际化人 居氛围 龙华发展第 一阵营 政府规划多 重利好 再造一个福 田CBD 医疗、学校、 商业、 全面配套落地 最中心 最醇熟 一站式生活 特色性商业 差异化竞争 快速回现 对住宅的溢 价 从建筑品 质、户型、 园林、等打 造片区最具 价值楼盘 人性化、创 新型、艺术 化的配套设 施；为业主 提供全方位 的增值服务 通过产品价 值标杆提升 品牌影响力 强化区位优势强化交通优势维持竞争强化人居优势强化配套优势差异化、溢价创新产品 区 域 发 展 价 值 交 通 价 值 品 牌 人 居 价 值 周 边 配 套 商 业 产 品 自 身 配 套 特色化配套 HOPEFLUENT 项目总体定位 考虑 因素 项目地段与自身价值 龙华第一阵营，最纯粹的国际宜居住区 相似项目借鉴 利用优势，强化核心竞争力，打造产品价值属性 挑战者竞争策略 从产品入手打造项目核心价值属性，创建片区价值表杆 龙华新区未来 深圳北拓第一发展区域，再造一个福田CBD 塑造龙华挑战者策略 强化区位及配套价值，打造差异化产品，弥补缺陷 HOPEFLUENT 龙华人文中心龙华人文中心 全配套全配套 国际高端物业国际高端物业 龙华科教文化中心：突出龙华 未来发展规划，占据龙华副中 心位置，片区交通、教育、城 市绿轴聚集，代言龙华下一个 五年。 国际高端物业：在龙华人文中心打造品质社区 ，形成区域价值标杆之作，项目集居住、购物 、休闲、娱乐等全方位需求于一体，给龙华带 来国际化的人文生活方式。 最地段：突出项目地段优越， 双轨道交通，双城市主干道， 交通价值无可限量。 HOPEFLUENT 光彩夺目 引领价值标杆 HOPEFLUENT 福晟钱隆大观 龙华人文中心国际都会生活代言 项目定位 HOPEFLUENT III 一期定位 项目一期为纯商用指标，如何保证首次亮相即形成市场影响力及业绩上的成功，为后 续开发奠定成功基础？ HOPEFLUENT 一期地块定位 考虑 因素 政策趋势 未来区域关内外溢高端首置/首改/再改占比相应增加 区域写字楼市场 未来区域将是以改善型户型为主导的市场 区域商业市场 项目开发目标着眼于稳健和快速，以市场上需求旺盛的三房产品为主 区域公寓市场 89平米左右的三房去化速度最快，大户型产品去化速度慢 成功案例 突破区域限制的大型综合体项目成功经验借鉴 HOPEFLUENT 一期2018年入市，应用发展的眼光看待未 来深圳、项目所处区域的规划发展趋势。 政策洞察 探索2018年商业政策趋势 HOPEFLUENT 政 策 不动产条例 登记/降息 二套及免 税 放宽 降准降息降准/降息降准/降息 不限购城市首 套房首付最低 20% 调整契税调整营业税 社保满3年 才能购房 内 容 要求建立统一的 不动产登记信息 管理基础平台， 各级不动产登记 机构登记的信息 应当纳入上述平 台，确保国家、 省、市、县四级 登记信息的实时 共享 3月1日起 一年 期存款基准利率 下调0.25个百分 点 3月30日 中央三部 委又共同 下发了新 政，将出 售二手住 宅营业税 的免征年 限由5年 缩减为两 年，另外 二套房的 首付降至 4成。 （2月、4 月）央行 下调人民 币存款准 备金率1 个百分点 自5月11 日开始， 一年期贷 款基准利 率降低 0.25%到 5.1%，存 款基准利 率下调 0.25%到 2.25%。 自2015年 6月28日 起有针对 性地对金 融机构实 施定向降 准，以进 一步支持 实体经济 发展，促 进结构调 整。 自2015年 10月24日 起，下调 金融机构 人民币贷 款和存款 基准利率 ，以进一 步降低社 会融资成 本。 在不实施“限 购”措施的城 市，居民家庭 首次购买普通 住房的商业性 个人住房贷款 ，原则上最低 首付款比例为 25%，各地可 向下浮动5个 百分点。 