福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究：技术思路.pdf

福田中心区岗厦河园旧村改造福田中心区岗厦河园旧村改造 规划研究规划研究 建筑之家建筑之家建筑之家建筑之家 委托方：福田区旧村改造办委托方：福田区旧村改造办 合作方：中规院深圳分院合作方：中规院深圳分院 技术思路技术思路技术思路技术思路 项目整体功能定位项目整体功能定位 确定项目 整体功能定位 确定项目 整体功能定位 确定项目确定项目确定项目确定项目 整体功能定位整体功能定位整体功能定位整体功能定位 cbd案例研究案例研究 cbd案例研究案例研究 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 判定地块在 中心区中可能 承担的功能 判定地块在 中心区中可能 承担的功能 判定地块在判定地块在判定地块在判定地块在 中心区中可能中心区中可能中心区中可能中心区中可能 承担的功能承担的功能承担的功能承担的功能 从市场角度 验证地块的 功能定位 从市场角度 验证地块的 功能定位 从市场角度从市场角度从市场角度从市场角度 验证地块的验证地块的验证地块的验证地块的 功能定位功能定位功能定位功能定位 项目整体功能比例分配项目整体功能比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能确定整体功能确定整体功能确定整体功能 比例分配比例分配比例分配比例分配 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 整体功能 比例验证 整体功能 比例验证 整体功能整体功能整体功能整体功能 比例验证比例验证比例验证比例验证 容积率确定容积率确定 确定容积率 范围 确定容积率 范围 确定容积率确定容积率确定容积率确定容积率 范围范围范围范围 地块现状 容积率 地块现状 容积率 地块现状 容积率 地块现状 容积率 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 经济 测算 经济 测算 经济经济经济经济 测算测算测算测算 确定 容积率 确定 容积率 确定确定确定确定 容积率容积率容积率容积率 确定核心位置 核框理论 确定核心位置 核框理论 确定核心位置确定核心位置确定核心位置确定核心位置 核框理论核框理论核框理论核框理论 项目整体功能定位项目整体功能定位 确定项目 整体功能定位 确定项目 整体功能定位 确定项目确定项目确定项目确定项目 整体功能定位整体功能定位整体功能定位整体功能定位 cbd案例研究案例研究 cbd案例研究案例研究 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 判定地块在 中心区中可能 承担的功能 判定地块在 中心区中可能 承担的功能 判定地块在判定地块在判定地块在判定地块在 中心区中可能中心区中可能中心区中可能中心区中可能 承担的功能承担的功能承担的功能承担的功能 从市场角度 验证地块的 功能定位 从市场角度 验证地块的 功能定位 从市场角度从市场角度从市场角度从市场角度 验证地块的验证地块的验证地块的验证地块的 功能定位功能定位功能定位功能定位 cbdcbd内峰值地价与物业承租能力模型内峰值地价与物业承租能力模型内峰值地价与物业承租能力模型内峰值地价与物业承租能力模型 ?可从峰值物业租金大致判断峰值地价点可从峰值物业租金大致判断峰值地价点可从峰值物业租金大致判断峰值地价点可从峰值物业租金大致判断峰值地价点 专业零售、娱乐物业专业零售、娱乐物业 商务办公物业商务办公物业 旅馆、临时居住物业、批发业旅馆、临时居住物业、批发业 居家物业及其它物业居家物业及其它物业 1 1 2 2 3 3 4 4 峰值地价点所在区域成为峰值地价点所在区域成为cbd核核 美国部分城市的cbd功能 国际国际cbd案例研究得出的结论案例研究得出的结论 ?成熟cbd存在峰值地价点 ?峰值地价点所在区域成为cbd核 ?临近cbd核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使 cbd充满活力 ?地铁、轻轨沿线逐渐成为cbd最繁华的重要区位 ?综合体成为cbd内商业开发项目的发展趋势 ?容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善 概念化的概念化的cbd功能示意功能示意 e区 公共管理及 办公机构区 c区 商务 办公区 d区 娱乐、 及临时 居住区 f区 居住区 b区 次级 零售区 a区 专业 零售区 河 流 或 海 湾 铁 路 山脉 天然 屏障 混 合 区 周边区域 功能延续 动态发展 功能延续区 国际成熟国际成熟cbd功能结构功能结构 a区专业零售区。a区专业零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所 售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。 