2011年度偃师·橄榄城项目营销策略报告.ppt

偃师橄榄城 2011年度项目营销策略报告 明确项目属性定位 1 我们思考 项目属性定位 项目地块价值 项目形象定位 项目地块价值 u地理位置：属新区，是老城区 与大新区的交会处； u地块临伊洛河。 项目扼守老城区与新城区的交会是偃师重新面向新 的地产变革之形象，具备极强的标杆价值延伸机会 项目地段 启示 地块：可做为偃师的形象标杆项目；原因：一、紧邻新的行政区域；二、随 着新城区的进程加速，也是作为偃师首个轨道物业发展的基础； 地块：借势，主要借助政府项目的形象。 老城老城 新区新区 东区东区 岳滩岳滩 洛偃新城洛偃新城 大新区 商城遗址 l由于偃师西段被商城遗址及火 电厂阻隔，故偃师发展方向由 原定的向西对接洛阳，转为向 东向南发展，其中槐新南路为 东西中轴分界线，华夏路为城 市东西第一街。 l偃师城市发展目标，顺应洛阳 城市总体规划和大新区建设， l第一步，继续向洛河以北进行 城镇化推进，拉大框架； l第二步，跨过洛河，将岳滩、 翟镇等纳入城区； l第三步，跨越伊河，与洛阳大 新区对接。 我们思考 在为本项目服务的过程中，按照我们的理论研究和分析模式，我们对项 目的发展背景和前景有了这样的认识 回 顾 or 总结 偃师作为洛阳乃至河南荣耀的城市，其政治地位与经济地位的不匹配，决定了其必 将通过某种途径，逐步建立起自己在中原地区的发展地位，而在这个过程中，经济 发展的平稳性，将使其在房地产发展方面突破具备一定基础； 洛偃一体化，新城规划，为项目提供了绝佳的发展契机。 如同郑东新区之于郑州，这里将是城市发展的主力方向， 项目的体量和规划，更决定了这里将是偃师的新城核心。 偃师南扩，将以此作为跳板，跨越洛河，跨越式发展。 所以，这里理所当然成为城市最具发展潜力和最适宜生活的区域。 基于以上因素，偃师房地产将逐步跨过目前初期的自我增长阶段，进入快速的市场 分化。这种分化实际上是偃师由“半成熟市场”向“基本成熟市场”过度的必然趋势， 但版块格局的转变，将引导市场快速呈现“成熟市场”的竞争特征。通过个案，我们 可以看出，偃师部分楼盘在开发、营销水准上已形成超越，其阶段性的成功，除了 能够证明偃师房地产的市场特征，更使我们在的立市前景方面有了信心，而部分楼 盘的销售现状也为我们敲了警钟，对偃师的市场要有清醒的认识； 关于经济背景 关于城市背景 关于房地产背景 我们思考 回 顾 or 总结 而解读偃师历史文化时我们发现，华夏第一王都二里头夏都遗址、偃师商 城遗址、玄奘故乡、唐恭陵、升仙太子碑等。 在偃师，有九朝古都半在偃之说， 与洛阳共享河洛荣耀。 偃师人为历史自豪。 发达的外交关系所形成的历史沉淀，在影响了偃师人文发展，也为项目“文化个性” 建立搭建了舞台； 而对于项目自身而言，扼守偃师古城最重要的文化口岸，使项目有机会成为偃 师重新面向全国乃至世界的窗口之窗口，具备极强的旅游延伸价值，同时又占据偃 师古城中心偃师未来中央休闲区、中央商业区、中央服务区及高端居住区最优 越的城市资源，在中原城市群中具有一定特殊性；虽然项目地块相对分散，但被城 市主干道、河道及规划道路自然的分为三个空间组团，各空间组团的优势明显，具 备开发各种高品质物业的潜质。 