面积为90 平方米及以 下的，减按 1%的税率 征收契税； 面积为90 平方米以上 的，减按 1.5%的税 率征收契 税。 个人将购买 不足2年的 住房对外销 售的，全额 征收营业税 ；个人将购 买2年以上 （含2年） 的住房对外 销售的，免 征营业税。 （北上广深 暂不适用） 从3月1日开 始，深圳执 行新政，购 房者社保一 年改三年， 非深户社保 清单一定要 满36个月， 深户无限制 市 场 反 应 短期内不会对一 手楼市产生太大 影响，对二手房 会有一定的影响 ，但不会成为左 右房价下降的核 心因素。 二手市场 活跃度强 ， 改善型客 户需求增 大 资金量进 一步宽松 ，银行放 款加快 降低购房 者成本， 加快购房 者入市 进一步提 振市场信 心,再次降 低购房者 成本 加强购房 者对市场 的信心 推动不限购城 市去库存，刺 激楼市 适当加大了 个人购买住 房的税收优 惠力度，体 现了对居民 自住和改善 性住房需求 的支持。 影响深圳二 手房置业者 的预期价格 ，极大抑制 二手房市 场。 抑制外地投 资客来深圳 买房，抬高 深圳房。 2015.3.1 2015.3.302015.4.202015.5.112015.6.272015.10.232016.2.222016.2.22016.2.222016.3.1 3.25 2015年深圳楼市狂热，2016年325政策成为市场“ 分水岭”，整体市场转入观望状态。 宏观政策 HOPEFLUENT 社保1改3： 提高入市门槛，减少客户容量的同时 ，降低投资客入市速度和成交活跃度。 二套首付4成： 首付增加，提高了购房成本 ，对于投资客有一定抑制作用，对市场成交量有所影响。 “深九条”实施： 九大调控细则，减少投机炒房人群入市 ，部分刚需购买者也受到贷款条件限制。 二手房评估价上调： 二手房交易评估价普遍上调50%，直接增加二手房交易的税负成本，买卖双方将进入博弈 期。 “营改增”落地： 减轻企业税负，加速商业地产去库存；降低二手房的转手频率，降低房地产市场的投资比 例。 本轮针对住宅市场的调 控，并不针对商务办公 市场，成熟的投资客会 选择在住宅市场受益后 ，更多地转战商务办公 市场； 经济是政府的命脉，企 业是经济主体，不论大 小，所有企业都需要办 工场所，政府一定会大 力发展经济、鼓励自主 创业，商务的发展能带 来就业、税收、经济增 长，因此不会对商务办 公市场进行调控； 在政策的严控下，在投资住宅受限的情况下，成熟的投资客会选择在住宅市场受益 后，更多地转战商务公寓市场。 325后投资住宅门槛提升，公寓市场顺势而起 政策加码 HOPEFLUENT 2016年5月5日晚间，北京市住建委和通州区政府推出的商务型公寓和商业、办公项 目限购政策正式实施，通州地区公寓销售遭遇史上最冷冰点。 谣传深圳亦将引入此类政策，项目2018年推出市场，应充分考虑政策是否蔓延。 北京商业限购通州试行，政策或将进一步蔓延 政策加码 HOPEFLUENT 一期2018年入市，应用发展的眼光看待未 来深圳、项目所处区域的规划发展趋势。 市场洞察 探索龙华商业市场趋势 HOPEFLUENT 项目类型 入市 时间 占地面积 办公面积（万 ） 租/售 郭吓大厦单体2016年1.863.5租 清湖社区更新单元综合体2016年4.095未定 牛栏前小企业总部回迁3 期 写字楼2016年12未定 大浪项目综合体2016年9.0方案未定未定 清湖综合研发大楼写字楼2016年21未定 中浮泰公司总部基地写字楼2016年方案未定未定 鸿荣源壹城中心综合体2017年后4036.6未定 深圳北站C2写字楼2017年后2.1318.6四块地待规 划 