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地产商生死大限 转型商业地产 转战二三线城市地产商生死大限：转型商业地产转战二三线城市2010-5-14 18：38：00数字商业时代url=javascript：void(0)共有评论0条/url进入理财大学新政以来,中国楼市版惊声尖叫正在上演！地产商期盼的政策松动不见踪迹,洗脑、降价、研究政策漏洞的自救三步曲收效甚微,悲观和愤怒情绪日益蔓延。增长靠投资、盈利靠通胀,是今日乱局根源所在,生或死,两者间的距离从未如此靠近。罂粟中长出的增长之花价值是用来讲故事的,人们只会关心政策,当万科的一位管理层向记者如此表述一个地产业内的共识时,它是一个否定的答案,也是一个无奈的答案。在房地产业飞速发展了十多年之后,这就是我们能够得出的最终答案。房地产的增长从来不是依靠房地产企业的价值创造能力,资本市场当然也不看地产企业的价值。最重要的是,他们有没有故事,他们有没有土地储备,他们有没有特殊能力。从新中国有房地产企业以来,房地产企业的发展恐怕都要归结为一种模式,即中欧国际工商学院会计学教授丁远总结的：增长靠投资、盈利靠通胀。上至房企标兵万科,下至无数项目公司,无出其右。这种发展模式使得中国的房地产企业基本以开发为主,依赖房价的上涨盈利,依赖圈地上市融资来不断扩大规模。融资后再买地,买地后再融资,进入一个循环。只要房价不停地涨,这个循环就会维持下去。它的最大恶果是房地产企业根本不需要太多关注自身的价值创造能力,只要能维持这个循环,企业就能不断扩大成长。房地产企业在实质上自我空洞化。现在的问题是,房价飞涨暂停了,而且很可能在相当长的时间内都不会重现。龙头万科可以说,万科是房地产企业中最为成功的公司。就万科本身而言,它在很多方面都走在市场的前列。但这并不影响人们在谈论房地产时反复讨论万科,无论是正面还是负面。一个基本的推理是,如果万科有问题,那么其他公司还用说嘛。这是万科的荣幸,也是万科的不幸,更是房地产企业的不幸,因为房地产企业实在找不出太多本质的区别。在证券市场上,万科企业股份有限公司(SZ：000002,以下简称万科)一直被认为是好学生,每年都交出漂亮的成绩单,市值从2001年初到现在增长了10倍以上。业绩佳、成长好使万科受到资本市场的追捧,被认为是不断给股东创造价值的好公司。从财务角度分析,丁远给出了另一种解读。他在其万科真相：盈利靠通胀,成长靠投资?研究报告中指出,2000年以来,万科的利润不断走高,但经营活动产生的现金流量净额始终小于净利润,且大多数为负。这种差距在2007年尤为明显,万科净利润为53亿元,而经营活动产生的现金流量净额为负104亿元。一般来讲,企业持续的经营负现金流就说明该企业的主营业务缺乏创造现金的能力。在房地产行业,这就说明企业靠卖房子得来的现金不足以买地来维持再生产,其差额部分只能靠资本市场融资来解决。目前,中国的房地产企业正是这样。长此以往,企业创造的利润和再融资款都被积淀在越来越高估的土地和在建工程上,企业风险自然就被不断放大。丁远在接受数字商业时代记者采访时补充说。从万科公开的数据可以看出,10年间万科经营性活动产生的现金流量净额有一半是负数。与此同时,万科不断通过二级市场增发债券,2006年底融资42亿元,2007年借市场火爆融资100亿元,2008年9月公司公布发行公司债券不超过59亿元,2009年8月,万科还抛出百亿元融资计划。万科在2009年年报中还表示,2010年公司在融资上将以确保经营安全为首要原则,和银行、信托、保险资金等金融机构展开更加密切的合作,不断创新融资方式,拓宽融资渠道丁远反问：一个每年盈利,却无法通过经营活动产生足够的现金流,需要不断从资本市场融资的公司,它能靠自身的盈利给股东带来长期回报吗?一个基于不断融资以扩大规模的公司,那么它的市值则是紧接而来的疑问。