酒店可行性研究报告.docx

深圳铠瑞酒店管理顾问有限公司灌南酒店项目 市场调研及可行性分析报告 编制：深圳铠瑞酒店管理公司日期： 二O一五年四月酒店市场调研及可行性分析报告目录第一章 前言 一、 总则 二、 概述 第二章 当地市场综合调研分析 一、地理位置、人口、文化 二、地方经济及产业结构 三、城市发展规划及交通、市政建设 四、旅游经济及酒店业发展趋势 五、当地酒店结构、数量及经营现状 六、旅游、商务潜在市场分析七、客源消费能力及消费方式调查 第三章 酒店工程建设及可行性研究 一、酒店项目建设主要内容 二、酒店项目建设拟建标准 三、酒店项目发展方向 四、酒店主要市场路线 第四章 建筑及装饰设计方案 一、概述 二、设计主导思想 三、主要设备及用料建议 四、平面分布 第五章 酒店的功能布局 一、酒店功能布局一览表 二、酒店主楼功能分布图 第六章 酒店经营管理方案初步构思一、 餐饮康乐部分主要营业点描述二、 酒店设施与服务三、 餐饮康乐经营策略四、 酒店宣传推广五、 会员俱乐部六、 筹备前期工作七、 员工招聘培训计划八、 酒店管理工作（筹备期内容）第七章 投资概算 一、 建筑及装修工程估算二、 主要设备工程概算三、 酒店经营开业预算 第八章 酒店经营收益预测 一、营业收入预测分析二、经营成本预算分析三、首年经营收益预测 四、首五年营业收入预测 第九章 结论第一章 前 言一、总则根据连云港市灌南县市场经济综合调研及旅游酒店业发展趋势分析，本公司参照中华人民共和国旅游涉外饭店星级评审的规定与标准，本着实事求是的原则，结合酒店项目自身的规模特点，经过我酒店管理公司酒店专家的市场考察、调查、研究，编制这部酒店项目市场调研及可行性分析报告。二、概述（一） 酒店名称 中文：易道文化酒店-（待命名） 英文：E-WAY CULTURE HOTEL(RESORT)（一） 地址：连云港市灌南县（二） 注册资本：-人民币（三） 筹建投资额：人民币壹亿捌仟万元（四） 星级标准：准五星级 （第一年） 精品五星级（第二年）（五） 酒店类型：商务型度假酒店第二章 当地市场综合调研分析一、 地理位置、人口、文化灌南县地处北纬3359至3427、东经11907至11948之间，位于中国大陆东部沿海，长江三角洲北翼，江苏省东北部，灌河流域下游，淮安、连云港、宿迁、盐城四市交界处，东接仙鹤神鹿之都盐城，南连周恩来故里淮安，西邻项王故乡宿迁，北望大圣故里、新亚欧大陆桥东桥堡连云港；东部濒临黄海，与韩国、朝鲜、日本等国家隔海相望。灌南县政府驻地新安镇位于县境中西部，南距省城南京270公里，东南离国际大都市上海453公里，离苏州380公里，北距连云港市城区70公里。东西最大直线距离71公里，南北30公里，县域总面积1041平方公里，其中海岸线8.72公里，拥有海域面积1160多公顷，水域面积263平方公里。 灌南县地处暖湿带向亚热带的湿润地区，属暖温湿性季风气候，太阳年辐射总量约为118.0kcal/cm，日照时数平均为2435小时，年日照百分率在55%左右，年平均降水949.99毫米。灌南县地处淮、沂、沭、泗诸水下游，河流水质清澈。境内现有流域性河道两条：新沂河、灌河。灌南土地为海水冲积平原，地势一马平川，土壤集海、陆多种微量元素于一体，在此土地上出产的农副产品微量元素含量丰富，现有耕地分5个土属，16个土种，土壤肥沃污染较少。灌南县淡水、海水资源丰富，境内有14条淡水主干河，长380公里，最大的湖泊为硕项湖（9平方公里）。丰富的水资源形成的40多万亩水域可进行多种水产品养殖，全长74.5公里的灌河是河运、建港、造船业的黄金水道，东部的黄海海域是捕捞、海水养殖和化工制盐的理想之源。 灌南建县于1958年3月，位于江苏省东部沿海，是连云港市的南大门，1996年8月由原淮阴市（现淮安市）划归连云港市。灌南县地处亚洲大陆东部，东部濒临黄海，东与响水接壤，南与涟水相连，西与宿迁为邻，北隔新沂河与连云港相望；全县温和湿润，四季分明，下辖14个乡镇，238个行政村（居），拥有5个工业园区，2个农业园区，1个文化产业园区。灌南简称“灌”，古称“海西”，于公元前90年建海西县，为境内建县之始，饱经沧桑，有“海西故国”之称。自西汉汉武帝年间建置海西县至今已有2100年的文化历史，因地处灌河流域，又位于灌河之南而得名灌南。灌南历史悠久，向来车水马龙，商贸云集，物华天宝，人杰地灵。灌南是二郎神文化与南国汤沟酒的发源地，著名的魔术之乡，江苏省首批生态农林业试验示范县，国家级生态示范县，全国科普示范县，全国平安建设先进县，海河相通的水绿新城。素有桐杨木之乡、淮山药之乡、浅水藕之乡、二郎神故里的美称。灌南县总人口80万(2013年底)，人口密度780人/平方公里，城镇人口比重为43%，方言淮语-洪巢片-灌南话。灌南县于2013年新建的文化艺术展览中心、广电中心、乒羽中心已投入使用，并成立了魔术、剪纸、书画名家工作室7个，成功举办青春飞扬等大型文艺演出38场，送图书下乡6万余册。