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关于住房保障的若干问题 2010-3-211 主要内容 n一、关于住房发展的经济社会背景 n二、关于住房保障 n三、关于保障性安居工程 n四、关于廉租住房 n五、关于经济适用住房 n六、关于棚户区改造 n七、关于公共租赁住房 n八、关于住房保障法 2010-3-212 一、住房发展的经济社会背景 n1.住房改革发展的主要成就 n城镇住宅建设快速发展。 n城乡居民居住条件显著改善。 n市场机制配置资源的基础性地位基本确立。 n房地产业成为国民经济的支柱产业。 n逐步形成了廉租住房、经济适用住房和住房公 积金为基本制度的住房保障政策框架。 2010-3-213 n2.当前的住房问题 n 住房问题是城镇化过程中城市问题的集中体现， 是世界各国面临的共同难题。我国在相当长时期 内仍将处于城镇化快速发展阶段，大规模的城乡 人口迁移和住房供求关系紧张趋势将在较长时期 存在，城镇住房问题也将在较长时期存在。当前 的住房问题突出表现在： n工业化初期建设的简易住宅大量存在。 n中等偏下收入家庭住房负担较重。 n“城中村”不断蔓延。 2010-3-214 3.城镇住房发展面临的形势 n城镇化快速发展。 n国民经济高速增长。 n收入分配差距扩大。 n资源环境压力加大。 2010-3-215 n城镇化持续快速发展，住房有效供应问题更加 突出。据世界银行统计,当人均GDP达1000美元、城 镇化率达到30%时,城市化将进入快速发展期。从城 市化历史看，完成城市化基本进程（城市化水平从 30%提升到70%），英、法等欧洲发达国家用了约 180年;美国用了100年;日本用了50年。最近十多年来 ，我国城镇化发展年均提高1.4个百分点,目前已经超 过46%。我国人口基数大，城乡人口的迁移将是世 界历史上人口规模最大的迁移。我国城镇人口已从 1978年的1.7亿增长到2008年的6.0亿。大量人口向城 镇迁移，在对城市发展注入活力的同时，也带来住 房等一系列社会问题。 2010-3-216 n经济平稳较快增长，稳定住房市场的责任更加 重大。改革开放30年，我国国民经济平均年增长 9.8%。按国家统计局2005年修订后的统计数据， 1979年至2004年GDP年增长率9.6%，近年来保持 在10%左右，2008年人均GDP突破3000美元。从世 界各国发展历史看，这个阶段正是住房消费快速 增长时期。同时，由于资产价格升值，房价上涨 较快，超过了城市普通居民支付能力，供需矛盾 和住房问题日益突出。 2010-3-217 n和谐社会建设加快，解决住房困难（住房保障 ）任务更加艰巨。世界上基尼系数超过0.5 的国家 ，大部分都属于社会稳定性较低的发展中国家， 如巴西为0.53。我国基尼系数已达0.47，收入分配 差距日趋扩大。目前，高收入群体构成了支撑房 价的主体力量，形成了房价收入比畸高的复杂局 面。城镇中低收入家庭解决住房问题将面临着更 大的困难。 2010-3-218 n资源环境压力加大，住宅生产方式变革更加 迫切。我国人口众多，土地、能源、资源人均占 有量低。其中：人均土地面积仅为世界平均水平 的33%，人均耕地面积仅1.4亩，相当于世界平均 水平的43%；人均水资源拥有量为2200立方米，仅 为世界平均水平的1/4，且土地和水资源地区间分 布不平衡。要建立符合中国国情的住房建设和消 费模式。 n在土地供应总量不变的情况下，应当适当提高居 住用地中的比例，优先保证中低价位、中小套型 普通住房建设用地供应。适当提高工业和其他类 型用地的使用强度。 2010-3-219 二、关于住房保障 n1.住房保障的基本概念 n2.国外住房保障的主要做法 n3.住房保障的基本原则 n4.我国住房保障的基本框架 2010-3-2110 n1. 住房保障的基本概念 n描述性定义。 n“基本住房”，是指满足现代生活需要、符合安全 卫生便利要求的最低居住标准的住房。“基本住房 ”是反映住房保障水平的标准，既是保障性住房建 设标准，也是发放租赁住房补贴的重要依据。 n“基本住房保障”，是指政府通过政策扶持、货币 补贴或者直接组织建设住房，对依靠自身努力难 以解决住房困难的家庭提供基本住房的相关制度 安排。 2010-3-2111 n推行住房保障的目的，就是要加快解决困 难家庭的住房问题，在充分发挥城镇化巨 大推动作用的同时，保证社会和谐稳定和 经济持续发展。主要意义： n扩大内需、保持经济平稳发展。 n改善民生、共享改革发展成果。 n增进公平、促进社会政治安定。 2010-3-2112 n2.