新聚仁2011年05月04日青岛超人项目产品策划建议.ppt

青岛超人项目产品策划建议 2011.05.04 限定条件： u优势1：项目处于城阳中心城区，交通便捷，区位条件良好 u优势2：生态环境资源虹子河水库、水果采摘园（规划中），周边生态景观资 源良好 u劣势：项目南侧 热电厂 ；项目西侧、西南侧高压电网密布；项目西南侧有青 新高速，均会对居住舒适度产生不同程度的影响 定位思考 限定条件： 商品房开发范围：占地约79.82万方，总建面约106.3万方，容积率1.33 动迁房开发范围：占地约35.32万方，总建面约33万方，容积率0.93 整盘总占地面积：约115.14万方，总建面约139.3万方，综合容积率约1.21 uu我们是城阳中心区我们是城阳中心区140140万方首席大盘万方首席大盘 uu我们具备打造标杆个案的先天条件及资源我们具备打造标杆个案的先天条件及资源 占地面积：1986亩(一期占地90亩） 总建筑面积：119万方（一期10万平方米） 容积率：0.9 物业形态： 住宅部分：约102万平方米（约86%） 双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠院、多层、高层 公建配套：约17万平方米（约14%） 借鉴案例1成都 中海国际社区 定位思考 uu 中海国际社区中海国际社区定位理念定位理念 规划理念 都市田园生活理念，打造一个人文、和谐、多元、生态的国际社区架构。 uu 中海国际社区中海国际社区道路系统设计道路系统设计 一级道路 二级道路 围合交错，等级分明围合交错，等级分明 1.街区式规划：商业业街连接 2.一级道路系统：三横二纵，城市机动车主干 道，均衡满足街区规划； 3.二级道路系统：井字形贯穿于多个街区间， 机动车主路网。 uu 中海国际社区中海国际社区公共配套设施分布公共配套设施分布 配套总体量约17万平方米，主要配套类型： 国际双语幼儿园、中小学校、涉外医院、国际金融机构、世界知名连锁 酒店、世界知名连锁大型商业等公建及商业配套； 200亩生态体育公园 完成日期：首期2005年，整体2010年。 外国语学校附属 小学 麦当劳得来速 餐厅 公交始末站 uu 中海国际社区开发形式中海国际社区开发形式住宅、配套住宅、配套 中海国中海国 际际际际社区社区 开开盘时盘时盘时盘时 间间间间 占地面占地面 积积积积 容容积积积积率率建筑面建筑面积积积积配套面配套面积积积积配套内容配套内容 总体051986亩0.96119万方 17万方 （约约占总总 建筑面积积 的14%） 国际双语幼儿园、中小学校、涉外 医院、国际金融机构、知名餐饮连 锁、世界知名连锁 酒店、世界知名 连锁 大型商业等公建及商业配套 ； 200亩生态体育公园 一期一期05.690亩1.6710万方2-3万方国际双语幼儿园、中小学校、 3个 会所（邻里中心等） 多层为 主， 少量小高层 借鉴案例二武汉沿海赛洛城 占地面积：1400亩(一期占300地亩） 总建筑面积：155万方（一期30万平方米） 容积率：1.66 物业形态： 住宅部分：约128万平方米（约92%） （ 多层、小高层、高层、别墅） 公建配套：约17万平方米（约11%） uu 武汉赛洛城武汉赛洛城定位理念定位理念 项目定位：打造武汉首席国际化复合地产大盘，树立一座一生之城项目定位：打造武汉首席国际化复合地产大盘，树立一座一生之城 一级道路 二级道路 等级分明，自由分布 1.一级道路系统：城市机动车主干道，均衡满足街区规划； 2.