顺德区“三旧”改造项目操作办法.doc

顺德区“三旧”改造项目操作办法为指导我区“三旧”改造项目的具体实施，明确相关操作流程和要求，根据印发顺德区推进三旧改造工作实施意见的通知（顺府办发201019号）、关于贯彻市政府关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见的实施细则的通知（顺府发201120号）及关于顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的补充意见（顺府2011105号, 以下简称“补充意见”），对原操作办法进行修订。一、“三旧”改造项目办理流程（一）总流程1.改造单位向所在镇（街道）“三旧”改造工作办公室(以下简称“镇街三改办”)提出“三旧”改造项目预申请，对于符合要求的项目由镇街三改办出具同意意见，并按要求将相关资料在三个工作日内报区“三旧”改造工作领导组办公室（以下简称“区三改办”）备案。2.改造单位编制可行性研究方案（附件1）及项目改造方案（附件2/3）报区三改办，由区三改办召集相关部门联审，同意后由镇街三改办组织资料报区三改办办理核准认定。3.改造单位在项目核准认定并完善相关手续后实施改造。4.符合财政扶持要求的改造项目，在项目竣工验收后申请财税补贴、奖励。（二）“三旧”改造项目预申请程序1.项目改造主体向项目用地所在镇街三改办提出“三旧”改造项目预申请，并按要求填写顺德区“三旧”改造项目预申请表（附件4）。2.镇街三改办对改造项目进行审核，对符合（或通过完善手续后可符合）的项目加具同意意见，并向区三改办报“三旧”改造项目预申请备案。（详细资料要求见附件5）（三）“三旧”改造项目核准认定程序1.镇街三改办收件、初审改造单位填写顺德区“三旧”改造项目认定申请表（附件6），报镇街三改办审核，涉及用地手续需报省审批的，一并收件上报。2.区三改办受理（1）对涉及需完善历史用地手续的项目，可先办理认定，并在认定通知书中标明 “本次认定只作为办理用地及相关手续的依据，完善用地手续和出具规划条件后再办理认定”，待完善用地手续并出具规划设计条件后，再办理补充认定手续。（2）对符合有关要求并涉及农用地转用、征收土地手续、集体建设用地转国有的，由区三改办出具有关意见，将建设用地报批资料转区、镇（街道）国土城建和水利局审核，并由区三改办代区政府拟订“三旧”改造方案（附件3），一并报区政府核定，按规定上报省人民政府审批。获批后，区三改办按程序办理核准认定。（资料要求详见附件7）（3）涉及旧村居改造项目、大量拆迁的旧城镇改造项目及其他重大项目，须在认定前由区三改办委托进行社会稳定风险评估，成果作为项目认定的资料报区三旧改造工作领导组或区三旧改造专委员会主任审批。二、项目认定审批1.属于用地规模100亩以下改造后作为工业或公益用途的项目，由区三改办终审认定。2.属于上述除第一点之外的改造项目，须报区三旧改造工作领导组或区三旧改造专委会主任审批通过后由区三改办办理认定。3.区三旧改造工作领导组认为应由区政府审批的“三旧”改造项目按程序上报区政府审批。三、区属各部门职责三改办：统筹、协调、指导、督促“三旧”改造项目的相关推进工作，组织相关部门对上报的“三旧”改造方案进行会审，审批并批复“三旧”改造项目认定，根据可行性研究方案督促相关部门开展工作，对镇（街道）“三旧”改造工作计划及项目的落实情况进行考核，各单位抽调人员负责本单位涉及“三旧”改造工作相应业务的审核。发展规划和统计局：负责改造项目的立项，审核改造范围内的规划方案，组织编制控制性详细规划或出具规划设计条件，对改造方案提出部门职责意见，协助制定涉及本部门职责的“三旧”改造政策。国土城建和水利局：办理农用地转用、征收等建设用地报批、供地及土地、房产登记手续（含各类符合条件的历史用地的相关手续），协助改造项目地质灾害危险性评估、压覆矿床审查，涉及水利的审批，对改造方案提出部门职责意见，协助制定涉及本部门职责的“三旧”改造政策。