国外住房保障的主要做法 n重视对居住权利的保护。 n住房政策主要运用财政、金融工具，支持大力建 房、促进市场化。 n住房政策注意支持较低收入家庭。发达国家一般 将低于中位收入60%的家庭界定为相对贫困家庭 ，作为住房政策支持的重点。 n住房政策受发展阶段影响较大。在住房供应总量 不足（因战争等原因造成住房短缺或消费结构升 级带来结构性住房短缺）时，住房政策的着力点 是加快住房建设，短期内增加足够的住房供应。 这一时期，多数国家采取了政府加大直接出资或 资助建设社会住房比重的政策。 n住房政策受执政党奉行的经济政策影响。 2010-3-2113 n我国的住房保障概念与国外公共住房政策不同。 n 发达国家和地区没有“住房保障”这种提法。 住房政策的提法一般是“公共住房政策”或者“社会 （租赁）住房政策” ，此外，还有公共组屋、低 收入住房等提法。1980年代后，出现了“可支付住 房”概念，包括可支付租赁住房和可支付产权（出 售）住房。在一般情况下，发达国家更强调住房 政策的社会目标，重点通过公共住房政策或社会 住房政策支持较低收入家庭；同时，对于其他收 入水平的家庭，通过建立公平公正公开的市场秩 序以及实施税收、信贷政策等方式给予支持。 2010-3-2114 n3.住房保障的基本原则 n纳入政府公共服务职责，落实政府在资金投入和 政策支持方面的责任，市、县人民政府按规定渠 道落实资金，省级人民政府给予专项补助，中央 加大资金支持，保障对象合理负担，企业多渠道 筹集资金。同时，积极引导其他社会资金投入保 障性住房建设。 n保障基本居住需求。 n注重社会公平。 n统筹规划，分步实施。 n政府主导，社会参与。 2010-3-2115 4、我国住房的主要制度现状 高收入家庭20% 中高收入家庭20% 中等收入家庭20% 中低收入家庭20% 低收入家庭20% 廉租住房 经济租赁房 经济适用房 限价商品房 商品房 住房公积金 2010-3-2116 三、关于保障性安居工程 n1.基本内容 n2.主要政策 n3.实施主体 n4.进展情况 2010-3-2117 n关于基本内容 n根据党中央、国务院关于扩大内需的决策部署， 以及国发200724号和国办发2008131号文件，保 障性安居工程包括三大类：即城市廉租住房、经 济适用住房；煤矿、林区棚户区和垦区危旧房改 造；农村危房改造、游牧民定居工程。 n经国务院同意的建保【2009】295号文件：城市和 国有工矿棚户区改造也是保障性安居工程的重要 组成部分。 n国办发20104号文件，要求加快建设保障性安居 工程。提出了建设公共租赁住房、限价商品住房 ，解决中等偏下收入家庭住房困难等要求。 2010-3-2118 n关于主要政策 n增加财政投入。 n实行税费减免。 n提供信贷支持。 n确保土地供应。 n结合城市棚户区改造多渠道筹措房源。 2010-3-2119 四、关于廉租住房 n1.廉租住房的实施方式 n2.廉租住房的户型面积 n3.廉租住房共有产权 n4.廉租住房管理 2010-3-2120 n1.廉租住房的实施方式 n城市廉租住房是指由政府财政投入为主建设、实 行土地划拨供应和税费减免、以低廉的租金面向 城市低收入住房困难家庭出租，满足基本居住需 要的小户型租赁住房。廉租住房保障方式，除了 提供实物廉租住房外，还包括向符合条件的家庭 发放租赁住房补贴。 n政府采取新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等 方式增加廉租住房供应。结合棚户区改造多渠道 筹集房源。 2010-3-2121 n2.廉租住房的户型面积 n目前规定，控制在人均住房建筑面积13平方米左 右，套型建筑面积50平方米以内，保证基本的居 住功能。 n今后趋势，结合研究制订保障性住房建设标准， 提出适合不同家庭人口规模和结构需要的套型面 积、设施条件的系列标准。 2010-3-2122 n3、关于廉租住房共有产权 n部分地区结合廉租住房筹措的具体方式，探索实 行廉租住房配售或共有产权，主要做法有： n一是结合城市棚户区改造实行廉租住房共有产权 。相当于原住房面积（或价值）部分归拆迁户所 有，增加住房面积部分保留国家权益。 n二是结合保障对象家庭原自有住房实行廉租住房 共有产权。新配租的廉租住房中相当于原有住房 价值的部分产权归个人，增加面积部分产权归政 府。 n三是根据保障对象家庭意愿配售新建廉租住房部 分产权。 2010-3-2123 n上述做法，客观上有利于满足困难群众多样化需 求、缓解地方配套资金压力、减轻政府管理负担 、解决退出难等问题。 