《 常州北部新区商务中心区土地开发运营,前期策划咨询合作计划书(DOC 30页)3.98MB.doc

常州北部新区商务中心区土地开发运营前期策划咨询合作计划书谨呈：常州市规划局 目 录一、项目背景及基本情况4二、工作内容及时间安排工作5三、工作方法10四、服务费用12附件一 易居中国介绍13附件二 数据收集方法15附件三 主要合作伙伴（排名不分先后）16附件四：核心成员简介17附件五：易居部分相关案例介绍20前 言：十分荣幸有机会就常州北部新区商务中心区土地开发运营项目一事与贵司进行接洽和交流。作为中国首个提出房地产流通服务商概念的企业，易居（中国）已经建立起以营销代理、决策咨询、房屋经纪和基金管理为主要业务流，业务覆盖中国除西藏外所有主要50个城市的全国性房地产行业全流程服务网络。作为易居（中国）板块中为客户提供全方位咨询类服务的克而瑞（中国）信息技术有限公司，目前已经在中国超过60个城市成功进行了咨询服务，具有强大的咨询服务能力。针对贵司本项目特点，易居（中国）组成了长期从事综合地产及多类别组合房地产项目的策划和咨询团队，与贵司领导及相关人士进行了初步交流，基于我司对于项目所在区域的经济和社会发展状况的了解，以及丰富的项目经验，提出如下项目计划建议书，以期能与贵司在此基础上深化对项目的理解，并展开更全面深入的合作。一、项目背景情况2008年，易居中国联合澳大利亚ans建筑设计有限公司，为常州市北新区面积为7.1平方公里的现代制造业服务核心区，以及其中面积为1.4平方公里的商务中心地区进行了咨询策划和相关前期规划（针对7.1平方公里的概念性规划和1.4平方公里商务中心的详细城市设计）。其中，易居中国的策划工作通过详细的市场调研和合理的分析推导，为常州商务中心的功能定位和规模提供了具有市场可行性的方案。为了使规划成果更有可操作性，同时最大地提升商务中心土地的价值，常州市规划局会同其他相关单位通过深入探讨，提出了深化商务中心概念性城市设计，从而推进和引导商务中心的开发建设的新要求。具体要求分五个部分：1、结合相关案例分析，对商务中心地区土地利用和收储模式进行策划研究； 2、按照建设大常州商务中心的定位，对商务功能板块的规模和业态进行补充研究；3、结合专家咨询意见，深化和细化商务中心整体城市设计；4、开展商务中心的综合交通规划和交通影响分析； 5、考虑商务中心建设是一个漫长的过程，要提出过渡期间规划设计，明确对现有保留建筑的改造利用和包装；6、开展启动区的修建性规划。7、考虑到城市公共政策对于本项目的重要意义，我司将可能的城市公共政策调整建议作为本项目中的一个较为重要的部分。二、工作内容及时间安排工作本次服务内容包括以下三个部分：第一部分：商务中心土地运营研究（含城市公共政策建议）第二部分：商务中心城市设计深化建议第三部分：启动区修建性详规建议具体服务内容如下：第一部分、商务中心土地运营研究一、选择运营模式1 国内外商务区土地运营案例（按模式区分）1.1 政府主导模式1.2 企业主导模式1.3 政府与企业结合模式1.4 各模式优缺点分析2 常州商务中心区土地运营模式建议1.1 常州市场特点1.2 各物业开发特点1.3 选择模式1.4 具体执行建议3 可供建议的城市公共政策调整3.1 城市公共政策现有影响性评估 3.2 城市可调整公共政策建议二、土地开发价值评估1 地块现有价值估算（按照街区block评估）1.1 地块开发成本估算1.1.1 拆迁成本评估1.1.2 三通一平成本测算1.2 地块出让收益估算1.2.1 市场比较法测算1.2.2 假设开发法测算1.3 土地现有净值2 地块开发顺序评估2.1 地块盈利能力2.2 市场需求探测2.3 区域影响评估2.4 