经济促进局：对工业升级改造项目的申报是否达到关于印发顺德区工业用地公开交易办法的通知（顺府办发2010165号）的有关要求进行评价，对工业升级改造项目是否符合有关佛山市顺德区工业产业结构调整产品名录要求进行审核，对改造方案提出部门职责意见，协助制定涉及本部门职责的“三旧”改造政策。环境运输和城市管理局：负责改造项目环境影响评价文件审批，对改造方案提出部门职责意见，协助制定涉及本部门职责的“三旧”改造政策。财税局：负责对符合条件的“三旧”改造项目按要求给予奖励或补贴，对改造方案提出部门职责意见，协助制定涉及本部门职责的“三旧”改造政策。其他部门：联合对改造方案提出部门职责意见，协助制定涉及本部门职责的“三旧”改造政策。四、“三旧”改造项目后续审批要求（一）工作原则各相关部门应优先处理“三旧”改造项目涉及的审批、核准事宜，对涉及安排回迁上楼的公寓建设项目、两个及以上村居进行迁村并点或联合改造的项目、连片上规模的旧厂房、旧城镇改造项目实行“重点扶持、优先审批”。（二）工作分工区三改办负责统筹、协调改造项目后续审批事宜，并由镇街三改办负责协调本辖区内的“三旧”改造项目后续审批事宜；区三旧改造工作领导组负责对改造项目涉及重点、难点问题的研究、决策。（三）工作机制1.区三旧改造工作领导组各成员单位应根据各自职能，落实项目专责人员，负责跟进改造项目在实施阶段的各项审批工作。2.专责人员在“三旧”改造项目核准认定阶段，对本部门涉及改造项目认定后的审批事项，应提前做好审批准备。3.各相关职能部门对改造项目涉及的后续审批应全部纳入绿色通道，简化审批流程，提高审批效率。4.区三改办定期对镇(街道)“三旧”改造工作计划及项目落实情况进行考核，对相关单位工作进行评议。五、其他事项本操作办法自颁布之日起实施，原操作办法废止，由区三改办负责解释。附件：1、“三旧”改造项目可行性研究方案 2、*（项目名称）“三旧”改造方案（非集体转国有、补办征收类） 3、*（项目名称）“三旧”改造方案（集体转国有和补办征收类） 4、顺德区“三旧”改造项目预申请表 5、预申请备案资料要求 6、顺德区“三旧”改造项目认定申请表 7、核准认定资料要求 8、*“三旧”改造项目推进协议 9、改造项目范围内地块改造前用地权属调查明细表 10、*地块协议出让方案 11、顺德区“三旧”改造操作流程图附件1“三旧”改造项目可行性研究方案一、定义“三旧”改造项目可行性研究方案指顺德区范围内拟采用“三旧”改造模式进行改造的项目，在通过预申请审查后，由区三改办指导改造单位委托编制改造项目可行性研究方案，对改造项目的用地权属调查情况、规划技术指标要求、改造模式、拆迁方案、安置方式、项目经济效益分析、环境影响分析、市政设施、公共配套及交通影响分析等方面进行研究论证，合理确定地块建设项目开发强度指标要求的专题研究报告。二、编制范围所有“三旧”改造项目。三、编制要求改造项目可行性研究方案成果内容须包含用地权属调查情况、经济分析、环境影响分析、规划编制成果（含消防布局设计）、改造时序，改造的社会、经济、生态效益。涉及拆迁的拆迁安置须提出补偿方案；涉及合作的须提出合作方案；涉及保留建筑的须提供保留建筑质量鉴定报告；属于工业项目须满足产品名录及投资强度要求，实施编制单位应由具有相应规划设计资质的规划设计单位或综合设计资质的建筑设计单位编制，其他要求内容按项目实际情况由编制单位自行委托完成，可行性研究方案成果及所含的内容应符合相关领域的技术规范。 四、可行性研究方案主要内容（一）规划方面1.旧村居改造类型项目。由于旧村居改造项目一般范围较大，而且改造范围内所包含的改造要素较多，应编制旧村居改造规划并就改造范围内的项目地块明确规划指标及规划要求。2.旧城镇、旧工业改造类型项目。单一地块类型改造项目由于其本身所涉及的内容一般比较单一，占地范围不大，应编制规划概念方案以指导出具地块规划设计条件。如改造项目位于城市重点地段，项目改造对周边市政、交通、公共配套等造成较大的影响，须对改造项目进行地块及周边区域的概念研究，以分析改造项目按规划建设对周边区域的总体影响。