调控本质论近期房产市场调控政策对比、分析.doc

调控本质论 近期房产市场调控政策对比、分析(请注意：这是11号更新的，10号那天发的城市数据发现有个错误，现在已经改好了。)此番由房价高企引出，始于二一年四月的宏观调控已历经三轮，每轮都号称史上最严，以文件字面纵向对比来看，总体呈现出对房产市场约束渐多渐强的趋势，而可操作性内容一直不够具体且留有过多回旋余地，这是中央三轮调控主体文件的共同特点。在以房价驱动的轮番调控政策在综合打击投机性购房，限制投资性购房方面或许有效，但同时存在过量多方影响和误伤，因为这些政策本身波及面广，针对性有限，不易达成原本动因中的目标。三轮房产调控政策中对房市影响要点的变化对比表顺序引子第一轮第二轮第三轮发文国务院办公厅国务院央行及银监会国务院办公厅简称国十一条国十条新国五条新国八条文号国办发20104号国发201010号银发2010275号国办发20111号文件关于促进房地产市场平稳健康发展的通知关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知日期一年一月十日一年四月十七日一年九月二十九日一一年一月二十六日首套首付比例首套90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。第二套及以上住房贷款二次贷款二套以上首付款比例不得低于40%且严格按照风险定价。严格执行个人购房差别化税收政策。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。非本地居民购房非本地居民住房贷款未做明确限制。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。限购只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。问责进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。由上表清楚看到，在对房产市场影响最大的首付比、二套贷款、外地购房及限购、软硬指标与问责制度等方面都有渐近趋严的特征。甲篇、关键因素分解一、目标与对象根据媒体宣传来看，三轮调控追逐的目标都是要降房价，但经济在持续增长，降是不可能，那么最终就变通为今天的维持房价稳定。调控对象似乎该有多个，现实版的政策却首先针对待购者，使用广义的限购令来人为规定买方的准入门槛，而此类条款在市场经济发展历史上都是用于规范卖方的产品质量，尤其是可能危及公众健康与安全就用得更加普遍，我们的市场管理者似乎更乐于参于其中而不仅仅是座上观，或许因此才会诞生如此灵活的市场规则。然而限制买方准入所带来的市场风险不但不易测得，而且面对这样一个原本欠缺规制的准市场，房价调控先人为压制天然存在的需求量注定不可持续则是路人皆知的道理，任凭怎样反复强调针对房价的宏观调控政策之长期性，也无助于扭转公众的这种理性预期(理性经济人假设)，并且在此过程中不但不可能淡化公众对房产投资的兴趣，而且恰恰相反，甚至更利于调控风头过后很可能出现的报复性反弹积攒其势能，为将来房价再次失控埋下隐患。二、效度与方向由前文可知房价是调控需要首先解决的核心问题，若房价高速上涨仍持续则对未来暴露其他问题时的调控效度非常不利，只有房价的应声而稳甚至于应声而落才是本次一轮严过一轮调控的成功明证，至少目前媒体与受众的主流声音应该如此。不过，从二一年初到现在，看到更多的却是针对调控与房市互动关系的争论和政策无效的预期与冷嘲热讽。其中一个最主要的讨论方向是调控深深影响了成交量，本来限购(包括之前的二套以上购房政策与各类限贷规定)就会对买方有筛选效果，那么成交下降是必然的，但是却被当成尤其是第三轮调控的重大成果来广泛宣传，这难道不是向开发商释放了错误的市场需求信号吗?又或者，这种现象可以理解为对于过分集中在房价上公众能量的一种疏解，并且有利于缓和由高房价带来的一些矛盾，对于社会整体氛围的和谐有一定的作用。