深圳市区所有建筑物停车位出让转让办法.doc

/sundae_meng深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法（代拟稿9月）（修改说明：市法制局所提出的“区分所有权建筑物”之说法不成立。根据王利民物权法草案189条、191条所说道多个区分所有权人共同使用的建筑物，称之为“区分所有建筑物”，此外大多数学者如梁宇贤（台湾）、陈华彬等均使用“区分所有建筑物”一词。而说道权利时，才使用“建筑物区分所有权”一词。）第一条 为规范深圳市区分所有建筑物停车位（以下简称停车位）出让、转让行为，界定停车位产权归属，保障停车位合理使用，依据法律、法规的规定，制定本办法。第二条 本办法适用于本市范围内区分所有建筑物的停车位出让、转让，政策性住房附设的停车位规范另行制订。第三条 本办法所称的区分所有建筑物，是指各个区分所有权人享有其专有部分的所有权、共有部分的共有权和对共有部分的共同管理权的建筑物。本办法所称的专有部分，是指构造及使用上具有独立性，可以单独作为所有权标的物的建筑物部分。（修改说明：按照市法制局意见，将“区分所有建筑物”概念解释置于此。）（修改说明：按照市法制局、住宅局意见，经济适用房及其他享受地价减免的建筑物，因享受政府地价优惠、不属于完全商品房，故不应出让转让。）条文说明：本条体现了本办法的立法目的。随着经济生活的发展，在深圳，汽车正逐渐成为人民生活的必需品。然而，据深圳商报报道，目前深圳机动车多达万辆，全市的停车场却仅有个，停车位大约有万个，停车位与机动车之比为，比例严重失调。而且深圳现在机动车的年增长率达甚至更高，停车位的增长率却仅有。由于停车场依托的场地、建筑等属有限资源，今后的增长肯定还将落后于机动车增长，深圳将会面临着越来越严重的停车难的问题。另一方面，在深圳乃至全国，由于停车立法的落后，导致了目前停车场的运营及管理也十分的混乱，而在此其中，停车场产权不清是当前停车位问题的重中之中，因此，本办法立法的出发点便在于首先解决停车位的权属问题。本办法在一定范围内允许了车位的市场化，这与以往的立法是存在着根本区别的。与这一变化相一致的是，停车位的市场化必然要求停车空间使用权的可出让性及停车位的可转让性，只有这样才能真正实现停车位的市场化。停车位的产权归属的明确及停车位空间使用权的出让，以及停车位的转让均是停车位市场化的必然要求，是紧密联系在一起的。第四条 本办法所指的停车位分为配建停车位和增设停车位。配建停车位是指依据土地使用权出让合同所确定的标准必须配置的停车位。增设停车位是指在配建停车位的配置标准以上，经规划主管部门批准由建设单位兴建形成的停车位。条文说明：本条的立法思想源于台湾立法。在台湾，停车位被分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位。台湾地区的法定停车位相当于此条中的配建停车位，属于区分所有建筑物必须配置的最低限度的停车位，鉴于深圳市城市规划标准与准则的习惯用法，我们在此处将法定停车位称之为配建停车位。在配建停车位以外，我们将台湾中的“增设停车位”与“奖励增设停车位”合为增设停车位，而不再另行设定奖励停车位。其立法理由在于：在一般情形下，这两者的法律上的处理模式几乎是一样的：它们均可以取得单独的所有权证书，可以成为建筑物的专有部分，可以依法进行转让。并且，台湾之所以有奖励停车位的设置，是因为台湾有一系列的奖励民间兴办公共设施办法，而这正是我国所缺乏的，因此，在本办法中，仅有增设伪停车位而无奖励停车位，但这里的“增设停车位”的范围即包括台湾法中“增设停车位”与“奖励增设停车位”的总和。第五条 配建停车位中必须设置时钟停车位，以供临时停车使用。在区分所有建筑物基地上设置的露天停车位视为时钟停车位。时钟停车位为区分所有建筑物的共有设施，仅供临时停车使用，不得转让、出租或抵押。条文说明：时钟停车位的称呼主要来源于香港，其设立的目的主要在于供临时停车使用，以提高停车位的利用效率。此条的目的之一在于避免由于停车位在成为专有权的标的之后，由于缺乏供临时停车用的场所，从而导致外来者停车难的问题。此外，本办法仅部分承认了停车位的商品化，尚要求停车位必须有一部分作为区分所有建筑物的公有部分。这是由停车位的配套功能所决定的，这是利益平衡的结果，也是诸多国家的作法。比如日本司法实践及学说虽然对屋内停车场的权属存在着较大争议，但在屋外停车场的法律地位上就是完全没有争议的，屋外停车场只能是区分所有建筑物的公有部分。