（二）改造项目用地权属调查情况、拆迁安置方案调查改造项目范围内用地权属情况，对于原建筑物的拆除所涉及的拆建安置方案须按省、市、区有关文件要求实施，拆迁安置涉及的投入估算须作为经济分析的重要组成内容。（三）改造项目经济分析改造项目应在能最终实现改造意向前提下进行，其中所涉及的投入产出分析应能符合建设单位的改造预期收益。（四）改造项目环境影响分析改造项目按规划建设过程中及改造完成后对环境可能造成的影响进行预测和分析，提出相应防治措施。（五）市政设施、公共配套及交通影响改造项目按规划建设后，对内部或周边区域的整体影响，包括市政配套设施的分配、停车位的配置、道路交通的通行等内容。（六）其他相关的内容根据项目实际情况须在可行性研究方案成果中加以论证的其他相关内容。附件2*（项目名称）“三旧”改造方案（非集体转国有、补办征收类）根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，我镇（街道、村、股份社、市场主体等）拟对位于*（用地位置）的*（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块位于*（用地位置），用地面积*公顷，已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为*。其中，需完善征收手续的土地面积*公顷，为*镇*村委会所有，自*年*月由*（实际用地单位）使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记，属于土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内（外）的国有（集体）土地。经调查摸底，该地块范围内的土地情况如下：（一）已取得土地使用权的土地*宗，涉及土地面积*公顷，建筑面积*万平方米（详见附表*），土地所有权性质为国有（集体）。上述用地涉及违章建筑*万平方米。（二）涉及公共道路用地及其他公共用地面积*公顷，为*镇（街）*村委会（股份社）集体所有（或国有），收益单位为*镇政府（街道办事处）或*镇（街）*村委会（股份社）。（三）涉及“三地”*宗，土地面积*公顷，为*镇（街）*村委会（股份社）集体所有（或国有），收益单位为*镇政府（街道办事处）或*镇（街）*村委会（股份社）。（四）其他用地：*用地*公顷，*用地*公顷。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我区“三旧”改造专项规划和*年度实施计划，并已编制控制性详细规划（或单元规划）。三、土地利用现状情况根据我区2007年土地利用现状图统计，该地块涉及土地现状分类及土地面积如附表*。该地块现用途为*，为*（单位名称）自*年*月开始使用（涉及不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积（涉及不同单位、不同时间的分别列出）平方米，容积率为*，年产值为*万元，年缴税*万元。四、协议补偿情况改造地块中需完善用地手续的*公顷土地，*（单位名称）于*年*月与所有权人*（农村集体经济组织名称）签订了征地补偿协议，并于*年*月*日支付完毕所有的征地补偿款共计*万元。截止目前，该地块的补偿安置问题未引起任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。我区国土部门已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚及落实情况）。五、改造方式该项目属于单一产权（混合产权）项目，拟由*（单位）投入*万元资金自行改造（或政府组织改造、市场主体归宗改造或产权单位联合改造等其他改造方式）。六、土地拟改造情况该地块完善征收手续后，我区拟采用*方式供地，由*（单位名称）投入*万元资金自行改造（或由政府组织改造等其他方式改造）。改造后，该宗土地将用于*（具体的用途和产业），建筑面积为*平方米，容积率为*，预计年产值将达到*万元（或改造后的综合效益情况）。