各类书画作品获得国家级奖项8个、省级奖项19个，二郎神传说和曹氏热敷接骨疗法入选省级非遗名录，县歌为：好地方（主唱：祖海）。二、 地方经济及产业结构灌南县为传统农业大县，农业资源十分丰富，是全国有名的优质粳稻生产县、粮食生产先进县、国家级生态示范县。近年来，现代农业呈现出蓬勃发展态势，两大农业园区建设走在全省前列，工厂化食用菌、花卉苗木、生猪养殖三大主导产业效益优良；工业更是后来居上取得了显著业绩，冶金特钢、船舶物流、医药化工、酿酒食品等支柱产业特色明显，成为全县经济发展的主力支撑。全县农林牧渔及服务业总产值78.16亿元，其中农业产值46.71亿元，林业产值1.72亿元，牧业产值18.95亿元，渔业产值6亿元，农林牧渔服务业产值4.78亿元。灌南县中药材品种有板蓝根、元胡、甜菊、白术、红花、丹参、杭白菊等，牧草资源十分丰富，品种有紫花苜蓿、黑麦草等，横贯8个乡镇的万亩沂河淌是天然草场。灌南特产有毛脸凉粉、五妙水仙膏、淮山药、草鸡蛋、红掌、有机浅水藕、七品鲜菇、淮牌四豆、解暑养颜羹、风味凉拌菜、虾籽、小肉狗、杏鲍菇、西湖荡大闸蟹、汤沟酒等。21世纪以来，灌南县经济社会保持科学发展、跨越发展、和谐发展的良好态势，按照“优质精品城市、水绿生态新都、现代宜居家园”的城市发展定位，全县每年多元化投入城市建设资金100多亿元，城市形象现代靓丽，城市功能配套完善，城市品位显著提升。2014年实现地区生产总值264亿元，人均GDP42140元，公共财政预算收入35.1亿元，农民人均纯收入10274元，城镇居民人均可支配收入20786元，全面小康社会建设基本达到目标要求。全县2014年实现社会消费品零售总额61.48亿元，其中批发业零售额6.38亿元，零售业零售额48.75亿元，住宿业零售额0.96亿元，餐饮业零售额5.39亿元。金融机构本外币各项存款余额109.46亿元，其中人民币各项存款余额109.33亿元，居民人民币储蓄存款余额72.67亿元，金融机构人民币各项贷款余额88.67亿元。全年完成进出口总额2.26亿美元，其中出口总额1.85亿美元，进口4104万美元。全年内联客方实际到位资金110.24亿元，实际利用外资521万美元。灌南县现有的工业园区主要为：灌河半岛临港产业园、连云港化工产业园、灌南经济开发区、灌南现代化物流园、灌南金属精加工园、灌南现代农业示范园、灌南生态农业产业区、灌南五龙口文化产业园、灌南特种船舶产业园，概况如下：灌南经济开发区：经济开发区紧紧围绕“稳增长、抓转型、促发展”的总体思路，实现工业总产值103亿元，销售收入98亿元，生产性税收1.48亿元，固定资产投资24亿元。秉承“科技优先、节约优先、环保优先”的理念，强化产业升级和结构调整，初步形成金属精加工、装备制造、光电三个新兴产业和酿酒食品、板材家具两大传统产业的“3+2”产业格局。园区共入驻金属加工企业25家，机械制造企业15家，光电企业6家，板材家具企业13家，酿酒食品企业8家，产业规模、层次明显提升，集聚效应逐步显现。其中注册资本2000万元以上项目8个，投资超10亿元的灌工重机等项目6个，超亿元的宝丽森秸秆板、力源电气、嘉隆建设等项目12个，目前协议总投资185亿元。【中小企业园】完成20万平方米标准化厂房建设，园内各项配套设施进一步完善。围绕机械加工、电子信息两大产业招引进项目17个，其中锦泰电子、建弘电子、博恩电子、永福模具、优凯机械、银翔钢结构、凯瑞机械、全一物流、仁友科技等9个项目正式投产，天鼎消防、益达管件、鑫友金属、万通迪迈、艺泽服装等5个项目试生产。大力实施“腾笼换凤”战略，通过 “回购、置换”等方式分类推进，共清理回收土地1070余亩，涉及企业12家，小规模、低技术、低产出、高耗能、高污染企业被清理出园区，提升了园区的产业结构，又盘活土地，为新项目顺利落户提供强力支撑。灌河半岛临港产业区按照“一区四园”的总体布局，正全力打造千亿半岛发展目标。壮大医药化工、钢铁冶炼、船舶修造、现代物流四大主导产业，稳中求进，努力实现经济繁荣、社会和谐、生态宜居的三大发展目标，现实现工业销售收入420亿元，入库税收4.5亿元。连云港化工产业园区连云港化工产业园区坐落于县域东北部的堆沟港，东临黄海，南靠灌河，北依新沂河。全区实现化工产业总产值99亿元，销售收入97亿元，工业入库税收3.4亿元，自营出口1亿美元。园区经济发展在逆境中呈现快速增长趋势，产业结构进一步优化提升，新增规模以上企业11家，77家规模以上企业中有46家产值超5000万元，其中31家超1亿元，7家超2亿元。园区共有在建和技改项目45个，总投资近100亿元，道博、亚新钢铁、佳麦、克胜等15家企业投产，仁欣、迪安、恒隆、恒飞等在建项目快速推进，完成阳方、安本、永龙、拜克等12家企业清理整合，清理出工业用地629亩。