作为区分所有建筑物的共有设施的停车位，属于区分所有建筑物的共有部分，这一部分是不能转让的，同时，对于这一部分只能收取管理费，其在性质是不能出租的。由于时钟停车位在过去的规划及立法中均未出现，因此，本条特规定深圳市城市规划标准与准则应对配建停车位和时钟停车位分别设定标准。并且应在新修订的深圳市城市规划标准与准则有所体现。条文说明：鉴于区分所有建筑物附设的停车位在性质上仍然为配套设施，其目的在于满足本建筑物的区分所有人的需要，故配建停车位及增设停车位的转让对象只能为本建筑物的区分所有人，至于社会停车功能，原则上只能由公共停车场解决。第六条 配建停车位、增设停车位及时钟停车位的建筑面积、占地面积等规划指标和要求应在建设用地规划许可证中注明。土地使用权出让合同应按建设用地规划许可证的要求，对停车位的权利归属、类别、建筑面积、占地面积、处分等事项进行明确约定。配建停车位、增设停车位及时钟停车位的数量、建筑面积、占地面积、四至和坐标等事项应在施工图设计文件和建设工程规划许可证中注明。土地使用权出让合同约定停车位权属的，开发商转让停车位时不得违反土地使用权出让合同的相关约定。土地使用权出让合同对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的，停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。第七条 房地产开发单位应在建筑物内设置明确的标示及编号区分配建停车位、增设停车位及时钟停车位。第八条 停车位出让的地价标准由主管部门拟定方案后，报市政府批准执行。第九条 除时钟停车位外的配建停车位及增设停车位可以依据土地使用权出让合同的约定进行转让，但是配建停车位的受让对象只限于本建筑物区分所有权人，增设停车位的转让必须首先满足本建筑物区分所有权人的需要。建筑物区分所有权人转让其专有部分的，应将拥有的停车位转让给该专有部分受让人或该建筑物的其他区分所有权人。（修改说明：此条恢复原草案中的条文。按照市住宅局意见，目前停车位规划设计审批中是不计容积率、不受地价的，停产位商品化后其土地使用权价值亦应当在地价中有所体现。） 条文说明：另外，为了避免配建停车位被部分人独占，从而使其他业主缺乏停车空间，配建停车位的购买数量应受一定的限制，本条即是这种限制的体现。这种限制的标准主要是依据区分所有人专用部分的面积而定。条文说明：本条是停车位在测绘上的要求。其立法目的在于在建设用地规划许可证及建设用地规划设计要点中明确其数量、占地面积、四至及坐标等情况，并在建筑物上明确停车位的范围并进行相应的编号，只有这样，才能使停车位的类别，范围等情况得以明确，也为停车位的结构上的独立性提供可能性，从而为停车位成为区分所有建筑物的专有部分提供了可能性。第十条 停车位买卖的当事人，应依法或依据土地使用权出让合同的内容签订房地产（停车位）买卖合同。当事人在房地产（停产位）买卖合同中，应就停车位的四至范围、楼层分布、车位号、买卖面积、买卖价款等事项进行约定，并附测绘平面图（简称平面图）。条文说明：本条是关于停车位现售的规定，主要是借鉴上海地下车库预售操作口径，并加以变通而得出的。为提高效率、方便买卖，如果在购买商品房时一同购买停车位的，可在商品房买卖合同中附带约定停车位的情况；而如果买受人先购买商品后，再购买车位的，则双方当事人必须单独签订合同，明确停车位的状况。第十一条 停车位申请预售的，应符合以下条件：（一）停车位的四至范围及建筑面积已经测绘机构测定；（二）与主体工程相连的停车位，主体工程已达到房地产预售条件或者已取得房地产预售许可证；（三）与主体工程不相连的独立的停车位，该开发项目的房地产已达到预售条件或者已取得房地产预售许可证，且停车位单体工程须已封顶。条文说明：本条规定直接来自上海地下车库预售操作口径。停车位的预售意味着停车位必须具备结构上的独立性，也即是说，预售的停车位的四至范围必须明确界定。停车场在性质上仍然属于区分所有建筑物的配套设施，其预售必须以其所依附的主建筑物或住宅区内全部或部分商品房已达到商品房预售条件或者已取得商品房预售许可证为前提，这是由停车场的配套功能所决定的。第十二条 停车位预售许可证应注明批准预售的停车位的面积和数量，同时应在预售许可证附图上明确标示停车位的位置及编号。停车位与房地产开发项目同时申请预售的，不再单独核发停车位预售许可证，但应在核发的房地产预售许可证中注明批准预售的停车位的面积和数量，同时应在房地产预售许可证附图上明确标示停车位的位置及编号。