可以看到有时并不解决实际问题的本土特色之智慧姿态也很重要，尤其是当一方积极探求而另一方适时表态时，就很可能形成一次构建良好回应的沟通，这种沟通对缓和公众情绪无疑是一剂良药，在媒体的引导下，受众群被一条条关于调控效果的消息所淹没，充分释放着热情与精力，而房产市场本身的变化却从未停止，只是被国X条的缤纷登场掩盖了光芒而已。乙篇、发现主要特征在十年前就已充分市场化的房地产行业，如果能以体系外部干扰正常运作的方式影响其要素定价及要素关系，那么这市场的名分不但有些虚妄，而且有违当年房产快速市场化的初衷。本来住房在房市中处于自由买卖的商品地位，自然由市场既有的供需关系调控，现以外力强制供需关系瓦解，就不再可能使用经典供需理论模型来解释现在与未来市场将会转向哪里及发生些什么。一向以前提繁杂、条件严谨、公式啰嗦著称的经济学模型至少在当下这个气候的房产市场中化为浮云，于是我们只有陷入摸黑前进的境地，于是可敬的专家们，沉默或许是耐得起寂寞的，失言则大多是由于耐不住寂寞。通过洛阳市、郑州市、北京市三地二一至二一一年的新建商品住宅各单月数据的变动情况进行观察，发现了有意思的现象，就是与每轮调控开始时间最相关的变量竟然是北京市新建商品住宅的销售量，每当其达到历史高点时调控便应声而落，具体如下图所示。上图中北京市新建商品住宅成交量最高的三个月(以较大图形显示)与三轮调控同步，并且每轮调控政策公布一个月内成交量就大幅回落，尤其是第三轮调控出台前即2010年12月达到15772套，2011年3月竟降至5743套，成交量年后跌去近两倍。换个思路也可以说北京市住宅市场对房产调控的反应最为灵敏。在郑洛两地同样有这种同步性的存在，说明调控效果在新建住宅成交量上的反映明显，尤其是第三轮调控此类特征最为显著，如下图。上图中以较大图形标出郑洛两地新建商品住宅成交量明显下行的月份，除第三轮调控时郑洛同步外，前两轮洛阳市成交量的变化均迟于郑州市一个月。在作为调控主要目标的房价方面，也具有这种类似的趋势，但总体上没有对成交量的影响那么明显。具体见下图。先看北京，2010年4月第一轮调控出台后，新建住宅成交均价一个月内从高位22557元每平米降至近一年来最低点17848元每平米，降幅达20.88%；第二轮调控月内降幅只有5.46%；第三轮调控月内降幅未公布，但第二个月后降幅为16.18%，之前高点已超出第一轮调控前的最高水平；总体来看是北京在三轮调控中的新建商品住宅成交均价是振荡上升的趋势。第一轮与第三轮调控前的价格处于同一水平，但此次号称史上最严调控所达到的效果却减少了5个百分点，其绝对量则高出6个百分点。这还是为最大限度的满足统计数据，以延迟中心区开盘、增加周边区销售量等调控政策对冲方法齐出的情况下获得的战果，并且这里有意取商品住宅是为了避开以保障性住房稀释房价的对冲效应，由此说史上最严调控未获得史上最强效果并不过分。这显出市场参与各方对于频繁调控的反应已呈倦态。再看郑洛，两地新建商品住宅成交均价变化趋势在调控下的表现初看图形觉得基本相同，都是第三轮调控后降势显著。但有两个重要特征，其一是郑州市在第三轮调控后并未降至首轮调控开始前的历史高点以下，说明其曲折上升意图无法抑制；其二是洛阳市虽然三月份新建住宅成交均价从春节前的4516元降到只有3884元每平米，降幅达14%，但从公司3月份市区调研的住宅样本销售价格看，均价已超过5000元，虽然属于销售人员报价，但一千多元的差距应该能够反映出其与在售楼盘均价的距离，以及对未来房价预期的普遍趋向。统计局最新发布的数据显示，今年4月，全国70个大中城市，仍有半数以上房价环比上涨，并且同比全部上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%。就全国范围来看，新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%，但行业景气指数一改连续11个月的上升态而有所转向，见下图。