河北省宁晋小南海整体招商运作方案.docx

宁晋小南海整体招商运作方案目录一、 定位及规划二、 招商策略三、 BC栋租金测算四、 晋项目商业运营组倒计时计划汇总表五、 佣金方案一、 定位及规划1、定位：LIVING MALL生活广场 以大型零售业（百货、超市、家电）为主体的购物广场，涵盖大型影院、KTV、电玩、时尚百货、连锁餐饮、特色小吃、小百货等辅助业态，成为人们购物之余的休闲生活场所 。2、现状分析1）、本案作为一个停滞几年的商业项目，其先前的定位和建筑规划都已深入人心，如何规避项目带来的负面影响并重新塑造形象是首先需要解决的根本问题 2）、本项目的建筑形式较为老化和落后，建筑及布局都是依据市场标准进行的规划，要根据未来的项目定位及业态规划进行适当的装修调整、布局分割、硬件设备完善 3）、目前4栋楼体建筑过于分散，楼间距较远，不利于形成整体的商业氛围，需要结合工程改造及装潢装饰使其具备整体的商业氛围 综上所述：我们以4栋楼体建筑为基础，加以整体规划及设计的理念，利用增加连廊、规划2层建筑等方法对分散的楼体进行有效的连接并缩短间距，满足在整体定位上的超前规划，真正打造成为城市的商业地标。具体物业改造思路如下：2、各楼层平面规划1）A栋2、D栋3、B栋BC栋针对宁晋县区现有特色支柱型产业进行整合，同时也改变目前商业零售市场规模小且分散的局面。聚集县区优质服装、小百货商户，形成规模，既满足县区低收入人群对物美价廉商品的需求，也是对周边乡镇的销量批发需求想成聚集地，带动商业客流，吸引更多的投资者，与AD两栋的消费客群形成区分。B栋规划：负一层：小食品、日杂、家用陶瓷、玻璃制品、小电子、小电器、小五金锁具；一层：日化洗护、办公用品、女士针织、男式针织、体育用品；二层：宠物用品、车饰、花卉、工艺礼品；三层：灯具灯饰、家居布艺、窗帘、摆饰挂饰、床品、时尚钟表；位置品类B净面积建筑面积（）负一层时尚女鞋729.831498休闲女鞋432.27888童装191.75394玩具206.71424孕婴用品223.4459一层内衣370.12760家居服135.2278箱包384.34789日化537.221103美容美甲243.12499纹绣135.19278二层时尚男装393.52808休闲男装402.42826时尚男鞋482.42990户外男装232.44477男式用品347.15713三层时尚女装1375.532824休闲女装483.09992合计/7305.72150004、C栋C栋规划：负一层：时尚女鞋、休闲女鞋、童鞋、玩具、孕婴用品； 一层：内衣、家居服、箱包、日化、美容美甲纹绣； 二层：时尚男装、休闲男装、休闲男鞋、户外用品、男式用品； 三层：时尚女装、休闲女装；位置品类净面积建筑面积负一层小食品995.722,078日杂252.88528家用陶瓷87.06182玻璃制品81.9171小电子182.76381小电器133.68279小五金、锁具87.13182一层针棉纺织268.62561塑料制品243.12507办公用品281.23587女士针织482.421,007男式针织82.16171体育用品407.84851二层宠物用品88.84185车饰装具171.61358花卉102.36214音响制品121.31253银饰饰品383.39800婚庆用品244.87511工艺礼品631.391,318三层灯具灯饰273.97572家居布艺354.67740窗帘305.02636摆饰挂饰343.82717床品368.26768时尚钟表212.21443合计/7188.2415,000附：BC栋品类落位图二、招商策略1、 借势借助A、D两栋自营优势，做好宣传推广，可先行开业自营百货、超市及家电卖场，聚集人气，B、C两栋积累商家资源，达到未招先火的目的2、 远近结合以当地资源为主，进行宣传推广，院线、餐饮、电玩、KTV等可对外引进，既成为项目亮点，也弥补县区现有资源档次不高的缺陷。百货类商户的招商可适当在邢台市区积累商户资源中进行推广宣传，烘托县区的商业气氛，同时带动县区商户资源对项目的高度关注。