b区次级零售区。b区次级零售区。与a区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位 于a区一侧或围绕a区不连续分布。 c区商务办公区。c区商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。 d区d区娱乐区、娱乐区、旅馆及临时居住区。旅馆及临时居住区。与a区、c区相连，主要依赖于这两个 区而实现商业价值。 e区公共管理及办公机构区。e区公共管理及办公机构区。一般位于cbd一侧，因其非商业性而缺乏活 力。 f区居家住宅区。f区居家住宅区。居家型居住社区，一般位于cbd边缘环境较好的位置。 地块在中心区的功能地位地块在中心区的功能地位 地铁 地铁 商务区已经形成， 由于聚集效应，中 心区西侧可能形成 c c区区区区 会展中心将带动 会展经济 中心区居住物业大 量存在，已经形成 居住区，中心区周 边已形成 f f区区区区 a a区：区：区：区： b b区：区：区：区： c c区：区：区：区： d d区：区：区：区： e e区：区：区：区： f f区：区：区：区： 公共管理及办公机 构区已经形成 e e区区区区 城市购物中心规划 商业面积近30万， 可能形成专业零售 区，但需要经受市 场和时间考验 a a区区区区 项目整体功能定位项目整体功能定位 确定项目 整体功能定位 确定项目 整体功能定位 确定项目确定项目确定项目确定项目 整体功能定位整体功能定位整体功能定位整体功能定位 cbd案例研究案例研究 cbd案例研究案例研究 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 判定地块在 中心区中可能 承担的功能 判定地块在 中心区中可能 承担的功能 判定地块在判定地块在判定地块在判定地块在 中心区中可能中心区中可能中心区中可能中心区中可能 承担的功能承担的功能承担的功能承担的功能 从市场角度 验证地块的 功能定位 从市场角度 验证地块的 功能定位 从市场角度从市场角度从市场角度从市场角度 验证地块的验证地块的验证地块的验证地块的 功能定位功能定位功能定位功能定位 地块可能承担的功能结构地块可能承担的功能结构 a区专业零售区。a区专业零售区。 难以难以难以难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区购物公园的同业态竞争。形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区购物公园的同业态竞争。形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区购物公园的同业态竞争。形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区购物公园的同业态竞争。 b区次级零售区。b区次级零售区。 可能形成，区位条件满足，但不利于地块形象提升和实现对地块最大价值。可能形成，区位条件满足，但不利于地块形象提升和实现对地块最大价值。可能形成，区位条件满足，但不利于地块形象提升和实现对地块最大价值。可能形成，区位条件满足，但不利于地块形象提升和实现对地块最大价值。 c区商务办公区。c区商务办公区。 难以形成，由于难以形成，由于难以形成，由于难以形成，由于西西西西侧商务区形成，已开始产生集聚；本地块周边商务氛围不理想。侧商务区形成，已开始产生集聚；本地块周边商务氛围不理想。侧商务区形成，已开始产生集聚；本地块周边商务氛围不理想。侧商务区形成，已开始产生集聚；本地块周边商务氛围不理想。 d区d区娱乐、娱乐、旅馆及临时居住区。旅馆及临时居住区。 可能形成，中心区尚未形成此功能块，且地块有形成可能形成，中心区尚未形成此功能块，且地块有形成可能形成，中心区尚未形成此功能块，且地块有形成可能形成，中心区尚未形成此功能块，且地块有形成d d d d区的良好条件。区的良好条件。区的良好条件。区的良好条件。 e区公共管理及办公机构区。e区公共管理及办公机构区。 难以形成。难以形成。难以形成。难以形成。中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。 f区居家住宅区。f区居家住宅区。 可能形成，但必须面对中心区大量居住物业的竞争，而且大量的居住物业也无益于地块形可能形成，但必须面对中心区大量居住物业的竞争，而且大量的居住物业也无益于地块形可能形成，但必须面对中心区大量居住物业的竞争，而且大量的居住物业也无益于地块形可能形成，但必须面对中心区大量居住物业的竞争，而且大量的居住物业也无益于地块形 象提升。象提升。象提升。象提升。 地块可能承担的功能结构地块可能承担的功能结构 难以形成难以形成 难以形成难以形成 可能形成可能形成 可能形成可能形成 b区区次级零售区。次级零售区。 d区区娱乐、临时居住区。娱乐、临时居住区。 f区区居家住宅区。居家住宅区。 a区区专业零售区。专业零售区。 c区区商务办公区。商务办公区。 