以上数据说明，上涨是过去4个月房价的主要特点，但一线城市严厉的限购政策形成的挤压效应，就郑洛两地来看并未显现，而就全国来看，趋势明显，尤其以东、南部城市为甚，所以洛阳市近期开盘的大部分楼盘超过6000元甚至有近7000元的销售员报价并不缺乏依据，对未来房价的持续看好是洛阳房市在以限购为主的调控大势之下必然判断。导致房价调控成空调的原因有很多，但应该与政府信心无关，5月1日，温总理表示中央政府要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的，这是否预示着房市调控效果的反馈将会引发新一轮改良后的调控政策出台?许多报道对于目下房市的状态喜欢用僵持一词，似乎更希望看到政策干预市场的尴尬境况，但本文认为更多的应该不是所谓开发商涨价与待购者观望的持续对峙，而是迷惘-对市场预判不清、对未来走势不明，他们真正的表现远不如报纸上描述的那样理性与沉着，更多的应该是焦虑。之所以存在这种现象，与三轮调控的特征有较大的关系，总的来说，主要有以下几个方面。一、舍本逐末本来房价由过多流动性造就的投资和仍然巨大的刚需推动，二者合力形成天量的市场空间，在现有投放量远不能满足需求的情况下，人为压制需求，但未能同时给出富余流动性的合理出口，也没有集中在短期内增加供给，这在CPI破5的当下，无异于给了未来房价持续走高的充分理由。二、简单归责对于房价的集中上涨并不缺乏理性预期的支撑不愿正视，一方面简单归责为开发商不愿降价而应交办各地方政府管制，另一方面引导公众将注意力全面转向企业的暴利。据考证，房地产相关税收占到某些地方政府财政收入的20%40%，土地出让金则占30%40%，事实上形成从中得益最大的地方政府自缚手脚之困局，那么更多的政策自然招致更多对策。三、局部打压本来全国甚至地方都普遍存在的二元经济现状就使一刀切的政令难以如愿，而现在是核心城市、中心城区的限外、限购、限贷似乎在对二元结构补差，但实际上快速抬高落后地区、区域的房价后，将使矛盾前移，加速潜在危机形成时间，弱化具有缓兵计特色的调控政策发挥本已有限的能力。四、限制竞争未来3600万套保障房的宏大计划使中、小型房企生存面临考验，上月七大保险公司欲参保障房计划传的沸沸扬扬，据其内部测算，年化净利仅及6%，这样的利点别说平均收益，就是PPI、CPI和利息率也跑不赢，只有具备充分支撑的企为才有实力参与，本来生存就取决于一两个小项目的中小开发商很可能同今日快速消失的民营加油站有着类似的命运，而参与保障房开发的大企业似乎也不可避免的有政府参股可能，如此这般之后，或许太多人不愿看到的房市央企化将成为现实，想想电信、水电等资费标准的国际化速度，不可避免生出让人后怕的理由。丙篇、执行过程分析年初国八条出台后，能够明显体会到政策层面对于房价的调控日渐技穷，当然是不损伤市场宏观运行和保留行业整体实力前提下的技穷，后续会否置此点于不顾则完全依赖于调控下房市尤其是房价的反映。就目标设定来看，第三轮调控主要特点是比前两次目标清晰一些，至于说到执行情况，则用可操作一词的确更形象些，因为期待中的反馈似乎来得太快，而且太数字主义，若稍具体些的市场调研就会轻易举出统计数字的反例来。这对于其在执行过程中回馈出的几种现象是有密切联系的，具体如下所述。一、目标确定单一化根据中央精神，限房价竞地价，但三轮调控客体均集中在开发商与购房者身上，在参与者众多的房地产行业，或明或暗的得利方不止二者，为何只将他们推向控与限的浪尖。这样简单化的房产消费者与房地产开发企业二元矛盾对立增加了社会不稳定的因由，众多媒体在人云亦云地夸大这点的同时，起到了反向引导作用，非常不利于疏解这种人为的名义对立关系，造成中央、地方、百姓等诸方以道德的名义共同期待开发商降房价的尴尬局面。二、对象选择简单化以上局面的形成给了调控对象选择简单化倾向的合理解释，尤其是将房地产开发企业孤立起来，充当众矢之的且长久得不到官方澄清，或许他们也将作为拖延时间的棋子而继续等待政策回归。