二级道路系统：蜿蜒于各组团，机动车主路网。 uu 武汉赛洛城武汉赛洛城道路系统设计道路系统设计 北美中央公园沿街组团，外观现代简洁，充满时尚气息，建筑与绿化景观带相结合，犹与纽约中央公园 般的天然气韵 泰式皇家园林中央组团，建筑布局均衡开放，景观空间收放自如，变化中不失韵律感，通过细腻的喷泉 、小品，散发出迷人的异域风情 地中海风情园林灰色岩石、红瓦白墙的建筑群，掩映在蓝天、碧水、棕榈树、橄榄树个杏树林之间，一 派明媚地中海景色，每栋别墅都是一个风景 加州浪漫水花园东西走向中轴线，把西部临湖片区一分为二，两个组团水岸绵长，内部水系纵横。水道 边一幢幢别墅，窄窄的水街贯穿期间，浓郁的阿姆斯特丹风格建筑，在穿行的小船上就能逐一领略 中式情景园林本组团闹中取静，从金银湖中引进的水系贯穿小区，蜿蜒曲折，环境气质静谧安详，颇具 江南小镇的婉约清丽风韵 uu 武汉赛洛城武汉赛洛城风情片区规划风情片区规划 建筑面积：145万平方米 规划人口：50000人 配套总体量约17万平方米： 社区两处会所（5000平方米）、11万平米商业中心、约2万平米中 心商业街和临街商铺、6万平米学校教育配套、占地6000平米公交总 站配套； 33万平米黄狮海岸 商业中心 商业街 二期部分沿街上铺 学校 会所 公交 总站 uu 武汉赛洛城武汉赛洛城公共配套设施分布公共配套设施分布 uu 沿海赛洛城开发形式沿海赛洛城开发形式住宅、配套住宅、配套 沿海沿海 赛赛赛赛洛城洛城 开开盘时盘时盘时盘时 间间间间 占地面占地面积积积积容容积积积积率率建筑面建筑面积积积积配套面配套面积积积积配套内容配套内容 总体051400亩1.66155万方 17万方 （约约占总总 建筑面积积的 11%） 社区两处会所约5000方、11万平米 商业中心、约2万平米中心商业街和 临街商铺、6万平米学校教育配套、 占地6000平米公交总站配套； 一期一期05.6400亩1.130万方2万方约2万平米中轴商业街 多层、小高层 u国际社区规划理念。街区式规划以街区组团式规划形式，将整个社区划分为片区组团，以便于日后组团 开发利用； u以上两个个案均为综合地产大盘，项目综合容积率较低（0.9、1.66），商业配套种类丰富齐全（约占总建筑面积 的11%14%）； u世界风情城演绎国际化大盘属性北美、泰式、地中海、中式、加州五大风情住区规划，五大风情主题园林； u齐备的商业配套凸显国际化大盘属性集合星级酒店、商务酒店公寓、写字楼、大型超市、shoppingmall 、高端学校、会所 于一体的配套设施，吃、住、办公、教育、休闲娱乐 一应俱全； u便捷的交通网开设并引入交通线路，规避区位条件不足带来的去化风险。 思考结论：思考结论： 打造代表未来城阳打造代表未来城阳 最具最具国际风情国际风情形象的形象的 第一大盘第一大盘 我司的产品定位：我司的产品定位： 第一部分第一部分 项目整体规划建议项目整体规划建议 一条中央商业街 二条外环商业街 六大风情广场 七大泛会所配套 三大国际学校配套 总体规划总体规划 五大国际风情片区规划 一湖 一山 一河 u一湖 将我们的自然资源优势最大化发挥，未来及休闲娱乐于一体的生态湖泊。 东：虹子河水库(现状） 湖岸休闲白沙滩 湖岸游艇会湖岸垂钓园 湖景资源的利用： 湖岸会所 u一山 将我们的自然资源优势最大化发挥，未来及休闲娱乐养生于一体的山体公园。 东南：水果采摘园（规划中） 山体资源的利用： 山顶地标教堂 儿童游乐园 人文雕塑园 鲜果采摘园 半山养生会所 u一河 将五大片区环通串联起来，塑造湾区风情。 