苏州市2009年度房地产市场报告.pdf

365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-693302151 2009200920092009 年苏州房地产市场年报年苏州房地产市场年报 目录目录 一、一、2009200920092009 年房地产热点政策解读年房地产热点政策解读. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 2 2 2 二、二、2009200920092009 年苏州宏观经济分析年苏州宏观经济分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 7 7 7 (一)苏州历年 gdp总量变化.7 (二)苏州城镇居民历年人均可支配收入变化.7 (三)苏州固定资产及房地产投资比例.8 三、三、2009200920092009 年苏州一级土地市场分析年苏州一级土地市场分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9 9 9 9 (一)2009 年苏州各区土地成交情况分析9 (二)2009 年苏州成交土地（以建筑面积为准）用途情况分析10 四、四、20092009年苏州房地产综合市场分析年苏州房地产综合市场分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13131313 (一)2009 年苏州房地产住宅市场成交分析13 (二)2009 年苏州每月住宅供求情况分析15 (三)2009 年苏州每月成交量走势分析16 (四)2009 年苏州成交均价走势分析17 (五)苏州 2004-2009年住宅供求走势分析.18 五、五、20092009年苏州区域房地产市场分析年苏州区域房地产市场分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21212121 (一)2009 年苏州工业园区房地产市场分析21 (二)2009 年苏州吴中区房地产市场分析23 (三)2009 年苏州相城区房地产市场分析26 (四)2009 年苏州中心城区房地产市场分析29 (五)2009 年苏州高新区房地产分析31 六、六、20092009年苏州房地产市场总结及年苏州房地产市场总结及 20102010年市场展望年市场展望. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35353535 (一)2009 年楼市回顾35 (二)2010 年楼市预测35 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-693302152 一、一、2009200920092009 年房地产热点政策解读年房地产热点政策解读 热点政策法规热点政策法规 国务院国务院 1313年来首次下调商品房资本金比例年来首次下调商品房资本金比例 国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的 是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%35%调低至调低至 20%20%，成为此次调整受惠最大的 项目之一。南京部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样 “光鲜”，一些企业的资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市的效果还有待观察。 这是自 1996 年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商 品住房项目的最低资本金比例下调 15 个百分点以后，已经恢复到 1996 年的水平。 365365 苏州地产研究中心观点：苏州地产研究中心观点：0909 年上半年土地市场的不景气，使得项目投资资本金适年上半年土地市场的不景气，使得项目投资资本金适 度放宽，为下半年的土地市场成交火热提供了有力的基础。度放宽，为下半年的土地市场成交火热提供了有力的基础。 我国今年将研究开征物业税我国今年将研究开征物业税 5 月 25 日，中国政府网公布了国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革 工作意见的通知 ，同时公布了发改委关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见 ，其中， “开征物业税”再次纳入。 近年来，国务院每年转发的该文件均提到物业税。 意见明确提出，今年研究开征物 业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。 