在实际运作层面，我们可以看到事实上主要有六方博弈关系已形成多年，这六方在房价调控中公认的利益点表述如下，按以往得利降序排列：地方政府(不愿)地价下降中央政府(不愿)税费下降投机购房(不愿)房价停涨开发企业(不愿)房价下降有房家庭(不愿)资产贬值待购家庭(不愿)房价走高现在看来房价调控早已不是少涨多降那样简单的二元对立型供需关系了，如果要建模，最少也要能够简化成前述六方关系才行，而且当下情形是五方对一方且五强一弱，这表现在话语权与财力并且最终体现于定价权上面。处于弱势的待购家庭能够获得中央政府的全面政策支持与地方政府的部分妥协让步，但群众期待以具体企业形态存在的纯赢利性组织在道德感召下放弃自我似乎并不理性，以最广大人民利益建立的国家始终不会放弃人民的利益，那么以赢利为目的组建的团队也是同理。房价关乎普通百姓一代到三代人家的毕生积蓄，并且是以中国人特有的降低生活质量的代价攒下的，绝非花不完的余量。中央政府年初也说房价是大事，因此，它显然已与国民财富保值这类民生或说是关乎稳定的大问题紧密联系在一起，更莫说它的失控将让信心大于一切的群众普遍预期处于崩溃的境地。此外，更不可忽视的是房价中业已形成的泡沫在不断升高的PPI与CPI下已呈乏态。三、执行程度模糊化政府针对房价的屡次调控实际上是顺应民意的体现，或者说是体现民意的重要形式，虽然就现状来看形式意义大于实质，但却可以增加信心-至少有一定作用，不过若干次试过后这种作用将会持续递减。当然，换个角度看，如果某个行业机体显出病态，要做的不止是将其速冻，而是积极治疗，如果暂时没有确定方案，可以限购限供缓冲一段以争取时间，但在每次赢得的缓冲期内的观望与等待是否必要，的确是个问题，因为我们的传统文化还将搬出著名的无为有为之辩来这些不计成本的空耗，同样源于利益攸关各方没能在正视房价高企的客观问题下做出应有的让步。四、反馈效果主观化原国资委宏观战略部长、北京科大教授赵晓就房地产调控相关问题阐述自己的看法时，认为今年楼市出现报复性反弹和崩盘的可能性微乎其微，而是横盘维稳，全年房价涨跌幅不会超过10%太多。这的确预示了大事不出小事不断的中性路线是当下专家言论的共同特点，就政府的控制能力而言有信心避免极端情况的出现，但并非完全排除了在数据表现力创造性方面的充分发挥。一句全年房价涨跌幅不会超过10%太多不但是在以纯GDP计算的经济发展背景下四平八稳的判断，也是将来控制的标尺，比前段各城市纷纷出台的房价控制目标的设定界限更显出灵活。在地方政府、房价数据统计相关部门与各开发商的默契配合下，不得不相信限购的威力与限价的效果。然而，在尚未生成自有秩序的房产市场中，过早的自由使乱象不可避免，本来必不可少的监管缺位与顶层设计不足就很有可能放纵参与者的行为，再加上混揉其中的土地市场化未能充分及时跟进，这样房地产行业上游供给链的充分垄断与头绪繁多且不够规范的市场变量丛生，进而必然增大突击调控的难度。对制度不足且欠规范的市场进行宏观调控好比在某个方向上对一滩不小心倒洒桌面的水来阻挡或推进，它会向没有限制的其他方向更快速的流淌渗溢。本应随桌面的倾角变化自行缓流而微调且受桌面自然不自然的纹理凹凸与划伤的擦碰和钳制，或填入其中或绕行一侧，这种变化虽然同样随机，但基本可以预见，至少与理性预期能够一致，但是对制度不足且欠规范市场的宏调不单只是执行不到位，命中精度不够，并且会导致前述桌面之水本该具有的良性特征丧失，即使政策市也不过算是局部特征的形象比喻，就怕出现连政策市都不是或逆政策市(即与欲控目标相反特征屡现)的情形。若理解为以市场空间换时间的缓兵之计，那往后房产市场政策面还将会有大动作，但主要利益攸关方兼制度设计者的双重身份，似乎只祭出大旗更现实些，至于潜在购房者普遍期待的释出重拳则非到无可忍处才会有真正动作，往绝处逢生上想，甚至不惜用上大杀器。