2001年初,万科市值约为88亿元,目前市值约1200亿元,10年不到增长了10倍以上。2007年市值甚至一度超过2000亿元,不仅在中国居冠,而且根据媒体报道,远超美国四大地产公司之和。是什么推高了万科的市值?是万科自身的成长,是资本市场的运作,抑或是资本市场估值水平的提高?丁远教授在其报告中进一步对万科的市值增长进行了因素分解：市值由公司的净资产和市净率(代表资本市场估值水平)组成。净资产又主要由股本扩张和盈利累积两个因素推动。2001年初,万科市值约88亿元,到2007年第三季度末,万科市值约2075亿元(此时万科A股股价是迄今为止的市场高点),增长了22倍多。同期,市净率从3.07上涨到7.95,增长了1.59倍。2001年初,万科净资产约28亿元,到2007年第三季度末,净资产增长到261亿元,增长了8倍多(截至2009年底其净资产增长到373亿元,增长了12倍多)。可见,市场狂热带来的估值水平的提高并非市值增长的主要推手,公司账面价值的增长才是市值增长的主因。进一步剖解万科的净资产可以发现,从2001年初到2007年第三季度,万科一共增发两次,募集资金141亿元,加上可转债转股约38亿元,股本扩张累计约179亿元,占净资产增加额的77%；而同期公司盈利累积约57亿元,仅占净资产增加额的24%。也就是说,万科做大主要不是靠盈利能力,真正的秘密武器是资本运作能力。如果说融资和股本扩张还不能完全看出一个公司的价值创造能力,那么,我们再看看万科的盈利能力。由于房地产企业利润表里的销售和成本在时点上是不匹配的,成本至少早于销售两三年,因此在土地价格不断上涨的前几年,房地产项目至少两年的项目周期使房地产企业享受了资产价格上涨带来的好处。如万科2008年的利润表中,拿地成本是以2005年6月30日至2006年6月30日的地价计价,而销售则是以2007年6月30日至2008年6月30日的房价计价。在这段超过两年的项目周期内,仅房价的上涨就可以给万科带来不少利润。2002年2007年间,万科的平均销售毛利率为33%,平均销售净利率为12%,而扣除房价、地价上涨因素(根据国家统计局公布的房屋销售价格指数与土地交易价格指数进行调整),同期万科的平均销售毛利率为25%,平均销售净利率为5%。也就是说,房价上涨对万科销售毛利率的贡献为8个百分点,占其比重约为1/4；房价上涨对万科销售净利率的贡献为7个百分点,占其比重超过一半。换句话说,万科一半以上的净利润是由房价上涨带来的。地产众生相这样的业绩表现是中国过去十几年来特定的历史背景的产物,它是无法持续的。丁远直言,企业为了维持现有规模也不得不把赚来的和融来的钱都再投回去,房地产企业似乎永远是个缺钱的人,而不是个赚钱的人。而这个问题对于那些喜好囤地的开发商而言,更加严重。丁远指出,上述盈利靠通胀,成长靠投资的模式都建立在一个前提之下,即房价不断上涨。不断上涨的房价增加了房地产企业的利润,良好的盈利能力给了企业在资本市场上进一步融资的通行证。新增资本让企业迅速做大,规模效应进一步为企业贡献利润。受政策利好、信心恢复等多重因素影响,加之大量购房需求从2008年推迟到2009年释放,2009年房地产市场成交大幅增长,创历史新高。全年商品住宅销售面积8.53亿平方米,销售金额3.82万亿元,较2008年分别增长43.9%和80.0%,较2007年分别增长23.4%和50.7%。2009年全年,房地产上市公司都没有停止扩张的步伐,土地储备和再融资计划实施仍被视作房地产企业拥有核心竞争力的重要参照。记者参考了多家上市地产公司的年报后发现,截至2009年,金地集团共获取18个新项目,新增土地储备523万平方米,且在当年内完成了41亿元股权融资。目前公司共有在开发项目(包括处于前期规划的项目)43个。保利地产也在2009年8月实现了非公开发行,融资78.15亿元,该公司公告称,(这次融资)较大程度补充公司自有资本,降低了负债率；截至当年底拥有货币资金152亿元,具备较强的抗风险能力。