关于我国的地权及地权关系.ppt

现阶段我国的 土地权利 目 录 一、土地权利的概念 二、我国现阶段土地权利的构成 三、土地所有权 四、土地使用权 五、土地他项权利 六、土地权利登记 一、土地权利的概念 （一）定义 所谓土地权利，是指某一权利主体对某一 特定区域的土地所享有的某种支配权。 现阶段，我国土地权利体系主要包括: 土地所有权 土地权利 土地使用权 土地他项权利(或称:土地其他权利 ) 一、土地权利的概念 （二）土地权利的基本特征 排他性 (1、一物一权；2、直接支配；3、排除不法防碍) 主体的特定性（1、土地所有权主体特定； 2、集体土地使用 权主体特定） 权利的法定性（土地权利的种类和权能均由国家法律规定） 权利的分离性（所有权和使用权相分离，并通过使用权实现 价值） 权利的设定与变更以登记为公示方式 （登记生效与登记对 抗） 二、我国现阶段土地权利构成 国家土地所有权 土地所有权 所有权 集体土地所有权 国有建设用地使用权 地权 土地使用权 宅基地使用权 国有农用地使用权 用益物权 集体建设用地使用权 地役权 土地他项权利 抵押权 担保物权 三、土地所有权 （一）定义： 土地所有权是土地所有制在法律上的体现 ，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、 收益和处分并排除他人干涉的权利。 国家所有 土地所有权 农民集体所有 土地所有权是土地使用权和土地其他权利 产生的基础和前提。 三、土地所有权 （二）土地所有权的法律特征： 1、所有权主体特定，主体内部成员之间属于共同 共有关系； 2、土地所有权依照国家法令行使，土地所有权不得 流转； 3、土地所有权具有追及力（国有土地永久追及，集 体土地适应占有时效）； 4、国家为公共利益需要可以对集体土地所有权行使 征收（征用）行政权； 5、国家土地所有权具有不可变性； 6、土地所有权不得设定担保物权（抵押权）； 三、土地所有权 （三）我国土地所有权的主体： 1、国家土地所有权（俗称：国有土地）： 所有权主体是国家（全民）。其权利行使方式是 ：由国务院代表国家行使权利，委托县级以上地 方人民政府行使管理权。 2、农民集体土地所有权（俗称：集体土地 ）：所有权主体是本集体组织成员。其所有权按 下列规定行使： 三、土地所有权 （四）集体土地所有权主体及行使 属于村农民集体所有的，由村集体经济组 织或者村民委员会代表集体行使所有权； 分别属于村内两个以上农民集体所有的， 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体 行使所有权； 属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经 济组织代表集体行使所有权。 注:以上集体土地三大主体之间无隶属关系， 彼此之间相互平等（一物一权原则）。 三、土地所有权 （五）关于农民集体成员的几点说明： 享有集体土地所有权必须是本集体经济组 织成员； 只要是依法取得了本集体成员资格的，其 土地权利一律平等； 因死亡、出嫁、国家录用、整体移民等原 因而丧失集体成员资格的，不再享有原集体成 员权利； 一个农民只在一个集体内享有成员权利。 三、土地所有权 （六）国有土地和集体土地的范围： 1、城市市区土地； 2、农村和城市郊区已被依法征收的土地； 国有土地 3、依法被没收、征收、征购、收归为国家 所有的土地； 4、依法属于国家所有的森林、山岭、草 地、荒地、滩涂及其他土地。 集体土地 法律规定属于集体所有的土地和森林、山 岭、草地、荒地、滩涂。 三、土地所有权 （五）我国土地所有权的取得 由于我国土地属于公有制的特性，国家禁止 任何形式的土地所有权流转，因此，我国土地所 有权的取得只能由国家法律所确定的。除国家和 农民集体外，其他任何单位和个人都无法取得土 地所有权。 国家为了公共利益的需要，可对集体土地所 有权实行征收，将集体土地所有权转为国家所有 ，并依法对集体土地所有者给予补偿。 四、土地使用权 （一）定义： 土地使用权是指使用人根据法律、文件、合 同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集 体所有的土地享有占有、使用、收益和依照法 律和合同的约定进行处分的权利。 国有建设用地使用权 宅基地使用权 土地使用权 国有农用地使用权 集体建设用地使用权 四、土地使用权 （二）国有建设用地使用权 1、定义： 建设用地使用权是指建设用地权利人对 国家所有的土地享有占有、使用和收益的 权利，有权使用该土地建造建筑物、构筑 物及其附属设施。 四、土地使用权 2、建设用地使用权的设立（取得）方式： 划拨 无偿 设立方式 出让 租赁 有偿 作价出资（入股） 国家授权经营 其中：作价出资（入股）和国家授权经营方 式只适应于国有企业改革中的土地资产处置。 