地块整体开发时序排列3 地块整体开发经济性测算（计入开发时间对价值的影响）第二部分、商务中心城市设计深化建议1 对已完成商务功能板块的规模和业态补充研究2 深化商务中心整体城市设计2.1 城市生态分析2.2 城市新能源策略分析2.3 城市天际线分析2.4 城市标志物的视觉分析（含可视性分析）3 商务中心的综合交通规划和交通影响分析 3.1 项目完成日期和交通预测的设计年；3.2 项目产生交通量的计算及所采用的交通出行率指标l4 过渡期间规划设计4.1 对现有保留建筑的改造利用和包装4.2 对待拆改建筑的改造序列表4.3 对于现有可入驻客户的需求基础访谈和调查分析（需业主配合进行相关调研）第三部分、启动区的修建性规划建议一、启动区整体定位1 启动区整体定位1.5 开发主题1.6 品质定位1.7 具体业态组合二、各业态具体定位&产品建议1 住宅定位1.1 规模确定1.2 价格1.3 产品建议 户型配比 户型设计 车位配置1.4 买家分析1.5 销售建议 案名 销售速度与周期2 写字楼定位2.1 写字楼规模确定2.2 价格2.3 产品建议 楼层平面规划&楼层面积 单元面积配比 层高 电梯、空调配置 车位配置2.4 买家分析2.5 销售建议 案名 销售速度与周期3 综合性商业定位3.1 商业整体定位 商业级别确定（区域性、片区性） 目标消费群体分析 商业体总量3.2 业态组合 商业业态/品牌组合 业态面积组合 业态租金3.3 产品建议 楼层业态布局 平面流线 垂直流线 车位配置4 五星级酒店定位4.1 酒店规模确定4.2 房价4.3 产品建议 楼层平面规划&楼层面积 客房类型&套数 层高 电梯、空调配置 车位配置4.4 客户分析4.5 酒店品牌建议第三部分、启动区整体规划建议1 整体规划建议1.1 各功能区物业类型及经济技术指标1.2 总体功能平面布局1.3 道路和入口系统建议1.4 停车位建议2 建筑建议（分为住宅部分、写字楼部分与商业部分）2.1 物业平面布局建议2.2 物业立面风格建议2.3 单体物业细部建议3 室外环境建议3.1 景观设计原则3.2 空间围合建议3.3 绿化系统建议3.4 相关设施点缀4 公共配套区域规划建议4.1 教育配套4.2 医疗配套4.3 交通配套4.4 会所配套5 项目附加值提升建议5.1 项目智能化建议5.2 项目节能环保建议5.3 项目物业管理服务建议5.4 新材料、新技术的应用5.5 其他建议第四部分、启动区开发财务分析1 开发成本2 销售和经营相关收入与税费3 净现值4 内部收益率5 投资回报期注1：本司将在与设计公司充分沟通的基础上，协助设计公司的方案设计直至最终成图。但方案设计不包含在本次服务内容中。2：本司确保设计公司的最终设计方案中涉及的所有建筑方案和户型方案都有实物模型支持。工作时间安排：项目工作时间始于双方签约次个工作日算起，在第8 周末递交初稿并进行汇报。根据甲方的意见，乙方将修改报告初稿并在第10周末进行终稿汇报。具体工作安排如下：三、工作方法本项顾问咨询工作包容涵盖了市场及产品研究、营销策略及执行的可操作性。为了该项工作顺利进展，易居中国将利用在中国各大城市的多年实践经验、资源及专业合作渠道，组成以下的工作方法：l 分析方法 定性分析与定量分析 静态分析与动态分析 统计分析与比较分析 mece分析 头脑风暴l 数据收集 楼盘信息收集 现场实地考察 媒体采集 二手资料收集 内部数据库 外部数据库l 数据处理 描述性统计 统计检验 模型分析易居咨询通过制度化的服务流程以确保研究成果和报告的质量。从市场调研阶段到报告成果形成等各阶段均由项目顾问团队按照科学和严密的流程进行。