面对国际金融危机这一不同于往年的新情况， 意见将体制改革和产业结构调整放到 了更加重要的位置。此次改革将致力于政府要为市场主体提供服务的目标，监察部将牵头落 实削减和调整行政审批事项， 切实把政府职能转到主要为市场主体服务和创造良好发展环境 上。 垄断行业改革也提到了比以往重要的位置， 意见要求，加快研究鼓励民间资本进入 石油、铁路、电力、电信、市政公用设施等重要领域的相关政策，以带动社会投资。 而在市政公用事业改革方面， 意见明确提出，要扩大城市供水供热供气、污水处理、 垃圾处理等特许经营范围。 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-693302153 为应对国际金融危机，中央政府去年出台一揽子计划后，有观点认为中国社会保障制度 的不完善影响了内需的发展。 意见单列一条提出民生领域改革以提高居民消费能力，包括控制收入分配差距，基 本养老保险继续开展做实个人账户试点，出台养老保险关系转移接续办法，推进事业单位养 老保险改革试点，制订实施农民工养老保险办法，出台新型农村社会养老保险指导意见等。 365365 苏州地产研究中心观点：苏州地产研究中心观点：0909 年下半年市场的走高，使得上半年提出的物业税概念年下半年市场的走高，使得上半年提出的物业税概念 再度热议，而对于再度热议，而对于“遏制遏制”房价，打击投机性购房，物业税何时开征、如何开征将再度成房价，打击投机性购房，物业税何时开征、如何开征将再度成 为为 20102010年市场关注的热点。年市场关注的热点。 楼市调控打出第一拳楼市调控打出第一拳 拿地首付不低于拿地首付不低于50%50% 12 月 17 日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知 ，明确 开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可 以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%50%”。如果开发商拖 欠价款，不得参与新的土地出让交易。 囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，五部委加强土地出让收支管理是在 14 日 召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施. 14 日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善 对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 365365 苏地产研究中心观点：继上半年土地出让政策的放松，到苏地产研究中心观点：继上半年土地出让政策的放松，到1212 月的收紧，短短半年月的收紧，短短半年 左右的土地市场变化极其快速。而土地成本快速提升导致的政策收紧，明显对于恶性抢购左右的土地市场变化极其快速。而土地成本快速提升导致的政策收紧，明显对于恶性抢购 及炒地囤地情况会有一定制约，适度加快开发商资金的运转，及炒地囤地情况会有一定制约，适度加快开发商资金的运转，进而促进开发商加快楼盘销进而促进开发商加快楼盘销 售售，提高商品房的供应力度。，提高商品房的供应力度。 二手房营业税细则出台二手房营业税细则出台 备受社会关注的二手房营业税征收比例终于尘埃落定。财政部、国税总局 12 月 24 日宣 布：自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业 税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的非普通住房或者不足 5 年的普通住房对外销售的，按照 其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-693302154 住房对外销售的，免征营业税。 这已是自 2005 年开征二手房营业税至今五年来第四次调整。此次政策细则通过对不同 的房屋类型征收营业税标准的不同，区别对待不同购房群体，主要打压的对象是一线城市中 高端二手房交易。 苏州契税优惠普通住宅苏州契税优惠普通住宅 1%1% 其余按其余按 3%3%执行执行 12 月 24 日，江苏省人民政府出台关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见 ， 其核心明确居民购买自住和改善型普通商品住房的，明年继续实行 1%的契税税率政策。