3、 招售结合B、C两栋作为销售型商铺，在切割时把握低总价原则，吸引各层级投资者的同时能满足商户自买自营的需求，做到既旺销又减轻招商压力。 三、小南海项目BC栋项目租金测算四月份商业运营组对晋县城商业街及商场进行了详细的市场调研，对整体商业街的租金进行了详细的摸底，为小南海项目BC栋楼的经营提供了参考依据。一、宁晋费用现状：1、宁晋县整体的商业均无中央空调系统，95%以上的商业面积属于商户自己安装空调制冷、制热；2、商业街街及商场均未向商户收取物业费、垃圾费等费用项目；3、宁晋整体的商业业态主要还是以商业街的模式出现，呈规模的商场只有好万家商场、聚宝隆超市；（与小南海项目业态接近的为好万家商场）4、临街门市都是以实用面积或门脸的宽度对外进行出租，收取商户的租金，95%商铺及商场均未向商户分解公摊“公摊面积”，租金收费基本为一年一收；一、好万家收费状况： 商场平均租金60元/平方，基本上是11经营品类确定租金，租金含工商、税务等费用。 按营业额0.3%向商户收取管理费。 商户承担3元/月的收银费用。 普通照明公司承担，各货区自行增加的额外用电由各商户自行承担。水费由好万家承担。 夏季空调电费各商户按10元/月从货款中扣除，空调维护费由公司承担。 银行卡0.5%由涉及商户承担。 购物卡按3%向涉及商户扣取费用。 工作服按成本价由厂家买断承担。 员工工资、提成由楼层核算核对后，公司统一发放，从商户货款中扣除。 小票、价签、POP等损耗品，公司统一制作，商户向公司购买。活动费用：按活动实际成本，均摊至总营业额，核算出扣点后从商户货款中扣除。费用缴纳：季度收取，在下一个交费周期前收取下一季度租金；公摊率：120%；二、街道租金状况： 主要街道租金：天宝街80-90元/月/、凤凰路60元/月/、吉祥路17元/月/、状元路17元/月/、东关街西关街55元/月/、月城路70元/月/、晶龙街60元/月/、小南海周边租金15元/月/、鼓楼街主街区50元/月/、兴宁街主街区20元/月/、牛仔城主力店60元/月/、石坊路主街区90元/月/； 商铺承租年限为一年，租金费用一年一交； 电费、水费有商户自行承担； 工商、税务证照有商户自行办理、费用自行承担；（街道部分商户未办理经营的证照手续） 无物业费、垃圾费、管理费等收费项目； 空调由商户自行安装、自行承担费用； 商铺租赁以商铺的实用面积或商铺门脸进行承租；三、BC栋租金核算：1、按照商铺售价核算租金：假设BC栋商铺按照10000元/出售计算，按照返租三年6%、7%、8%计算，第一年租金为50元/月/，第二年租金为58.3元/月/，第三年租金为66.7元/月/；2、按照商铺公摊率核算租金：宁晋当地商铺出租以实用面积或门脸的宽度对外进行出租，BC栋目前割铺的公摊率为2%以上，直接影响了租金总额的攀升。租金对比表：商铺名称实际面积（）公摊率出租面积（）租金（元/月/）租金临街门市20/20501000好万家20120%24501200BC栋商铺20200%40502000备注：*好万家的租金费用当中含商户工商、税务等费用；*将公摊的因素考虑到商铺出租中，在面积相同、平效租金相同的情况下，BC栋商铺出租租金是临街门市的两倍；在面积相同、平效租金相同的情况下，BC栋商铺出租是万家商铺的1.67倍。因此在推算BC栋租金的过程中，商铺公摊率是直接影响商铺租金最直接因素之一。3、按照经营中产生的其他费用核算租金：费用对比表：商铺名称物业费（元/平/）空调费（元/平/）推广费（元/平/）营业税银行卡购物卡收银费用（元）临街门市/自收银好万家/夏季 10/销售额3%销售额0.5%销售额3%3元/月/BC栋商铺812.52.5/销售额1%销售额1.5-2%/因此在推算BC栋租金的过程中，物业费、空调费、推广费是直接影响商铺租金又一直接因素。