租赁合同效力方面的法律风险.doc

DOC格式，方便您的复制修改删减租赁合同效力方面的法律风险租赁合同效力方面的法律风险一般来说，合同在双方当事人签字或盖章后，即具有法律效力，双方当事人具有合同约定的权利义务；双方当事人也希望合同签订之后，能够顺利地发生效力，并顺利完成履行。但这并非必然的情况。有些时候，合同在双方当事人签字或盖章后，由于这样那样的原因，暂时还不能发生法律效力，要等到一定的条件满足以后才能发生法律效力。有些合同则根本没办法发生法律效力，而且是无论经过多少时间，均不能发生，就如同合同没有签订一样的效果，当事人于是不具备相应的合同权利和义务。有些时候，合同虽然已经发生法律效力了，但是由于种种原因合同解除或者撤销了，此后合同对双方不再具有法律效力了。因此我们把合同效力方面的法律风险放在第一位来阐述。 1、与合同效力有关的几个概念。 （1）合同成立：合同经双方（或者多方，下同）签字或盖章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者说合同发生法律效力，但个别情况下合同不一定生效。成立是一个时间点。 （2）合同生效：合同符合法律规定的生效条件，产生法律效力，可获法律保护。生效也是一个时间点。 （3）合同有效：合同生效后，在履行过程中具有法律效力，可获法律保护。与生效不同，有效是一段期间。 （4）合同无效：合同从签订开始，或者从某一时间点开始，没有法律效力，不受法律保护。 （5）合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期间内满足生效条件后产生法律效力，否则属于无效合同。 （6）合同解除或撤销：合同具有法律效力，从解除或撤销之日起不再具有法律效力。 对于合同当事人来说，合同成立、生效和有效是当事人追求、希望实现的目标。合同无效是合同当事人尽量需要避免的情况。合同解除或者撤销，则要视具体情况而定，有些时候，合同解除或者撤销对当事人不利；但有些时候，合同解除或者撤销是对当事人有利的，这时就要合同当事人充分利用法律规定和合同约定的权利，行使解除权或者撤销权；作为另一方当事人来讲，则应该充分考虑到合同解除或者撤销给自己带来的风险，并事先加以防范。 2、合同效力方面的法律风险防范。 （1）合同成立方面。 合同成立方面的法律风险我们提四点。第一，主体合格。如果合同签订主体是公司，应当提供公司经过最新年检确认的工商营业执照，或者在工商注册登记的机读基本资料。如果签订主体是事业单位、社会团体、民办非企业单位的，应该提供事业单位的事业单位法人登记证书、社会团体法人登记证、民办非企业单位证书。如果签订主体是个人的，应该提供身份证，证实年满18周岁。第二，双方当事人真实的签字盖章。在签订租赁合同时，双方在合同上的盖章原则上应该是公司的公章，或者是公司的合同专用章，这都是可以的。但有些公司在合同上加盖公司的财务专用章，这就有问题了，严格来说在合同上加盖财务专用章，是不能代表公司意志的，因此这种情况要避免。如果合同的签订主体是个人的，则个人签字、加盖自己的私章也都是允许的。但这样由于个人签字、自己的私章没有在有关管理部门登记备案过，难以事后辨别真伪，因此最好是请当事人来当面签字或者盖章，并在签订合同时对照对方的身份证、确认身份情况后再由其签字盖章为妥。当然身份证也有可能是假的。第三，要经过合法授权。如果单位不是法定代表人签订合同的，必须提供由单位加盖公章的授权委托书，并在其中载明具有签订合同的明确授权。在实践情况中，可能签署合同的人除了法定代表人之外，还可能是经理、副经理甚至是部门经理、业务人员等，这些人的身份必须予以明确，并在签约时提供授权委托书。第四，如果要签订的合同金额巨大，或者签订的是重大的合同，那除了上面这些要注意的情况外，还必须收集对方当事人的公司章程、公司经过工商登记备案的公章样本、对方签署合同人员的签字盖章样本、对方的股东会决议或者董事会决议等等法律文件，或者要求提供担保，以降低签订合同可能带来的法律风险。 （2）合同生效方面。 生效方面我们提四点。第一，口头合同是否有效力的问题。从合同法规定看，合同法是认可口头合同的效力的。双方即使没有书面的合同，但只要双方在实际履行合同，一方将房屋出租，另一方实际入住、使用该房屋，并按时交纳租金的，合同也是有效的。合同法第214条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。从由于口头合同在很多具体问题方面不容易讲清楚，一方如果不予承认的，另一方很难主张权利，因此租赁合同应该尽量签署书面，避免口头合同。第二，实际履行的合同的效力问题。这种情况主要体现在双方达成租赁房屋的一致意见，或者在租赁合同到期之后，双方没有续签合同，但仍然继续履行合同，出租人没有收回房屋，承租人也按期缴纳租金，双方维持现状的行为的效力问题。根据合同法第232条，这些情况属于不定期租赁，双方可以继续履行，合同继续有效，但双方均可以随时解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，应当提前合理时间通知承租人，以便承租人及时寻找新的租赁场所。第三，电子合同的效力问题。合同的形式除了书面和口头之外，还可以通过电子邮件等方式签订。这种情况现在也很多见，双方没有签署合同，但都可以提供电子邮件、手机短信等方式证明双方之间存在合同。合同法认可这种形式的效力，但是由于举证较为困难，电子邮件也有一定的形式要求才能够作为证据，因此建议双方在通过电子邮件形式达成合同一致意思后再补充签署书面合同为好。第四，生效可以附条件。上面我们讲了，绝大部分合同都是双方签字盖章、合同成立之后就生效，但少部分合同中对合同的生效时间是附有条件的。比如，有些合同约定，承租人预付的三个月租金到账之后，合同才生效；还有些合同约定，合同在双方办理了租赁合同登记备案手续之后才生效；甚至还有合同约定要等上级部门审批通过之后才生效等等。我们认为这些条件的约定并不是不可以，但是这些约定都拖延了合同顺利生效的时间，并产生了诸多不确定因素，而如果合同不能如期生效，浪费签约的人力物力时间不说，还给合同当事人带来了履约的风险，特别是开始准备履行合同或者已经履行了合同义务的一方当事人来说更加不利。因此特别约定生效条件要谨慎，法律法规有直接规定的除外。 （3）合同无效方面。我们提四点。第一，合同法第52条规定了合同无效的具体情况：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。这些内容比较复杂，大家在这里只要了解一下内容就可以。第二，最高人民法院最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（租赁司法解释）的规定。如该解释第二条和第三条规定，因房屋属于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，出租人与承租人订立的租赁合同无效。第三，最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复的规定。这个规定讲，对于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：如根据中华人民共和国消防法规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。这主要是指用于餐饮、娱乐、商业、办公等公共场所的租赁房屋，如果未办理过消防验收或者验收不合格的，有发生重大消防安全责任事故的隐患，不利于维护社会公共利益，故此类租赁合同无效。如不属于必须经过公安消防机构验收的，则不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。这个问题在签署租赁合同的时候，应当引起足够的重视。第四，如果房屋租赁合同最终被法院确认无效的，则当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。按照法律规定，原本合同无效之后，双方当事人取得财产应当返还给对方。但租赁合同比较特殊，承租人缴纳了租金后，实际使用了房屋，这部分利益无法返还给对方。因此采用无效当有效处理的原则，是法院从公平的角度出发，考虑到承租人实际使用了房屋，不支持合理使用费不太公平的角度来设定的。