并 强调各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善存进住房合理 消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民 购买自主和改善型普通商品住房。 12 月 30 日， 苏州已经确定执行江苏省关于新房购置契税的方案， 普通住宅契税征收 1%， 非普通住宅契税征收 3%。目前执行通知下发各区相关部门。 原文详细内容 文件规定，我市自 2010 年 1 月 1 日起执行以下适用税率： 一、个人购买自住和改善型普通住房，执行 1%的适用税率； 二、其余房地产权属转移契税，执行 3%的适用税率。 通知中所指“普通商品住房”应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；单套建筑面积在 144 平方米（含）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格 1.44 倍以内。 通知中所指 2010 年 1 月 1 日以后发生的房地产权属转移行为，时间以备案时间为准。 365365 苏州地产研究中心观点：营业税、契税的调整，确实将对苏州地产研究中心观点：营业税、契税的调整，确实将对20102010 年的中高端投资市年的中高端投资市 场有一定制约； 同时， 对于自住型刚性需求和改善性需求还是起到支持作用。 可以看出场有一定制约； 同时， 对于自住型刚性需求和改善性需求还是起到支持作用。 可以看出20201010 年的总趋势还是保障更多自住型购房的需求。年的总趋势还是保障更多自住型购房的需求。 重大市政建设重大市政建设 苏州苏州沪宁城际铁路配套工程启动沪宁城际铁路配套工程启动 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-693302155 近日， 直通沪宁城际铁路园区站的北环快速路东延二期的开工，沪宁城际铁路园区站配 套工程建设也同时启动。 沪宁城铁将在 2010 年 7 月通车，为配合这项铁路建设，进一步满足城铁园区站快速高 效交通疏解需求，增强站点地区与周边组团之间交通联系，提升城际轨道交通对区域经济社 会辐射带动功能，发挥对园区的辐射带动作用，苏州方面正全力作好配套道路设施建设。其 中，北环快速路东延二期工程总投资 18 亿元，沪宁城铁园区站配套工程建安费用为 2.6 亿 元，工程将于 2010 年 6 月竣工。 苏州轻轨苏州轻轨 2 2 号线号线 1212月月 2525 日日开工开工 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-693302156 连接京沪高速铁路、沪宁铁路、石路、迎春南路等地的苏州轨道交通 2 号线，于 2009 年 12 月 25 日上午开工，比原计划提前 3 天。这也标志着，苏州轻轨的建设已经从单一线路 转向网络化建设。 轻轨 2 号线是苏州轨道交通线网的骨干线路，总体呈南北走向，与正在建设中的 1 号线 呈“十”字相交， 全长26.557公里， 其中高架线 （太阳路至采莲路）7.058公里， 地下线18.709 公里。车辆段设在相城区，控制中心与 1 号线合建于广济路站。工程总投资 156 亿元，是迄 今为止苏州投资规模最大的城市建设工程，总工期四年半。 轻轨 2 号线共设 22 座车站，分别为苏州高铁站站、相城大道站、富阳路站、安元路站、 春申湖中路站、阳澄湖中路站、齐门北大街站、金民东路站、天筑路站、苏州火车站站、三 医院（指市立医院北区）站、石路站、广济路站、三香广场站、劳动路站、胥江路站、桐泾 公园站、长吴路站、宝带西路站、旺吴路站、石湖路站、迎春南路站。其中高架站 5 座，即 相城大道站、富阳路站、安元路站、春申湖中路站、阳澄湖中路站，均为三层侧式车站；其 余车站为地下站，以两层岛式车站为主，一层、三层岛式车站为辅。全线最大站间距 1997 米，最小站间距 650 米，平均站间距 1.23 公里。 鉴于这条线路经过苏州的两新城、两枢纽、一商业区（两新城指平江新城和沧浪新城， 两枢纽指高速铁路苏州站和苏州火车站，一商业区指石路商业区），客流量可能会超过连接 天平山和金鸡湖东岸的轻轨 1 号线，因此，与 1 号线一样选用 b型车并按 4 辆编组的 2 号 线，预留了 5 辆编组的改造条件。按每小时 30 对列车计算，其运输能力不小于每小时 2.88 万人次。根据该线路设定的旅行时速，驶完全线只要 43 分钟左右。 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-693302157 二、二、2009200920092009 年苏州宏观经济分析年苏州宏观经济分析 ( (一一) )苏州历年苏州历年gdpgdp总量变化总量变化 数据整理：365 苏州地产研究中心 2000 年以来，苏州 gdp 整体稳步上扬，而 08、09 年尽管大市经济环境并不是很乐观， 但苏州的 gdp 增长情况依然良好，为房地产开发奠定了坚实的基础。 ( (二二) )苏州城镇居民历年人均可支配收入变化苏州城镇居民历年人均可支配收入变化 数据整理：365 苏州地产研究中心 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-693302158 2000 年至今，苏州人均年可支配收入从 9274 元上升到 24132 元（截止 09 年 11 月的数 据），变化快速，而苏州房地产市场，整体发展也是极其迅捷的。人均可支配收入的上 升，为房地产市场提供了有力的购买力，支撑着房地产发展稳步走高。 ( (三三) )苏州固定资产及房地产投资比例苏州固定资产及房地产投资比例 数据整理：365 苏州地产研究中心 2000 年至今，苏州固定资产投资总额一路上扬，特别是从03 年开始，整体迈进了快速 发展期，而全社会对于房地产行业的投资，也同样发展快速。08 年下半年开始，由于全球 经济危机的影响，房地产投资在 09 年开始有所回落，至 09 年 11 月，由于国家实体经济的 投资作用，虽然苏州固定资产投资总额已经达到 2745.1 亿元，但其中房地产投资比例回落 至 22.1%，相比上一年明显下滑。不过，2009 年楼市却出人意料的突飞猛进，因而 2001 年 投资情况依然看好。 综上所述：综上所述： 2008200820082008 年尽管有全球经济危机的影响，但苏州宏观经济整体依然呈稳步上扬的趋势，而年尽管有全球经济危机的影响，但苏州宏观经济整体依然呈稳步上扬的趋势，而 到到 09090909 年，经济发展速度也更没有减缓，为苏州房地产市场的发展奠定了良好的基础，同年，经济发展速度也更没有减缓，为苏州房地产市场的发展奠定了良好的基础，同 时，由于国家对房地产市场的支持作用，时，由于国家对房地产市场的支持作用，2009200920092009 年的苏州楼市出现了突飞猛进的发展，为后年的苏州楼市出现了突飞猛进的发展，为后 期市场的再投资提供了有力的支撑。同时，期市场的再投资提供了有力的支撑。同时，09090909 年房价的水涨船高，也限制了部分自住型购年房价的水涨船高，也限制了部分自住型购 房的需求释放，因而后期对普通住宅市场的投资力度预计会有所提升，苏州楼市将越来越房的需求释放，因而后期对普通住宅市场的投资力度预计会有所提升，苏州楼市将越来越 步入健康有序的发展轨道。步入健康有序的发展轨道。 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-693302159 三、三、2009200920092009 年苏州一级土地市场分析年苏州一级土地市场分析 ( (一一) )20092009年苏州各区土地成交情况分析年苏州各区土地成交情况分析 2009 年苏州成交土地总建筑面积为 657657657657 万方左右，与去年环比增长 69.3%69.3%69.3%69.3%左右，成交 总额达 265265265265亿元，与去年环比增长 295.5%295.5%295.5%295.5%左右，09 年市场回暖明显，特别是土地价格上升 迅猛，整体市场由萧条重新走向火热。 04-0904-0904-0904-09年苏州各区土地成交面积（以总建面积为准）走势图年苏州各区土地成交面积（以总建面积为准）走势图 数据整理：365 苏州地产研究中心 0909 年苏州各区成交土地建筑面积（万方）占比图年苏州各区成交土地建筑面积（万方）占比图 数据整理：365 苏州地产研究中心 分析：分析： 2004-2009 年是苏州房地产快速发展的 6 年，其中 2006、2007 年的土地供应量最为抢眼， 同样 07、08 年的上市量也是相当可观的，但08 年市场环境明显是一个较大的转折，整体土 地市场跟成交市场一样萎靡不振。至 09 年，在政策金融信贷等一系列因素的刺激下，市场 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-6933021510 再度峰回路转，成交市场一路走高，土地供应市场也是高调复苏，虽然土地成交量依然比不 上高峰期的 06、07 年，但热度明显高涨，特别是 09 年下半年市场，地王频现。 从 09 年土地成交区域来看，吴中区、相城区、工业园区是年度市场的热点，三个区域的土 地成交量占据苏城总量的七成有余，区域整体供应相对充裕。特别是相城区，在 09 年的土 地市场风头无限，区域市场虽然起步晚，但发展迅猛，09 年更是引来众多外来企业的青睐， 近两年区域土地储备较为充裕， 南部板块住宅市场向中高端迈进， 北部也有望向黄埭、 望亭 、 北桥进一步发展。 园区和吴中区在 08 年之前供应情况相当理想，土地交易量也是较为庞大的，虽然 08 年市场 下滑较大，不过园区依然有不错的成交。