这一年,保利地产拥有在建拟建项目102个。去年一年,华润置地在住宅开发业务的毛利率为34.1%,与2008年基本持平。截至2009年底,华润置地在全国21个城市土地储备容量达到2200万平方米。地产公司各显其能之时,我们回过头来将上述万科的指标同样做一个对比,以金地集团和保利地产为例,其净利润与经营流动中产生的现金流量净额仍呈正、负分配。从长期来看,房地产企业目前的经营模式仅仅是阶段性的,房地产企业目前的盈利并不能真正体现房地产的投资价值。无论是买房产,还是买房地产股票,也都是如此。所谓成长靠投资,是指房地产企业不断扩大房地产项目,这同时也就需要不断地输血,不断地增发。这些项目做多做大本身,就是在为未来土地或房价出现拐点时积聚更大的风险。丁远警示说,特别是当房价下跌时,市场同样会放大下跌对企业利润的影响。2008年企业就曾一度经历了这样的困境。作为某房地产公司独立董事,丁远表示,房地产企业要实现利润的极端手段,是不再参与下一阶段更高价格的土地竞拍。那么,此后企业账面的利润就会逐步转化成现金。在房地产泡沫越吹越大的时候,这样无为反而是在无形中解套了。而对于持续经营的房地产企业,在未来的市场操作中,他们一定要转变习惯性思维,才能降低行业系统性风险对企业的冲击。丁远对企业有三个建议：一是加快项目周转速度。目前已经储备的土地项目,要尽快开发和出售。不要刻意去预测土地价格,进而捂盘、调节开发周期,今后这样的预测会变得很危险；二是整体成本控制的把握。在参与土地竞标时,开发商要有成本概念,要考虑开放的安全边际；三是做差异化市场。目前,带有技术含量和特殊概念的地产正在崛起。低碳、医疗和养老等概念的地产项目可以避免市场上的同质化价格战。企业也可以充分发挥自身的实力,获取差异化溢价,增强业主的忠诚度。丁远也提醒个人投资者,大家要理性面对市场。房价在过去15年的上涨,不代表未来一定还会上涨。未来市场对房子的需求,还是要回归到房子是消费品这个属性上。而房子作为消费品的合理定价,则反映在其租金定价上。全世界的成熟市场上,房地产的周期大致为10年,目前的情况未来是不可复制的,只是大家还没有意识到风险已经来了。政策频繁出台楼市版惊声尖叫4月楼市新政以来,中国的楼市正在经历着一场由沸点到冰点的煎熬。原来我们周末每天能来一百多个上门看房的客户,现在每天也就十多个人来看房,基本上没什么成交。作为通州某楼盘负责人的吴昕颇为无奈地说：现在我们没事就在一起开会,研究宏观调控的政策。对于吴昕他们来说,研究宏观调控的政策不是为了学习,而是为了找出政策的漏洞,每次调控的时候我们都是这么做的,要不怎么给不符合条件的客户做房贷呢?除了研究政策漏洞外,吴昕还得稳住军心,每天都得带着售楼员开会,给他们洗脑,给他们树立信心。而吴昕所在的公司也隔三岔五地召集吴昕这样的公司管理层开会,领导给我们宣贯公司战略,也是给我们洗脑。就是这么一级级洗下来,才能保证这个时期人心不会散。洗脑战术实际上是开发商在多次地产调控中总结出来的一系列应对方法之一。其核心精神是拖下去再说,等待时局转变。但是这一次,情况大有不同。与以往相对温和的呼吁和建议相比,本轮调控下的开发商和消费者以更为极端的方式迎接对立和挑战。有人叫嚣,明年房价还会涨回去；有人愤怒,让政府自己去玩吧；有人不仅骂娘,还朝任志强扔鞋。冥冥之中,人们恐慌地预感,政策可能再也不会反弹。现在是员工盯着我们,我们盯着老板,可是谁知道老板心里有底没底啊！吴昕对前景充满了担忧。在希望和绝望中辗转的信心终于被人捅破。万通地产董事长冯仑直言,政策应该不会再摆回来了！这一次就是生和死。此言果真,地产业的野蛮生长必将终结,增长靠投资,盈利靠通胀的成长模式难以维系。一个寻求创造地产企业自身价值的时代即将到来。这一次有所不同极端和绝望总是有所联系。随着调控的深入,在政策、市场和社会舆论的多方压力下,感到被逐渐逼到了墙角的地产商终于怒了！