u我们的定位思考世界七大海湾 青岛湾简介： 2007年10月4日至8日，世界最美海湾组织第四次全体大会暨世界最美海湾组织十周年纪念在巴西圣卡塔琳娜州 imbituba市玫瑰海湾举行。此次会议上，青岛海湾以其整体的优美和“高质量”获得与会者认可，成为第一个来 自中国的“世界最美海湾”。 思考发散点：项目可运用来自世界七大海湾国度的异域风情建筑，打造不同的区片主题，塑造项目特色与靓点。 1. westerland sylt 海湾 德国北海最美丽的海湾，也是世界著名的最美的海湾之一，享誉全球的度假圣地。 古典德式建筑 2.santander 海湾 位于西班牙北部沿海比斯开湾南侧的桑坦德湾内，是西班牙北部的主要商港之一，也是著名的旅游胜地。 西班牙（南加州）建筑 3.mounts海湾 英国的芒茨（mounts）海湾天位于英国西南部康沃尔半岛(comwall peninsula)上一个深入大西洋的海岬，是旅游的圣地。 英式建筑 4. quiberon 海湾 基伯龙海湾（quiberon）位于法国基伯龙半岛的最南端，是布列塔尼大区最美得海湾。它在法国游客和外国游客中享有盛誉绝非是空有其名。 法式建筑 5. aegean sea爱琴海海湾 爱琴海（aegean sea）是地中海东部的一个大海湾，位于地中海东北部、希腊（greece）和土耳其（turkey ）之间。以阳光、白沙滩 驰名世界。 地中海建筑 6. 孟加拉海湾 地处东南亚地区的孟加拉拥有着世界上最大的海湾，也有着最长的海岸线，优美的海岸景观资源也使其跻身世界七大海湾之一。 东南亚建筑 7. 阿拉斯加湾 位于美国阿拉斯加州南缘，西邻阿拉斯加半岛和科迪亚克岛，东接斯潘塞角，是太平洋东北部一个宽阔海湾，风景美丽如画。 美国artdeco建筑 综上国际七大海湾七种建筑风格： l我司认为，地中海风格建筑以白色涂料饰面为主，经不起岁月洗礼，易脏易变色，需后期维护； l东南亚风格建筑多适应于热带地区，材质多以木材为主，与青岛气候条件地理条件不符； l因此，我们建议选用、美国百老汇风格（artdeco)、南加州风格、英伦牛津小镇风格、德式 古典风格、法式贵感宫廷风格等五种建筑风格，塑造项目国际化风情形象。 a.美国百老汇风格（artdeco) b.南加州风格 c.英伦牛津小镇风格 d.德式古典风格 e.法式贵感宫廷风格 u五大风情主题片区 彰显国际化大盘形象 a bc d e a a地块：美式百老汇建筑（地块：美式百老汇建筑（artdecoartdeco） 建筑特点： art deco风格的建筑，多采用对称的构 图、刚柔并济的横竖线条、流畅的圆形舷窗 和圆弧形转角、丰富的浮雕、强调材料的高 贵质感与光泽；色彩设计中运用鲜艳的纯色 、对比色和金属色，追求强烈、华美的视觉 印象。 动迁房部分以11-18层小高层为主 b b地块：南加州风格地块：南加州风格 建筑特点： 取材朴实，手工感是南加州风 格建筑的典型特征：采用的建 筑材料一般都会给人斑驳的、 手工的、比较旧的感觉，但却 有非常亲和的视觉感和生态性 ，像陶瓦，泥土烧制、环保吸 水，可以保持屋内温度。 以花园洋房、双拼/联排别墅、及少 量小高/高层公寓为主的综合住区， 以成本相对较低但品质优良的南加州 风格建筑，树立整盘高端形象。 cc地块：英伦牛津小镇地块：英伦牛津小镇 以花园洋房为主、基地北侧少量小 高/高层公寓为辅的综合住区。 建筑特点： 1.