每份报告的出品都要通过四个节点评审：l 基本模块评审l 核心数据评审l 核心模块评审l 最终报告评审并通过专案团队自评、咨询执委会评审/易居中国评审委员会评审的两级评审对报告质量进行严密和严格的控制。四、服务费用项目服务费用总计为人民币壹佰伍拾万元整（rmb1，500,000）。分阶段付款方式&时间如下：支付服务费用时间节点费用（元/人民币）签约后三个工作日内首付款￥700,000提交策划报告初稿三个工作日内付款￥500,000提交最终策划报告三个工作日内尾款￥300,000总计￥1，500,000本项目的预期工作周期为：10个工作周，递交报告初稿；14个工作周，递交报告终稿。在充分尊重及保留贵司专业化、精准化品质基础之上，我们不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过程中，与客户共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议，以规避风险，最大化提升物业价值。附件一 易居中国介绍纽交所第一家中国轻资产上市公司易居中国是一家现代化房地产服务企业，从事一手房营销代理、二手房中介经纪和以现代信息技术为依托的房地产咨询及信息服务三大主营业务，是中国规模最大，覆盖面最广，品牌最领先，并拥有独特专业技术支持的房地产综合服务商。公司成立于2000年。目前，易居中国已在国内37个主要城市开展业务，拥有3000多名房地产专业服务人员、研究技术人员与管理人员。自2004年起，易居中国连续三年被评为中国最大的房地产代理和咨询公司，并于2006年被评为中国唯一的房地产服务业领先品牌和中国房地产策划代理百强综合实力第一名。经过七年高速发展，易居中国凭借前瞻性的全国拓展战略和对产业链的创新构建，依托中国经济与中国房地产市场的高速发展，成为中国房地产流通服务领域领导者和整合者。 2007年8月8日易居中国成功在美国纽约股票交易所上市（纽交所交易代码：ej）。业务版块房产经纪基金管理决策咨询四大核心业务平台营销代理历年所获荣誉易居中国版图附件二 数据收集方法数据收集方法主要分为三大类：1、 中国房地产决策咨询系统（cric）的数据资源中国房地产决策咨询系统城市监控数据库（cric-databank）n cric-db全国版n cric-db城市版中国房地产决策咨询系统地理信息库（cric-gis）n cric-db全国版n cric-db城市版2、 cric外部资源已购外部专业数据库互联网信息统计年鉴相关政府部门、信息渠道3、 实地调研实地数据采集（实地考察、访问调查、统计观察等）小型专家研讨会附件三 主要合作伙伴（排名不分先后）金融机构credit suissemorgan stanleycapitaldlj房地产基金sigmerlin招商银行崇德基金farallon浦东发展银行外资房地产相关企业hineskailongfirst china property groupf&nwoolim港资房地产相关企业和记黄埔香港九龙仓新鸿基（香港）新世界（香港）恒基中国瑞安地产恒隆地产香港兴业中信泰富嘉华中国长江实业香港利星行东方金马国内房地产相关企业万科集团中海地产世茂房产碧桂园集团华远地产合生创展富力地产soho中国恒大地产华润置地招商地产保利地产绿地集团阳光100上海复地中新集团上海城开栖霞建设上实地产上海城投融侨集团大华集团上海古北新世界地产陆家嘴地产金融街北辰实业北京城建上海城建华侨城房产首创置业金地集团首开集团中华企业远洋地产宝地置业上海地产中星集团附件四：核心成员简介1、工作框架构成易居中国网络协调资源支持40个区域中心创意地产研究室政策信息研究室房地产研究所专家团队精装住宅专家豪宅专家住宅研究专家易居兰州项目顾问团队2.