e区区公共管理及办公机构区。公共管理及办公机构区。 项目整体功能定位项目整体功能定位 确定项目 整体功能定位 确定项目 整体功能定位 确定项目确定项目确定项目确定项目 整体功能定位整体功能定位整体功能定位整体功能定位 cbd案例研究案例研究 cbd案例研究案例研究 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 判定地块在 中心区中可能 承担的功能 判定地块在 中心区中可能 承担的功能 判定地块在判定地块在判定地块在判定地块在 中心区中可能中心区中可能中心区中可能中心区中可能 承担的功能承担的功能承担的功能承担的功能 从市场角度 验证地块的 功能定位 从市场角度 验证地块的 功能定位 从市场角度从市场角度从市场角度从市场角度 验证地块的验证地块的验证地块的验证地块的 功能定位功能定位功能定位功能定位 从市场角度验证项目地块的功能定位从市场角度验证项目地块的功能定位 1 1、纯居住物业、纯居住物业、纯居住物业、纯居住物业 2 2、临时居所物业、临时居所物业、临时居所物业、临时居所物业 3 3、商业娱乐物业、商业娱乐物业、商业娱乐物业、商业娱乐物业 4 4、办公物业、办公物业、办公物业、办公物业 1.纯居住物业纯居住物业 ?目前中心区已建或在建的纯居住型住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花 园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、 嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供应量已达200万平方 米。 ?住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶 层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。 ?由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考 虑到村民的拆迁返建需求，纯居住物业应定位为中高档次。纯居住物业应定位为中高档次。 ?由于中心区现有住宅供应量已达200万平方米，而中心区的规划居住人口 仅为7.7万人，住宅供应量已较大，故本项目的纯住宅物业开发规模不宜 过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。 纯住宅物业开发规模不宜 过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。 2.临时居所物业临时居所物业 ?临时居所即主要用于投资租售的小户型住宅和商务式酒店公寓，它集 居住、办公、休闲为一体，很受小生意人及商务人士的青睐。 ?由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又邻近皇岗口岸，市政及商 务配套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了发展小户型住宅和商 务式酒店公寓（即临时居所）的天然优势。 彩田路沿线具备了发展小户型住宅和商 务式酒店公寓（即临时居所）的天然优势。 ?项目地块周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天名苑、彩虹新都、 喜洋洋等以小户型为主的住宅公寓，前三个楼盘均已100售出，销 售均价在6500元/平米以上，喜洋洋预售情况也非常好。另该区域的 三级市场极为活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主要建有景 轩酒店、江苏宾馆、福建大厦等，平时入住率平均达到70以上。 ?依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区 （cbd），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故 本项目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规 划建设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。 本项目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规 划建设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。 3. 商业娱乐物业商业娱乐物业 ?项目地块周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场 和大型购物超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中 心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商 业街等，均为规模较大的商业项目，商业面积近 中 心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商 业街等，均为规模较大的商业项目，商业面积近30万平米，中心区商 业圈初现雏形。 