灌南现代农业示范区现代农业示范区位于县城东部，核心区总面积1万亩，拓展区占地20平方公里，是全省五大外向型农业示范区之一。示范区先后顺利通过省级农业示范区和国家农业旅游示范点的验收，食用菌产业、花卉苗木、设施疏菜、特色农业、农业旅游等五大主导产业已成为全县现代农业发展的龙头、城区的又一靓丽景观。通过新、扩建等方式升级壮大主导产业。示范区实现生产纯白金针菇、杏鲍菇、海鲜菇、季节性秀珍菇等4.5亿袋15万吨，产值超18亿元。灌南生态农业产业区生态农业产业区按照现代农业“特色化、规划化、产业化、园区化”的发展要求，坚持生态优先、环保优先、安全优先、科技优先的原则，重点发展奶牛、生猪、设施蔬菜、绿化苗木等绿色产业，大力发展循环经济，注重生态文明建设。入园企业共20余家，实现产值12.8亿元，效益2.6亿元。灌南县金属精加工园区金属精加工园以科学发展观为指导，按照“稳中求进、好中求快、务实苦干”的总体要求，以“转变发展方式、推动转型升级”为工作主旋律，推进重点项目建设和基础设施建设，实现钢产量400万吨，工业产值160亿元，入库税收8200余万元。灌南县船舶工业园区灌南特种船舶产业园创建于2006年8月，2009年2月获省外经贸厅批复，成为苏北唯一一家特种船舶产业园，是省政府规划的特种船舶生产基地之一。园区共有船舶修造及配套企业14家，规划面积13平方公里，已开发面积4平方公里。园区坚持以科学发展为主题，以推动产业转型升级为主线，加强产业结构调整，加快发展循环经济，转变经济发展方式，对区域经济发展起到推动和示范作用。灌南现代物流产业园区现代物流产业园区坐落于被称为“苏北黄浦江”的灌河岸边，依托其独有的深水岸线和海河联运优势，近年来发展迅速。园区现有深水岸线35公里，已建成万吨级泊位6个，年货物吞吐量1800万吨，依托灌河半岛“三纵四横”大交通框架和灌河特有的黄金水道优势，已初步形成灌河临港产业物流集聚区和海河联运集聚区。灌南县的商业与旅游业目前正处于发展阶段，呈持续平稳上升趋势，虽然在流通规模、设施建设和经营管理及经济收益等方面均取得了显著的进步和提高，已逐渐成为全县经济结构中具有相当规模水平和占据一定比例的重要产业之一，但与中小型城市的先进商业仍然存在着一定的差距。桥东以人民路两侧为主导的较为成熟的商业街区随着居民生活水准的提高而不断变化，商业经营模式也在发生较大的变革，各类专卖店、休闲娱乐场所、社会餐饮业等不断向周边区域扩增，推动了中大型商住地产业等多种先进新型商业的综合发展，现有的各类商业店铺数量达千余家已成为灌南商业流通领域中新的经济增长点，当地政府部门正通过政策性的大力引导逐步向桥西发展。旅游产业作为灌南社会经济结构中的重要组成部分，在当地市场经济不断发展和市政规划、交通建设的过程中，存在着较大的发展空间，也可带动其它相关产业的发展，有力地推动当地社会经济的整体发展。三、 发展规划及交通、市政建设 灌南县随着经济开放政策的不断深化发展，在市政规划及城市交通建设等方面已进行了大规模的部署与调整。政府正加快推进以硕项湖为核心的新城区建设速度，现有桥西经开区迎宾大道两侧的各类商业、学校、住宅等城市综合体已基本形成，新区内各项配套设施和功能也将日趋完善，交通网络初具规模，一座新的城区正在崛起。硕项湖区域内各项市政基础设施建设正日臻完善，湖区引灌蓄水，东湖区绿化提升、周口河风光带南延工程基本完成。其它市政基础设施建设如：宁连高速灌南南互通、235省道改扩建工程加快推进，新港大道三期北环段建设，疏浚河道12.8公里，疏通排水管道160公里，城市防洪能力不断提升；并建成220千伏电网加强工程、110千伏堆港开关站升压工程等等。灌南县已完成交通建设总投资15亿元，新改建道路167公里，新建桥梁5座。县境内公路通车总里程达2023.5公里，等级公路共有1867.64公里，其中国道35.7公里（高速公路26.753公里）、省道114.25公里、县道289.522公里、乡道515.034公里、村道913.134公里。共设有公路客运站8个，其中二级站1个，三级站2个，四级站5个，。航道总里程达177.14公里，其中三级航道60.18公里、五级航道18.5公里、六级航道59.1公里、七级航道10.96公里、等外航道28.4公里，港口码头9个，码头泊位50个，码头总延长 2800 米。水陆客货运输车（船）达3945辆（艘），其中营运客车317辆8326个座位，出租车200辆1000个座位，货车2860辆31270吨位，船舶568艘63762吨位。客运条线110条，其中县内客运线路27条，县际客运线路10条，市际客运线路49条，省际客运线路10条，全年公路客运量1344万人次，公路货运量749万吨次，水运货运量192万吨次。灌南县现暂无铁路，规划建设中的连淮扬镇铁路将在灌南设高铁灌南站，设计时速为300公里/小时，途径连云港、灌云、灌南、涟水、淮安、扬州终到地为镇江，接入沪宁高铁、京沪高铁，将会到达上海、南京、苏州、杭州等大中城市。