09 年市场整体有较大恢复，吴中区成交情况大幅 回升， 园区方面， 虽然不乏成交的热点比如双湖板块绿城的拿地， 但中心区域市场逐渐饱和 ， 土地推量有限，成交量上没什么突破，整体土地市场将进一步向边缘城镇接合带延伸。 新区的土地供应整体还是不温不火，新区项目早期集中在中心区域板块，体量有限，后期随 着西北片区和高新科技城的开发，整体供应情况有所提升，后续土地供应热点的应该也是在 西北片区和高新科技城片区。 中心城区方面由于可开发土地有限，土地成交情况原本就不够活跃，09 年虽然相比 08 年有 一定的增长，但总量依然有限。区域后期的发展主要来源于各片区新城板块的规划发展。 从 09 年成交地块明细来看，园区湖西湖东板块逐渐饱和，后期将向北青剑湖区域、向南独 墅湖区域、向东唯亭胜浦板块进一步发展；新区方面依然是北扩西进为主旋律；相城区和吴 中区由于地域广阔，全面推动；而中心城区方面，后期的推出重点将是各新城板块。 ( (二二) )20092009年苏州成交土地（以建筑面积为准）用途情况分析年苏州成交土地（以建筑面积为准）用途情况分析 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-6933021511 数据整理：365 苏州地产研究中心 分析： 从以上图表可以看出，2009 年，苏州土地的整体成交量相比 2008 年明显有所恢复，而且 从用途来看，2008 年以商业为主的土地供应，09 年后，住宅用地成交明显有所改善，其 中商住用地部分也主要是以住宅为主，因而住宅用地重新占据主导地位。 08 年房地产市场的不景气，房源的滞销，使得当年住宅用地的成交情况整体较为低迷， 只有部分规模小、资金回笼快的商业项目才有不错的成交表现；而09 年，市场回暖明显， 楼市的销售奇迹使得开发商资金回笼充足，拿地热度高涨，地王涌现。 09 年土地流拍情况明显也好于 08 年，流拍量大幅减小，部分上半年流拍地块在下半年重 拍时甚至掀起竞拍热潮，比如华成房地产开发有限公司竞得的苏地 2009-b-13 号地块，5 月份挂出时无人问津， 8 月份重新挂出竞得涨幅达 118.3%左右， 市场整体气氛下半年转变 明显。 不过从连续两年的整体土地成交情况来看，商业性地块近年整体成交情况均还不错，前期 快速发展的部分区域也确实亟待商业配套的完善，特别是新城板块。而从苏州房地产发展 状况来看，商业配套的完善也将是后几年内持续的热点。 09 年楼市环境的成交走好是土地市场复苏的关键，开发商资金的快速回笼，同时 08 年底 新政对出让地块地价款支付期限和比例的放宽，09 年下半年政府推地的踊跃，都使得开 发商拿地热情和信心大增，再加上全国上下抢地热潮，下半年整体土地市场甚至超越 07 年拿地的热度，特别是下半年绝大部分地块成交涨幅高达 70%以上。 09 年全国上下的土地成交热潮，伴随着 09 年高度猛进的楼市发展，使得年底整个房地产 市场呈现出今人担忧的局面，房价居高不下，土地成本水涨船高，社科院甚至在年底发布 的 2010 年中国经济形势分析与预测的蓝皮书中称：全国 85%的家庭买不起房，楼市由 08 年的支持政策不得不重新进入调控限制局面，09 年底楼市调控打出的第一重拳便是土地 出让政策的收紧，而后续明显会再度有相关政策的跟进。 综述：综述： 从 09 年整体土地市场来看，大品牌企业在 09 年的土地储备情况比较积极，部分新兴企业 也在竞争激烈的土拍市场中有所宰获，同时，苏州市场外来军团同样表现抢眼。再加上部 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-6933021512 分 06-08 年已拍未开发土地，苏州整体土地储备情况在近期内并不是很紧缺，但是从土地 库存的明细来看，随着地价的走高，相对实际需求来看，住宅用地方面中高端用地占有较 大比例，普通住宅用地的供应并不是很充裕，因而后期关于普通住宅用的供应明显还是有 待加强，同时响应政策的号召，2010 年预计这部分用地依然会有持续加强的供应。 从调控政策来看，尽管 09 年底打出了楼市调控的第一拳，但是对于大部分土地储备充分的 开发企业，以及资金充足的大品牌企业，短期内并没有明显的限制影响；短期内受影响较 大的应该是部分中小型开发企业，因而对于土地出让首付款和付款期限的调控，应该只是 土地调控的第一步。 从 2005 年的“国八条”到 2006 年的“国六条”，至 09 年 12 月 14 日国务院会议上提出的 “国四条”，和紧跟着五部委下发的关于进一步加强土地出让收支管理的通知 ，整体调 控政策随着市场不断修正， 而作为房地产源头的土地市场， 肯定将是调控的重点， 因而2010 年整体土地市场的政策肯定会进一步收紧，除了目前对土地出让付款的调整，后期对于开 发企业的资金授信，预计同样将加强监管，另一方面，对于出让土地至商品房上市这一环 节，不排除政府监管的从严和出台进一步的限制政策。 