万平米，中心区商 业圈初现雏形。 ?中心区及项目地块周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗disco、 拉斯维加斯夜总会和美洲健身会，作为定位为现代国际性城市的中心 区，该部分城市功能较为匮乏。 ?本项目的商业功能延续可倚靠彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围优 势，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的 商业物业。 本项目的商业功能延续可倚靠彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围优 势，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的 商业物业。考虑到中心区商业圈在未来3年内也将形成且项目规模较 大，故本项目且应注重发展特色商业，避免同构竞争故本项目且应注重发展特色商业，避免同构竞争。 ?本项目还应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧、 高档食府、游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能 本项目还应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧、 高档食府、游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能，使华灯初 上的中心区也变的更有生气，更加繁荣。 4. 办公物业办公物业 ?中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区cbd的西北角，形成了商 务办公核心区，是未来城市的金融、商务中心； ?中心区写字楼现已开发规模建筑面积达160万平方米，未来城市写字 楼的新增供应量也主要集中在中心区； ?本项目地块不在cbd办公核心区范围内，地块周边唯一新建办公写字 楼大中华国际交易广场项目也一直处于烂尾停工状态，商务办公气氛 不浓，区域形象不佳。 ?故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大。故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大。 市场验证项目整体功能定位市场验证项目整体功能定位 b区区次级零售区次级零售区 d区区娱乐、临时居住区娱乐、临时居住区 f区区居家住宅区居家住宅区 市场判定市场判定 可实现可实现 市场判定市场判定 可实现可实现 市场判定市场判定 可实现，但须 控制开发规模 可实现，但须 控制开发规模 项目整体功能定位项目整体功能定位 确定项目 整体功能定位 确定项目 整体功能定位 确定项目确定项目确定项目确定项目 整体功能定位整体功能定位整体功能定位整体功能定位 cbd案例研究案例研究 cbd案例研究案例研究 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 中心区功能块 分析 判定地块在 中心区中可能 承担的功能 判定地块在 中心区中可能 承担的功能 判定地块在判定地块在判定地块在判定地块在 中心区中可能中心区中可能中心区中可能中心区中可能 承担的功能承担的功能承担的功能承担的功能 从市场角度 验证地块的 功能定位 从市场角度 验证地块的 功能定位 从市场角度从市场角度从市场角度从市场角度 验证地块的验证地块的验证地块的验证地块的 功能定位功能定位功能定位功能定位 确定项目整体功能定位：确定项目整体功能定位：确定项目整体功能定位：确定项目整体功能定位： 建议本片区整体功能定位为以次级零售商业、娱乐及临建议本片区整体功能定位为以次级零售商业、娱乐及临 时居所为主导的商住多功能综合片区。时居所为主导的商住多功能综合片区。 项目整体功能比例分配项目整体功能比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能确定整体功能确定整体功能确定整体功能 比例分配比例分配比例分配比例分配 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 整体功能 比例验证 整体功能 比例验证 整体功能整体功能整体功能整体功能 比例验证比例验证比例验证比例验证 成功成功cbd案例研究案例研究 ?研究国际知名cbd案例近四十年的发展历程，可以 看出成熟cbd的发展是动态的，cbd的功能及核心 随着市场演变在不断调整而趋于合理与完善。 ?我们重点研究东京新宿、香港中环（待完善）希望 从中找出本项目发展可借鉴的经验与启示。 新宿新宿cbd发展历程发展历程 ?日本桥、银座是东京最老的商业、商务中 心，成为东京的都心。 ?20世纪60年代为疏散过于集中的城市机 能，政府决定将距离银座约5km处的新宿地 区建设成为综合性副都心，发展规划于1960 年公布。 ?新宿的发展得益于快速交通的完善，新宿 地处两条重要干道交叉口上。 新宿 银座 东京新宿东京新宿 ?新宿区位于东京都中心区 以西，距银座约5km。 ?新宿cbd 的建设至今已 逾40年，已成为发展较为 成熟的国际知名cbd之一。 ?经过40年的发展，新宿总 用地面积已达到270公 顷，其中集中商务办公区 占地56公顷（未包括边缘 办公区及零星分布的办公 面积），零售商业娱乐功 能占地84公顷。 新宿新宿 银座银座 深圳市中心区深圳市中心区cbd位于原罗湖金融商业中心以西约位于原罗湖金融商业中心以西约4公里，而公里，而cbd总占地面积约总占地面积约 240公顷，所以无论从区位上还是从发展规模上都与东京新宿具有很强的可比性。公顷，所以无论从区位上还是从发展规模上都与东京新宿具有很强的可比性。 用地功能现状用地功能现状 功能分区示意功能分区示意 银座方向 集中商务 办公区 集中商务 办公区 边缘 办公区 住宅区 娱乐及临时 居住区 边缘 办公区 住宅区 娱乐及临时 居住区 集中 商业区 集中 商业区 办公、临时 居住混合区 功能延续 周边住宅区 功能延续 周边住宅区 办公、临时 居住混合区 功能延续 周边住宅区 功能延续 周边住宅区 集中商务办公区集中商务办公区 集中商务办公区东 侧接集中商业区， 西侧接新宿中央公 园。 由15栋商务办公楼 组成，内部设有健 身、餐饮、零售等 设施，总建筑面积 约200万m2，日间 人口达30万人。 东京新宿东京新宿 在早期单一的零售商业功 能基础上，商务办公、娱 乐设施功能现已成为新宿 最显著的特征。 新宿形象：新宿形象： -land大厦 opera city大厦 时代广场 southern tower大厦 公园塔大厦 东京新都厅 新宿cbd形象 东京新都厅 land大厦 新宿公园塔大厦 成功成功cbd的功能比例的功能比例 日本东京新宿tokyo shinjuku cbd占主导地位的物业功能 比例经估算约为： 住宅办公商业住宅办公商业5 5 2 cbd功能比例功能比例 住宅：5 办公：5 商业：2 住宅：5 办公：5 商业：2 深圳中心区功能布局（法定图则）深圳中心区功能布局（法定图则） 各类功能用地面积比例 图例 55% 13% 12% 12% 5% 2% 1% 0%10%20%30%40%50%60% 绿化+道路+广场 公共设施 商业商务 居住 未定义 市政公用设施 发展备用地 各类功能建筑面积比例 38% 38% 12% 9% 2% 1% 0%10%20%30%40%50% 商务办公 居住 文化设施 商业及酒店 其它 行政办公 深圳中心区功能比例深圳中心区功能比例 依据中心区总体规划各物业所占百分比分别为： 住宅住宅38、办公、办公38、商业、商业9。 住宅办公商业住宅办公商业8 8 2 中心区规划功能比例中心区规划功能比例 住宅：8 办公：8 商业：2 住宅：8 办公：8 商业：2 项目整体功能比例分配项目整体功能比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能确定整体功能确定整体功能确定整体功能 比例分配比例分配比例分配比例分配 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 整体功能 比例验证 整体功能 比例验证 整体功能整体功能整体功能整体功能 比例验证比例验证比例验证比例验证 发现中心区功能缺陷发现中心区功能缺陷 中心区商业配套功能不完善中心区商业配套功能不完善中心区商业配套功能不完善中心区商业配套功能不完善 成功成功cbd功能比例功能比例 住宅：5 办公：5 商业：2 住宅：5 办公：5 商业：2 中心区规划功能比例中心区规划功能比例 住宅：8 办公：8 商业：2 住宅：8 办公：8 商业：2 项目整体功能比例分配项目整体功能比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能确定整体功能确定整体功能确定整体功能 比例分配比例分配比例分配比例分配 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 整体功能 比例验证 整体功能 比例验证 整体功能整体功能整体功能整体功能 比例验证比例验证比例验证比例验证 地块周边市场物业功能分析地块周边市场物业功能分析 图例图例:商业住宅宾馆酒店办公 皇 岗 路 滨河大道滨河大道 深南大道深南大道 项目项目 地块地块 中心商业区 会展中心 岗厦 中学 彩 田 路 福 华 三 路 雅颂居 市民中心 其他地铁 绿化地 项目地块可能形成的物业功能（项目地块可能形成的物业功能（从市场功能延续角度分析从市场功能延续角度分析） 图例图例:商业住宅宾馆酒店办公 皇 岗 路 深南大道 滨河大道 深南大道 滨河大道 中心商业区 会展中心 岗厦 中学 彩彩 田田 路路 福 华 三 路 其他地铁 绿化地 地块周边（周边地块周边（周边1km范围内）现有物业功能比例范围内）现有物业功能比例 ?