另外连盐铁路将途径连云港、灌南、响水、滨海、阜宁，终到盐城，在灌南田楼镇设置货运站，该铁路是沿海铁路江苏段极为重要的一部分。灌南县现有的航空状况为：淮安涟水机场（距离城区50公里，约50分钟车程），连云港白塔埠机场（距离城区60公里，约60分钟车程），南京禄口国际机场（距离城区280公里，约3.5小时车程）。灌南县的东大门堆沟港东临黄海，隔海与日本、韩国相望，海陆交通便利，处在中国沿江经济带、沿海经济带和环勃海经济带的交汇点，苏北黄金水道灌河、新沂河贯穿全境与黄海交汇。北与灌云县的燕尾港，南与响水县的陈家港形成一个“金三角”，具有河面开阔、深泓贴岸、地质坚固、微冲不淤、避风条件良好等优势。县政府已对灌河口外的入港拦门沙进行清理，使得堆沟港口成为具备万吨轮自由进出的天然良港，是苏北诸港中独具特色的港口，堆沟港还具有兴建大型港口、电厂、造船厂的条件。硕项湖新区概况：硕项湖备用水源地建设工程选址于县城西南部，湖区西起硕项河，流经瑞安路、富阳路后与周口河立交，穿过幸福大道和迎宾大道后，至苏州南路河。规划总占地面积约1970亩，总库容322万立方米，调节库容117万立方米。工程建成后，通过抽引北六塘河非污染期清水入湖，利用周口河作为排水通道，兼顾湖区生态景观要求，平时定期引换水，保持湖水水质常年维持在三类水标准。硕项湖新区主要建设项目一览表序号项目名称项目建设概况1湖区绿化工程东湖区绿化计划投资3000万元，绿化面积约41万平方米，栽植香樟、银杏、榉树、朴树、法桐等大规格乔木及色块苗木，将东湖区打造成以生态防护为主、兼具观赏、休闲为一体的绿色防护林区。2西湖区绿化计划投资5000万元，绿化面积约34万平方米，通过栽植乔灌木和水生植物、铺设地被、堆砌驳岸石及建设观光河道，将西湖区打造成以“绿”为主，集观赏、休闲为一体的旅游生态防护水道。3湖区生态防护林总投资2000万元，位于东湖区南北两侧、西湖区北侧，占地2000亩，栽植中山杉、速生法桐、紫薇等22万余株。4道路绿化工程迎宾大道东侧风光带绿化计划投资700万元，该工程位于鹏程路至东湖北，迎宾大道东侧，全长约1000米，景观带宽30米，绿化面积约3万平方米。5硕项路绿化计划总投资约680万元，绿化面积约1.8万平方米，品种主要为法桐、紫薇、红叶石楠球等。6道路绿化工程硕项河景观绿化计划投资1600万元，工程位于硕项路西侧，南至来安大道，全长2600余米，绿化面积约10万平方米。7苏州南路绿化计划总投资1800万元，苏州南路东侧50米绿化风光带，行道树主要栽植法桐，绿化带栽植高杆红叶石兰、高杆女贞、白蜡等8来安大道绿化计划总投资1亿元，新建来安大道北侧50米绿化风光带，来安大道南侧100米绿化防护林西延，公兴河桥南侧100米、北侧约250米风光带，补植硕项路至苏州南路来安大道南侧防护林。9鹏程路绿化绿化面积约4万平方米，计划总投资约448万元。10自来水厂工程总投资2.26亿元，占地186亩，建设规模一期日供水10万吨、远期20万吨的水厂，铺设管网130公里，保证县城及周边乡镇40万居民生活饮用水。11输水管线工程总投资1亿元，抽取北六塘河清质水源至硕项湖，管道总输送距离约12公里。12周口河地涵及上盖建筑工程总投资3000万元，位于周口河与西湖区交界处，建设地涵与三层3200平方米地上建筑，隔离周口河水与硕项湖水，控制东西湖水位差。13退水闸及上部建筑工程总投资3000万元，选址于硕项湖与苏州南路交汇处，建设闸站一座，对湖区存水进行轮换，保持湖区水质达标，上部建设约2000平方米导客中心。14寰宇创意乐园总投资20亿元，分三期建设，一期投资5亿元，兴建国内领先的6D自由度大型现实虚拟技术馆群，11个场馆和若干室外设施，旅游项目按两日游设计。15影视文化体育中心占地42亩，计划投资1.4亿元，建筑面积2.7万平方米。16人民公园占地292亩，总投资2亿元，栽植7200棵樱花、新建广场及附属设施。17省级生态湿地保护区总投资3.3亿元，占地1400亩，集生态防护、湿地观光、水上栈道、主题商业为一体，申报省级生态湿地保护区。18国家级生态湿地保护区总投资3.3亿元，占地1400亩，集生态防护、湿地观光、水上栈道、主题商业为一体，申报国家级生态湿地保护区。19硬质景观工程总投资1.4亿元，其中东湖区投入0.8亿元，建设休闲广场、景观点及长廊；西湖区投入0.6亿元，建设滨湖沙地、休闲广场、游玩走道等。20保丽森酒店总投资2.5亿元，建筑面积2万平方米，欧式风格设计建造。21拆迁安置房总投资2.6亿元，实施3.6万平方米惠庄新苑一期、3.3万平方米镇西新苑一期、9.5万平方米惠庄新苑二、三期及4万平方米镇西新苑二期。22西湖区环湖道路工程计划投资200万元，新建环湖道路3.5公里。23征地拆迁征收东湖区南侧360户约10万平方米，约需资金2.2亿元。