n针对部分地区试点过程中出现的问题，要深入研 究，完善制度，规范操作，加强监管。 n落实政府责任。不得因实行廉租住房共有产权 管理而减轻政府的投入责任。 n尊重群众意愿。不得因实施廉租住房共有产权 管理而强制保障对象购买或优先安排购买。 n公开公平操作。确保公共资源优先用于满足最 困难家庭的需要。 2010-3-2124 n4、关于廉租住房的后期管理 n随着廉租住房实物配租家庭逐步增加，廉租住房后续管理 问题逐步显现出来。 n一是出现极个别房屋闲置、转租、出借等问题。主要原因 是有的廉租住房项目距离市区较远，基础设施、公共设施 不够完善，就业、子女就学不方便，交通成本高。 n二是租金、物业管理费收缴率较低问题。廉租住房保障对 象家庭收入较低，承受能力弱。廉租住房日常管理和维修 养护资金没有来源。 n三是退出难的问题。主要原因是目前实物配租家庭主要是 低保和孤老病残家庭，其家庭收入虽然有所提高，不再符 合实物配租条件，但仍无法通过市场解决住房困难。 n上述问题有客观原因，也有管理、服务和宣传引导不到位 的问题。 2010-3-2125 n加强廉租住房后续管理的初步研究成果： n1、明确监管责任。市、县政府是责任主体。要健全管理 机制，充实人员，落实责任和工作经费，履行政府资产管 理和对低收入家庭公共服务职责。 n2、坚持以配建为主，新建项目要合理布局。 n3、创新廉租住房运营机制。逐步探索廉租住房实物配租 改“暗补”为“明补”，廉租住房按市场租金计价，实现以租 养房。同时，政府对保障对象家庭发放租赁补贴。 n4、建立社区、单位和有关部门联动管理和服务机制。 n5、建立强制性和人性化管理相结合的退出机制。严格准 入条件、控制建设标准，通过提高租金水平、减少货币补 贴、出租转出售和适当的宽限期等方式，实现不同层次保 障间的过渡和退出。同时，对恶意行为，不执行行政处理 的，申请法院强制执行。 2010-3-2126 五、关于经济适用住房 n1.经济适用住房政策演变 n2.存在的主要问题 n3.怎样看待经济适用住房 n4.规范发展发展经济适用住房 2010-3-2127 n1.经济适用住房政策演变 n2.存在的主要问题 n户型过大 n供应对象把关不严 n容易产生腐败 n也有人认为经济适用住房建设会影响商品住房市 场发展，特别是在房地产市场低迷时；有人提出 不应对保障对象给予产权。 2010-3-2128 n3.怎样看待经济适用住房 n据不完全统计，截至2008年底，我国累计建设经济适用住 房500多万套（不含单位集资合作建房），对解决中低收 入家庭住房困难发挥了重要作用。对这项政策，要结合我 国现阶段经济社会发展的特点和住房改革进展情况，进行 全面分析。 n由于在管理上存在一些漏洞，配售中也确实发生了一些腐 败现象。可以通过完善制度、加强监管逐步解决。 n住房政策属于社会政策范畴，不宜单纯用经济学方法进行 分析。有条件地支持居民拥有住房，有利于优化社会结构 和保持社会稳定。这也是其他不少国家住房政策的重要目 标。 n目前经济适用住房政策总体上是指导性的。即在总体政策 框架内，允许各地区根据当地实际情况，自行确定经济适 用住房的建设规模、供应对象以及管理方式。 2010-3-2129 n3. 规范发展经济适用住房 n严格供应对象 n严格建设标准 n严格上市交易管理 n探索租售并举、先租后售、共有产权 2010-3-2130 六、关于棚户区改造 n1.林区棚户区改造 n2.垦区危旧房改造 n3.煤矿棚户区改造 n4.城市棚户区改造 n5.国有工矿企业棚户区改造 n6.农村危房改造试点 2010-3-2131 七、关于公共租赁住房 n1.公共租赁住房的对象 n2.各地的主要做法 n3.主要政策建议 2010-3-2132 n1.公共租赁住房的对象 为解决城镇中低收入家庭、新就业职工等“夹 心层”住房问题，部分城市积极探索发展公共租赁 住房（或者称经济租赁房、政策性租赁房、保障 性租赁房、农民工公寓等）。 n 公共租赁住房在厦门、深圳、青岛、天津、福 州、北京、杭州、常州等沿海城市和重庆、成都 等少数内地大中城市发展迅速。 2010-3-2133 n2.各地的主要做法 n结合实际确定供应对象。大都为“夹心层”中某 些特定群体。 n投资主体多元化。住房产权按照谁投资、谁持有 的方式确定。 n集中建设与配套建设相结合。按照土地供应方式 ：一是土地行政划拨、统一建设，如厦门、天津市 。二是土地协议出让、统一建设，如福州市。三是 在土地出让时约定在商品住房等项目中配建。 n建设标准一般比照廉租住房。基本装修，可直接 入住。 n租金水平与市场租金接轨。 n 与