4、通过对宁晋城区的市调，影响到小南海项目BC栋招商的因素有：*小南海项目属于前期收购的一个烂尾楼工程，前期运作不成功，客群对该地段不信任、存在质疑；*小南海项目地处宁晋县城的北边、凤凰路北端，不在宁晋现有的商圈内；*在宁晋对家乐园的认知度过低；*小南海项目体量大近8万平，县城资源有限；5、好万家对比租金测算表： 位置实用面积 公摊率公摊面积 租金租金标准（元/月/平方）好万家10120%1284070BC栋商铺10200%2084042备注：该表格假设在实用面积相同、租金相同的情况下，将商铺的公摊率的因素以实用面积10平方计算，推算BC栋租金标准。*好万家租金为打包费用，含工商、税务、空调等费用；其中好万家的空调为空调柜机，夏天只开三个月，剩余9个月无供暖、送风；*BC栋商铺租金标准为打包费用，含物业费、空调费、推广费等费用。6、按照商铺的投资回报测算租金：（1）假设BC栋商铺按照8000元/出售计算，按照15年的投资回报核算，BC栋商铺租金为44元/月/平米，不含物业费、推广费、空调费；7、租金范围： 宁晋小南海项目作为家乐园第一个县区的商业综合体项目，项目的成功运作对家乐园有着重大的意义；考虑影响到小南海项目的失败因素，为了巩固商户与业主对小南海的信心，为商户经营提供一个养商期，提供一定的优惠政策，吸引宁晋当地及邢台、石家庄等异地优质商户资源。依托小南海周边商铺租金及小南海项目的优势，作为小南海项目BC栋楼的租金测算依据，将整体公摊率、地段因素考虑其中建议：最高租金为35元/月/平米（BC栋楼公摊系数为200%）作为打包费用，包含租金、空调费、物业费、推广费，租金收费周期为3个月一交。餐饮租金测算：当地租金标准：宁晋县城餐饮的聚集地位于吉祥路和兴宁街，吉祥路经营中低档餐饮,兴宁街经营中高档餐饮娱乐项目，整体宁晋县城的租金在6-17元/月。租金标准：餐饮的租金标准测算在考虑当地现状的基础上，结合家乐园天一广场宁晋店的规模效应，建议租金标准为26元/月，作为打包费用（含物业费、推广费）。合同期：3年一签，第二、三年递增10%。附餐饮对比表：道路名称 面积 平效（元/平/月）楼层吉祥路150-9004-172-3兴宁街160-6406-133-4凤凰北路 180152-3 四、宁晋项目商业运营组倒计时计划汇总表制表人：张永刚序号阶段开始时间完成时间工作日工作内容负责人检测点需配合部门备注1筹备阶段2011.3.152011.3.205宁晋项目招商队伍及销售队伍的搭建张永刚人员调整到位人力资源部22011.3.252011.3.273宁晋县城全面市调计划，市场考察的目的、计划、人员借调、时间安排张永刚市调计划32011.3.242011.3.263梳理宁晋项目预招商营运部预算张永刚项目预算表42011.3.262011.3.315市调的前期准备工作张永刚住宿办公场地就位52011.4.12011.4.2020宁晋县城市调工作的全面开展张永刚宁晋市调报告62011.4.12011.5.1040结合营销策划部，确定BC栋招商信息发布方案张永刚招商信息发布方案营销策划部72011.4.112011.4.2010市调数据的分析（租金、商铺售价、租售模式）张永刚市调数据分析82011.4.112011.4.2010针对BC栋定位问题，对宁晋及周边县域商业市场、临街门市经营状况进行市场调研 张永刚市调数据分析商业自营组92011.4.182011.4.203对保定小百货市场进行市调，参考其经营品类张永刚市场考察报告102011.4.182011.4.203对石家庄新天地进行市场考察，对商铺割铺及装修风格进行考察张永刚市场考察报告112011.4.12011.5.1545针对AD栋与BC栋如何错位经营问题进行沟通，并出具文字性方案。