住宅建筑面积：76万平方米 ?写字楼建筑面积：25万平方米 ?商业建筑面积：39万平方米 住宅办公商业住宅办公商业5 23 周边物业功能比例周边物业功能比例 住宅：5 办公：2 商业：3 住宅：5 办公：2 商业：3 项目整体功能比例分配项目整体功能比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能确定整体功能确定整体功能确定整体功能 比例分配比例分配比例分配比例分配 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 整体功能 比例验证 整体功能 比例验证 整体功能整体功能整体功能整体功能 比例验证比例验证比例验证比例验证 初步确定项目地块物业功能比例初步确定项目地块物业功能比例 从项目地块可能形成的物业功能并结合周边现有物业 功能的分布综合考虑，初步确定： 住宅办公商业住宅办公商业6 23 物业功能比例物业功能比例 住宅：6 办公：2 商业：3 住宅：6 办公：2 商业：3 项目整体功能比例分配项目整体功能比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能确定整体功能确定整体功能确定整体功能 比例分配比例分配比例分配比例分配 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 整体功能 比例验证 整体功能 比例验证 整体功能整体功能整体功能整体功能 比例验证比例验证比例验证比例验证 项目地块物业功能比例验证项目地块物业功能比例验证 依据初步确定的本项目物业功能比例，经过经济测算住宅面积为40万 平米，办公面积12万平米，商业面积20万平米。按照中心区规划总 建筑面积为750万平米来计算，则各物业所占比例分别为：住宅住宅5、 办公 、 办公1.5、商业、商业3。 那么中心区的各物业所占百分比应调整为： 住宅住宅43、办公、办公39.5、商业、商业12 即 即 住宅办公商业住宅办公商业7 62 中心区功能比例中心区功能比例 住宅：7 办公：6 商业：2 住宅：7 办公：6 商业：2 项目地块物业功能比例验证项目地块物业功能比例验证 成功成功cbd功能比例功能比例 住宅：5 办公：5 商业：2 住宅：5 办公：5 商业：2 中心区功能比例中心区功能比例 住宅：7 办公：6 商业：2 住宅：7 办公：6 商业：2 通过中心区与国际成功cbd的功能比例对照，我们可以看出通过本项目的改 造完善了中心区的功能，使深圳中心区cbd发展更趋于国际化的成功模式， 同时也提升了地块区域乃至整个中心区的整体形象。 因此从市场分析及周边物业研究初步确定的本项目物业功能比例是合理的因此从市场分析及周边物业研究初步确定的本项目物业功能比例是合理的。 住宅办公商业住宅办公商业6 23 项目整体功能比例分配项目整体功能比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能 比例分配 确定整体功能确定整体功能确定整体功能确定整体功能 比例分配比例分配比例分配比例分配 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 深圳中心区 功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 成功成功cbd 功能比例功能比例 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 地块周边市场 物业分析 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 发现中心区 功能缺陷 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 初步确定项目 功能比例 整体功能 比例验证 整体功能 比例验证 整体功能整体功能整体功能整体功能 比例验证比例验证比例验证比例验证 确定整体物业功能比例分配确定整体物业功能比例分配确定整体物业功能比例分配确定整体物业功能比例分配 住宅办公商业6 23，另外考虑约5的其他配套 设施建设，即可算出各物业占项目总建筑面积的比例分别为： 住宅：住宅：52办公：办公：17商业：商业：26其他其他5 整体物业功能比例整体物业功能比例 52% 17% 26% 5% 住宅 办公 商业 其他配套 容积率确定容积率确定 确定容积率 范围 确定容积率 范围 确定容积率确定容积率确定容积率确定容积率 范围范围范围范围 地块现状 容积率 地块现状 容积率 地块现状 容积率 地块现状 容积率 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 经济 测算 经济 测算 经济经济经济经济 测算测算测算测算 确定 容积率 确定 容积率 确定确定确定确定 容积率容积率容积率容积率 确定核心位置 核框理论 确定核心位置 核框理论 确定核心位置确定核心位置确定核心位置确定核心位置 核框理论核框理论核框理论核框理论 地块现状容积率地块现状容积率 岗厦河园旧村现有高密度村民私宅489栋，共计41万 m2；低密度集体物业63栋，11.5万m2，现状容积率 高达2.95。 