关于历史文化 关于项目自身 项目定位的价值思考 项目属性定位 市政配套资源、景观配套资源 休闲配套资源、旅游配套资源 独特的区位优势及区位可识别性 开放式、复合型的物业形态 亚新 产品品质 物业服务 资源整合 生活附加值 建筑风格创新 商业价值创新 生活氛围的营造 强强联合的团队运作 住区文化个性 商业文化个性 未来城市地位 终极生活品位 初级层面价值 基础层面价值 中级层面价值 高级层面价值 项目定位的价值思考 项目属性定位 市政配套资源、景观配套资源 休闲配套资源、旅游配套资源 独特的区位优势及区位可识别性 开放式、复合型的物业形态 亚新 产品品质 物业服务 资源整合 生活附加值 建筑风格创新 商业价值创新 生活氛围的营造 强强联合的团队运作 住区文化个性 商业文化个性 未来城市地位 终极生活品位 以项目基础价值作为项目 可持续发展的生命线； 借助初级层面价值的硬件 、软件支持； 在提升与创新中级层面价 值的基础上； 重点建立与传播项目高级 层面价值！ 项目定位思考的信息整合 our can 项目发展空间的突破 customers serve 客户对项目的需求要因 core value 项目发展保持坚韧的态度 o 我们能够创造什么？ c 客户需要什么认同理由？ c 项目具备怎样的核心价值？ occ分析 项目属性定位 我们在创造历史名城与现代都市人居文化 完美组合的中国第一案 o（our can）c（ customers serve ）c（ core value ） 项目发展空间的突破客户对项 目的需求要因项目发展保持坚韧的态度 创造偃师人居终极的生活模式 提升偃师中央休闲区生活价值 多元化物业形态的革新与发展 建造古典与现代相结合的人居 产品和商业作品 挖掘偃师高端人居文化个性 整合城市配套资源 品牌开发商的增值服务 在偃师找到并明确自居的定位 作为商业投资，顺应 消费格局的演变 及消费潜力的延伸 获取城市荣耀的印证或标识 与品牌开发商为伍，提升信心 占领不逊于汴西新城的发展性城市资 源，以此传承 在优化的环境中与生活文明嫁接 独特的社区文化精神 中央休闲区复合型高端大盘 偃师城市运动文化口岸物业 新偃师“精神”文化建筑群体 项目属性定位 洛河畔首席中央水岸宅第 利用营销沟通项目价值观，项目形象定位 p我们需要在主观上给予客户甚至口碑传播者一种形而上的印象。 p而他们也总是惯性地要为这种投资去找一个说法，或者赋予一些意义。 p作为营销者，我们必须这么做，只是需要改变一下沟通姿态，接近消费者情感嫁接所 需的意识形态，与消费者建立平等，取悦甚至是迎合的沟通方式和沟通渠道。 我们就此发掘项目的形象定位（以品牌为嫁接) 或者说，我们将通过偃师水系项目穿越时空 项目形象定位 亚新十三年，载誉橄榄城 从郑州到偃师，只为同一个梦想 明确项目属性定位 项目发展环境、属性定位、形象定位 清晰项目发展谋略 物业发展方向、客户构成、立市谋略 构思地块营销策略 营销重点、主题营销元素 本次汇报沟通的目标 1 2 3 清晰项目发展谋略 2 我们思考 立市谋略 客户构成 项目客户构成作为为偃师历史文脉代言的项目 ，我们认为，我们的客户发展将有机会“立足偃师 ，放眼周围城市群” 项目客户构成 辐射客户圈 游离客户圈 直接客户圈 核心客户圈 核心客户圈：偃师市行政单位、私营 业主，偃师市首次或换房客户 直接客户圈：随偃师城市格局演变而 自然发展起来的高层次社会阶层、富 裕阶层、商贾、小业主等 辐射客户圈：偃师市下乡镇内由“生 意半径：所决定富裕阶层、业界名流 人士等 游历客户圈：游离的以偃师为核心的 辐射周边城区的投资者及富裕阶层。 清晰项目发展谋略 2 我们思考 立市谋略 客户构成 第一部分产品解读 一期 洋房 一期高层 物业类型套数面积 高层38442339.12 洋房16824963.84 合计55267302.96 2011年本案共计推货量约6.7万，共计552套，其中高 层4.23万，384套；花园洋房约2.49万，168套。 