素有任大炮之称的华远地产老总任志强在自己的一篇博客中发泄了自己的愤怒：我不反对政府对市场的调控,但更希望政府用市场化的手段调控,而不是坚持用非理性的、非制度化、非法律化的行政手段进行恶性的干预。无独有偶,万科地产的一位高层在拒绝记者的采访时也毫不掩饰地表达了自己对当前境遇的不满,他认为自己还对新政及其影响弄不太清楚,我现在也糊涂了,而在被问及对地产业未来的发展方向的看法时,这位高管更是直言：政府直接抓就行了！只要老百姓拥护。似乎市场中已经不需要开发商这个角色。记者接触的大型开发企业从高层到中层、基层员工,基本展现着从愤怒到焦虑到迷茫的阶层型差异。而且,悲观和愤怒在蔓延。房地产界中的大型企业均表现出足够的悲观。万科预计未来的若干年都不能令人乐观。恒大率先宣布降价以表达自己对形势的认识。行业内有句话叫看两万,就是看万科和万通。万年基业投资集团总裁黄玺庆说。对于一些没有足够的资金与人力进行研究的中小公司来说,跟着大腕儿走成了不错的选择。迷茫也好,愤怒也罢,地产商的日子还得过。大公司都在抓紧进行市场研究,万科每年花在培训和战略计划的资金,都要以亿元计算,王石说话能没有底气吗?某项目的一位项目经理说：我们哪舍得花那些钱,消息都是从同行嘴里听来的。在目前的状况下,金地会加强研究工作,动态把控市场变化,密切关注新兴区域,根据可用资源的状况来进行布局。金地方面对记者表示。万科去年开始涉足商业地产,万通开始做产业园、生态城,现在看来这都是不错的选择。在黄玺庆看来,万通的冯仑都是看得很大的,就是天高云淡的感觉,小方向他是不做的。而万科则更加脚踏实地,更加商业化。哥们,不瞒你说,什么时候开盘我也不知道,就是无限期的推后。一位房地产公司的老板告诉贾金哲。贾金哲原本是一家小型地产公司的副总经理,出于对地产行业发展前景的乐观估计,他选择了自己创业,开了一家小型的代理公司。靠着多年来在业内积累的人脉,生意一直做得不错,但是现在却遇到了麻烦,有段时间没项目做了。贾最近走访了好几个楼盘,原来这些楼盘的负责人都告诉过贾金哲今年年初或年中会开盘,甚至开盘均价是多少、准备推出哪几栋楼、有多少套房子、推盘的策略是什么,都告诉他了,但是现在,谁都不知道准确的开盘时间,不止是一线的人不知道,连公司的老板都不知道。对前景的迷茫更进一步刺激了地产商的情绪。原来地产调控还有个方向,比如90平方米以下小户型要达到70%,这是鼓励大家做小户型。现在的调控就是纯粹的打压,没有引导。黄玺庆说。说好听的叫对症下药,说不好听的就是矫枉过正,为了打压房价而打压房价。贾金哲抱怨着。观察每一次地产调控之后的反应是一件非常有趣的事情。2003年第一次全国性房地产调控之后,开发商组织起庞大的游说团,劝说政府。当央行迫于压力放出活口之时,南风窗主笔章敬平以一篇121新政78天风云录宣告一个利益集团的到来。此后的调控在博弈中左右摇摆。2005年,国八条出台,开发商有组织地呈上万言书；2006年国六条出台,开发商迫于压力保持沉默；2007年地产调控,开发商仍旧能够有组织地反击和游说。要么是嚣张地指责政府,要么是迫于压力的沉默。但是这一次,从内到外,真的有所不同。住建部内部人士告诉记者,这次调控最大的不同就是一次系统的、有计划、有部署的行动。由国务院统帅,动员11个部委一致性行动,在房地产历史上这是第一次。在外部环境上,以谢国忠为首的经济学家高度统一认为,房地产泡沫将对中国经济造成致命后果。另一方面,民怨在沸腾。如果读者了解房地产历史,必然可以注意到,这一次开发商已经无力有组织地对政策提供建议和呼吁。只能以个人表态来表达不满。这也是一个微妙但巨大的转变。内外的高度压力令空气窒息。尽管没有人大声说出来,但是已经有人隐隐感觉到这一次的希望渺茫。生和死的界限似乎从来没有这么靠近过。自救三步曲北京二三环内的房产价格一定会涨到10万/平方米！贾金哲4月去了一趟香港,香港那边很偏的地方,每平方米都要1万元,北京将来一定会超过香港的。