四、土地使用权 3、建设用地使用权的一般法律特征： 主体的广泛性； 建设用地使用权可在土地的地表、地上或者地下分别 设立，但不及于地下矿藏； 建设用地使用权以宗地为单位设置权利； 建设用地使用权出让行为属于民事法律行为； 建设用地使用权以权利主体发生变化为转移要素； 建设用地使用权的设立与变更自登记时发生物权效力 。不登记不发生物权效力，但不影响合同效力。 建设用地使用权转让或者抵押的，附着于该土地上的 建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 住宅建设用地使用权期满，自动续期。 四、土地使用权 4、关于划拨建设用地使用权： （1）划拨建设用地的设立受范围限制； （2）历史沿用（1982年5月14日前）的建设用地使用权一 般归并为划拨建设用地使用权； （3）划拨建设用地使用权属于无偿取得，使用权人无处 分权，其财产权及处置权均属于国家。 （4）划拨建设用地使用权一般不得转让、出租和抵押， 并严格执行有关土地用途的规定； （5）划拨建设用地使用权可以随同地上建筑物、附着物 设定抵押权； （6）划拨建设用地使用权经有批准权的人民政府批准， 依法补办了出让手续后，按出让建设用地使用权管理； （7）划拨建设用地使用权没有期限限制。为了公共利益 需要，政府可依法收回划拨建设用地使用权。并对地上 建筑物给予补偿，同时对土地进行适当补偿。 四、土地使用权 5、关于出让建设用地使用权 （1）出让建设用地使用权属于有偿取得，可以单独设立抵押权， 在达到法定条件后可以转让（含出资、互换、赠与），也可以作 为财产权依法继承； （2）设立出让建设用地使用权属于民事法律行为，出让权由政府 垄断，必须与县级以上国土行政主管部门签订出让合同，权利人 不得改变出让合同约定的土地用途； （3）出让最高年限法定。实际出让年限及其起算日期和交地日期 按合同约定； （4）出让建设用地使用权自登记（含预告登记）之日起设立，并 以按规定或合同约定交清全部出让金和相关税、费为登记要件； （5）以权利人变更为转让要件，并订立合同，出让合同约定权利 和义务全部转移，年期为剩余年限，自办理了变更登记时生效； （6）出让应采取招标、拍卖（挂牌）等方式公开竞价。 （7）使用期届满权利灭失。因公公利益需要政府可提前收回，但 必须依法对土地和地上附着物进行补偿。 四、土地使用权 6、关于宅基地使用权 （1）定义：是指农村居民依法在本集体所有的土 地上取得的用于建造住宅及其附属设施的土地使用权。 （2）法律特征： 主体的特定性。本集体经济组织成员； 由农民居住，经集体经济组织成员或代表集体研究 分配，经依法批准，一户一宅，并不得超过法定面积； 宅基地使用权人对依法设立的宅基地享有占有和使 用的权利，不得出租、抵押和向本集体以外转让； 宅基地使用权自依法批准之日起设立； 未经登记的宅基地使用权，不得对抗善意第三人。 四、土地使用权 7、关于集体建设用地使用权 （1）定义：是指农村集体经济组织或农民依法获取 的，用于兴办乡镇村企业、个体企业，或者进行公共设 施、公益事业建设，或者是与其他单位、个人以土地使 用权入股、联营等形式兴办企业的所占用的建设用地使 用权。 （）法律特征： 所有权性质属于集体所有； 权利主体必须是本集体经济组织或其设立的企业； 用途只能是兴办乡镇村办企业或进行公共设施和公 益事业建设； 依法办理土地使用和农用地转用审批手续； 用于生产的可以连同地上建筑特设定抵押权，但需 要改变集体土地所有权性质时必须依法审批。 五、土地他项权利 （一）地役权 、定义：地役权是指地役权人按照合同 约定，利用他人的土地，以提高自己土地的 效益而获取的一种权力。他人的土地为供役 地，自已的土地为需役地。 、法律特征： （）地役权自地役权合同生效时设立。 （）地役权可以向登记机构申请登记。 （）未经登记的地役权，不得对抗善意 第三人。 五、土地他项权利 （二）土地抵押权 、定义：土地抵押权是指为但保债务的履行 ，债务人或者第三人不转移土地占有，将该土地 使用权抵押给债权人，债务人不履行到期债务或 者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权 人有权就该土地使用权处置价款优先受偿。 土地抵押权法律关系的当事人为抵押人和抵 押权人，客体为抵押的已登记的土地使用权（只 是一种权利，而不是具体的某一块土地）。 五、土地他项权利 （二）土地抵押权 、土地抵押权的法律特征： （）土地抵押权必须在依法设立的土地使用权上设立， 具有从属性，并且不转移抵押标的物； （）设立抵押权当事人应采取书面形式订立抵押合同； （）以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并 抵押。