主要银行同业住房按揭贷款中客户申请资料与业务审批流程的情况调研

主要银行同业住房按揭贷款中客户申请资料与业务审批流程的情况调研主要银行同业住房按揭贷款中客户申请资料与业务审批流程的情况调研编者按：XX年，在市场竞争不断加剧与国家宏观调控深化的背景下，我行零售贷款各项业务指标取得了较好的成绩。个金部消贷中心在尽责履责地认真完成全省零售贷款集中尽职与审批工作的同时，积极开展业务调研，不断完善各项工作。中心于今年5月针对同业情况开展了关于住房按揭贷款中客户资料与审批流程的调研，为我行零售贷款的工作决策起到了一定参考作用；同时，个金部消贷中心针对调研情况，下半年中在确保风险控制的基础上积极整合流程，提高审批时效，有力促进了全辖零售贷款各项业务指标的较好完成。随着住房按揭贷款市场竞争的加剧，以及银行自身风险内控要求的提高，如何做到既能内控风险又能最大限度地拓展市场已成为当前零贷工作的重点。为大力增强对同业情况的了解，以利于我行下一步在风险可控基础上合理简化客户申请资料、优化内部业务流程，从而有效提高我行零贷产品的市场竞争力，个金部于XX年对成都市主要银行同业在住房按揭贷款中客户申请资料与内部业务流程方面进行了调研，具体情况如下，请行内有关领导及广大同仁参考：一、调查范围：此次调查以我行主要竞争对手建设银行为重点，还包括了工商银行和交通银行；主要调查内容是各行在住房按揭贷款中对借款人申请资料的要求（外部资料）和内部调查和审批资料（内部资料），包括贷款的审批流程、时效等具体要求；主要采取了外部文本资料收集、业务资询、内部信息汇总和分析等调查方法。二、调查概况各家商业银行均十分重视住房按揭贷款业务的办理，按照各自制订的相应业务流程制度和管理要求进行业务叙做，各行在住房按揭贷款的申请资料要求及内部审批流程的具体情况详见下表：住房按揭贷款申请资料与贷款审批同业调研情况表调查内容行 名中国银行建设银行工商银行交通银行申请资料（一）借款人身份证明资料与建行基本相同，我行对离异一般还需办理未再婚公证。借款人及配偶身份证原件及复印件（二代需双面）；借款人及配偶户口薄原件及复印件（首页、借款人页、配偶页）；已婚者结婚证原件及复印件；未婚者现场办理未婚声明公证；离异提供离婚证原件及复印件，或法定文书。与建行基本相同与建行基本相同（二）借款人资信资 料与建行基本相同，我行一般并未要求使用银行统一收入证明格式，能包含关键证明要素即可；其他资信证明也是根据个案情况酌情要求提供。借款人及配偶工作单位出具的收入证明（使用银行统一格式）；其他资信状况证明主要包括：工资单、存折、存单、国债证明；个人近期纳税证明；自有或共有产权房产证；汽车购置税证明；法人代表或股东应提供营业执照、近期纳税证明、财务报表、验资报报告等。与建行基本相同，额外还要求借款人提供文凭复印件（大专以上）。与建行基本相同，额外还要求个人资产证明、受教育程度证明、职称证明等。（三）房屋买卖资料与建行完全相同购房合同原件及复印件；购房首付凭证原件及复印件。与建行完全相同与建行完全相同（四）其他申请资料与建行基本相同贷款申请表；建行存折（带卡）；银行要求的其他资料。与建行基本相同与建行基本相同审批流程（一）内部审查资料贷款审批表；客户经理初审意见表。重点审查借款人购房交易的真实性、还款能力及还款意愿，贷前调查完成后，撰写“贷款调查报告”个人住房贷款审批表；谈话记录（3页）；借款资信评估表。银行对借款人资信进行综合评分，撰写“贷款风险评估审定书”和“工作人员尽职确认书”。（二）权限与流程发起流程中，一般为三级，成都地区经报备省行后可减少个金部主任核准环节；中心审批流程中，对成都地区一定限额和条件内住房贷款可减少中心尽职环节。80万元以内：客户经理主任或相关负责人审批人；80万元以上：客户经理主任或相关负责人分管行长或行长审批人。与中行类似，分支机构无审批权，上报各自的管辖行审批。成都地区按各风险管理水平、资产质量、人员配备，以及按照零贷各产品风险度进行差别化授权（支行内部三级审批）；超权限报分行消贷中心（二级审批）。（三）审批时效现行在线审批系统要求电子扫描内部审批表格及主要贷款资料；成都地区可减少中 心尽职的贷款，须以纸质报送；资料齐备情况下，当日可获得审批结果，非实质性资料欠确也可有条件获批。主要以上报内部审批表格进行，不需扫描全部贷款申请资料；正常情况下半日内可获知贷款是否通过，须补档的可在放款前落实。通过在线途径进行审批，同时也以纸质报送；与建行类似，主要录入基本资料及内部审批资料；资料齐备情况下，1-2日可批准通过。采取纸质资料上报进行审批；支行内部审批时效（从受理到审批结束）一般控制在一个工作日内，超权限的一般2-3个工作日。