总之，依照目前市场的整体表现及走势，2010 年市场整体预计不会减小土地的供应，但是 响应政策的调整，满足更多自主型购房需求，土地供应比例上预计会做适当调整，普通住 宅用地的供应会适度加强，甚至不排除普通住宅用地限价房土地的供应、以及加强城市试 点农村非农业用地的入市调控；另一方面，针对进一步完善中低收入家庭住房的建设，政 策保障性住房的供应也同样是明年市场的重点，这部分土地供应肯定将会适度增强。因而， 2010 年在楼市整体政策收紧的情况下，不大可能出现 09 年下半年媒体口中“凡地皆王” 的局面，但是土地供应与成交市场也不可能即刻大幅萎缩，土地市场整体有望向健康平稳 的方向引导。 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-6933021513 四、四、20092009 年苏州房地产综合市场分析年苏州房地产综合市场分析 ( (一一) )20092009年苏州房地产住宅市场成交分析年苏州房地产住宅市场成交分析 2009 年全年， 苏州共成交住宅类房源 77729777297772977729套，较08 年增加 42980429804298042980 套， 增幅为 123.7123.7123.7123.7%； 成交总面积为 9404061.699404061.699404061.699404061.69平方米，较 08 年增加 5475483.815475483.815475483.815475483.81 平方米，增幅为 139.4%139.4%139.4%139.4%；成交 总金额达 700.71700.71700.71700.71亿元左右，较 08 年增加 438.21438.21438.21438.21 亿元，增幅为 166.9%166.9%166.9%166.9%；全年综合均价约为 7451.117451.117451.117451.11元/平方米，较 08 年上涨 769.31769.31769.31769.31 元/平方米，涨幅为 11.511.511.511.5%。 表 1：2009 年苏州房地产住宅市场全年成交情况 数据整理：365 苏州地产研究中心 分析：分析： 2009 年，苏州楼市整体出现了转折性的改变，从年初的新春优惠购房，到上半年的各 项专场购房节，08 年压抑的需求在各种优惠的作用下，得到了很好的释放，特别是刚 性需求方面；而下半年开始，随着改善性需求和投资需求的大量入市，苏州楼市一路高 开高走，从而达到全年成交 7772977729套的良好成绩。 2009 年，苏州成交量情况最好的毋庸置疑是工业园区，成交套数高达 2603826038 套，成交 面积达 3178911.68 平方米，占据苏城成交总量的 33.5%33.5%左右。同时，园区市场也是受 政策保障性用房影响最小的区域， 整体以商品房的成交引领市场， 而园区庞大的成交量 ， 也见证了 09 年旺盛的市场需求。 从园区成交明细来看，区域项目众多，且产品丰富，上半年的中海国际社区、雅戈尔太 阳城、雅戈尔未来城花园、亿城沙发社区等针对刚性需求的项目基本都是即推即消化， 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-6933021514 对市场成交推动相当大；而下半年项目产品多样，中高端项目枫情水岸、中央景城、白 塘壹号、以及双湖板块众多项目，针对刚性需求的青湖语城、华园新天、雍合湾、路劲 i 主场等项目，在下半年基本均引起过市场的抢购热潮，但区域的房价实际涨幅也是苏 城最大的，至年底全区均价连续两月走至万元，因而整体均价游离刚性需求之上，这也 将导致园区短期内刚性需求市场有效房源供应不足，同时，也证实了作为目前苏州楼市 主力的工业园区，房价已经脱离了主力消费群体的状况，后期对房价“遏制”政策的需 求刻不容缓。 吴中区 09 年整体销售情况相比 08 年有很大涨幅，吴中区 06、07 年的土地交易量相当 庞大，而 07、08 年的供应也相对不俗，因而 08-09 年整体积压库存情况比较大，而 09 年上半年从针对刚性需求新城金郡项目的推出，邵昂路板块、木渎板块的热销，吴中专 场购房节政府补贴购房的开始，市场整体成交情况风生水起，无论是针对刚性需求市场 的中小户型、还是改善休闲型的大中户型，均有较为理想的市场去化量，至年底整体成 交量达到 15160 套的超好发挥，仅次于工业园区占全市成交总量的 19.5%左右，而均价 方面相比年初也有较大的变动， 12 月较 1 月份涨幅达到近 42.9%左右，当然年初有相当 部分政策保障性住房的影响，同样也印证了区域 09 年的市场活跃度。 