底部好手工的砖砌墙 2.45度斜面坡屋顶 3.圆顶角楼 4. 一般外立面材质为暖色系，如砖 红色；有木质白色条状饰条或者石灰 岩细节 5.一般有凸肚窗 6.一般有角塔 7.正立面不对称设计 8.有进深较大的入口和宽广的门廊 d d地块：德式古典风格地块：德式古典风格 以联排、双拼别墅为主的低密度住区 。 建筑特点： 1、墙体线条装饰； 2、低坡度四坡顶； 3、精美铁艺围栏装饰； 4、宽长的屋檐下均等排列装饰托座； 5、窗户风格细致，低层窗户和大门上 常为拱形气窗，二层窗小而简单； e e地块：法式贵感宫廷地块：法式贵感宫廷 建筑特点： 法式建筑风格的特点是建筑整体 方面有着严格的把握，善于在细 节雕琢上下工夫。建筑多采用对 称造型，屋顶上多有精致的老虎 窗。 法式建筑十分推崇优雅、高 贵和浪漫 沿基地北侧、东侧设置小高层/高层 公寓，剩余区域以花园洋房、联排 别墅产品为主 u一条中央商业街香榭丽舍大街（源自法国） 纵跨项目南北近1.5公里集中商业街，将项目整体 串联起来； 浓郁的林荫大道，营造法式独有的浪漫氛围，塑造 国际化风情。 梧桐林荫大道，营造强烈的仪式感，塑造行走于巴 黎香榭丽舍大街般的浪漫体验。 u一条外环商业街希尔德大街（源自德国） 沿项目基地西北侧总计约1.8公里集中商业街，部分以 内街形式规划； 德式风情建筑，传承青岛文化底蕴，塑造国际街区形象。 丰富的花卉、绿化点缀，营造行走于德国小镇的曼 妙梦幻童话意境。 u一条外环商业街水上威尼斯商业街（源自意大利） 内部增加水岸主题，做出商业的特色。 威尼斯特色商业水街，购物的同时可欣赏水景，亦可 乘坐贡多拉，塑造项目商业特色。 商铺业态及面积 大型商铺： 在商业入口、广场等核心节点处其建筑形态追求 体量感，地标性 针对较为集中的商业体，建议考虑日后运营大型 餐饮、生活超市、社区会所、洗浴中心、ktv娱乐 城等大中型业态 考虑80平方米800平方米多种户型 商业街入口示意 商业步行街环路广场示意 商铺业态及面积 小型商铺： 沿街商铺中小型业态为主 主力业态以便民、生活服务为主，如便利店、银行、洗衣店、水 果超市、小型餐饮、美容美发店、花店、休闲服饰、宠物美容店 、中介店等 考虑40平方米400平方米多种户型 中央商业大街（环境塑造） u绿化与休闲小品的氛围营造 车行路障 广场人气停留点的塑造 滑板练习道 街头篮球 广场攀岩 喷泉台阶 露天茶座 休息座椅 u六大风情广场 结合商业街香榭丽舍大道形象 的打造，商业大道南北端头以 厚重、大气的微缩版凯旋门、 欧洲门楼形式，树立社区整体 国际化、异域风情、高端形象 。 香榭丽舍大道 端头节点广场 青岛文化广场 以代表青岛特色的琴岛 女神像、帆船雕塑展现 项目文化底蕴，塑造项 目特色，中心以草坪、 休息座椅，精美铺装， 营造惬意休闲的氛围。 英国伦敦特拉法尔加广场 （结合（结合c c地块英伦风情定位以及标杆性社地块英伦风情定位以及标杆性社 区文化中心建筑）区文化中心建筑），借鉴广场开阔简约的构 成形式，以围合式中央小型喷泉形式，搭配 精致花钵，营造浪漫、惬意的广场空间。 （结合项目b地块南加州风格定位），借鉴广场以硬质铺装为主，庄 重雕塑、喷泉装点的形式，讲究对称美与仪式感，树立项目标杆形象。 