现在看来，老生常谈的房价就是这类大杀器的触发机，不过这个触发机的自由行程太大，严重挤占有效行程的位置，到目前为止，似乎仍看不到有与调控愿望大体一致的具象呈现，包括各市业已公开的涨价目标，或许部分是由于此次因房价而起的调控自2010年4月起数据变化的累积时间不够，部分多是媒体的无病呻吟和自作多情放大的局部现象造势干扰了掩蔽了大量的事实，在静观调控效果的时候不停地被接收到大量刺激性的相关信息，判断自然无法理智，这一点，调控者与被调控者都一样，包括调研结果也同理，权力部门与独立机构，虽然一个在过程中受到的干扰最多，另一个阻碍最大，但能够更客观做出评价的或许多数人相信是后者。经济有周期，随之而动的房价也应该有其周期性，待得挨过足够的时间，大限周期若至，也就不用政策调控上大动干戈，也就不会有更离谱的事情发生，主要利益各方皆赢，如果没有这层考虑，也就不会有以市场换时间的现行调控政策解读，因为一种解释风格的成因必有背后的为量，只有相信其存在才是唯物观。房价既然能持续长久高位，应其而出的调控政策功不可没。一个充裕流动性受到制约而急切的市场，外加干涉预期不明朗，人心惶惶，消息的破坏力自然巨大，建设能力同样巨大，因为一切都转瞬即逝，于是屯房屯粮者众，法不责众之戒在这里刚巧用上。至于定期发布的供需数据则最多只是参考而已，比起攸关各方的切身利益，数字不过多面体之一面，有牵扯入强势方利益的事件发生，突发的影响力自然会显现出来，表现在现象上最少也是维护原有利益，或者甚至借机扩大利益，但通常维持原有利益格局或是最可能的，争取更多资源是次可能的，争夺其他利益攸关方的即有资源成本最高因此可能性也最小。结果是一方弱势恒弱也难以为继，如此态势下若引入调控，针对的只能是开发商与待购家庭，相较之下，开发商与土地利益的关系微妙，比待购家庭有更多的机会和面子，由此可知针对待购家庭的调控更符合最终多方博弈的结果。这正是调控发端所呈现的效果：待购者因房价高企而呼喊，调控因呼声众而发力，最终统统调在了呼喊者身上不可避免，本来对市场规则抱有多情的幻想就不现实，那只好认真听听现实上演一场场生动的课了。丁篇、综合评述或许是应和着任大炮那句年年调年年涨的话，如果需要宏调的频次与热点越来越多，越说明有问题，但不能放任不管的情况下只好硬调，结果又调出其他问题，由于解决办法总是绕、拖、限，而非直面其做出有针对性的根本改变，难以彻底解决问题，三法皆存在短期行为与投机心理两样特征。以短期行为指导会导致就现象只看表面的问题，简单归责后仅以消除表象为目的，一是伤及无辜，二是易造成遗留隐患继续酝酿；而投机心理造成的作用是以大化小，小化了的态度主观简化因由，过分相信上苍的力量，不愿去看或当作看不到问题的源头，而在完全被动状态下以投石问路的方式盲目测试，动动这，摸摸那，反正是线索过多关系复杂，厘不清不如按惯例操作一下，不管国际惯例还是国内惯例均与当下问题存在的诸多不同暂时搁置不管，这样就忽视了由于区别所带来的巨大风险，也弄不清到底是以惯例操作来减少风险，还是置风险于不顾而为已脱责。市场的生机来自于生命，而生命的繁荣依赖于环境，管理市场在于营造环境和守护真正能执行的制度与普遍遵守的规则，决非轮番地索取与限制，当市场生机不再，商机也会循去，官民俱伤之时，纵有无数消防队四面出击恐也无济于事。尽管作为三线城市的房产企业，并不愿意看到更加严厉的调控政策向这里蔓延，但是今年以来洛阳市房产市场各在售楼盘价格无疑有快速向郑州靠拢的现象，若这一趋势持续下去，则与全国的三线城市房价一线化进程非常相似。国家统计局正委托中国指数研究院监测二三线城市的房价动态，希望借此了解宏观调控下一线城市转移至二三线城市进行房地产开发的情况，作为下一步宏观调控的决策参考，这项监测工作刚刚拉开大幕，监测对象包括四五百个地级市和县级市。另一方面，四月底，国家发改委价格监督检查司开始对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。虎年已矣，此举若不是与虎谋皮，就将变成为虎作伥，若类前者则可能由此架起与地方政府合理有效沟通的桥梁，倘不幸沦为后者则不能不说是多余之举了。因为房产行业里中小企业众多，就算她独自撑起了超越其他行业民企的平均收入，也只能是央企独大的当下一个了不起的亮点，这与利润极低而为了13%的退税被迫出口的制造业形成鲜明对照。