（四）主要参数控制贷款成数及期限的上限控制与建行基本相同（商业用房成数最高5成）；调查及审批中根据借款人（资信水平等）、房屋情况两个风险维度来调整贷款成数。住房（含二手房）一般为7成20年，对特定（优质）客户可放宽至8成20年或8成30年（注：新政出台后最高成数按相关政策适用）；一般情况都不再降低成数。商业用房一般可以到6成10年与建行基本相同。住房与建行政策相同，商业用房一般5成10年。信息来源个金部消贷中心锦江、蜀大 、武候支行个金部消贷中心个金部消贷中心（注：他行零贷内部流程及要求系商业秘密，短时间内较难为我系统掌握，上表中尽可能将公开信息与内部情况加以汇总，仅供参考）三、初步的分析结论（一） 客户提供的贷款申请资料（外部资料）比较各行对借款人申请资料（外部资料）的要求总体上是一致的。从上表可见，中、建、工、交等行在住房按揭贷款中对于借款人申请资料（外部资料）方面，均要求提供借款申请表、身份证、户口薄、婚姻证明、收入证明（含特殊情况下要求提供营业执照、纳税凭据、财产证明等）、购房合同、首付凭证等基本资料。上述资料对于银行掌握借款人基本信息和准确评估贷款风险具有重要意义，从此次调查情况来看各行并未因市场竞争的加剧而刻意降低对现有的借款人申请资料的要求。当然，调查中我们了解到建设银行在二手房贷款中可不要求卖方提供结婚证、户口薄，值得我行参考、论证。（二） 银行内部调查和审查资料比较通过调查发现，各家商业银行在单笔住房贷款资料要求客户提供的申请资料（外部资料）均基本一致，而内部的调查、审查资料存在较大的差别，工行、交行在内部审查资料方面的要求高于我行，农行的内部审查资料最为简单。各行主要内部审查资料比较情况详见下表：比较内容行 名中国银行建设银行工商银行农业银行交通银行主要评审表格名称客户经理初审意见表贷款调查报告借款资信评估表贷款内部运作表贷款风险评估审定书主要内容填写要素合计1、 借款人资格分析(含借款人姓名、地址、联系方式等基本信息);2、 还款意愿分析(含借款人信用历史、是否在违约名单之列等);3、 还款能力分析（含借款人工作单位、收入情况、收入偿债比等）;4、抵押担保情况分析（抵押物位置、面积、单价、总价、合同备案等情况）5、其他事项说明6、客户经理意见1、 重点审查借款申请人购房行为的真实性、还款能力、还款意愿；2、 对成都市区楼盘登陆互联网 ，查询新建商品房销售备案信息，并打印销售备案网页作为信贷档案；郊县楼盘通过开通的电话查询；3、 使用人行征信系统来查询借款人信用记录；4、 对一般客户贷款金额在80万元以上、中端客户贷款在150万元以上、高端客户200万元以上，以及同时申请购房在3套以上或审查过程中发现有疑问的须进行上门调查。1、 个人素质;2、 单位性质;3、 收入比;4、 现住房状况;5、 抵押物变现能力;6、 抵押物变现;7、 综合印象;8、 贷款保护能力;9、 置业动机10、 评定人意见（借款人基本信息见借款人申请表；审批意见另见审批表）1、 借款人姓名、地址、贷款品种与期限、信用评分、贷款利率等基本信息;2、 调查意见3、 审查意见1、 基本资料(含借款人姓名、地址、职业、收入等基本信息);2、 共同申请人情况3、 购房资料(含楼盘名称、地址、购房合同编号、单价、总价、首付金额、贷款品种与期限、贷款利率等信息;4、 授信分析(含收入支出比、还款意愿、还款能力、担保情况)5、 补偿因素分析（含资产负债情况、其他信息）6、 信贷员意见需填空47项，打勾13项撰写贷款调查报告（格式内容不详）需填空54项需填空27项（且有较多是否项）需填空81项特点评价涉及内容较全面，包括了借款人申请中的部分内容，不要求对借款人资信进行综合评分强调交易的真实性审查和根据客户不同情况的差异化审查需对借款人资信进行综合评分，根据客户资信得分来决定贷款成数或是否提供贷款要求填列的调查内容过于简化，不要求对借款人资信综合评分，调查表格中须填内容较多，风险评估中未作综合评分和分析调查质量评 价调查质量较高调查质量较高调查质量较高调查质量较差调查质量一般、重点不突出工行内部审查材料中，除资信评估表外，还包括了“谈话记录”（需填空10项，打勾21项），强调了对客户调查与资信能力分析过程的审查，而我行目前尚未对此进行要求。也就是说，我行在内部资料（如“客户经理初审意见表”填项和打勾项共计60项）远远低于工行的85项、交行的81项（建行的贷款调查报告填写项不详），农业银行内部资料的填项内容最低（仅27项）。当然，相比于工行、交行，我行主要是通过对客户经理初审意见表的使用来体现贷前调查内容与过程的。