相城区 09 年市场延续了 08 年的出色变现，甚至整体发挥更为理想，虽然由于今年在售 项目有限，相比园区和吴中区的成交量有一定的距离，与高新区、中心城区相比也略有 逊色，但是就其市场的走势来看，整体发展速度稳居苏城前列，特别是下半年开始，随 着大盘合景峰汇国际的面市，改善性需求和投资投机性需求蜂拥而至，再加上土地市场 的推波助澜，整个区域经历了楼市极其疯狂的一年，特别是南部板块普通住宅市场，房 价由年初的六千元出头走至年底的近万元，而高房价下市场需求依然踊跃。可见整体区 域市场关注度进一步提升，楼市发展步伐快捷。 高新区市场今年整体走势稳中有升，由上半年的区域专场购房节开始，市场成交一路走 好，西北片区针对刚性需求的持续稳定供应，高新科技城板块的崛起，再加上中心区域 板块的大盘鑫苑国际城市花园，以及间断性销售的国际公馆、名尚花园，南部老盘中锐 山水印象等，整体区域供应稳定，上半年成交走好；下半年，区域热点新盘频出，丹景 廷、 天都花园、 以及年底推出的 max 未来等项目均有力的推动了区域的成交市场； 同时 ， 由于区域价格相对稳定，刚性需求成交占据了较大比例，而后期依然将是苏城刚性需求 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-6933021515 的热点关注区域。 中心城区虽然整体成交量在三个区域的作用下，位居全市第三，但市场相比去年却是成 交量变化最小的区域，在 09 年其他区域成交量都翻倍的情况下，中心城区相比去年仅 增长 22.3%左右，这与区域整体特征不无关系，中心城本身可开发土地有限，特别是金 阊区和平江区在售项目较少，上半年以库存房源去化为主，下半年金阊区虽然有新盘金 城 1958 的推出，但推量有限，平江区虽然有新盘梧桐花园但体量较小，因而这两个区 域下半年整体成交有限；沧浪区方面尽管有大盘世茂运河城，高端项目中海胥江府，以 及热点楼盘湖山新意和剩余房源供应的万科金色家园、鼎欣城、天辰花园等，但上半年 库存房源去化近尾声，下半年新推房源不积极，捂盘惜售加剧，整体成交情况也同样不 够活跃。 ( (二二) )20092009年苏州每月住宅供求情况分析年苏州每月住宅供求情况分析 表 2：2009 年苏州每月住宅供求情况走势图 数据整理：365 苏州地产研究中心 2009 年全年，苏州全市多数月份供销比都在 1.0 以下，仅年初的 1 月、3 月、4 月勉强超 过 1.0，但也仅仅超过 1.0 的水平，整体年度的表现，新增上市量方面远远跟不上市场去 化量，市场与 08 年表现天壤之别。 2009 年前三个月，市场由于旧历年尾年初的长假影响，惯常的淡季作用，整体成交情况 虽然相比 08 年底表现并不俗，但与 09 年后期情况相比还是有一定距离；不过自 4 月份开 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-6933021516 始，苏州整体成交气氛活跃，成家量一路走高；5 月份更是到达了历年来的成交高峰，对 08 年的积压库存房源缓解明显，同时，随着 5 月份的成交掀高，楼市热度一升再升，各 方需求涌入市场，新增上市量方面也明显跟不上去化的步伐，整体供销比再难超过 1.0， 市场明显供不应求。 从 2009 年整年情况来看，苏州楼市绝地反攻，08 年积压的购房需求大幅释放，08 年库存 房源也基本得以解决，再加上 09 年下半年开始，开发商捂盘惜售有所体现，市场整体供 应方面有所不足，因而截止 09 年年底，苏州部分区域明显在售房源紧缺，再加上房价的 一路走高，实际自住型需求已经开始购房难。因而 2010 年对于房源的供应方面，特别是 针对刚性需求的普通中小户型住宅房源的供应，明显需要增大力度。 ( (三三) )20092009年苏州每月成交量走势分析年苏州每月成交量走势分析 表 3：2009 年苏州住宅成交量（套）同比图 数据整理：365 苏州地产研究中心 从上图来看，2009 年全年，除了年初 1 月份，苏州整体成交情况，远远超越去年同期， 特别是从 4 月份开始，成交情况发挥抢眼，旺季成交情况更是远远超过历年同期。 08 年底楼市优惠政策的启动，涉及到税收、贷款、土地市场、开发商资本等诸多内容， 使得整体楼市信心有一定恢复，再加上春节开始的新春优惠购房行动，拉开了 09 年楼市 的高调开端，09 年 5、6 月份，随着专场购房节的拉动，政府、开发商优惠双管齐下，刚 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-6933021517 性需求得以大量释放，中小户型成交旺盛。市场与去年同期相比，优势明显。 