房地产企业面临的财务风险探讨.doc

房地产企业面临的财务风险探讨 【摘要】房地产行业具有典型的高投资、高风险和高收益但投资回收期长的特点。由于我国房地产业起步较晚、基础较差、规模较小并且行业尚未实现规范化，加上我国金融体系尚不是很完善，使得不少房地产开发商承受着巨大的财务风险，加之目前受国际经济环境与国内宏观政策调控以及金融政策收紧等影响，存在的财务风险隐患已成为很多房地产商生存与发展迫在眉睫的现实问题。 【关键词】房地产企业；财务风险 房地产上市公司的负债不仅高而且资金的回收时间长加上投资规模的巨大，这些因素的稍微变化就会可能对房地产的财务风险造成很大的影响。及早察觉风险的信号，并且及时对发现的问题进行有力地分析，同时采取行之有效地防范与补救手段，在困境中摸索出一条正确的道路，是目前一切房地产商在现在世界经济动荡不安的大环境中所必需的。 一、房地产行业面临的主要风险 房地产企业出现财务危机的原因是不同的，不同的企业具有不同的财务风险，但最后表现结果就是现金流短缺，不能支付应付账款和偿还到期债务，其形成原因归根到底来自于两个方面：企业的微观因素和宏观因素。这两个方面的原因导致了企业突发性财务风险和周期性财务风险的发生。本文将结合房地产公司的行业属性，从宏观方面和微观方面对房地产公司的财务风险进行研究。 1.1宏观方面分析 1.1.1宏观经济周期因素 众所周知，房地产行业的发展与国民经济的发展密切相关，发展趋势也受到国家经济发展的周期性影响。一般来说，房地产行业发展周期与国家宏观经济发展周期相同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业周期也可以划分为复苏、繁荣、衰退和萧条等四个阶段。当宏观经济环境发展比较好的时候，房地产行业同样发展势头趋好，楼市表现趋向于活跃，房价上涨，成交量不断放大，房地产行业上市公司的股票一片红，呈现上涨的趋势，企业财务状况比较好，危机发生概率很小。 1.1.2金融环境风险 金融环境对房地产行业的影响主要表现在放贷规模的变动和利率的变动。我国房地产行业的资产负债率相对于其他行业明显偏高，债务融资在房地产公司的资本结构中占有非常大的比重，如果利率升高那么明显加重了房地产公司的利息支付负担，严重影响企业正常经营，加大了现金流出量，同时也会抑制房地产的投资和消费需求，加重了投资者的还贷压力。 1.1.3土地成本风险 土地价格在房地产公司开发经营成本中占有非常大的比重，若房地产公司不能很好的利用土地资源，将严重影响其资产有效地周转，加大资金的机会成本。由于国家土地资源是不可再生的资源，其使用权和交易权受到国家国土政策的制约和影响，所以土地价格易受到土地市场上供求关系的影响，可是这又将影响到房地产企业土地储备成本。 1.1.4市场供求风险和变现风险 市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。我国房地产市场主要是由城市化进程和经济收入增长形成的消费需求来主导，房价上涨主要反映的是基于消费性需要的真实的供求关系。变现风险是指将商品兑换成现金时因折价而导致的资金损失的风险。因此当房地产上市公司因支付工程款及货款能力不足，或是偿债或其他原因急于将房地产变现时，为将房子尽快脱手，以销售所得房款快速回笼资金以缓解偿还资金压力，最常见的是降价而蒙受损失。 1.2微观方面分析 1.2.1筹资风险 筹资风险是由于企业筹资结构和筹资方式的不合理而引发的企业到期不能偿还本金和利息或企业未能取得预期计划的收益的风险。2012年上半年，房地产企业在降价跑量的同时，也频频在资本市场上融资，万科、绿地等企业在年内均有数十亿的融资大单。从上市的房地产公司50强来看，房地产公司在2012年上半年融资情况依然不容乐观，部分房地产企业被迫出卖自己的股权以求继续生存，即使能够发行债券或者得到信托和银行贷款，但是其融资成本增加依然比较明显。 1.2.2营运风险 营运风险主要包含以下三个方面。首先是产品销售过程所带来的营运风险：若公司的房地产企业将其自身商品定位不当，就不能适应市场的需求，造成销售困难，造成大量资金被占用在存货上，公司的经营现金流就会受到影响，由营运风险而转变成公司财务风险的机率就会加大。其次是生产建造过程带来的营运风险：如果生产建造过程中出现安全事故或是原材料价格上涨等不利因素，这也会严重影响企业今后的经营。最后是企业日常经营管理带来的营运风险：房地产企业房屋建造时间长，使房地产企业无法如期交房，造成业主的集体退房或是惹上官司就会使房地产企业利润大幅度下降，严重影响到企业的长远发展。 1.2.3投资风险 投资风险是指企业对未来投资收益的不确定性，在投资活动中可能会遭受