2011年货源盘点 销售目标 完成全年推货量的 约5万 2009年偃师市场年度总销量约20万，本案一期目标销量占整个偃师市场 份额四分之一。 目标分解 物业类业类 型推出面积积销销售率销销售面积积 高层层42339.1290%38105.21 洋房24963.8450%12481.92 合计计67302.9650587.13 预计高层去化率约为90%，多层去化率约为50% 第二部分推售策略 项目工程节点排期 3月 临时接待 中心进场 10月11月 预计取得 预售许可 证 现场接待中 心、景观示 范区完工 8月 推售策略 流量为王 分批推售 根据年度销售面积占偃师市整个市场份额四分之一的销售目标来 看，根据周边竞争项目的推售计划来看，“抢市场、抢流量”成为一期销 售任务的重中之重。 营销节点排期 3月 3月1日 临时接待中心进场 5月 4月16日 首批认筹 8月 8月10日 二批房源认筹 10月 10月22日 二批房源选房 11月 11月项目签约 全面启动 备注：以上节点具体时间可根据具体工程进度及预售证件取得情况 进行适当调整。 2011年启动区推售6.73万，销售目标80% 销售面积5.05万， 5月28日 首批开盘 4月 首批推售房源： 洋房：8/9/10/12号楼，112 套，16640； 高层：1、2、3、5号楼， 288套，31307。 二批推售房源： 洋房：11/13号楼，56套， 8320； 高层：6、7号楼，96套， 11031。 第三部分营销总纲 项目战略思考 项目立市谋略 p 以销售和资金回笼为第一目标？ p 以树立品牌和形象为第一目标？ p 品牌与销售速度两者都要？ 1 2 集为大，散为活 “集”多业态整体推广，以规模化、复合化增强品牌影响力和市场整合力 ，实现价值的最大化； “散”结合开发战略和市场需求，分阶段、分步骤、分物业逐步推向市场 ，价值不断走高，实现资金回笼以及利润最大化。 3 利用品牌影响力 塑造新时代的品牌通过各类型活动营销、事件等增强社会的影响力； 强强联合打造品牌通过专业的、有影响力的营销公司、广告设计公司、物 业管理公司、商业经营管理公司等来形成强强联合，引起发品牌轰动效应，形 成价值链互动。 以客为尊提升品牌cs销售模式、高规格的销售与经营场所示范作用，提 升项目的品牌价值。 如果作为启动区，地块将承担起启动和带动整个项 目持续发展的营销重任 营销重点 提升项目物业价值 建立项目价格基准 建立版块形象 深化区域功能定位 树立项目形象 奠定项目发展调性 导入项目复 合营销模式 营造项目 销售氛围打造项目 销售环境 营销战略核心 品牌价值最大化 经济效益最大化 作为启动区的营销战略重点将有可能涉足“理念、 情景、事件与品牌”四大版块 营销重点 营销重点营销模式营销内容 理念营销 参与城市版块运作 偃师未来的中央休闲区、中央商业区、高端居住区 洛偃一体化对偃师古城发展定位的影响 放眼偃师制定阻击策略 偃师最具代表性的文化个性高端大盘 的概念深化传递 情景营销 营造示范性的营销环境 “景观、文化、品质”3大轴线的情景展示 项目复合文化生活区的文化印象 文化生活区之“城市中坚阶层文化住区” 打造项目营销政治环境 文化精神体验中心 事件营销 政府领导人的特别关注 国家领导、省市领导、文化部门、历史部门 河南财富阶层人士的特别关注 河南百强企业领导人的终极置业现象 中国文化阶层人士的回归之旅 中国历史名城与现代人居完美结合的第一案 中国文化个性住区发展的价值研讨 品牌营销 见证亚新品牌的关怀与服务 项目物业、建筑品质等全新体验 亚新在河南最具个性的地产作品 建立所有受众群体对项目版块价值的认识，以此为 提升项目物业价值、建立项目价格基准奠定基础 