贾金哲对此极有信心。和他一样有信心的是北京某著名央企。该企业在北京繁华地段高价拿下地王,目前该项目的项目总监准备到迪拜去考察。在内部会议上,企业高管对员工声称,预计售价不会低于8万。4月下旬在该企业内部的企业战略宣讲中,相关高层以其在望京的一知名项目为案例,该项目目前进行到三期,一期、二期已售罄,毛利润均在30%以上,一期单价达到3万,二期单价达到5万,连创望京销售单价纪录。三期将于今年8月开工,预计明年3月销售,现在定的价格是6万。原来我们都在担心这个项目还能不能做了,是不是会搁浅。该项目的李先生告诉记者,要是搁浅了我就得被派到外地去了。我全家都很担心这事,原来以为没指望了,没想到就这么上马了。该项目今年底开工,明年5月份销售。我们也挺奇怪的,领导怎么就知道明年年中项目价格能达到8万呢?估计也是公司为了安定人心吧,但是这么一来,大家都有干劲了。李先生猜测说。李先生猜的并没有错。安定人心乃是房地产企业面对调控的第一大计。经历2003年以来的5轮房地产调控,房地产企业已经总结出一套套理论和战术。其基本方法与中国人擅长的攻心为上、徐而图之的方法一脉相承。总结而言,开发商应对政策变动的临时性措施分为三步,即先宣讲给员工洗脑,再解释对时局的看法以鼓舞员工对未来的信心,业内人士对这种做法戏称为打鸡血。最后开始努力学习调控文件,寻找政策漏洞,准备随时抓住机遇。不过,精神动员的效力总归有限。在尽可能鼓舞士气的同时,企业能够做到的短期自救办法只有一个：降价！回笼现金！5月5日,恒大地产(03333.HK)内部一位知情人士对媒体透露,即日起在全国范围内,恒大所有楼盘均以原价的八五折优惠出售,以降价加快资金回笼。除了降价,恒大地产也在对外发债。今年1月18日存款准备金率年内首次上调后不久,1月22日,恒大地产宣布发行7.5亿美元的5年期优先债券,利率高达13%。今年4月,恒大地产又向华人置业以及刘銮雄发行了6亿美元的额外优先票据,利率同样高达13%。除了恒大地产,4月16日碧桂园成功发行总价值5.5亿美元的5年期债券,利率11.37%；4月22日,雅居乐发行7年期债券,募集资金6.5亿美元,利率为8.875%；紧接着,佳兆业等房企也拟发债券。至5月2日,央行再次提升存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点至17%,已接近历史最高值17.5%。未来房企融资环境将更为严峻,特别是那些中小型企业将会面临洗牌的格局。广州地产专家邓浩志认为。根据中原集团地产研究中心提供的数据,截至4月底,万科、保利、金地、招商、中海、华润、绿城、雅居乐、恒大、碧桂园十大房企,今年公布的以股权、债券、基金等方式融资的规模达700多亿元。大家都在准备过冬。贾金哲说。盛如天堂败如某处我们上周推了一次盘,感觉没有太明显的影响,当然,我们推的房源不多,而且前期积累的客户很多,推了80多套房子,卖出去60多套,但是其中一半是一次性付款。黄玺庆说。让他感到新政威力的是,原来卖得最好的一居室,现在卖不出去了。我们万年花城的购买者很多都是北漂,原来他们是一居室的购买主力,但是现在首付提高了,很多人也不符合购买条件。以后要是再推肯定受到影响,现在我们的有效客户受到新政的影响正在骤减。这给万年基业敲响了警钟,他们也决定转变。万通这几年开始做中新生态城、生态环保的香河镇。黄玺庆说,而万年基业向万通学习之后,决定和万通保持一致,做政府提倡的物业,目前万年基业已经在唐山的曹妃甸新区开始给央企做相关的产业配套。我们曹妃甸的一期已经入住了。我们得给首钢这些企业做好生活配套,4200元每平方米的市场价,为了首先确保央企的配套到位,我们的一期按照3900元每平方米全卖给央企了。在黄玺庆看来,这样的方式虽然少赚了一点,但是好在没有风险,远远好过在普通住宅这样的民生产品上拼杀。事实上,地产企业的种种不利现状不仅是受政策面影响,更是他们现有的成长模式-增长靠投资,盈利靠通胀所带来的后果。