本项目专业团队人员构成张 燕 女士易居中国 / 克而瑞（中国）信息技术有限公司 副总裁易居中国 / 克而瑞（中国）信息技术有限公司华北区域中心 总经理张燕拥有丰富的中国房地产媒体营销及项目策划经验。自1999年，她先后担任深圳特区报房产部资深编辑、成都商报房地产事业部主任、先锋居周刊执行副总编、新民晚报房地产事业部主编。拥有三地房地产媒体运营的成功经验，熟悉三地房地产市场，特别对于房地产区域炒作及大型项目营销策划的媒体运做具有资源整合优势和专业操作能力。主要负责运做的区域案例深圳蓝色盐田成都中产城东上海嘉兴潮北京鲁能顺义新城主要负责的媒体营销项目成都置信丽都（三期）成都河滨印象成都万科城市花园（二/三期）成都宏信阳光上东成都粼江峰阁北京康堡国际公寓项目上海安亭新镇上海圣莎酒店上海大华锦绣满堂上海大华锦绣华城上海大华水岸蓝桥殷冬明 先生易居中国克而瑞信息技术有限公司 战略规划总监北方区咨询中心总经理 拥有： 马里兰大学城市规划专业硕士学位 中国科学院地理信息系统专业理学硕士学位 担任社会职务：北京规划建设专栏作家 新民周刊专栏作家 台湾东森新闻网专栏作家 英国驻华总领事馆文化教育处 专家顾问 清华大学客座教授 主持过的重要项目： 美国马里兰州州级联络线（inter-county connetor）交通分析与评价 西安浐灞河区129平方公里区域规划和战略 天津海河流域（上游区）40平方公里区域规划 悉尼东区城市发展战略研究（悉尼大学资助项目） 北京市酒仙桥社区拆迁政策和社区文化核心研究（英国总领事馆 资助项目） 江西赣州市章江新城总体规划评价（18平方公里） 江西赣州市章江新城黄金机场片区概念性规划（3平方公里） 江西赣州市章江新城黄金机场片区生态规划（植被、风环境与公共 交通）（3平方公里） 贵州省遵义市城市总体战略规划 辽宁省营口市仙人岛区城市总体战略与规划 北京市前门外大街、宣武区大栅栏地区商业规划与重建计划 北京市前门外大街、崇文区鲜鱼口地区重建计划 常州市新北区中央商务区规划设计项目 荷兰gtc国际集团杭州市滨江区国际公寓项目黄 瑛 女士易居中国克而瑞信息技术有限公司 项目经理黄瑛于2003年毕业于浙江大学，获建筑学学士学位。2006年，她获得美国佐治亚理工学院（georagia institute of technology）的城市与区域规划硕士学位。此后，黄瑛一直从事房地产市场研究和项目开发策划咨询工作。多学科的背景使她对房地产市场的走势、产业的发展以及城市规划和建设都有着深刻的理解，从而对不同尺度、不同类型的项目都有着良好的把握。她已参与完成了将近二十个市场研究与咨询项目，这些项目涉及了所有的物业类型，包括住宅、公寓、写字楼、商铺、酒店和产业园；项目所在地包括北京、沈阳、重庆、成都、杭州、济南和徐州。黄瑛所服务的客户包括鲁能地产、香江置业、太古地产等著名房地产开发商，以及雷曼兄弟、摩根斯坦利、ubs等国际投资机构。参与/主持过的重要项目：北京市海淀区商业综合体开发市场研究和策划顾问 （2008）北京cbd地区购物中心重新定位顾问 （2008）沈阳北站商业综合体开发市场研究和策划定位（2008）徐州别墅市场调研 （2008）济南写字楼市场调研 （2008）北京商铺市场调研 （2008）杭州和成都物业市场调研（住宅、写字楼、商铺和酒店） （2007）沈阳物业市场调研（住宅、公寓、写字楼、商铺和酒店） （2007）北京市宣武区马连道综合商业体项目开发市场研究和策划定位（2007）重庆市南岸区物业市场研究（住宅、写字楼、商铺和酒店） （2007）重庆市沙坪坝区住宅开发项目市场研究和策划定位 （2007）北京市cbd区域华贸中心收购可行性论证 （2007）北京市三里屯区域财富时代的投资可行性分析 （2007）北京市望京佳美风尚中心收购可行性论证 （2007）北京市三元桥地区静安公寓收购可行性分析 （2007）通州商务园开发可行性分析 （2006）济南彩石山庄开发市场研究和策划定位 （2006）李巍女士易居中国克而瑞信息技术有限公司 产品分析师李巍拥有中央美术学院建筑学硕士学位。