营销重点 启动区的 “理念、情景、事件与品牌”四大营销战 略版块，将成为创造项目“品牌价值最大化”、“ 经济效益最大化”的环境基础 开辟体现提升项目物业价值的环境通路，以此为后 续产品开发提供辐射和启动条件 理念营销 情景营销 迅速在辐射范围内制造和形成关注，为项目的整盘 操作积累口碑传播基础，影响发散 事件营销 以示范效用来建立项目的发展价值链，以此来拉高 项目的形象价值和价格基准 品牌营销 项目swot分析 品牌实力：亚新集团，中原领军房企，雄厚开发实力 水岸生活：一线临洛河，滨水而居，绝佳的景观视野 国际规划：西班牙风情建筑、风情商业、风情园林 旗舰大盘：75万超级规模，偃师第一人居大盘 物业管理：四级物业管理系统，亚新小管家服务 产品品质：双气地暖、智能系统，刷新偃师居住标准 政策利好：洛偃一体化，偃师南进，城市发展所向， 未来的新城中央; 配套建设：槐新路全线贯通，拉近与主城区的交通距 离伊洛路等城市干道建设，交通路网完善； 人居蓝海：市场缺乏兼具环境景观与内部规划设计及 卓越建筑设计的高品质项目， 此区域的开 发量较少，给项目带来更大的机会。 配套缺乏：周边缺乏商业、学校、金融等市政生 活配套，需要通过项目自身配套完善 区域认知： 非城市核心区，略显偏远，存在一定 的心理抗性 外地品牌：在偃师品牌知名度较低，需要进行引导。 政策落实：政策规划的落实性，直接影响项目城市 地位 竞争分流：洛阳高档大盘对偃师客户的分流；周边 竞品的形象先行，对项目造成一定的威 胁；未来房地产开工量较大、未来上市 量巨大。 机 会（opportunity）威胁（threat） 优势（strength）劣势（weakness） 1、全面展示项目品质，树立高端品质盘形象。 2、突出项目亚新企业实力与责任。 1、高举亚新品牌，扩大推广范围，深度挖掘主流市场，充分 利用亚新大型国企业的影响力与资源； 2、深入全面挖掘市场潜在客户 形象策略 推广策略 策略总纲 营销总纲 产品展示攻略 营销攻略 卖场氛围营造产品价值展示 样板房示范园林服务路灯旗围墙导示看楼通道 挖掘户型亮点及目标客户需求 示范层做工程样板，体现楼盘核心卖点品质 功能分区明确，提供完善销售接待服务 风格园林核心区展示；植株、园艺等 主入口、售楼处、大堂、样板房大堂经理或形象大使 物管服务、内容展示公约 营销推广攻略 在项目沿线路段设置灯杆旗营造主卖场气氛 地盘包装，树立项目形象，强化昭示性 现场所有客户途经线路设置导示，力求昭示性强 整洁、干净最重要，与工程施工隔离，体现楼盘品质 售楼处 服务攻略客户攻略 模型媒体楼书3d片/电视片认筹物料 2011年3月中下旬前完成 vip卡、认筹须知、认筹意向书等4月下旬完成 2011年8月中下旬前完 成 2011年4月中旬前完成（小沙盘）2010年10月1日前完 成（大沙盘） 销售物料 单张、折页、置业书、海报等3月下旬完成 物料准备 营销总纲 服务攻略 营销攻略 置 业 顾 问 保 洁 吧 台 服 务 员 看 楼 车 司 机 样 板 房 接 待 大 使 样 板 房 保 洁 营销推广攻略 大 堂 经 理 产品展示攻略客户攻略 保 安 营销总纲 客户攻略 营销攻略 亚新积分卡vip卡 营销推广攻略产品展示攻略服务攻略 优先选房资格、 享受特定优惠 获得积分 本人来访、认筹 、成交可获赠积 分 兑换家私、家电、购 物券等 介绍新客户来访、认 筹、成交获赠积分 亚新会员 相关优惠 积分的使用 【核心营销攻略】 推广攻略展示攻略 让客户买？让客户来？ 营销攻略 启动区营销攻略 客户攻略选择地理位置较好的 户外广告位封杀全市及郊县客户。 