在万通地产董事长冯仑看来,这次地产企业面临的是非生即死。冯仑认为,住宅具有作为经济增长助力和保障民生的双重属性,而以往政府的政策始终在这两者间摇摆。经济不好的时候为了保障经济增长,就大规模投资,把房价刺激起来；经济开始好了,房价一高,民生保障的问题就开始突出了,然后政府又强调民生,推出一系列的保障措施。政策就是这样来回摇摆的。但冯仑指出,现在政策的这种钟摆式的反复已经到头了,再摆下去,政府就一点威信也没有了。冯仑指出,地产业的野蛮生长时期已经结束,未来将形成新的游戏规则,而如今,面对生死,地产企业必须转变生存方式。一些企业已经在行动。最近万科开始大力招聘商业地产人才。一位业内人士告诉记者,他们准备做商业地产了。金地也向记者承认开始重视商业地产,准备进行多样化的发展,提高抗风险能力。黄玺庆的万年基业正在从纯粹的住宅地产商向区域发展商转变,不主动转型,就一定会被淘汰。不转型就会被淘汰。转型,又有谁能支撑到柳暗花明?了解地产行业的人都知道,商业地产周期长,占用资金多。转型是要靠实力的。富力地产在房地产业最火爆的2006年、2007年转型商业地产,耗用大量资金,以至于2008年经济危机来临时资金链出现异常,被认为可能是最先倒下的地产企业。冯仑：生存就是煎熬冯仑,被誉为地产界的思想家；万通,一个并不令人惊叹的地产企业,至少在过去十年中。冯仑和万通的差异可能在不久的某一天将会被弥合。在地产界人心惶惶的今日,冯仑自称万通一直在为今天准备着。他对多年来万通看似不瘟不火的企业运营的具体表述是低风险、中速度、高回报,对时局的判断是政策像钟摆一样摆了很多次,但这次应该是最后一次,对企业发展的领悟则是熬着生、火化死。在许多企业仍然坚信房地产政策永远都会紧紧松松,好日子会再次来临之时,也许冯仑过度紧张了,也许万通过去十年来可以把更多精力投入于高速度和成倍扩张。不知道一个经常在为生和死准备着的企业是否是太过悲观,而无法成为一个伟大的公司。但仅就未来和结果而言,这都不重要,重要的是谁能活下去。再次套用冯仑的话,活着,就是胜利！数字商业时代：很多开发商对目前的时局表情很复杂,甚至很愤怒。冯仑：没有必要太激动。这一天迟早会到来。在过去五年,我们政策选择的方向一直是在两个点上摇摆：一个点是把住宅定位成一个具有消费和投资双层功能的一个特殊商品,之所以定位在这部分,实际上是要把它作为经济增长的一个引擎和经济支柱产业；另一方面,确实住房具有另一个极端的特性,它是一个我们生活基本的需求,也具有一些保障和民生的特质。如果是这样一方面,那么就应该是另外一套政策。所以,政府这五六年就在这两边选,经济不好的时候就强调经济增长,经济开始好了,房价一高,就回到民生这个特性上这样的来回摇摆,与经济周期的发展有关。因为早就看到这样一种规律,所以我就在等,因为我们国家从来的政策制定和政策效应发挥作用的方式就是钟摆效应,不把一件事做到极端停不下来的。接下来,才会有新的游戏开始。这就是为什么万通的运营策略叫低风险,中速度,高回报。我们对这样一个逻辑认识没有动摇过。数字商业时代：那么政策会不会再次摇摆?冯仑：不大容易,政府会考虑政策的权威性。我觉得这一轮下来,基本上会有一个很大的调整,解决深层次矛盾的条件就具备了。所以大概调控的时间要维持到明年。明年这个时候,大概会出来一些新的游戏规则,可能会更清楚。数字商业时代：现在开发商最关心的是什么?冯仑：在当前这种政策下,企业在住宅这个领域的风险是非常大的。但是,企业也只有两种选择,因为你不能不跟着政策走,没有什么办法。预防问题的办法就是低风险、中速度、高回报。所以我们现在对公司的要求,就是我自己最近常说的吃软饭、挣硬钱,就是用创意、创新、诚信、品牌和人才,去跟市场竞争,要有前瞻性。然后,要保持战略领先,这样才能跑赢市场,如果有市场的话；没市场,我们就学会跑赢政府,所谓跑赢政府,就是说不要在调控中牺牲掉；再有一个就是跑赢竞争对手,这就是我们现在的状态。