或：改造后，该宗地根据规划要求作为*（用途）用地，属于我村集体留用（或政府储备）土地，下一步拟通过公开交易推出市场（或其他）。改造单位盖章二*年*月*日附件3*（项目名称）“三旧”改造方案（集体转国有和补办征收类）根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，我镇（街道、村、股份社、市场主体等）拟对位于*（用地位置）的*（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块位于*（用地位置），用地面积*公顷，已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为*。其中，需完善征收手续的土地面积*公顷，为*镇*村委会所有，自*年*月由*（实际用地单位）使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。属于土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内（外）的集体土地。经调查摸底，该地块范围内的土地情况如下：（一）已取得合法土地使用权的土地*宗，涉及土地面积*公顷，建筑面积*万平方米（详见附表*），涉及集体土地性质的*宗，土地面积*公顷，建筑面积*万平方米。上述用地涉及违章建筑*万平方米。（二）未确权登记的历史用地*宗，涉及土地面积*公顷，建筑面积*万平方米，其中，属于集体所有土地*宗，涉及土地面积*公顷，建筑面积*平方米，为*镇（街）*村委会（股份社）集体所有（详见附表*）。（三）涉及公共道路用地及其他公共用地面积*公顷，为*镇（街）*村委会（股份社）集体所有。（四）涉及“三地”*宗，土地面积*公顷，为*镇（街）*村委会（股份社）集体所有。（五）其他用地：*用地*公顷，*用地*公顷。综合上述，本项目用地中，需完善征收手续的土地面积*公顷（含完善历史用地手续*公顷、完善“三地”征收手续*公顷），需办理集体建设用地转国有*公顷，需办理农用地转用手续的用地*公顷，需办理集体建设用地收回手续的用地*公顷，需办理国有建设用地收回手续的用地*公顷（可根据实际需要进行选择）。涉及农用地转用指标*公顷。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我区“三旧”改造专项规划和*年度实施计划，并已编制控制性详细规划（或单元规划）。三、土地利用现状情况根据我区2007年土地利用现状图统计，该地块涉及土地现状分类及土地面积如附表*。该地块现用途为*，为*（单位名称）自*年*月开始使用（涉及不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积（涉及不同单位、不同时间的分别列出）平方米，容积率为*，年产值为*万元，年缴税*万元。四、协议补偿情况（或改造方式）（一）改造地块中需完善征收手续（或其他手续）的土地，*单位于*年*月与所有权人*签订了征地补偿协议（租用、使用、购买等用地协议名称），并于*年*月*日支付了征地补偿款（地价款）*万元。截止目前，上述土地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。顺德区国土资源行政主管部门已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况），有关申报材料附后。（二）改造地块中涉及的公共用地和“三地”共*公顷，土地所有权人*村委会（股份社），改造单位已于*年*月与土地所有权人*签订了征地补偿协议，并于*年*月*日支付了*万元征地补偿款，拟一并完善土地征收手续，有关申报材料附后。五、土地拟改造情况根据有关规划安排，完善征收手续（或其他用地手续）后，我镇拟采用*方式供地，由*（单位）投入*万元资金自行改造（或政府组织改造等其他改造方式）。改造后，该宗地将用于*（具体用途和产业），建筑面积为*平方米，容积率为*，预计年产值将达到*万元（或改造后的综合效益情况）。