24苏州南路桥梁工程计划总投资1200万元，新建桥梁2座，位于长江路、学院路跨越苏州南路景观河。25西湖安防预警工程计划投资220万元，新建西湖区北侧3.5公里监控线路。26管理工作积极探索管理体制改革，进一步强化投融资管理、资产管理、招投标管理、工程质量管理，全面加强湖区环四、旅游经济及酒店业发展趋势 旅游经济作为灌南县社会经济结构产业中不可缺少的组成部分，随着地方经济的不断发展及交通网络，市政建设的快速推进，给其增添了较大的发展空间，如农林业旅游观光产业等。未来几年后立体交通网络的逐步健全，市政配套设施和功能的日渐完善，将吸引更多的海内外游客和工商业投资者。同时也将较大程度地带动其它相关第三产业的发展，如:旅游公司、票务公司和国内外零售业中的百货集团或连锁超市、酒店联号、连锁饮食娱乐业、旅游产品等等，加快现代化城市的建设步伐。旅游酒店业是旅游经济的重要组成部分，在当地居民生活消费水平提升和外来工商业投资者、海内外游客不断增加的情况下，对酒店业的发展亦提出了更高的要求，灌南县现有大部分较为落后的各类酒店业和社会餐饮与休闲娱乐业已日益不能满足部分中高档消费者的需求，经开区内首家准四星级酒店的投资兴建开业后，更证实了投资者对当地高星级酒店业的发展充满信心。灌南县现有的主要旅游景点有：二郎神文化遗址公园、硕项湖、海西公园、灌河、灌南县烈士陵园等。二郎神庙文化遗址公园，坐落于灌南县五河交汇处的灌河河口，地处灌南武障河闸口处。作为灌南新兴的旅游项目景点，灌南人民充分利用西游记二郎神战略资源，总投资3800万，占地二百亩，是集旅游、观光、饮食、商贸于一体的风景区。西来庵，始建于清朝乾隆年间，至今已有260多年的历史，是历史上灌南新安镇附近的九庵十八庙之一，现有山门、三圣殿、大雄宝殿、药师殿、寮房及斋堂等房屋24间，总造价约150多万元，现占地面积2.6亩，庵内常住僧尼2人。引羊禅寺，建于宋朝嘉祐三年，坐落于城北，现新东北路与北环路前调渡河交汇处南侧，庙因寺门两边躺着长年酣睡的两只大石羊而得名。中国汤沟桃花节，即汤沟古镇传统庙会，自古官民联办，地址在古寺庙遗址、现汤沟酒厂西北，古汤沟、西大河东岸，每年自公历4月9日始，为期三天。四、 当地酒店结构，数量及经营现状灌南县老城区及新城区的各类连锁快捷酒店、宾馆、洗浴酒店、旅馆等合计约有50余家，其中准四星级酒店1家（世纪缘国际酒店，客房160余间，目前为灌南县城最高等级标准酒店），三星级酒店1家（灌南宾馆，客房140余间，原为政府接待宾馆），汉庭、7天、锦江之星等连锁快捷酒店近10家，皇庭国际等洗浴酒店近10家，各式小型宾馆、旅馆等约为30余家，共有客房总量约为3000间，拥有床位数约5000个。从现有星级酒店所占比例来看，远不足酒店业总数的10，酒店产业结构主要为经济型酒店。 灌南县的社会经济结构以往以农林牧渔为主体，现今正处于加速工业化进程中。而作为旅游酒店业现有的接待能力及标准标志着整体经济正处于发展阶段。虽然近几年来商业经济发展较快，各类房地产业、商贸业等平稳上升，但城内各类店铺多数为中小型工商业投资者。另一方面更重的是以往酒店业的客源主要来自于各级政府部门和企事业单位接待，综合消费约占酒店总体客源的50；而外来工商业客户和流动人员缺乏，综合消费仅占总体客源的20左右；当地外出经商及务工人员春节、清明、国庆、五一、元旦等国定假日返乡消费和宴席约占酒店综合消费客源的30。因此当地的酒店业与餐饮娱乐业投资者为迎合消费客源这一市场特征，根据客源的类型，在投资规模、配套设施、服务项目等方面大多参考此标准建设。城区内各类连锁快捷酒店、洗浴酒店、经济型旅店和以中小型酒楼及食街为主导的社会餐饮业足以证实这一状况。 灌南县外来流动人员相对较少，当地青壮年外出经商及务工人员较多，加上现阶段政府严控公款消费等状况，以仅有的两家星级酒店世纪缘国际酒店和灌南宾馆为例，酒店客房平时住房率分别为50与40，加上当地外出人员国定假期返乡的综合消费拉升，全年酒店客房平均入住率分别为55及45左右。平时酒店标准客房散客价格分别为￥258及￥198，国定假期散客价格分别为￥278及￥218，团队及协议价格分别为￥218及￥168。目前灌南县城内仅有两家星级酒店，仍有着一定的发展及提升空间，尤其尚没有准五星级或标准四星级酒店，预测未来将具有较好的市场需求量，其客房价格和入住率亦会较三星级及准四星级酒店为高。灌南县的旅游酒店业还处于逐步发展阶段，中高档次酒店较少，酒店经营服务功能相对单一，均为会务接待型，酒店综合经营客房、餐饮和会议，暂未区分出各自酒店的投资经营特色与服务项目、配套设施以及依据不同类型客源而形成不同的经营风格。世纪缘国际酒店（准四星级）开业时间2年多，虽然整体配套设施尚未达到四星级酒店标准，但现为灌南县最高档次酒店，在市场客源上占一定优势，酒店经营收益相对较好，主要经营服务项目为客房、宴会厅、中餐包间、自助餐厅、各类会议室以及星级酒店配套的精品店、商务中心等。