形式： 在全市各重要关口覆盖项目户 外广告 目的： 让项目广告辐射全城，短期内 成为全城聚焦 封杀客户群： 全市客户+乡镇客户 户外 占位 启动区营销攻略 客户攻略全市企事业单位及街 铺陌拜。 全城 扫描 形式： 在全市各街铺（私营业主）及 企事业单位和乡镇企业 目的： 让项目广告辐射全城，短期内 成为全城聚焦 封杀客户群： 全市客户+乡镇客户 启动区营销攻略 客户攻略建立郊县，分展场及 派单和看房车等。 形式： 到乡镇设立分展场 到乡镇派单 往乡镇开通项目巡游车及看楼 车 目的： 扩大客户渠道，主动出击，网 住乡镇客户 封杀客户群： 乡镇客户 乡镇 推广 大客户 营销 启动区营销攻略 客户攻略建立大客户渠道，主 动出击，拓展省内各大企业。 形式： 到大企业推广宣讲 与各大企业开展联谊活动 目的： 扩大客户渠道，主动出击，网 住省内各大企业客户 封杀客户群： 大企业客户 关键词：vip卡 形式： 1、免费发放亚新积分卡，赋予亚新积分卡权益，广泛吸纳客 户，推动“客带客”，持卡人享受激励措施（享受亚新相 关优惠措施）； 2、vip卡享受优先选房资格和特定优惠； 3、积分卡、vip卡功能分开，权益不同。 积分卡： 一种有别于传统认筹期间的vip卡作用的，是建立以营销为主导的客户资源 管理体系，我们称之为一种具有客户资料收集及维护作用的“客户营销功能 卡（系统）”。 亚新橄榄城亚新橄榄城 logo 传统vip卡 启动区营销攻略 客户攻略建立消费vip卡 vip卡亚新积分卡 积分奖励卡 以最大的热情和积极性挖掘自有资源 实现入市热潮并保证销售现场繁荣 形成长久、持续的销售动力 意向购房的客户面向所有客户 客户营销系统 启动区营销攻略 客户攻略建立销费vip卡 功能使用 vip卡亚新积分卡 优先选房资格 享受特定优惠 获得积分 积分的使用 卡主：认筹、成交， 推荐认筹、成交 兑换奖品、购物券等 卡主：到访，推荐新 客户到访 现场咖啡吧消费 启动区营销攻略 启动区营销策略 【核心营销攻略】 展示攻略 推广攻略 让客户买？让客户来？ 售楼处 看楼通道（示范园林/展板） 精装样板房 1 2 3 4 5 围墙+大牌+陇海路、桐柏路 卖场的标准化展示 实地看房 电瓶车 售楼处前广场 6 启动区营销攻略 展示攻略建立精装样板房及示 范景观区。 启动区营销攻略 展示攻略售楼部前设立可参与性的设 施；建立标识性建筑吸引眼球。 关键点： 1、增加可参与性（休憩长椅、 遮阳伞） 2、体现生态、自然，多布置植 物 3、完善导示系统（停车场、售 楼处、样板房） 4、设立标识性建筑，吸引眼球 启动区营销攻略 展示攻略售楼部内设立吧台，景像区 增强听觉的冲击力，及服务品质。 关键点： 1、设立影像放映区，强调视觉 和听觉的冲击力 2、设立吧台区，服务品质的提 升 3、设立高科技。区域模型和分 地块模型，完美展现 启动区营销攻略 展示攻略看房通道的展示让客户看房 时就有亲身体会。 关键点： 1、看楼通道要通过示范园林 2、通道两侧要有展板展示 3、通道的导示系统要全面到位 启动区营销攻略 展示攻略样板的房展示，让客户形成 购买欲。 关键点： 1、样板房地面保护膜，取消鞋 套 2、室内家居装饰的品质 3、设计风格与客户的契合度 4、设计风格与户型的契合度 亚新 生活 手册 启动区营销攻略 展示攻略高科技的体验销售物料的创 新让客户重复记忆。 目的：展现亚新地产优越生活 内容规划： 1、目前生活配套介绍 2、未来生活展望 。 偃师 文化 史 启动区营销攻略 展示攻略销售物料的创新让客户重复 记忆。 目的：增强项目文化气息，使 房子具有内涵 内容规划： 1、中原区的光辉历史 2、各个地块的传奇故事 3、未来发展展望 。 