张永刚AD与BC栋错位经营报告商业自营组122011.4.12011.5.1545小南海项目整体定位及规划方案的细化（业态组合、品类布局）张永刚小南海项目定位细化方案13招商阶段2011.5.12011.5.2525根据商业的经营品类，站在经营的角度提出商BC栋铺切割方案张永刚BC栋商铺切割方案销售组142011.5.12011.6.3060北京、邯郸、石家庄商业综合体项目考察，增加招商人员对于商业综合体的认识张永刚考察报告152011.5.112011.6.3050走访宁晋县城符合BC栋经营的特色商户，做好商户的储备工作张永刚意向商户名单162011.5.152011.6.3015发布BC栋商铺的招商信息张永刚招商信息发布营销策划部172011.5.112011.6.1535结合宁晋市场现状，核算商铺的15年回收期，拿出BC栋招租、临建餐饮、院线招商条件、租金政策、物业费的确定张永刚BC栋及临建招商方案销售组182011.5.152011.7.1560接待商户来电、来访，介绍项目定位、招商推广及商户资源积累、重点商户实体店考察张永刚商户登记表该项工作在合同签署前一直持续192011.5.152011.7.1560论证BC栋经营的收银方式张永刚收银方式202011.5.212011.5.3010配合销售组确定BC栋商铺销售方案张永刚BC栋商铺销售方案销售组212011.5.152011.6.1530根据定位方案和招商情况，完成各经营品类和租金标准的初稿张永刚经营品类图及租金标准222011.5.152011.7.3075主力商家的洽谈（影院、KTV、电玩、）张永刚主力店合同签署232011.6.12011.6.1010拟定意向书、合同文本（分餐饮、百货两部分）张永刚意向书、合同文本初稿242011.6.112011.7.1040意向书、合同文本各部门会审，并请律师审核张永刚会审通过调整后合同书文本25意向书、合同签署阶段2011.7.162011.7.183商户的深入洽谈，意向商户初步落位张永刚商户落位图262011.7.12011.8.3160结合行政人事部确定员工的培训方案张永刚员工培训方案行政人事部272011.7.202011.8.2030百货类商户合作意向书的签订张永刚商户签订的意向书282011.8.202011.9.3010组织餐饮、娱乐类商户进行商业综合体考察张永刚商户考察计划及实施292011.7.182011.8.721餐饮、娱乐类商户意向书的洽谈、签订张永刚商户签订的意向书302011.9.12011.9.3030百货类商户合同的换签张永刚合同换签100%招商前期签署意向书，后期直接签署合同书312.11.8.72011.8.137组织餐饮、娱乐类商户进行商业综合体项目考察张永刚商户考察计划及实施322011.8.132011.9.321餐饮、娱乐类商户合同的换签张永刚合同换签100%招商前期签署意向书，后期直接签署合同书33效果图审核、商装阶段2011.7.12011.9.1575餐饮、娱乐类商户对用电、排烟、上下水、燃气、楼板承重物业需求与工程对接张永刚物业需求函件342011.9.52011.9.3025餐饮类合同按照合同审批流程进行合同审批张永刚合同审批商户名单352011.10.12011.10.3131百货类合同按照合同审批流程进行合同审批张永刚合同审批商户名单362011.10.52011.11.1035百货类商户效果图审核，进场装修的准备张永刚审核通过的商户效果图372011.9.102011.10.1030餐饮、娱乐类商户效果图的审核，进场装修的准备张永刚审核通过的商户效果图382011.9.12011.10.3161结合营销策划部，拿出小南海BC栋开业营销方案张永刚开业营销方案营销策划部392011.11.152011.12.1530百货类商户进场装修，跟进商户商装进度张永刚商户进场名单及施工进度表商户进场装修时间以一次消防验收时间为准402011.12.152011.12.2814百货类商户施工完毕，会同物业、消防、设备人员进行施工验收张永刚商户验收名单物业、消防、设备412011.10.12012.2.28150院线进场装修，跟进其施工进度张永刚施工进度表1月23日春节，考虑春节放假因素422012.3.12012.3.1515院线施工完毕，会同物业、消防、设备人员进行施工验收张永刚商户验收单物业、消防、设备432011.10.112011.12.1535餐饮、娱乐类商户进场装修，跟进商户商装进度张永刚商户进场名单及施工进度表