原有规划的KTV在地下一层因消防原因暂时不能启动建设而搁置，洗浴中心现正在装修中。酒店整体环境和清洁卫生状况良好，但服务质量一般，一线员工普遍不会英文，岗位操作技能尚可，各类信息化等星级酒店增值服务项目缺失。宴会消费价格由488元/桌起至1088元/桌不等，平均消费价格为700-800元/桌；包间消费价格由80元/位起至120元/位不等，平均消费价格为100元/位左右，午餐开房率较低、晚餐较好，全日综合开房率为110%至120%,包间数量为20余间；会议团队用餐价格为500-600元/桌左右；自助餐厅消费价格为50元/位左右，节假日生意较好，平日一般。灌南宾馆（三星级），位于县城闹市商业区，原为政府指定接待单位，因开业时间较长已有10余年，客房内设施较为陈旧，未进行大规模更新改造。经营服务项目为客房、宴会厅、中餐厅、各类会议室以及星级酒店配套的精品店、商务中心等，原有的KTV歌城已停业较久。酒店整体环境和清洁卫生状况尚可，相比世纪缘国际酒店则经营效益有一定差距。 社会餐饮业主要以中小型酒楼、餐馆为主，人均消费为50元至60元左右，尤其以桥东人民路商业区悦来集风味食街为典型，午餐时段人流量较少，生意比较清淡，晚间人流量相对较好，但平时生意一般，节假日稍好，国定假期会较旺。咖啡厅等西式餐饮正处于发展中，装修与环境氛围尚可，但经营情况一般，人均消费为50-60元/位左右，以米罗咖啡为典型。娱乐业方面，以当地较好的KTV超越神话等为典型，包间设最低消费￥380起，综合平均消费为600元左右。公主服务费为200元，陪酒女郎服务费为300元，开房率及经营收益相对较好。五、 旅游、商务潜在市场分析 灌南县打造以“硕项湖为核心”的新城区，大力推进桥西区域建设速度，逐步转变由传统的农林牧渔业大县向现代工商业相结合的科学发展观，创建现代多元化综合型城市的战略目标已经取得明显的成效，并奠定了良好的基础。新城区的发展，同时将带来更多的国内外游客和工商业投资客，而地方政府机关、企事业单位的接待能力和标准也将进一步提升。随着未来高铁、铁路货运站的建设与开通，无疑给灌南县增添了部分周边地区的自驾车游客及工商业投资经营者，而正在不断建设提升中的各工业园区、港口码头、农林业观光园区，也将吸引更多的专家、技术人员等外来客源，随着各类客源群体的增加，部分中高层次的商务客户、游客及政府机关、企事业单位的接待也将从现有的消费客源中逐步分离体现出来。 灌南城内仅有的两家星级酒店已日益无法满足这一市场需求，这部分消费群体经常往返于经济较为发达的国内外大、中型城市，已形成了自己的消费习惯和方式，远远超越于灌南现有酒店业的消费环境，给灌南的旅游酒店业提出了更高消费层次的需求标准，从酒店硬件方面的功能设施到软件方面的出品及服务质量，都有较高的要求。虽然目前所占客源比例不足20%，但相信在未来的二、三年内将增至35%以上。因此，准五星级商务度假酒店项目的筹建正值天时、地利、人和，适应了这一市场发展的需求。六、 客源消费能力、习惯调查虽然灌南的酒店业和餐饮娱乐业具有一定的地方特色，但随着外来新兴模式的不断引入，市场的经营结构正在发生变化，必然要求经营者在保持传统特色的基础上不断创新，向多元化及更高层次发展。灌南县目前旅游酒店业及社会饮食娱乐业市场消费结构主要由以下几方面组成：（一） 当地市民消费主要以普通社会餐饮娱乐业为主。（二） 政府机关、企事业单位接待消费依次为餐饮、住宿、会务、 休闲，以中高档酒店和社会餐饮业为主。（三） 外来旅游观光客、工商业投资者等客户消费依次为住宿、 餐饮、娱乐，以中高档酒店和当地特色餐饮为主。在消费方式和消费能力方面，当地城内居民年家庭收入约人民币5万元左右，除婚宴、寿宴、弥月宴等宴会及重要接待选择在中高档酒店消费外，平日的饮食消费方式以社会上零散的普通餐饮业为主；酒店住房方面除有必要的招待外，一般较少。但当地政府机关、企事业单位接待及外来工商业投资者的消费大多选择在中高档酒店，消费能力较强，尤其在餐饮、住房方面。而旅游观光消费客源，因目前相对较少和以国内中档客源为主，除住房消费会选择在三、四星级酒店消费能力尚可外，在酒店的餐饮娱乐方面则消费能力相对偏低，一般均以旅游观光及购物消费为主，同时具有当地特色的社会餐饮娱乐业也相对减少了一部分酒店餐饮娱乐业的消费能力。随着灌南县交通、市政建设脚步的加快，市场经济的平稳发展，当地居民的经济收入正逐年递增，生活消费水平也出现了明显的上升趋势。加之工商业投资者和旅游观光客和的不断增加，预计未来二、三年后灌南县的整体消费水平将进入到一更高层次，尤其在商务客户和政府招商等接待方面，消费能力及消费方式更会以倍增的速度提升，从现有的消费群体中脱颖而出。第三章 酒店项目筹建可行性分析一、 项目筹建主要内容本项目筹建的主要内容为一座主体四层高的“欧式”建筑物，现有建筑面积为17800平方米左右。