或：改造后，该宗地根据规划要求作为*（用途）用地，属于我村集体留用（或政府储备）土地，下一步拟通过公开交易推出市场（或其他）。改造单位盖章顺德区人民政府二*年*月*日32附件4顺德区“三旧”改造项目预申请表改造项目名称项目地点项目建设主体项目用地面积项目投资额度项目拟建时间是否有规划设计条件/控制性详细规划是 （提供有关文件）否项目简介：（内容包括：项目现状情况、改造范围、周边区域情况、土地权属基本情况、项目改造涉及拆迁安置处理办法、项目投资成本及效益估算、项目改造初步方案、预期的建设指标及改造效果等）。 申请单位（个人）： （盖章） 申请日期： 年 月 日项目所在地镇（街道）“三旧”改造办公室意见： （盖章） 年 月 日 区三改办备案意见： （盖章） 年 月 日 顺德区“三旧”改造项目预申请表附件5预申请备案资料要求1.“三旧”改造项目预申请表（附件4，需加具镇街意见）；2.申请改造范围内的用地、房产权属依据，包括自有的房地产权登记证件、购（租）地协议、收购（安置）协议等（复印件一式一份，量大可暂免）；3.初步改造方案（如已在预申请表内填写，可免）；4.相关图表：（1）带地形的项目范围内权属界线图（量大可暂免）（2）城乡总体规划图（3）土地利用总体规划图（4）土地利用现状分幅图（5）项目及周边区域卫星影像图（6） 改造项目范围内地块改造前用地权属调查明细表（附件9，量大可暂免）5.若项目所在区域已编制控制性详细规划或项目用地已出具规划设计条件（有效期内）的，提供相关资料；6.改造项目拆迁前的多角度照片、摄影资料等；7.其他需要提供的资料。（注：带为必须资料，以上资料要求一式一份）附件6顺德区“三旧”改造项目认定申请表改造项目名称项目地点项目拟建时间项目用地面积项目建筑面积项目投资额度项目拆迁面积涉及拆迁户数拆迁补偿形式项目实施主体项目拆迁主体项目改造模式项目建设主体是否有可行性研究报告是 否用地手续是否齐全是 否是否符合规划是 否项目简介：（填写内容与预申请有所区别，包括：项目现状情况、改造范围、周边区域情况、土地权属基本情况、项目改造涉及拆迁安置处理方案、项目投资成本及效益分析、项目改造意向、建设指标及改造效果等）。 申请单位（个人）： （盖章） 申请日期： 年 月 日顺德区“三旧”改造项目认定申请表项目所在地镇（街道）“三旧”改造办公室意见： （盖章） 年 月 日 顺德区“三旧”改造工作领导组办公室审核意见： （盖章） 年 月 日顺德区“三旧”改造工作领导组审核意见： （盖章） 年 月 日区政府对“三旧”改造方案的批准意见： （盖章） 年 月 日附件7核准认定资料要求一、资料要求1.顺德区“三旧”改造项目认定申请表（附件6）；2.改造范围内的用地、房产权属依据，包括自有的房地产权登记证件、购（租）地协议、收购（安置）协议以及其他需要提交的资料（复印件，规模拆迁可免提供）；3.“三旧”改造方案（附件2、3）；4.项目用地规划设计条件；5.涉及旧村居改造项目、规模大且拆迁量大的旧城镇改造项目，须在认定前进行风险评估，由区三改办委托，成果作为项目认定的资料报区三旧改造工作领导组审批；6.“三旧”改造项目推进协议（涉及办理用地手续项目的应提供，附件8）；7.相关图表资料：（1）带地形的项目范围内权属界线图作图要求：对应 改造项目范围内地块改造前用地权属调查明细表中的各权属证明界线插入项目范围地形图，并标注对应的权属调查明细表序号，按1：5000的比例或调整为适合A3纸打印比例要求，制图人签名并加盖制图单位印章，并提供CAD电子文档。（2）城乡总体规划图作图要求：项目界线插入新一轮修编的区城乡总体规划图，并标示项目界线控制点坐标、周边道路路宽、用地总面积等规划信息，使用A3纸打印适当比例的范围，制图人签名并加盖制图单位印章。（3）土地利用总体规划图作图要求：项目界线插入最新镇（街）土地利用总体规划图，按1：10000的比例，使用A3纸打印，制图人签名并加盖制图单位印章。