自行开发房产出租业务的纳税调整.doc

DOC格式论文，方便您的复制修改删减自行开发房产出租业务的纳税调整（作者:_单位: _邮编: _） 会计制度与税法在房地产开发企业收入的确认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账；税法则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例，说明视同销售业务的会计处理与纳税调整。 例：甲公司是一家房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为2年，租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1000000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税率为7，教育费附加为3。 2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司： 借：出租开发产品-出租产品800000 贷：库存商品800000 2004年12月31日，甲公司确认房产租赁收入60000元（24000024个月6个月）： 借：银行存款（或应收账款）60000 贷：其他业务收入60000 应缴营业税6000053000（元）； 应缴城市维护建设税30007210（元）； 应交教育费附加3000390（元）。 借：其他业务支出3300 贷：应交税金-应交营业税3000 应交税金-应交城市维护建设税210 其他应交款-应交教育费附加90 同时，摊销出租房屋成本20000800000（2012）6： 借：其他业务支出20000 贷：出租开发产品-出租产品摊销20000 2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元，确认所得200000元。 另外，会计上摊销出租房屋的成本为20000元，而该房屋的计税价值为1000000元，税务上应摊销出租房屋成本25000元1000000（2012）6. 可见，2004年税务处理比会计处理多计销售所得200000元，多摊销成本5000元，因此，甲公司在申报2004年企业所得税时，应调增应纳税所得额195000元。 2005年，会计上摊销出租房屋的成本为40000元，而税务上应摊销出租房屋的成本为50000元，会计处理比税务处理少计成本10000元。因此，甲公司在申报2005年企业所得税时，应调减应纳税所得额10000元。 2006年6月30日，甲公司将房屋出售给丙公司： 借：银行存款（或应收账款）1100000 贷：主营业务收入 1100000 应缴营业税1100000555000（元）； 应缴城市维护建设税5500073850（元）； 应交教育费附加5500031650（元）。 借：主营业务税金及附加60500 贷：应交税金-应交营业税55000 应交税金-应交城市维护建设税3850 其他应交款-应交教育费附加1650 此时，“出租开发产品-出租产品摊销”科目的余额为80000元（800000202），结转房屋的销售成本， 借：主营业务成本720000 出租开发产品-出租产品摊销80000 贷：出租开发产品-出租产品800000 2006年，会计上摊销出租房屋的成本为20000元800000（2012）6，而税务上应摊销出租房屋的成本为25000元1000000（2012）6，会计处理比税务处理少摊销成本5000元。 另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入1100000元、主营业务税金及附加60500元，但该房产的会计成本为72000元，计税成本为900000元（10000001000000202），即会计处理比税务处理少计销售成本180000元。 因此，甲公司在申报2006年企业所得税时，应调减应纳税所得额185