如果调研导致的结果是房企倒下、工资减少，那就不会有人相信这算是多赢。按理说控制银行存款准备金就能有效控制流动性，至少使总量不再继续扩大，但前提是市场上只能有银行类金融机构提供货币。如上图所示，实际上广义货币M2总量在近两年间持续上升，从不到50万亿至接近80万亿只用了27个月。另外，民间各类游资形成的资本力量已不可小视，据保守估算，在5至10万亿之间并且有可能数倍于此。不单这一样，银行在流动性反复受限当中也学会了使用自己的内部杠杆来平衡资金量，比如前几年各行纷纷推出品种繁多的高起点理财产品以及近两年越来越多的个人投资理财产品，大部分有类似保险公司等准金融机构作为第三方共同合作，尤其在长期投资产品的设计上颇费心机，使其成为银行储蓄账外的流动性准备，不在存准调控限制范围内。这些资金在信贷紧缩时将伺机而动，它们一定会扫荡市场上最具投资或至少充分保值的品种，而此时所释放出的能量之巨，现在看来是基本上对冲了银行所欲收紧的资本。下面看看第三轮调控出台当月发生了什么就更加清楚了，见下图。市场中流通的货币M0总量不用说也是呈攀升状态，但从2010年12月到次年1月份M0总量却环比上升三成多，如果当时调控未出台，那么这些过量的流动性势必追高年关房价，为下年度稳定房价造成较重的负担，同理可推知2010年1月为宏调预热时国十一条的推出也恰逢其时，及时刹住了疯狂攀升的天量M0，当时明显的削峰作用使3月份货币流通量恢复了常态。可是游资的不可控更有其可怕之处，除民间版的隐藏较深，飘乎不定外，银行各类复合型理财产品的缓释能力不可小视。其具有表内充分可控，调整灵活，表外未知等特性，它不但通过积累的理财产品为适时放出大量流动性提供可能性；而且通过信托运作规避资金监管。流动性监管无效的最大诱因是绕行路径较多且事前有所准备，在尚无长久特定性规则的环境下，不确定事件不是由市场主导，而是由于不可抗且不可预测的原因，这种预期会使得金融等流动性运作过程中的相关机构在过度谨慎时形成有备无患的惯性，占有欲与保护即有的本能使其在市场流动性充裕时超量吸纳以备不时之需，这在无形中成为政策层面运用金融杠杆调减流动性时的障碍，至少也是一种巨量的缓冲器。流动性储能被各行逐利及投机意愿放大，或使调控转向，此时便有可能形成负调之困。至于有人热捧的陈云灭火法，从目前情况来看没有可借鉴性，一是当时清楚知道游资的总量，二是各类产品奇缺但真实需求极旺，在各类基本需求远未满足的当时，投资无人考虑、投机更是不太可行，反观现在，全然相反，所以当下黄金都收不回的天量，伊拉克蜜枣、大米和橡胶就更没有可能了。作为中小开发商的我们，当然希望市场本身回归自我调控的常态，而又必须过得超量流动性捧杀的战阵，危险性自不待言，幸而中央政府出手相助，只可惜未能以市救市，而先选择了定海针术将冲在前面暴露自己的小卒尽数点住，寄望于将运行的高铁刹住，那么此过程中积累的动能所推高的市场预期，将转化、推高跌落时的势能，此时才决定利用保障房抽出一些已高高在上的需求量势能，不过或许这时更应该在下面增加缓冲垫更保险一些。以金融收流动效率低且不可靠，而以市场为之则高效得多，目前调控步步皆以试探为营，可试之前不但结果未知，而且对市场反应也一无所知，尽等到各方反馈才去看下步，这可以说是自我调整瓦解后的市场变量过多，也可以说是诸调控本身缺少顶层设计，没有整体解决方案，所以模块化程度较低，从面上看显得较乱，从点上看无非是极为有限的三板斧轮流劈砍，调控主导方的变量就只有力度，面对市场千机变，表现出力不从心之感也较合理。在尽力避免彻底更换市场原装免疫系统的前提下，各调控步伐力度稍有不慎则可能引出无法接受的结果。近日有消息称新一轮调控将至，力度应不会继续加大，而很可能在策略上有所更新，以应对与压制三四线城市的房产升级运动，作为中小型房企的应对之策，重点还是老三样，一保证资金链不断(政策调控最有效的还是老方法)、二快速开发快速回款(开发资金管制趋严时只有这招)、三清理存货以备市场有变(实际