p多辆社区巴士免费穿行城市各大站点； p首创现场马车看楼； p世界名犬展示会； p成立马术俱乐部。 强势推广、特色概念深入人心、 成为偃师市营销游戏规则的 重新制定者。 震撼营销 第四部分营销部署 营销部署 导入期 时 间：2011年1月-2011年3月 主要目的：1、确定营销方向，奠定销售基础； 2、形象展示出街，现场接待筹备； 工作重点： 1、讨论并修正各类营销提案，辅助工程节点确定； 2、确定推广导入期广告调性及制定导入期广告方式； 3、销售队伍组建与培训、销售队伍的入场。 营销部署 导入期营销工作重点 1、临时接待中心投入使用 2、导入期媒体计划建议 3、导入期销售团队组建（略） 1、临时接待中心正式营业 时间：2011年3月12日（周六） 地点：临时接待中心 人员：项目置业顾问及项目组成员 目的：临时接待中心于3月1日试营业，通过将近2周的客户积累，与偃师市政府 互动邀请其参加接待中心开放仪式活动剪裁。 导入期 临时接待中心开放仪式 2、媒体建议 导入期 精神手 册 户外大 牌 主要媒体 辅助媒体 主打企业形象亚新十三年 载誉橄榄 城 3月12日随着销售中心正式营业，参观客户免 费索取 企业形象网站亮相 阶段目的 形象期、以企业品牌示人，引起社会关注 企业网 站 营销部署 造势期 时 间：2011年3月-2011年5月 主要目的：1、系列活动引爆项目形象登场，高调打响项目知名度。 2、各类形象展示出街，认筹活动启动； 工作重点： 1、项目形象造势完美呈现； 2、认筹活动全面启动； 2、项目形象造势媒体全面投放； 3、各种营销物料的筹备到位； 4、项目现场售楼部入场前期的准备工作； 造势期 时间：2011年3月26日 地点：临时接待中心所在酒店会议包间 人员：偃师市政府领导、新城管委会领导、媒体记者、当地政界名流 区域开发商、部分客户代表等 形式：通过高峰论坛会议揭开偃师橄榄城营销全程启动的序幕 目的：热炒区域板块，亚新偃师橄榄城全面起航！ 1、偃师新区发展论坛大型主题 活动 偃师新区 区域发展高峰论 坛 造势期 时间：2011年3月底-5月初 地点：项目临时接待中心 形式：活动期内每周一至周五来访客户向助学基金会捐赠1元钱，亚新企业即向该 基金会捐赠1000元，捐赠客户即可获得由亚新集团和助学基金会同时颁发的荣誉勋 章一枚，同时参与者均可参加购房基金抽奖活动，每天2次，每次10人，购房基金 面值500元和1000元两种。抽取结果登记入册，每人最多只能捐赠1次。 目的：结合公益事业推出项目百万购房基金大型活动，有效积累目标客户，达成事 半功倍的推广价值。 橄榄城携助学基金会 百万购房款全城欢乐 送 2、亚新橄榄城偃师见面 礼大派送 造势期 3、项目首批房源认筹活 动启动 时间：2011年4月16日 形式：项目首批房源认筹(收取意向金2元/套)，并享受指定选房优惠。 目的：通过认筹仪式，集中将前期积累客户转换为项目准客户。 核心：建议在市区设置看房车接送中转站。 4、造势期媒体计划建议 主要媒体 辅助媒体 阶段目的 形象全面释放、项目产品告知、活动认筹信 息告知 造势期 围墙广告 候车亭 短信广告 网络广告 户外大牌 项目形象、产品告知。 跟随营销节点进行信息释放转换。 专属网站配合主流网站发布，建议新增项目微博 次要媒体 项目形象、产品告知及认筹信息释放 项目形象、产品告知及认筹信息释放 道旗项目形象、产品告知。 时 间：2011年5月-2011年8月 主要目的：1、目标客户积累充足，有效锁定客户，进行选房 落定； 2、首批房源选房全面启动。 