深圳万科地产成本优化控制作业指引(版).doc

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蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆薈蝿羅膂蒄螈肇肅莀螇螇芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁袅肄肁莇袄螃芇芃袃袆肀蚁袂肈芅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀薄袆莀莆薃罿膃节薃膁羆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿莈蕿螅肂芄蚈袇芈薃蚇羀肀葿蚇肂芆莅蚆袁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂蚂袈膅莈螁羀莁芄螁肃膄薂螀螂羆 成本优化与控制作业指引编制日期2007-2-28初审日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 流程要素流程目标：在各实施方案完成前，完成成本优化与控制，提供优化方法，明确在招标阶段成本控制方法。流程主要责任部门：设计管理部、成本管理部、采购管理部。流程关键业绩指标流程kpi责任部门/岗位数据来源及时提供测算数据、优化建议实施成本控制在目标成本内流程关键点流程关键点关键点说明支持文件设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案四个阶段方案优化项目招标招标管理作业指引2. 适用范围：xx各项目设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案设计四个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。3. 职责设计管理部：负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，:进行具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布。采购管理部：进行招标战略策划。4. 工作程序 4.1. 方案优化流程4.2. 方法与过程控制4.2.1 设计前期开始设计前找发展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。4.2.1.1 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：总占地面积容 积 率建筑用地面积建 筑 密 度总建筑面积绿 地 率计容积率面积户数住宅建筑面积限高商业会所学校幼儿园物业用房设备用房活动中心服务中心卫生院邮电所公共卫生间游泳池球场车位类型数量面积备注自行车车位车位人防面积4.2.1.2 土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析：项目详细描述备注市政解决方案（水、电、气、道路） 市政污水清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站； 市政给水清楚了解距离红线的距离； 临水清楚了解距离红线的距离； 永久电清楚了解距离红线的距离； 临时电清楚了解距离红线的距离； 市政煤气清楚了解距离红线的距离，是否组建煤气瓶组处理站； 出入道路清楚了解是否需要维修、建造道路及高架桥等； 公交站场清楚了解小区建造公交站的数量；红线内土地情况 场地高差情况1、清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度面积比率 植被情况清楚了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保留的树木，以便测算景观成本； 河流、箱涵情况清楚了解场地内是否有河流、箱涵,河流、箱涵的长度、深度及宽度，以便测算改造费用； 鱼塘、湖泊情况清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊,鱼塘、湖泊的面积，以便测算改造费用； 高压线情况清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏输），如果有，需要埋地或改变走向的长度； 输油管等市政情况清楚了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有，需要搬迁或改变走向的距离； 市政道路情况清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，具体长度及宽度、建造标准； 拆迁情况 地质情况清楚了解场地内地质情况，以便决定采用基础形式； 建筑退让红线情况清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物占地面积；红线外土地情况 噪音情况考虑是否需要考虑防噪玻璃； 可视景观清楚了解场地周边的可是景观情况，决定是否需要改造可视景观；4.2.1.3 市场定位：通过询问销售部，清楚了解项目市场定位：产品类型面积比率户型面积层高一梯几户附加值立面风格开窗园林装修售价花园阳台凸窗地下室大堂电梯厅室内产品1产品2产品n车位配比要求：车位售价、可售比率：商业配套要求：会所配套要求：以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:第一：场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用；第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售；第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。4.2.2 概念、规划设计阶段成本控制重点：4.2.2.1 建筑、结构方面：4.2.2.1.1 设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布