否则视为一并抵押。 （）集体建设用地使用权不得单独抵押，只能随同厂房 一并抵押。但实现抵押权后，未经法定程序，不得改变 土地所有权的性质和土地用途。 （）设立土地抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵 押合同，属于主债权的从合同。 （）以土地使用权抵押的，应当办理抵押登记。抵押权 自登记时设立； 五、土地他项权利 （二）土地抵押权 、土地抵押权的法律特征： （）同一土地使用权可以向两个以上债权人 抵押，但后设立的抵押权不溯及先设立的抵押权 ； （8）土地抵押权一经设立，即具有不可分性， 不受土地分割或转让的影响。 （9）禁止流押。抵押权人在债务履行期届满前 ，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵 押财产归债权人所有。 五、土地他项权利 （二）土地抵押权 、下列土地不得设立抵押权： a、土地所有权； b、耕地、宅基地使用权； c、学校、医院等以公益为目的的事业单位、 社会团体的教育、医疗和 其他社会公益设施所 占的土地使用权； d、存有产权争议的土地使用权； e、依法被查封、扣押、监管的土地使用权； f、依法规定不得抵押的其他情形 五、土地他项权利 （二）土地抵押权 、关于土地抵押人的权利和义务 （1）权利： a、对抵押的土地享有占有、使用和收益的权利； b、有权在同一土地上设立一个或数个抵押权； c、在征得抵押权人同意的前提下，有权处分抵押的土 地使用权而获取收益，不影响抵押权的存续。 （2）义务： a、合理利用土地，保持土地的担保价值； b、保证抵押权人能充分实现抵押权。 五、土地他项权利 （二）土地抵押权 5、关于土地抵押权人的权利和义务 （1）权利： a、在抵押人不履行到期债务时，申请处分抵押物； b、按抵押权设立的先后顺序优先受偿； c、保权抵押权的权利； d、处分抵押权。将抵押权连同债权一起让与。 （2）义务： a、处分抵押权时应事先告知抵押人； b、返还剩余的土地使用权价款。 五、土地他项权利 （二）土地抵押权 6、关于土地抵押权的终止 （1）主债权消灭，抵押权随之终止； （2）抵押的土地灭失，抵押权随之终止。如获 赔偿金等，则视为抵押财产。 （3）抵押权实现，抵押权随之终止。不及于债 务是否全部得到清偿。 （4）抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行 使抵押权。未行使的，人民法院不予保护。 六、土地权利登记 （一）概念： 土地权利登记是对土地物权进行公示的一项法 律制度，通常称为“土地登记”。 土地权利的设立、变更、转让和消灭，经依 法登记发生效力。 土地登记效力分为登记生效和登记对抗两类 。建设用地使用权和土地抵押权实行登记生效。 其他物权如土地所有权、土地承包经营权、宅基 地使用权、地役权以及一些非依法律行为而发生 的权利变动的情况等，都是登记对抗。 六、地权登记 （二）特征： 1、统一性。即在一个土地登记区域内（县级以上 行政区域），对每一宗土地只能有一个地权确认标准和 登记机关。 2、唯一性。即在一个土地登记区域内，对一宗土 地而言，只能有一个地权登记结果。 3、完整性。地权登记是一项由法律、法规、规章 体系所支撑的一个系统工作，它的内容必须涵盖着现行 法律、法规和规章的全部内容，体现完整性。 4、连续性。地权登记从初始到变更必须不断进行 ，不是一次性的工作，而是连续性的。 5、可信性。凡经依法登记的地权必须保证真实可 靠，必须具有公信力。 六、地权登记 （三）土地登记的特殊规定 （）申请人自我举证制度。 （）登记过失实行国家赔偿制度。 （）按宗收费制度。 （）登记机构禁止滥用职权制度。如强行要求评估， 以年检名义重复登记，超职责范围登记等。 （）地权登记以登记簿为法律凭证。自记载于不 动产登记簿时发生效力。登记簿由登记机构管理。 （）未办理物权登记的，不影响合同效力。 （）规定了非依法律行为而发生的地权登记。主要有 更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。 六、地权登记 （四）关于土地更正登记： 土地权利人、利害关系人认为土地登记簿记 载的事项错误的，可以申请更正登记。 登记机构发现地权登记错误的，可报经政府 批准进行更正登记，但必须征得土地登记簿记载 的权利人同意。 土地登记簿记载的权利人书面同意更正或者 有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以 更正。 六、地权登记 （五）关于土地异议登记： 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利 害关系人可以申请异议登记。 登记机构予