她参与完成过许多面对政府部门的大尺度规划项目，涉及的项目类型有产业建筑再利用、高新技术产业开发区城市设计、城市历史文化遗产、城市复兴概念设计等各种方面。多年的艺术设计专业背景使她在产品分析方面有着独道的见解。主持/参与过的项目：“震后造家行动之重建民乐村”民宅设计（2008）贵阳城市特色及历史文化遗产保护研究（2007/2008）北京亦庄高新技术产业开发区g区和f区城市设计研究（2007）京杭大运河杭州段沿岸产业建筑再利用规划设计研究（2007）韩国大田城市复兴概念设计国际竞赛（2007）北京798工厂产业建筑再利用设计研究（2007）附件五：易居部分相关案例展示福州-融侨优山美地优山美地-中国融侨集团服务时间：2006/32006工作内容：前期研究与分析项目总体定位项目经济评估个案介绍：融侨集团淮安项目位福州仓山地区，占地面积3000亩，规划建筑面积70万平米，项目规划别墅32万平方米，洋房11万平方米，老年公寓20万平方米，配套及商业7万平方米。项目地块生态资源良好，一面靠山，同时三面环水，景观资源非常优越。该项目由著名开发商融侨集团开发，将建设成为国际级标准的生态住宅，成为福州、淮安乃至于中国最优质的社区，它将是一个与山水同在的居所，一段满怀感动的留恋，是装饰更多福州人的梦境。项目产品定位为国家级风景居住区；产品定位关键点有以下三点：立足福州、面向华南、辐射全国；原山水、绿色生态、环保型社区；融侨品牌，产品系列中的高端系列。工作业绩：目前项目销售良好。江苏-晋江龙腾生态园晋江龙腾生态园-阳光国际集团服务时间：2006/52006工作内容：前期研究与分析项目总体定位项目经济评估个案介绍：本项目占地10000亩，建筑面积70万平方米，本案与江阴隔江相望、靠近重工业区和新开发区，现有交通不发达；地势平整、绿化环境匮乏、长江景观资源无利用价值较少；以全新的生态园的规划理念来启动项目，并将项目上升到长三角第一生态项目、旅游项目，并在何时的时机推出住宅产品独栋别墅；以中华民族的象征：“龙”来贯通全案，聚龙广场、梦龙音乐广场、盘龙中央公园、龙珠道学馆、仕龙儒学馆、馋龙美食街、游龙大道、赛龙游艇码头、健龙体育馆、智龙教育培训基地、金龙购物中心、悠龙会所、卧龙酒店、尊龙山庄等等商业、娱乐、旅游、住宅设施，均体现了“龙”的精神，“龙”的文化。工作业绩：目前项目仍处于产品规划阶段。济南-领秀城领秀城-中国鲁能集团服务时间：2006/62006工作内容：前期研究与分析项目总体定位项目经济评估项目企划执行项目销售执行个案介绍：鲁能领秀城位于济南市南部，是城市中轴线的南端，西邻103省道，南临玉函山、泉子山，该地块地处济南市南部生态保护区北侧。本项目占地5000亩，综合开发强度为1.0，总建筑面积约324万平米，预计将用6-8年时间开发完毕，可容纳8万人生活居住，是长江以北最大的城市改造项目，将成为济南市现代人居示范工程。鲁能领秀城三面环山，向北可俯瞰整个济南市区，视野开阔，为进一步提高项目的自然生态条件，美国perkins公司在进行整体规划设计时，将泉子山、鏊子山、望花楼山的山景引入小区，设计为小区的山体公园，设置了攀登步道，大量增加绿化植被，方便业主在业余时间登山健身。本项目南北分区中间地段设计了济南市最大的线性公园，公园东西长1.5公里，南北宽约100米，设置了大量的休闲、运动设施，为社区居民提供了丰富的户外娱乐场所。