数字商业时代：你的态度似乎准备很充分?冯仑：我们要以一个积极的状态来面对目前的局面。第一,理解政府的一些政策出台的背景；第二,也理解转型中的社会本身就是一个矛盾,有很多不确定因素。所有人都处于不开心状态,所以我们只能把自己的企业做得有点弹性。比如你负债这么高,买了这么一大堆地,你这一下就绷得太紧。数字商业时代：怎么理解您所说的创意、创新?冯仑：我们还是延续美国模式,讲的是商业模式的变革和创新,然后在流程上、产品上的创新。公司董事会在年初专门提出了要将每年营业额的5%作为研发经费,虽然我们这个研发经费似乎不如别的企业多,但是我们做的是软研究,我们不做硬研究。另外,我们在一季度也发布了新产品。这些都是逐步的,把公司提升成为一个科技研发驱动型的、创意驱动型的和战略领先型的企业,而不是一个靠成本推动型的企业。数字商业时代：那么万通地产的表现如何?冯仑：去年我们最大的进步,就是在房地产的运营方面取得了很好的成绩。你看报表,我们规模增加了。在运营方面,在整个写字楼市场里面,我们的出租率、租金、租期、租客都是最好的。用8个月时间,达到90%的出租率。我们的服务公寓在北京,在租金和租期、出租率上都是最好的。因为去年一年有了这几个最好,就可以为下一个阶段的营运奠定基础。我们学习美国模式,前提不是在开发能力,而是在运营能力上,而我们传统的模式是讲求开发能力。实际上,这是大家没有注意到的万通最大的一个进步。在去年北京整个CBD出租率办公楼的空置率提高、租金下降的情况下,我们能够把运营做到最好。另外,万通最大的进步就是把战略变成了两个层次：一个是控股公司,即万通实业,万通实业现在13亿的股本,在北京按人民币注册的地产公司中资产规模是最大的,负债率还不到20%。除了大家看到的开发公司这一部分以外,我们还有工业地产、资产管理、基金管理,这些业务在去年都有很好的成长。我们去年做的最大的工作,实际上就是增加了我们软的竞争力,而不是急于去扩大规模。数字商业时代：你认为房地产企业应该如何转型?冯仑：吃软饭回报最高,比如说新加坡有一个环球影城,这个项目规模一共13亿美金,美国环球影城就拿走了6亿美金知识产权费。这就是软的,这就是吃软饭,回报是最高的。凯德置地在全球资本市场回报率很好,重要的原因是因为它有三分之二业务是管理别人的资产,三分之一是自有资产。管理别人的资产带来的是14亿美元的收入,实质上都是吃软饭的收入。所以你只要坚持吃软饭,你的回报率一定是高的。地产商应该摆脱野蛮生长,逐步进入到一个科学发展阶段,我们地产商也要科学发展,然后才能够逐步地变成具有创造价值能力的地产商。所谓创造价值能力,就是你的创意和服务品质,这主要是创造价值的能力,研发、绿色、节能、环保,这都是有科技含量的。地产商会逐步往这方面去转型,而摆脱只靠土地、靠关系、靠一个波段或临时的一个运气去赚钱。数字商业时代：转型有多难?冯仑：转型的这个过程很难,难到什么程度呢?李嘉诚完成这个转型花了15年。我觉得万通需要花10年做这个事情,现在才两年多,所以现在我们一点都不着急。这个转型的过程一定要放慢速度,就相当于汽车拐弯,你必须要放慢速度,你不放慢速度就会翻车。所以,我们要忍受适度的增长,而不能疯狂地增长。我们不去跟市场做很大的赌博,规模一定要控制住,否则会很麻烦。危局中求变政策像钟摆一样摆了很多次,但这次应该是最后一次。这是冯仑对时局的判断,在这样的生死时刻,正如冯仑所说的,地产企业要么熬着生,要么火化死！显然,没有企业愿意走向灭亡,他们不得不行动起来,在危局中求变求存。作为住宅类房地产企业代表的万科,在今年3月的股东大会上,董事长王石终于放下姿态表示,万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变,但会在此基础上,尝试与住宅相配套的其他物业类型。所谓的其他物业类型,与商业地产不无联系。