西班牙马德里广场 五大居住板块均设置会所，设置以不同主题； 针对先期开发的b地块，建议将会所设置于主入口处，树立高端形象，会所功能以 休闲商务为主题（如设置中西式餐饮、温泉spa、红酒吧、雪茄吧等） 会所外立面：与各主题区片建筑风格吻合的异域风情建筑，强化社区国际化属性； 位置位置内容内容说说说说明明 a教育主题题处于教育配套集中地区 b 休闲闲商务务主 题题 一期售楼处，树立项目高端形象，结合广 场设 置于社区主入口处 c 休闲闲运动动主 题题 后期开发，以低密度产品为主，考虑到c 、d地块的完整性，建议设 置于主入口处 d e文化主题题社区文化中心，地标式建筑树立形象 特色山体主题题 充分挖掘采摘公园资源，设置休闲养生山 体会所 特色湖景主题题 充分挖掘东侧 水景资源，设置休闲运动湖 岸会所 a b c d e u五大泛会所配套 u三大教育配套 知名品牌运作，多国语言教学，注重实践参与性课程 中小学 为满足社区适龄人士入学需求，设置幼儿园、中/小 学，以一站式教育体系、配置双语教学，满足外籍 人士需求，同时体现项目高端、国际化属性。 幼儿园 由于c、d地块首期开发，建议将原规划方案中b地 块幼儿园，改为设置于d地块，满足首期、中期住户 适龄儿童入园需求； g区幼儿园可满足后期开发区片住户需求，辐射面较 广； 设置双语课程，满足外籍儿童入园需求，体现国际 化属性 中学 小学 幼儿园 大 卖 场 花园洋房 花园洋房 联 排 别 墅 联 排 别 墅 双 拼 别 墅 双 拼 别 墅 中学 高层/小高层一期国际街区形象打造 一期国际街区形象打造 一个国际形象主入口(两大广场） 一个地标性会所 一条生态河流 多点国际化符号标志 一条特色商业水街 一个综合大卖场 建议将会所西移，缩短从 主入口到会所的动线距离 ，无论是看房还是后期出 租运营，都更加具有优势 ，塑造项目震撼高端形象 。 uu主入口形象主入口形象 外部：马德里广场 内部：会所震撼水景广场 双广场、结合一期整体南加州风格，营造震撼仪式感。 uu地标性会地标性会 所所 震撼贵感加州建筑，作为一期地标，树立项目国际化高端形象。 内部极致奢华的城堡式装修 l对称式旋转楼梯，精美全石材铺装地面，水晶吊灯， 两层挑高大堂，大气高贵。 uu生态河流生态河流 生态河流，沿河排布低密度类独栋、联排别墅产品，户户临水，塑造产品卖点及特色。 以纯粹的加州风情标志性建筑坐落在社区内，使客户对国际化理念一目了然，产生共鸣； 标志性异域符号标志标志性异域符号标志 uu多点国际化标志符号多点国际化标志符号 uu多点国际化标志符号多点国际化标志符号 标志性异域符号标志标志性异域符号标志 从路牌、导引牌等细节处标志着国际化元素； uu一条风情商业水街（水上威尼斯商业街）一条风情商业水街（水上威尼斯商业街） 水岸主题商业街，突出商业特色，营造国际化风情。 商业水街风情建筑商业水街风情建筑纯粹南加州风情纯粹南加州风情 针对先期开发销售的南加州风情区片（b地块），沿街商业同样以纯粹南加州风情建筑，达到整期风格的统一。 商业业态商业业态休闲生活配套休闲生活配套 便利店宠物店咖啡吧餐厅 洗衣店美容美发店精品礼品店酒吧 一期产品建议（约一期产品建议（约1515万方）万方） 立面建议纯粹南加州风格建筑 景观建议多层次生态绿化，原味加州风情 户型建议高附加值、花园式居住空间 大 卖 场 花园洋房 花园洋房 联 排 别 墅 联 排 别 墅 双 拼 别 墅 双 拼 别 墅 中学 高层/小高层 最纯粹的加州风情高尚住区 一、我们的立面建议 最纯粹的南加州风格建筑 公寓纯粹加州风格 色彩柔和，格调清雅 体量错落和虚实对比营造丰富的整体形象 精雕细刻的细部设计，突出建筑精美感 纯粹南加州风情建筑 花园洋房纯粹加州风格 层层退台，整体建筑形态错落有致 丰富多边的立面材质（红松木、文化石等），与富有手 工质感的抹灰墙面强化加州风情 u建筑细节处理 标志性 木廊架 底部毛石饰 面基座 单元入户门厅 坡屋顶、月牙 门，纯正的南 加州建筑元素 精致的外 挑檐、拱 形开窗 联排别墅纯粹加州风格 注重建筑细节的雕琢，s形筒瓦坡屋顶、抹灰外墙 面、铁艺围栏、拱形门、木格窗等等文脉 无不 体现最纯粹的南加州风貌。 