2009 年下半年开始，改善性需求和投资投机需求大量入市，再加上土地市场的推波助澜， 使得 09 年整体楼市呈现出倒“v”型的反转，由 08 年的卖不出房变成了 09 年的只愁买 不到房，卖方暂时性主导市场；除了中高端项目的高开高走，少量地处偏远、稍现性价比 的项目一经推出，同样也是带动刚性需求的哄抢，整个市场购房气氛相当踊跃，基本没有 淡季的明显作用；而最后两个月由于对政策收紧的担忧，市场在惯常的淡季下同样表现出 反常的热度，12 月份整体成交量再度突破八千套；因而整体市场相比去年楼市上升明显。 ( (四四) )20092009年苏州成交均价走势分析年苏州成交均价走势分析 表 4：2009 年苏州住宅成交均价（元/平方米）同比图 数据整理：365 苏州地产研究中心 从 09 年的成交均价同比走势来看，整体是一路上扬的，尽管上半年个别月份均价相比去年 同期要低，但至下半年均价明显远远超越去年同期。 08 年上半年，苏州楼市整体还是延续着 07 年的疯狂，价格居高不下，尽管有政策保障性住 房的成交影响，但房价依然是一路上涨的；下半年，整个大市环境萧条加剧，成交情况持续 低迷，房价不得不停滞不前，市场对降价的期盼比较高，因而整个下半年，房价在降价的边 缘徘徊，与 09 年市场不可同日而语。 2009 年，苏州楼市在 08 年底的政策带动下，年初的新春优惠购房是引导线，新盘低开高走 ， 再加上购房节房交会等专场房展盛会的推动，政府补贴购房的作用，市场迅速回暖，同时， 上半年的价格优惠主要来源于政府的优惠购房补贴， 体现在实际房价上并没有下跌， 因而09 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-6933021518 年上半年的整体房价还是缓步上升的；但是下半年开始，市场的好转，成交的过度释放，新 增供应不及需求的现状，使得房价明显开始一路上涨，环比去年市场不言而喻。 从 09 年苏州楼市的的整年走势来看，上半年是刚性需求的爆发，下半年改善性需求和投 资投机需求有较大的释放，但是，房价的走高也达到了比较白热化的状态，再加上整个市 场供应开始有所吃紧，地价新高一波接一波，房价借助整体情况而飙涨；年底，虽然部分 政策针对 2010 年开始收紧，但搭政策末班车的购房、恐慌性购房凸显，部分项目也开始 吐盘，成交量依然高居不下，房价的上升并不受影响，尽管 09 年底政策保障性住房也有 不错的释放，但价格影响有限，整体市场依然高位运行。 ( (五五) )苏州苏州2004-20092004-2009 年住宅供求走势分析年住宅供求走势分析 表 5：2004-2009 苏州住宅供求走势图 数据整理：365 苏州地产研究中心 分析： 从上面图表来看，可以看出在 08 年之前，由于苏州房地产市场处在快速发展阶段，市场 整体趋势是上扬的，无论是上市量还是成交量方面；至 08 年成交情况有所转折，从而使 得供销比明显提升，供应量远大于当年的成交量。09 年，市场再度回转，楼市积压需求 的大释放和投资投机的疯狂涌入，使得年度供销比再度趋紧，整体低于 04 年以来的任何 一年，跌至 0.63；相反，市场成交的走好，另一方面也导致下半年推盘放缓，供不应求加 剧，直至年底楼市优惠政策收紧、打击囤地等影响，才使得推盘重新有所增强。 从成交详情来看，07 年是苏州楼市发展的一个高峰期，释放量大，再加上连续两年市场 365苏州地产研究中心 地址：苏州市沧浪区南园北路 118 号天和大厦 6 号楼一楼电话：0512-6933021519 新增上市量均赶不上去化量，因而整体市场对库存的去化相当理想。但 08 年，市场由于 成交萧条，库存积压急剧上升，房源整体积压增大；而 09 年的市场，在一系列政策、信 贷等多方优惠的推动下，市场成交情况峰回路转，有力的缓解了前期积压的库存，甚至市 场新增上市远远跟不上去化的步伐；供求状况吃紧，因而 2010 年，市场明显需要增大房 源的供应。 房地产住宅市场综合小结：房地产住宅市场综合小结： i.2009 年是苏州房地产市场继 07 年后疯狂的又一年，尽管整个大环境没有脱 离经济危机的笼罩，但由于政府对实体经济的投资作用强大，使得 09 年整体 经济情况可圈可点，作为支柱产业的房地产在各项支持政策的推动下，更是 达到了有史以来的发展高峰。 ii.08 年底的一系列楼市优惠政策下，政策、税收、信贷方面，无论是对购房者 还是开发商方面， 都有较大的鼓励和刺激； 至09 年， 市场刺激作用逐渐体现 ， 再加上政府的购房补贴影响，上半年开始，整体成交情况大爆发，下半年市 场更是一路走高，成交情况由 08 年的萧条转为绝对的火热，成交情况也远超 过历年市场。 iii.2009 年楼市的高热，带来直接的后遗症是房价、地价的飙涨，至 09 年下半 年，特别是 11 月、12 月园区房价连续过万，苏州全市整体均价年底几个月 也走高至 8000 元/平方米以上，其中还包含部分政策保障性住房的影响，可 见苏州大部分项目的价格，已经脱离主力购房群体的承受范围，年底政策的 适时推出，对于一路走高的房价，确实给 2010 年的需求市场起到了一定的信 心作用。 iv.