招华红山项目综合体2017年后115未定 龙光红山项目综合体2017年后7.728.9未定 安宏基红山项目单体2017-2018年约6.0未定 龙华旧城核心区城市综 合体 （德业基项目） 综合体2020年134.32未定 龙华商业中心改造项目 （中洲集团） 综合体2020年3635未定 龙华第三工业区 （龙华海岸城） 综合体2020年25.22.9未定 合计 271.3 174.5 龙华写字楼未来 供应 HOPEFLUENT 龙华办公现状中，大浪、观澜仍处于工厂区办公，龙华 写字楼办公主要集中于清湖、油松、民治、北站 清湖、北 站 民治、油 松 大浪、观 澜 厂房，低矮，硬件不上 档次； 配套低端 租金水平较低； 小产权，只租不售 楼高、硬件达乙级、类 甲级水平 基本处于满租状态，供 不应求 注：即使是小产权房也可 以用大红本注册公司，在 使用上与有产权写字楼无 差 观澜 产业区 大浪 产业区 清湖 商务区 油松 商务区 北站 商务区 民治 商务区 龙华写字楼 概况 HOPEFLUENT 地 铁 龙 华 线 乙级写字楼 项目 清湖片区 梅观高 速 类甲写字楼 项目 厂房办公项 目 p 清湖片区：依托传统中心发展 起来，区域价值较高 p 主流产品：乙级写字楼为主， 类甲级开始凸显 p 价格：租80-120元/月 p 油松片区：依托传统工业区发 展起来，市场有一定认可 p 主流产品：厂房办公+乙级写 字楼 p 价格：租60-80元/月 p 深圳北站片区：依托深圳北站 而兴起，区域价值高 p 主流产品：类甲级写字楼项目 凸显 p 价格：租80-120元/月 p 民治片区：距离深圳北站较近 优势 p 主流产品：乙级写字楼项目为 主 p 价格：租80-110元/月 油松片区 深圳北站 片区 民治片 区 龙华写字楼 租金 租金水平排序：清湖片区=深圳北片区民治片区油松片区 HOPEFLUENT 龙华非传统商务片区的写字楼 低矮，硬件差，配套几乎没有，与居民区无界限，谈不上有商务氛围 HOPEFLUENT 龙华核心商务区写字楼 玻璃幕墙，带设计感的外立面；双层大堂，大理石地面 HOPEFLUENT A#写字 楼 B#酒店+写字楼 ICO购物广场 星河合作 地址 东环二路（龙华文化广场旁） 规模 建筑面积160000平米 层数 写字楼栋：22层，每层1500平米 酒店栋：由写字楼和酒店组成 商业：4层，约8万平米 大堂 大堂面积200平米，挑高10米，铺设纯大理石， 复合人性化、简约气息。 硬件设施 6部进口日立电梯、自装空调 面积区间 面积区间100-400平米 价格和入住率 2015年推出及售罄，当时均价31000元/平米，目前 出租价格在110130元每平米 客户类型 实业、小金融业 粤商中心（典型案 例） 龙华首个商务综合体，配套完善，引进希 尔顿酒店 销售2015年销售价格3100033000元/平米，目前剩2个整层，租赁 98 HOPEFLUENT 租客组成 A栋近60个租户中，担保、基金等金融公司大约占四成，土木、装修等实 业占三成，其他如广告文化等。租赁面积区间100-300平米居多。 HOPEFLUENT 3层-10层标准平面 图 13层-19层标准平 面图 20层-22层标准平 面图 粤商中心写字楼栋（B栋）标准 层 标准层面积：1548.5平米 面积分割：105.94-207.68平 米 粤商中心写字楼栋（A栋）标准层 标准层面积：1740平米 面积分割：137.26-156.94平米 粤商户型及标准层 HOPEFLUENT 地址和平路与清泉路交汇处 物业类型类甲级写字楼，小产权 规模建筑面积40448.45平米 大堂 大堂面积350平米，挑高11米，铺设纯大 理石， 奢华气派 本体商务设 施 11部电梯、中央空调