二、我们的景观建议 生态多层次绿化，原味加州风情 以多重绿化生态主题，打造精致的南加州风情园林 公寓区浅水池、精致木栈道、丰富的多层次植被、花 坛，打造震撼视觉的水景组团，树立高端形象。 道路景观独特的立体平均式园林景观，主动创造场地高差，通过36级高差（堆坡绿地）的变化，形成自然的起伏。 洋房区以加州风情硬质景观搭配具有厚度感的植被、坡地，营造惬意的居住氛围。 联排别墅区以宅间景观为主，注重地面铺装及植被的层次感，搭配装饰小品（如小型喷 水池、装饰山墙等），树立高端品质感。 沿河景观生态河岸，自 然堆砌的石块、水生植物，打 造惬意的居住氛围，营造浓厚 的加州风情。 道路景观五重绿化体系 ，层次丰富的植被、精致的花 坛小品，体现高端品质。 三、我们的户型建议 高附加值花园式居住空间 地下层一层二层顶层 1. 类独栋户型（200250） l立体环绕式浪漫花园 l享受临水而居的浪漫 ； 浪漫元素： 水上花园凉亭； 星空泳池、spa； 下沉阳光花园； 鲜花簇拥的露台 浪漫露台 浪漫露台 浪漫露台 浪漫露台 浪漫花园 浪漫花园 下沉花园 下沉花园spa 浪漫一层花园 浪漫临水花园 浪漫露台 浪漫露台 浪漫屋顶露台 浪漫的南花园繁花似锦的绚烂花园生活 浪漫的下沉花园梦幻营造，如公主般的生活享受 浪漫的露台花园 别墅级生活享受 地面一层地面一层地下室功能延伸地下室功能延伸 特色:豪华spa主题 地下阳光层：主要设置阳光spa区、桑拿房，以及提升休闲情调的酒吧区、桌球区 spaspa区区 休闲会客区休闲会客区 佣佣 人人 房房 2. 联排户型（150180） l多重庭院花园，惬意生活空间 u地上一层空间豪华与舒适的体现 1f1f 中中 西西 分分 厨厨 餐餐 客客 厅厅 一一 体体 化化 u超大南北庭院 u地上二层舒适观景空间（露台） 超超 大大 景景 观观 露露 台台 u地上三层主卧奢华观景套房 尊尊 享享 观观 海海 平平 台台 2.花园洋房户型(层层退台90130左右） l享受悠闲生活的浪漫； 浪漫元素： 下沉阳光花园； 庭院秋千； 庭院泳池； 星空露台spa； 鲜花簇拥的露台 户型意向户型意向 地下层一层二层 层层退台，享受别墅级花园露台空间； 一、二层均带下沉庭院与阳光地下室，营造品质生活空间。 借鉴案例：上海金地未未来 主推户型主推户型 楼楼层层层层 建筑建筑 面面积积积积 附加附加值值值值附附赠赠赠赠比比 户户户户型配型配 比比 一一层层层层144 66地下室 63花园 总计约总计约 129 89% 3+1房 40% 2+1房 60% 二二层层层层144 75地下室 35.7露台 总计约总计约 110.7 77% 三三层层层层11542露台37% 四四层层层层8926露台27% 五五层层层层+阁阁阁阁 楼楼 89 30露台+阁 楼 34% 三层四层 五层 地下层一层 二层 三层 四层 借鉴案例：无锡加州洋房 层层退台，享受别墅级花园露台空间； 一层带下沉庭院与阳光地下室，营造品质生活空间。 辅推户型辅推户型 五层 51层 露台 阁楼 五层