资料来源：资料来源： 地块周边区域容积率分布地块周边区域容积率分布 深南大道 滨河大道 深南大道 滨河大道 彩 田 路 皇 岗 路 金 田 路 项目 地块 项目 地块 未 建 25 35 912 广场绿地 地块周边 除沿彩田 路一侧容 积率较高 外，区域 容积率均 在5以下。 待建商 业项目 1.0以下以下 35 会展中心 1.0 容积率确定容积率确定 确定容积率 范围 确定容积率 范围 确定容积率确定容积率确定容积率确定容积率 范围范围范围范围 地块现状 容积率 地块现状 容积率 地块现状 容积率 地块现状 容积率 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 经济 测算 经济 测算 经济经济经济经济 测算测算测算测算 确定 容积率 确定 容积率 确定确定确定确定 容积率容积率容积率容积率 确定核心位置 核框理论 确定核心位置 核框理论 确定核心位置确定核心位置确定核心位置确定核心位置 核框理论核框理论核框理论核框理论 中心区容积率分布中心区容积率分布 1.21.5 14 710 710 79 2.8 2.8 3.8 2.84.5 北区：开发强度低，容积率集中在1.5 和2.8 南区：开发强度高，容积率以7为主 未定义用地 行政、文化集中区 居住集中区 商务办公集中区 2.24.8 中心区地面地价分布中心区地面地价分布 3800-4800 3700-14800 16100- 23000 16100- 23000 16800- 21600 9000 9000- 12000 8400- 13500 9000 地价峰值区地价峰值区 地价峰值区 出现在cbd 中心偏西 南，最高地 面地价达到 23000元/平 方米 资料来源：福田 区市场地价图 应用核应用核框理论确定容积率范围框理论确定容积率范围 住宅住宅 住宅住宅 住宅住宅 零零 售售 商商 业业 区区 本项目地块本项目地块 行政文化行政文化 核框核框 核缘核缘 根据e.m.霍伍德 和r.r.伯依斯的 核框（core- frame）结构理 论，结合中心区 容积率分布图和 地价分布图，可 以确定中心区的 核心位置，而本 地块处于cbd的 核缘区域内，容 积率范围可以据 此初步确定为 35之间。 硬核硬核 核心容积率范围核心容积率范围510；核缘容积率范围；核缘容积率范围35；核框容积率范围；核框容积率范围3以下以下。 住宅住宅 容积率确定容积率确定 确定容积率 范围 确定容积率 范围 确定容积率确定容积率确定容积率确定容积率 范围范围范围范围 地块现状 容积率 地块现状 容积率 地块现状 容积率 地块现状 容积率 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 经济 测算 经济 测算 经济经济经济经济 测算测算测算测算 确定 容积率 确定 容积率 确定确定确定确定 容积率容积率容积率容积率 确定核心位置 核框理论 确定核心位置 核框理论 确定核心位置确定核心位置确定核心位置确定核心位置 核框理论核框理论核框理论核框理论 确定容积率范围确定容积率范围 依据核框理论该项目地块容积率应在35之间，但考 虑到中国国情与国际化cbd的差异性，在该容积率范围 的基础上应乘以1.1的影响系数（专家观点），再结合项 目及周边市场的实际情况，即 初步确定本项目的容积率范围为： 3.55.5之间。 容积率确定容积率确定 确定容积率 范围 确定容积率 范围 确定容积率确定容积率确定容积率确定容积率 范围范围范围范围 地块现状 容积率 地块现状 容积率 地块现状 容积率 地块现状 容积率 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 中心区 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 周边区域 容积率分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 中心区 地面地价分布 经济 测算 经济 测算 经济经济经济经济 测算测算测算测算 确定 容积率 确定 容积率 确定确定确定确定 容积率容积率容积率容积率 确定核心位置 核框理论 确定核心位置 核框理论 确定核心位置确定核心位置确定核心位置确定核心位置 核框理论核框理论核框理论核框理论 经济测算经济测算 一、项目基本情况一、项目基本情况 1、岗厦村河园片区可用于开发改造的土地面积为17.7 万平方米，并以此作为经济测算依据。