工作重点： 1、项目开盘信息全面释放； 3、各种开盘物料的筹备到位； 4、开盘当天抽奖活动启动。 营销 部署 首批房源选房期营销工作重点 营销 部署 首批房源选房期营销工作重点 2、项目首批房源开盘活动 4、认筹亮相期媒体计划建议 3、开盘当天选房客户抽奖活动 1、项目首批房源产品推荐会 活动时间：5月22日 活动地点：偃师宾馆 活动内容：以低碳环保倡议为主题，邀请市委市政府及房地产专业人士 参加，在大家的见证下，邀请项目的规划设计单位，等规划设计施工单 位突出项目的高端性和品质感。 一批房源蓄客认筹期 项目产品推介说 明会 1、项目产品推介会 开盘期 首批单位盛大选 房 时间：2011年5月28日 形式：项目首批单位选房，意向金变为定金，并在不同时间段内交 纳首付款者享受不等优惠。 目的：通过开盘，集中将前期积累客户一次性最大化消化。 2、项目首批开盘活动 开盘期 橄榄城首批业主 幸运大抽奖 时间：2011年5月28日 形式：项目首批房源首推当天选房客户进行幸运大抽奖活动 目的：挤压开盘当天有效客户，同时带来轰动效应，增强项目品牌 影响力，为二期蓄客奠定基础。 2、首批房源开盘当天抽 奖活动 3、认筹开盘期媒体计 划建议 开盘期 主要媒体 辅助媒体 阶段目的 轰动全城的亮相活动、活动开盘信息告知 围墙广告 候车亭 短信广告 网络广告 户外大牌 开盘信息告知 开盘信息告知 专属网站配合主流网站发布，建议新增项目微 博 次要媒体 开盘信息告知 开盘信息告知 道旗 开盘信息告知 营销部 署 二批房源蓄客认筹期 时 间：2011年8月-2011年10月 主要目的：1、为2期开盘客户进行持续蓄客； 2、2期项目认筹活动全面启动； 工作重点： 1、暖场系列活动保证持续的客户供应量； 2、老带新活动全面启动； 3、新售楼部及景观示范区全面开放。 时间：2011年8月10日 形式：缴纳2万元/套的诚意金，享受选房优惠。 目的：积累开盘有效客户，对目标客户进行层层筛选。 桌上足球精英赛 二批房源蓄客认筹期 1、二批房源认筹启动 时间：2011年8月-10月(每周末） 名称：桌上足球赛。 对象：凡到访客户均可参与 活动形式及目的：维持项目人气，制造热烈的销售氛围，参加比赛的客户 连胜3局的客户均可活动由橄榄城提供的精美礼品一份。 桌上足球精英赛 二批房源蓄客认筹期 2、周周精彩活动不断 二批房源蓄客认筹期 “好邻居 好朋友 ” 全面启动 时间：2011年8月-开盘前 目的：发挥地市客户的热情，全面挖掘老客户带客潜能。 对象：凡首批房源成交客户推荐新客户认筹并最终成交即可活动价值800- 1000元的礼品一份 3、老带新活动全面启动 5、认筹媒体计划建议 主要媒体 辅助媒体 阶段目的 线上形象、线下续客、活动认筹信息告知 短信广告 网络广告 户外大牌 二批房源产品信息及二批紧急加推信息。 专属网站配合搜房网等主流网站发布，建议新 增项目微博 以形象为主，同时释放首批售罄，二批 加推信息 二批房源认筹期 围墙 以形象为主，释放产品信息 道旗以形象为主，释放产品信息 营销部 署 二批房源选房及强销期 时 间：2011年10-11月 主要目的：1、全面锁定2批房源目标客户，选房活动全面启动； 2、现场销售中心、景观全面启动； 3、样板间全面开放 工作重点： 1、2批房源选房活动启动； 2、现场销售中心、景观示范区及样板间全面开放； 3、落定房源签约。 时间：2011年10月15日 目的：通过系列活动进行政府层面公关，对项目销售提供一定的政治保障 ，同时销售部、样板示范区的开放活动大大增强客户信心为接下来的签约 奠定基础； 形式：销售中心、样板示范区、偃师新区规划体验中心全面开放。 活动地点：项目