酒店项目位于硕项湖片区幸福大道西面，北面距离新城区迎宾大道约为1公里，离县政府办公大楼为1.5公里左右；正东面在建中的人民公园已经基本完成，正在补充相关的服务接待基础设施，栽种的各类樱花树非常壮观，加上山坡湖面分外美丽；灌南最大的具有地方鲜明特色的学校也坐落于人民公园北侧，部分高档住宅小区正在开发建设中；酒店项目南面为西湖，东南方向为东湖。主体大楼正前方（南面）的隔离段湖面水深为3米多，将来可规划为酒店的公共资源加以利用，增添一部分水上娱乐休闲项目，水面坡道可规划设计为景观花园步行区。酒店未来的出入口通道在酒店东侧，面向幸福大道；酒店项目的东侧广场为主要的室外景观区和客用停车场。北侧主体建筑延伸部分预留的土地面积为酒店项目原有规划的餐饮宴会厅和会议厅及各类会议室的建筑用地，也可相应增加高档商务会所（主题文化清吧和KTV）建筑以及部分室内外康乐休闲设施建筑。酒店西侧为预留用地，因主体大楼内无地下室，除一部分设备机房，如中央空调主机房、消防水泵房、电梯机房、锅炉房、发电机房、高低压配电室等可规划在酒店建筑一楼外，尚需规划设计和建设酒店后勤功能区建筑，酒店后勤功能区建筑主要功能有：洗衣工场（含布草制服房）、行政办公区、固定资产及物料仓库、员工生活区（宿舍、饭堂、浴室、图书活动室等）、工程维修配件物料房和操作场所。大楼主体建筑部分将规划设计为酒店未来供宾客消费使用的公共区域及客房、餐饮、养生SPA、休闲、商务等消费区域：一层含酒店大堂、总服务台、行李房及贵重物品存放室、宾客休息区、大堂茶艺吧、西饼店、商务中心、精品店、鲜花店、书店、前台办公室、自助银行以及SPA养生水疗区、游泳池（含更衣室、淋浴区）、健身房及部分室内康体休闲区、部分设备机房等。二层主要为餐饮消费区，设有豪华中小型中餐厅、中餐贵宾包间、西餐咖啡厅以、中西餐厨房和SPA贵宾房、休息厅等。三、四层为酒店客房区域，设有豪华客房、行政商务房、豪华套房、行政商务套房、总统套房（大使级套房）等各类客房供宾客选择，其中四层为行政商务楼层设有行政商务酒廊（含小型接待处与商务中心）。酒店项目拟建标准：根据使用功能要求和投资收益情况，本项目在经规划设计完成装饰工程开业后将成为精品五星级商务度假酒店，在酒店未增加配套服务项目和外围环境未成熟之前，可按准五星级酒店先行试业。待服务项目逐步完善和商业楼宇及外围环境成熟后升格为国际级酒店。二、 酒店发展方向未来酒店客源主要目标为连云港、淮安、周边县城和本地工商业客户及部分政府接待客户为主，餐饮娱乐方面则相对依赖于本地消费市场。酒店宜与机场、未来的高铁站紧密合作，为住店旅客提供最新到达及离开之航班、车次信息，提供订票与接送服务，往返机场及高铁客运站。甚至周边各旅游景点等交通服务亦将由酒店车队负责。同时还可以在当地兴办旅游公司或旅行社与连云港、淮安等地各类旅行社取得联系，通过一定渠道的推广宣传形成预订网络，接受当地商务考察或旅游散客之预订和部分高档旅游团体。也可兴办文化广告公司，通过礼仪、模特、歌舞表演等与连云港、淮安等有关单位进行文化、演艺交流。酒店将按五星级商务度假酒店标准规划设计、规模较大、等级较高的酒店，酒店位于灌南新城区生态景区的黄金地段，毗邻县政府机关及商业中心区，随着高铁客运站的建成开通，该酒店将为国内外宾客提供国际星级酒店服务。同时，酒店周边区域各景点及旅游商业一旦成熟后，将形成规模较大的旅游观光中心，能吸引更多的宾客前来消费，该片区也将成为一个新的旅游商业亮点。三、 酒店主要市场路线本项目规划设计未来酒店将集客房、餐饮、养生、娱乐、购物和休闲、度假、观光等多种服务功能为一体的现代豪华商务度假酒店。客源主要市场将以国内外高档会务度假客、外来经商户及当地政府机关、企事业单位为首要目标；是由内带外，以酒店客房、养生带动餐饮、娱乐。酒店餐饮娱乐方面由适合中高档消费者的大堂茶吧、室内游泳池、中餐大厅、室内外康体休闲项目、养生水疗以至高消费之西餐咖啡厅、中餐豪华包房、SPA贵宾房、 KTV及配合住店客商之现代化多媒体商务会议室、商务酒廊等，客房区域也分设为豪华层、行政商务层，设豪华房、行政商务房、豪华套房、行政商务套房、总统套房等各类客房供宾客选择，将以中高层消费者为主要目标。第四章 建筑装修设计方案一、 概述酒店项目是一座按精品五星级标准建造的商务度假酒店，地处灌南县新城区，酒店位于新城区生态景区内黄金地段，毗邻城区商业中心，距离发展中的高铁客运站仅十多分钟车程，如此地理位置，实是建设规模较大、等级较高之现代豪华商务度假酒店的最佳选择。本项目规划由一座“欧式”多层建筑酒店主楼营业附楼以及后勤援助楼宇组成。二、装修设计主导思想因酒店项目主体建筑和外立面装修已经完成，为典型的欧式风格，故建议室内装修设计以现代简欧风格进行衔接，既可彰显欧式美感又具现代风格特色，同时方便软装和各类艺术品及家具摆放。规划设计相对简洁合理，颜色宜采用“微暖”色调及结合整体生态环境，配以浓郁文化气息之室内外艺术摆设，给宾客营造良好的消费环境与氛围；而酒店客房区域、养生水疗区域和餐饮、休闲、娱乐区域等营业点应按不同的功能及消费对象进行规划设计。