（三）审批时效比较建设银行在审批流程及时效上占有一定优势。建设银行作为我行零贷款业务的主要竞争对手，从前述调查情况来看其贷款审批流程及时效与我行相比具有一定优势，主要表现在以下两个方面：1、贷款发起流程的简化建行在业务发起流程中按金额划分了不同的上报流程，即80万元以下可不经发起行分管行长审查而由客户经理-主任审查后直接上报中心审批；而我行按川中银险（个）XX1号关于调整零售贷款发起及审批流程的通知要求，成都地区消费贷款经报备省分行后也可减少个金部主任核准环节，但分管行长仍须把关审查。2、上传贷款资料的简化建行与我行同样实行在线审批，但在上传资料的要求方面存在较大不同。我行现行操作流程需将贷款相关资料（内部资料和外部资料）直接传输到消贷中心(含各种扫描件)，包括了主要的借款人申请资料和内部审查资料，而扫描件较为耗时；而建设银行实行“点对点”审批，不需上传扫描件，只需上传内部工作表格，具体单笔贷款资料的完整性、真实性由发起行负责，贷款发放时必须将纸资档案归档。四、对我行零贷工作的启发鉴于上述，结合我行当前的业务实际以及现行各项有关零售贷款职能划分的规定，我们建议可以在以下方面进一步完善零售贷款业务的各项工作，以增强市场竞争力，促进我行零贷业务的健康、快速、可持续地良性发展：（一）继续深化市场调研 准确掌握同业动态随着当前零贷市场的竞争加剧，同业市场调研的重要性日益彰显。XX以来，个金部消贷中心已先后开展了对辖内德阳、南充、温江等地区零售贷款发展的专项调研，并于近期进行了对川东、川南地区零售贷款的后评价工作，为我行零售贷款业务发展提供了大量有益的市场信息与同业情况。在下一步工作中，个金部各相关团队将进一步深化市场调研工作，针对零售贷款产品开发、客户开发、市场营销、内部流程、授信政策等等多个环节，有重点、不定期地开展同业调研与动态跟踪，以利于准确、有效地客观评估我行零贷业务各环节在市场同业所处的优劣状况，从而促进工作的完善与改进。（二）继续加强内部沟通 努力统一审批标准从此次调查情况来看，各行对于贷款资料的要求是总体一致的，也就是说我行目前对借款人资料的要求并不滞后于同业。因而对于贷款审批部门，在面对同样种类的贷款资料情况下，如何贯彻科学发展观，在不同的尽职、审批人员之间，根据统一的相关政策和规定，达成相对统一的贷款审查逻辑和标准，将是有效加快审批时效的重要工作。XX年以来，中心通过加强内部培训，建立分片区尽职，对重点行、重点产品实行专人尽职等机制，已较大程度地实现了统一内部审批标准这一目的。下一步工作中，我们将进一步加强内部沟通与培训，正确把握发展与风险的辩证关系，努力统一审批标准，以促进贷款审批时效的提高。（三）加强前台贷前调查 整合内部审查材料从部分同业情况来看，各行对零售贷款的贷前调查工作予以了高度重视，例如工行、交行还要求客户经理填报借款人的谈话记录或资信评估表。结合我行实际情况，我们认为同样应该把狠抓贷前调查质量作为加快流程的一项重要举措。具体而言，可以通过调整、整合客户经理初审意见表等内部审查材料，从而调整客户经理开展贷前调查的工作重心，对于无谓增大工作量且内容完全重复于有关资料的填报内容可进行大量删减；而对于有助于准确了解借款人资信水平及交易真实性的填报内容，可以参照同业酌情添加。我部现已部署了相关工作，将对目前使用的客户经理初审意见表（XX年版）按上述原则进行整合，以促进贷前调查质量和内部审批时效的提高。（四）确保有效控制风险 合理简化部分资料根据同业的市场拓展及风险控制情况，以及我行辖属单位的多次反映，并考虑成都地区较为规范的房地产管理体制，建议可以在确保依法合规开展各项零贷业务，严格落实省分行授信批准条件，良好贯彻零售贷款问责机制和后评价机制的前提下，就以下方面合理简化发起行上报资料：1、在线审批中原要求发起行上报的在线审批零售贷款客户经理初审意见表(电子版)，与现行上报材料中的客户经理初审意见表重复，可予停止使用；2、在线审批中单笔材料扫描据估算需耗时20分种，其中尤其是购房合同页数较多，且成册装订无法拆分，从而无法通过扫描仪走纸器实现相对快速的连续扫描，辖内分支行普遍反映该对资料上传时效影响较大。因此，建议对成都地区分支行上报的成都市区6城区的楼盘项目单笔住房贷款，可在落实前述风险控制要求的前提下，可仅就合同中可拆分的商品房买卖备案登记表上传，同时另附官方网站（ ）中载有成都市商品房销售备案信息的网页作为档案一并上传，发起行须确保该表及网页信息与购房合同核对无误，并对合同的真实、有效负责。3、简化二手房卖方部分资料。今年以来，成都市各家商业银行均十分重视二手房贷款业务的发展，纷纷推出各种形