（4）土地利用现状分幅图作图要求：项目界线插入镇（街）土地利用现状分幅图，并在界线内做斜线填充处理，按1：10000的比例，A3打印，制图人签名并加盖制图单位印章。（5）项目及周边区域卫星影像图作图要求：项目界线及标图建库界线（含图斑编号）插入2007年的卫星影像图，引线并标注项目名称，使用A3纸打印适当范围。（6） 改造项目范围内地块改造前用地权属调查明细表（附件9）表格要求：对项目界线范围内各地块的权属情况进行调查，成果由项目实施单位确认盖章，并由镇（街道）国土城建和水利局审核、加具意见并盖章。以上资料须提供电子版，刻录数据光盘。图纸资料要求如下：AUTOCAD电子文档必须为54北京坐标系中央子午线114度；图层要求为：项目用地界线（层名为：*MJ*）；改造前权属调查界线，需注明权属调查明细表序号（层名为：QSJ*）；建设用地批准文件界线，需注明批文号（层名为：PZJ*）；地形图（层名为：D*）。8.属于需公开交易或协议出让的项目，有关土地公开交易或协议出让方案（附件10）应与“三旧”改造方案一并审核。9.涉及其他需另行报批的，按相关部门的办文要求提供相应的资料。二、注意事项1.关于改造项目投资额度的组成：（1）拆迁成本（2）“五通一平”成本（招标成交额）（3）复垦成本（招标成交额）（4）建安成本，根据改造项目用地规划设计条件的规划指标，按不同建筑类型确定的工程量，参照佛山市建设工程造价管理站每季度公布的佛山工程造价信息进行计算。2.属区审批的项目，提供纸质资料2份、数据光盘2张；须上报市、省审批项目，提供纸质资料6份、数据光盘6张。3.改造项目认定为“三旧”改造项目后，应按相关部门要求办理后续报批报建手续。附件8*“三旧”改造项目推进协议甲方：*（土地所有权人）乙方：*（改造单位）丙方：*街道办事处（镇政府）根据国家有关法律、法规、顺德区推进三旧改造工作实施意见（顺府办发201019号）及关于顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的补充意见（顺府2011105号）的规定，甲、乙、丙三方就*“三旧”改造项目的推进及监督事项达成共识，签订本协议。一、改造项目的基本情况本项目所在地块位于*，面积*平方米，宗地号为*-*，土地所有权人为甲方，根据省、市、区“三旧”改造有关政策，为完善历史用地手续，本地块拟协议出让（流转）给乙方作*用途，乙方应按有关要求推进该地块的“三旧”改造工作。 二、项目推进计划乙方应按有关要求尽快完善规划、用地、报建、立项、环评等手续，本改造项目须在*年*月*日前动工建设，并在*年*月*日前完成全部建筑工程的竣工验收并投入使用。（或严格按流转合同约定的动工、竣工时间执行。）三、项目的监督管理1.乙方必须承诺按照上述项目推进计划对项目进行改造；2.项目进度管理：项目进度情况采用按项目实施计划分阶段报告制。乙方应于每季度第一个月的*日前向甲方、丙方报送上一季度的项目推进情况；3.项目服务与监督：甲方、丙方负责定期检查项目进度，负责监督乙方按规定落实改造，同意将监督管理成效纳入年度绩效考核范围；及时协调解决存在的问题，协助乙方申请办理各项审批事项，并促其达到预期目标。四、违约责任因乙方自身原因未能按有关合同、协议的要求实施该项目改造，政府将根据国有建设用地使用权出让合同（集体非农建设用地使用权流转合同）的规定向乙方征收违约金并向乙方追缴已享受的各种优惠税费；造成土地闲置的，严格按闲置土地进行处置；甲方有权向乙方追讨相应的经济损失，并依法收回土地使用权。因乙方自身原因未能按以上第二点所规定的动工时间和竣工时间实施该项目改造、未按规划设计条件实施改造或未按建设工程规划许可证附图实施改造，在项目完成后将不能享受“三旧”改造的各项优惠政策。五、争议解决 若出现争议，三方在充分协商而无法解决争议的情况下可向佛山市仲裁委员会提出仲裁或向顺德区人民法院起诉。 本协议一式三份，经各方签字盖章后生效，各方各执一份。甲方： 乙方： 负责人： 负责人：电话： 电话：地址： 地址：年 月 日 年 月 日丙方：负责人：电话：地址：年