三、设备用料建议（1）作为准备筹建成为具有五星级标准之商务度假酒店，必须拥有现代化的设施设备，如完善之电脑运行管理系统，方便宾客即时了解商务市场资料、股市及金融信息、电脑订票等；先进的灯光音响等商务会议设备；高档的养生水疗设施环境等；同时，良好的交通、通讯工具与设备也将为酒店消费宾客带来较大的便利和方便日后的经营管理。（2）由于酒店将面对流动性较大的过境及当地消费者，所以建筑和装饰方面宜优先考虑采用较为耐用、易清理及比较容易替代更换的材料。四、 平面分布（一） 原主楼设计因无后勤支援区，为方便日后经营管理及符合星级要求，应另行规划设计建一附楼作为后勤及员工生活区，占地面积约为600-800平方米。其中一楼可设为员工饭堂、更衣室等，二楼为行政办公区域、仓库，三、四楼为员工宿舍。附楼建筑应与主楼相匹配，不能破坏整体规划设计效果，或可相对隐蔽与主楼不发生干扰冲突。（二） 酒店主体建筑外围区域经整体规划设计后，在增加了相应的配套营业建筑及后勤援助区楼宇后，相应减少了外围区域及景观绿化带面积，故在项目规划时应考虑备有足够的客用停车场，以满足在旺季到来时车辆停泊位的需求量。（三） 酒店整体平面布局考虑把营业部门与后勤部门以区域分开，而营业部门又分为住客区及公共区，主要将员工之生活、后勤操作与客人分开，而客人又分为饮食、养生、休闲、娱乐等消费客人和住店客人。各区域须按功能设计，各行其道，互不干扰。（四） 酒店规划设计的三至四层客房营业区域，在考虑到酒店自身规模、楼层分布情况及更符合未来发展，本报告建议将客房区域依照不同类型消费宾客的需求，按照不同功能分层进行设计装修。 酒店客房区域楼层功能分配表所属楼层客房种类床位配置所占比例客房数量消费对象备注三层豪华房1120高档旅行团中高档散客1280四层行政商务房1160高档散客政府接待1230豪华套房114%高档商务客政府接待122%行政套房114高档商务客政府重要接待附：行政商务楼层须设小型商务酒廊（含独立接待处）。 在三层内设1-2间残疾宾客用房。第五章 酒店功能布局酒店功能布局一览表编号功能名称地点面积（）区域功能1酒店大堂1/F公共区2前台1/F公共区3前台办公室1/F 公共区4行李房1/F 公共区5宾客休息区1/F公共区6大堂茶吧1/F 餐饮区7西饼店1/F 餐饮区8精品店1/F 公共区9鲜花店1/F公共区10商务中心1/F 公共区11自助银行1/F公共区12中餐大厅2/F 餐饮区13中餐贵宾厅2/F /间（ 间）餐饮区14中西厨房2/F 餐饮后勤区15西餐咖啡厅2/F 餐饮区16SPA贵宾房2/F /间（ 间）公共区17豪华客房3/F/间（ 间）酒店住客区18行政商务房4/F/间（ 间）酒店住客区19豪华套房4/F/间（ 间）酒店住客区20行政套房4/F/间（ 间）酒店住客区21总统套房4/F/间（ 间）酒店住客区22商务酒廊4/F/间（ 间）酒店住客区23商务接待处4/F酒店住客区24游泳馆公共区25SPA水疗区公共区26空调机房后勤区27高低压配电房后勤区28消防监控室后勤区29电脑/总机房后勤区30电梯机房后勤区31水泵房后勤区32行政办公区行政后勤区33仓库区域后勤区34布草房后勤区35员工饭堂后勤生活区36员工更衣室后勤生活区37员工宿舍后勤生活区38停车场1/F公共区酒店主楼分布图418 19 20 21 22 23317 212 13 14 15 1611 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11第六章 酒店经营管理方案初步构思一、 餐饮娱乐部分主要营业点描述（一） 西餐咖啡厅（待命名）1、 营业时间：十八至二十小时2、 出品：美式、法式、欧陆式、东南亚及中式美食和酒水。早餐为中西式自助餐，午餐为中西式商务套餐、散点，晚餐为具优雅浪漫消费环境的烛光自助餐，其它时间为标准咖啡厅餐牌。3、 装饰：现代欧陆式优雅风格设计，西式油画，采用灯光 暗制，独立音响系统，墙身及天花装饰时应考虑摆放饰 物之挂钩及射灯，地面宜选用冷色调中高级地毯或仿古 防滑地砖，因营业时间较长，宜优先考虑采用耐用而又 易清理之材料，家私。4、 特色：侧放钢琴，联系乐师每日于指定时间弹奏钢琴。附设西饼店，提供客房送餐服务。不定期举办各国美食节。（二） 中餐厅（待命名）高级豪华食府，为当地国内外过境商旅、政府接待等消费者提供高级食肆场所。内设豪华贵宾厅房为主要经营场所。1、 出品：备有鱼翅燕窝、鲍参翅肚、海鲜野味吸引 高档次食家，主要以潮式烧味卤水、老火靓汤、精美小炒和当地淮扬菜特色风味。在经营初期需进行引导式消费，以价廉物美之中低档海鲜、河鲜、野味等精美菜肴打入当 地市场。2、 装饰：新派粤港酒楼设计，中餐大厅设独立存酒 柜和宾客等候区，走廊墙身为