第十三条 凡预售停车位的房地产开发项目，预售人应向预购人展示停车位所在宗地的建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、停车位施工图设计文件和建设工程规划许可证等文件。第十四条 当事人签订买卖停车位的协议，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该停车位的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。条文说明：本条规定仍然主要是借鉴上海地下车库预售操作口径，并加以变通而得出的。具体的立法理由同第八条。由于预售存在着备案登记的问题，因此，本条相应地增加了停车场预售的备案登记的规定。第十五条 预售人应委托有资质的测绘机构对停车位面积进行竣工测绘。第十六条 停车位竣工验收之后，权利人应根据本办法及其他相关法律、法规、规章的规定，与该开发项目的其他房地产一并申请办理初始登记。条文说明：初始登记是停车位成为区分所有建筑物专有部分、取得产权证书并得以合法转让的前提。承认了停车场的商品化，也就必须解决停车场的初始登记问题，本条是对停车场初始登记程序的规定，该规定参照了普通建筑物的初始登记程序，并给合了停车场的特殊性而设计。其特殊性在于，停车场的初始登记必须将停车场面积反映在房屋土地测绘技术报告书的附记栏内，这一点也与上海的规定是一致的。第十七条 停车位的转让应当按照本办法及其他相关法律、法规、规章的规定，办理转移登记。停车位产权证书必须注明其用途及编号。第十八条 依照土地使用权出让合同约定可以转让的停车位，经登记并取得产权证书后可依法转让、出租、抵押及以其他方式进行处分，但不得违反本办法规定的停车位产权转移限制。依前款规定出租的，增设停车位的承租人可以为该建筑物区分所有权人以外的第三人，但配建停车位的承租人仅限于该建筑物的区分所有权人。条文说明：经初始登记的停车位方可进行转让，这里停车位商品化的必然要求。同时，由于本办法承认了停车位的商品化，因此，也就允许了单独的停车位产权证书的存在。这是与普通区分所有建筑物专有部分的转移相一致的，但为了区别于普通建筑物的产权证书，停车位产权证书必须注明其用途，而编号的功能即如同于普通区分所有建筑物专有部分门牌的功能。第十九条 停车位的转让与使用不得妨碍公用设施的使用。设置在防空避难场所中的停车位，平时由停车位权利人进行管理、使用，在战时或其他紧急状态出现的情况下，应保证按规定移交有关部门和单位使用。设置在防空避难场所中的停车位在销售时，应向停车位预购人或买受人明示。条文说明：停车空间中有可能存在着其他区分所有建筑物的公用设施，在停车位成为专有权的客体之后，各国各地区立法的（如台湾、日本等）均无一例外地要求停车位的转让与使用不得防碍设置在停车场的公用设施功能的发挥，这是区分所有建筑物公共利益对停车位所有权的当然限制，这在民法上称之为所有权限制。同时，为了体现民防工程的要求，本条第二款尚明确了设置在防空避难场所中的停车位的使用限制，这与第一款是一脉相承的。条文说明：配建停车位及时钟停车位为区分所有建筑物必须配置的停车位，如果未按本办法第四条、第八条的规定设置配建停车位及时钟停车位的，主管部门对新建、改建和扩建的区分所有建筑物不予核发建设工程规划许可证。第二十条 预售人必须按房地产预售许可证批准的停车位的类别、数量、位置、面积销售停车位，超出房地产预售许可证所批准的内容销售停车位的，按非法销售房地产处理。第二十一条 经土地使用权出让合同约定及施工图设计文件和建设工程规划许可证确定的停车位权利归属、类别、建筑面积、占地面积、四至和坐标、数量、处分等事项，非经原批准机关批准，任何单位和个人不得随意改变。 违反前款规定的，由规划、国土房产主管部门责令其限期改正，并按有关法律、法规的规定进行处罚。第二十二条 本办法施行以前，土地使用权出让合同约定停车位为共有设施的，停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护，不得另行处分。本办法施行以前，土地使用权出让合同未约定为共有设施，且依照技术规范不作为公共面积进行分摊的停车位，若房地产开发企业与区分所有权人就停车位的权属存在着其他约定的，在本办法发布后，必须按照本办法的规定重新核定。符合本办法规定的，可在补交地价后，办理产权登记；不符合本办法规定的，视为区分所有建筑物的共有设施，由全