442011.12.152011.12.2814餐饮、娱乐类商户施工完毕，会同物业、消防、设备人员进行施工验收张永刚商户验收名单物业、消防、设备45开业阶段2011.12.292011.12.313百货、餐饮、娱乐类促销活动的准备张永刚按营销活动方案准备就位462012.1.12012.1.11百货类商户开业，实施开业促销活动张永刚百货类商户开业营销策划部472012.1.12012.1.11餐饮、娱乐类商户开业，实施开业促销活动张永刚餐饮娱乐、类商户开业营销策划部482012.3.162012.3.2510院线开业促销活动的准备张永刚按营销活动方案准备就位营销策划部492012.3.302012.3.301院线开业，实施开业促销活动张永刚院线开业营销策划部院线的开业时间需要与合作方商讨确定备注：该倒计时计划表的开业时间，是在改建工程的基础上推算，如果BC栋的工程改造施工时间、一装时间有调整，则该方案随之调整 五、宁晋项目公司招商佣金方案一、 招商面积统计表：位置业态建筑面积（）B栋小百货15000C栋时尚服装15000ABCD扩建步行街步行街餐饮5160BC栋钢架结构电影院、电玩3444合计/38604二、招商目标及奖金发放形式：1、招商总体目标：招商开业率达到所需招商面积的80。（1）基础目标：百货类BC栋2011年10月1日开业、ABCD栋及BC栋钢架结构改造部分2011年12月1日开业，达到所需招商面积的80；完成基础目标招商奖金总额：116万；具体发放形式：奖金总额采取分阶段进行发放，即2011年6月份发放第一次，2011年7月份发放第二次，2011年12月份，即开业时发放第三次。各阶段分别设定招商阶段目标，以实际达成目标结果兑现奖金。具体如下：2、招商工作阶段目标：第一阶段：至2011年6月30日 （1）步行街及餐饮品类，完成商户储备达到所招商面积的70%；（2）院线、电玩完成商户储备工作，完成进场商户意向书签订；（3）完成B栋商户储备达到所招商面积的70%；（4）完成C栋商户储备达到所招商面积的40%；发放奖金比例：奖金总额的30第二阶段：2011年7月1日至7月31日 （1）步行街及餐饮品类，完成商户储备达到所招商面积的120%，合同换签70%；（2）院线、电玩完成商户储备工作，完成进场商户的合同换签工作；（3）完成B栋商户储备达到所招商面积的120%，完成合同换签60%；（4）完成C栋商户储备达到所招商面积的90%,合同换签60%；发放奖金比例：奖金总额的30第三阶段：2011年8月1日至10月1日 招商阶段目标：1、商户储备：继续进行优质商户储备工作，随时更替淘汰前期招商商户；2、合同签订工作：（1）步行街及餐饮品类，完成商户储备达到所招商面积的120%，合同换签80%；（2）院线、电玩完成商户储备工作，完成进场商户的合同换签工作；（3）完成B栋商户储备达到所招商面积的120%，完成合同换签80%；（4）完成C栋商户储备达到所招商面积的90%,合同换签80%；发放奖金比例：奖金总额的40 三、招商奖金具体分配方案：（一）整体招商部奖金总额为116万，预留6万机动奖金作为特殊奖励，针对特殊贡献人员进行发放。剩余110万整体进行分配。 （二）总经理奖金占招商奖金总额的20，即110*2022万。(三)副总经奖金占招商奖金总额的10%，即110*15%=16.5万。（三）招商部及运营公司各职能部门奖金为剩余70，即110*6571.5万。即可分配奖金总额为71.5万。招商部占可分配总额的60，即71.5*6042.9万，具体分配如下：运营招商部经理：占比40 即42.9*3515.015万 1人，15.015万区域经理：占比25 即42.9*3012.87万 2人，每人6.435万招商专员：占比30 即42.9*3012.87万 6人，每人2.145万招商策划：占比5% 即42.9*5%=2.145 2人，每人1.0725万。（四）运营公司各职能部门占总额71.5万的35（营销策划部、办公室、招商中心、物业部、财务部、营运部），即71.5*4