根据济南市城市规划，近期将分水岭水库水源引入市区，引水渠正好穿越鲁能领秀城，本项目将充分利用该水景优势，沿岸设置溪流、水池和喷泉等水景，并加上东侧原排洪沟形成的季节性水景，最大化地丰富整个项目的水景。本项目将成为江北地区绝无仅有的水景园林社区。目前均价：4000元/平方米工作业绩：引入易居中国之后，在项目的定位、营销高度上有了一次提升。西安-上林城上林城-陕西上林苑投资开发有限公司服务时间：2006/32006工作内容：前期研究与分析项目总体定位项目经济评估项目企划执行项目销售执行个案介绍：上林城土地面积5平方公里，用地性质为综合用地，包括旅游功能、休闲功能、居住功能等；本项目东靠汉长安城及建章宫、秦阿房宫遗址；南接丰京、镐京遗址；北临渭河及秦咸阳宫遗址。位于咸阳市秦都区沣东镇境内，地处西安与咸阳的结合部，行政区划隶属咸阳。本项目东距西安市中心约10公里，西距咸阳市中心约4公里，历史上为周、秦、汉、唐等皇家宫苑。因得天独厚的自然资源，及与西安的便利交通，使上林苑被称之为西安城市的后花园。上林城总建筑面积超过400万平方米，其中住宅建筑面积超过350万平方米；目前规划中的为其一期地块，初步规划为院墅、联排、花园洋房与小高层结合的高品质社区，将树立区域的价格标竿和产品标竿。工作业绩：产品销售第一天达成售出1800多套，创出全国地产当日销售最高纪录。无锡-鹅湖天波城鹅湖天波城-无锡鹅湖度假区有限公司服务时间：2006/32006工作内容：前期研究与分析项目总体定位项目经济评估个案介绍：项目规划用地4790亩，定位为长三角经济圈内休闲文化基地，集旅游、会务、生态居住为一体的复合地产。项目位于无锡市锡山区荡口镇，东南方向邻接苏州市，距离无锡市中心24公里。客户作为一级运营商（土地运营商）引进资金，对地块进行规划、基础设施建设，后由政府将增值土地拍卖。易居中国深入挖掘项目的区位内涵。长江三角洲作为世界第六大城市群，拥有完整产业链和强大的财富聚集等优势，将项目纳入这一城市圈来思考，定位为这一城市圈的后花园-长江三角洲城市休闲基地。将项目定位提高到一个空前的高度。易居中国赋予项目独特的、具有前瞻性的规划建筑灵魂-现代中国式中式复兴主义。从建筑形态、公共区域和文化体验三个角度体现这一内涵，给予项目各组成部分统一的精神内核。在上述对项目的内外定位指导下，易居中国对项目的各功能分区进行细化，将项目所有的人文、生态资源有机的整合，提出了以现代大湖文明体验探索为核心完整旅游休闲链。易居中国提出塑造产品差异性和独特系统产品包装，将项目展现为一个长江三角、人文、探索、水世界的水域城邦，为项目高品质的实施提供了方向、奠定了基础。易居中国对项目实施阶段的融资方式及引进强势品牌提出切实可行的方案，同时利用自身优势积极帮助客户引进资源。工作业绩：目前项目仍处于前期设计阶段。武汉-藏龙岛藏龙岛-武汉瑞华置业服务时间：2006/82006工作内容：前期研究与分析项目总体定位项目经济评估项目企划执行项目销售执行个案介绍：项目位于武汉市江夏区五里介镇，占地面积46万平方米，剔出公园用地后的总用地面积约为26平方米，建筑面积约21万平方米。根据区域市场特征，和武汉郊区高层与多层价格倒挂的特点，易居中国建议以独栋别墅和联排别墅相结合为主，辅以部分多层和小高层的混合产品形态。在产品布局上建议将地块分区域布局，并形成至少2个梯级的产品档次；分为临湖（公园）区，次临湖区、中心区。在临湖区布局湖景顶级独栋在次临湖区布局独栋和湖滨会所，次临湖区和中心区重点分隔。在中心区域外延布置联排别墅而在最中心的位置布置多层和小高层，并设置整个项目的邻里中心以解决自身的配套。