如以毛用地面 积（即加市政道路） 如以毛用地面 积（即加市政道路）20.2万计算项目容积率，则测算表中 所示容积率将相应下调。 万计算项目容积率，则测算表中 所示容积率将相应下调。 2、现总建筑面积为52.5万平方米，容积率2.95。 3、私宅共489栋，41万平方米；集体物业11.5万平方 米，其中商业铺位2万平方米。 资料来源：资料来源：福田区旧村改造办编 写的岗厦村河园片区拆迁改造研究分析 报告 二、经济测算前提条件二、经济测算前提条件 1、地面地价 根据深规土纪【2001】55号文件关于解决福田区有关规划国土 问题现场办公的会议纪要的相关内容，河园片区改造、开发涉及的 用地免除全部土地出让金和地价，因此本次测算不计地价。 2、开发周期 开发模式研究还未完成，此次测算仅为静态测算，未考虑开发周 期、开发模式的影响因素。 3、补偿比例系数k 设定补偿比例系数k，根据福田旧村改造办关于岗厦规划的意见 和要求，即按最不利因素考虑，按集体物业1：1补偿商业，私宅1： 1补偿住宅，其中私宅补偿亦可用改造后的商业予以代换，即取k1。 补偿结果： 集体物业补偿11.5万平方米商业物业。 私宅补偿41万平方米住宅物业。 位：万；亿元 基 本 情况 基 本 情况 占地面积17.717.717.7 容积率4.354.895.31 建筑面积7786.5593.99 住宅(52)40.1945.1849.06 商业(26)20.0222.524.44 写字楼(17)12.8614.4515.7 配套(5)3.854.334.7 拆迁补偿面积（k=1）52.552.552.5 商业11.511.511.5 住宅414141 可售面积21.129.6336.7 商业8.521112.94 住宅-0.814.188.06 写字楼12.8614.4515.7 收入收入 销售收入28.0437.9445.64 商业20000/-0.5722.0125.87 住宅7000/17.042.935.64 写字楼9000/11.5713.0114.13 国土局道路补偿3.793.793.79 成本成本 拆迁费0.340.340.34 安置费2.382.382.38 建设费24.7227.7930.18 销售、税费及其他4.335.686.72 利 润 利 润 利润总额0.065.549.81 成本费用率润率0.215.324.7 *若住宅面积不够补偿居民私宅，按商业：居住0.35：1进行补偿。 三、经济效益测算表（按市场平均价格水平）三、经济效益测算表（按市场平均价格水平） 经济测算结果柱形图（按利润率为零计算）经济测算结果柱形图（按利润率为零计算） -2.48 -1.47 -0.45 0.56 1.58 2.6 3.61 4.63 5.64 6.66 7.67 8.69 9.7 10.72 11.74 -4.00 -2.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 4.14.24.34.44.54.64.74.84.95.05.15.25.35.45.5 资金缺口（亿元） 资金缺口（亿元） 按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到 4.35时，成本费用利润率为零，项目无资金缺口。 平衡点 经济测算结果柱形图（按利润率经济测算结果柱形图（按利润率15测算）测算） 按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到 4.9时，成本费用利润率为15，即项目无资金缺口。 -8.02 -7.01 -5.99 -4.98 -3.96 -2.94 -1.93 -0.91 0.1 1.12 2.13 3.15 4.16 5.18 6.19 -10.00 -8.00 -6.00 -4.00 -2.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 4.14.24.34.44.54.64.74.84.95.05.15.25.35.45.5 资金缺口(亿元) 资金缺口(亿元) 平衡点 经济测算结果柱形图（按利润率经济测算结果柱形图（按利润率25测算测算） -12.29 -11.27 -10.26 -9.24 -8.23 -7.21 -6.19 -5.18 -4.16 -3.15 -2.13 -1.12 -0.1 0.91 1.93 -14.00 -12.00 -10.00 -8.00 -6.00 -4.00 -2.00 0.00 2.00 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 5.0 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 资金缺口（亿元） 资金缺口（亿元） 按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到 5.3时，成本费用利润率为25，项目无资金缺口。 平衡点 四、经济效益测算表