王石此举代表着中国最具影响力的地产企业对未来发展方向的松动,而在这之前的多个公开场合,王石一直警告说,住宅地产商进入商业地产要谨慎。王石抛出上述言论正逢国内土地价格飙升、房产价格高涨之时。眼看拿地成本越来越高、高房价在一系列的政策限购令调控下冰冻,一向视住宅型房地产开发为主流的万科也开始寻找新的出路。在做转型尝试的企业并非只有万科一家,国内地产企业或由住宅向商业地产转型,或向二三线城市渗透,或开发特色市场,求的都是一个活着。进入商业地产阶段其实,早在王石发表上述言论之前,网上就已登出了其在国内包括上海、武汉、成都等城市招聘商业地产项目经理的招聘信息。无独有偶,远洋集团也在近期成立了商业地产部,关于该集团北京公司商业地产战略管理总监和销售总监的招聘信息也在近期登在各大招聘网站上。2010年年初,远洋地产掌门人李明曾对媒体表示,这是远洋实现第三步战略的元年,其中一个重要的业务就是将企业从一个以开发业务为主项,变为开发业务和物业持有经营以及房地产经营并重的企业经营结构。市场预计,中国的房地产行业发展将经历三个阶段：第一阶段是住宅房地产；第二阶段是商业房地产；第三阶段是房地产服务。可以说,中国房地产行业的演进都不同程度地受到了城市化进程的推动。地产的商业价值更高,有稳定现金流回报的商业地产在经济低谷的时候更能抵抗风险。长远看来,房地产企业转型商业地产不无道理。不过,华高莱斯地产顾问有限公司副总经理公衍奎认为,商业地产与住宅地产截然不同。不同的人、不同的运营模式,做这种长线的商业运营管理和之前的住宅短、频、快的模式各不相同,同时还需要资产运营、资产管理和制度建设。万科在这些方面显然还没有完全准备好。针对此类观点,万科董秘谭华杰在4月接受媒体采访时辩解道：事实上,万科过去也不可能不做商业地产,因为我们开发的几乎每一个住宅项目,都有一定规模的商业配套。谭说：只是原来的配套通常交由其他地产商来运作。无疑,现在发生了变化,商业地产已成趋势。万科在2009年年报中写道：城市的分工和差异化正在发生,但还远未完成。在未来的若干年内,这将决定房地产行业的城市格局。在那些成本最高的大都市,纯粹的住宅区将不再是建筑主流,取而代之的是城市综合体。经过过去10年的发展,中国的住宅地产已经发展得较为成熟,目前已经进入到了商业地产的初级阶段。除了传统的住宅地产,国内许多开发商也都在探索商业地产、地产金融等领域,以金地集团为例,公司也在挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值,通过不同业务有效的搭配组合来提升公司的盈利水平。将商业和金融进行结合是金地探索的方向之一。中国商业地产联盟秘书长王永平在2010年中国商业地产行业年会上透露,目前有一些地方政府,包括一些二线城市的区一级的政府规划局,都拿出了宏伟的蓝图,非常有野心地要发展商业地产。这其中可以明显地看出地方官员有一些关于政绩和面子的心理骚动。在这种迹象下,商业地产是否会像住宅市场那样产生一种扭曲的或者是过热的现象?王永平提出了自己的担心,希望这个行业不要像住宅一样出现泡沫化。渗透到二三线城市除了向商业地产转型,二三线城市已成为众多地产商争夺市场的焦点。公司接下来将在北京周边发展,谁愿意到绍兴或廊坊做项目?年初,某房地产公司北京办公室的日常会议上,公司负责人将这个问题抛给了在场的项目经理小吴。是选择到二线城市做项目,还是跳槽到别家公司留在北京继续发展?这是摆在小吴面前的一个现实问题,最终他不得不离开北京的家人,选择前往廊坊,毕竟离家近些。小吴说。小吴的遭遇并非个案,他的许多同行都遇到了类似的问题。一则关于万科集团北京公司商业地产业务的招聘信息吸引了不少项目经理的注意。一位曾就职于万达集团的项目经理成为了猎头公司的目标,我一开始对这个信息挺感兴趣,看中万科的品牌和公司管理组织的高效,这个项目经理认为值得一试,不过后来接触后才发现,这个由万科北京公司发起的招聘,实际是为了公司北京区