关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告.doc

DOC格式，方便您的复制修改删减关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告第一部分 总 论3 一、报告说明3 二、项目市场研究与调查工作组织4 1、调查目的4 2、调查工作内容及工作量4 3、市场调查与研究主要方法6 三、项目市场调查的主要结论与建议7 第二部分 项目概况与项目地块市场特性分析9 一、项目名称9 二、项目区位9 三、项目地块特点9 四、项目微观环境调查与分析11 1、交通条件11 2、自然景观环境11 3、人文环境12 4、基础设施配套14 五、项目开发经营意图14 六、项目地块市场特性分析评价14 1、地段评价14 2、生活环境评价17 3、区域经济价值评价17 七、针对项目地段特征的物业形态研究与分析20 第三部分 房地产市场调查趋势分析21 一、武汉市经济发展态势分析21 二、武汉市房地产市场特征与发展趋势分析25 1、市场总体特点26 2、政策环境分析27 3、市场环境分析29 第四部分 武汉市高档高层写字楼市场调查与分析32 一、武汉市高档写字楼发展状况32 1、武汉市写字楼区域市场分析32 2、武汉市写字楼片区市场发展状况33 3、武汉市在售写字楼基本情况33 二、典型样本调查分析39 1、典型调查样本综合评价39 2、典型样本个案调查分析39 （1）凯旋门广场39 （2）中商广场写字楼43 （3）世纪广场45 （4）瑞通广场47 （5）世纪贸易大厦50 （6）泰合广场51 （7）建银大厦54 （8）招银大厦55 （9）新世界国贸大厦56 （10）湖北电力大厦58 三、高档写字楼开发可进取的市场空间分析59 第五部分 武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析61 一、武汉市高级酒店宾馆物业调查分析61 1、武汉市高级酒店宾馆物业市场发展态势61 2、武汉市宾馆酒店的分布状况62 3、武汉市高级宾馆酒店物业市场经营状况65 二、武汉市高级宾馆酒店典型样本调查与分析70 1、香格里拉大饭店70 2、华美达天禄酒店71 3、新华诺富特酒店73 4、最佳西方五月花大酒店74 5、天安假日酒店75 6、亚洲大酒店76 7、滨湖大厦78 三、宾馆酒店开发可进取的市场空间分析79 1、宾馆酒店业细分市场研究79 2、宾馆酒店物业开发的耦合因子分析81 3、项目预开发风险评价82 第六部分 武汉市酒店式公寓与产权式酒店调查与分析83 一、酒店式公寓与产权式酒店83 1、酒店式公寓83 2、产权式酒店85 二、酒店式公寓物业市场调查与分析88 1、国内酒店式公寓市场发展情况88 2、武汉酒店式公寓市场基本状况89 3、武汉酒店式公寓市场发展状况分析90 4、酒店式公寓开发可进取的市场空间分析92 三、产权式酒店物业市场调查与分析93 1、国内产权式酒店市场发展现状93 2、武汉产权式酒店市场发展状况分析94 3、产权式酒店开发可进取的市场空间分析96 第七部分 项目开发经营机会分析与建议98 一、项目开发经营机会分析98 1、SWOT分析98 2、NMN矩阵分析100 二、项目定位及开发经营结论与建议101 第一部分 总 论 一、报告说明 根据公司的要求，围绕项目特性，把握市场趋势与机会，我们在确定该项目所需信息类型、收集途径以及数据处理过程中定量和定性分析方法的基础上，进行相关信息收集、信息处理和信息分析，提出市场分析的结论与建议，以求为项目总体决策与运作提供市场依据。本报告的基本思路与项目方案流程如下图：二、项目市场研究与调查工作组织 1、调查目的 1）调查分析武汉市房地产市场现状和发展趋势，寻求项目发展的市场机会； 2）挖掘项目地块市场价值，寻求可进取的市场空间； 3）提出引导市场需求并具有差异性特征的产品建议以及项目后期的运作思路； 4）找准市场机会，以期实现现有资源的最优化组合和开发利润的最大化； 5）为项目开发经营决策提供依据。 总之，项目调查工作是为了解决7个问题（5W2H）： Where（地点）城市、区域、区片、地块、地块周边环境 When（时间）历史、文脉、时机、周期 What（什么产品）总体风格、文化、品味、品质 Who（卖给谁）目标顾客群、需求内容、购买心理、购买力 Why（根据是什么）市场背景、政策环境、企业实力 Houch（价格）价格组合 Ho2。呈梯形状分布，两面临街，潜在商业价值较大，地势东低西高，地块上基本没有其他建筑物和构筑物，拆迁量小。如图：地质 从现实地理位置以及周边建筑物推测，项目所在地地质条件较好，土壤持力层承载能力强。具体情况需根据地质部门勘探结论而定。 土地等级 本项目地块为级综合用地，级商业用地，级住宅用地，规划土地用途为居住生活用地。四、项目微观环境调查与分析 项目的微观环境指直接影响楼宇本身的因素，它的细化直接影响到项目的定位、营销推广等细节。以下我们将对项目地块的自然环境、生态环境、人文环境、交通环境、基础配套设施环境等方面入手，对项目所处的微观环境进行全面的分析评价，挖掘出项目地块的最大市场价值，为后期的项目定位及规划设计提供参考依据。 1、交通条件 本项目临近武汉市内环线，与梨园广场停车场仅隔路之遥，交通比较便利，道路交通网比较成熟。 （1）主要交通干道 A东西干道 徐东大街：武汉长江二桥延长线路，市内一级主干道，西通汉口，东连东湖。 B南北干道 东湖路：武昌主要景观道路，北通徐东大街，南通洪山路。 中北路：武昌主要干道，北接徐东大街，南达中南路。 （2）主要公交车及其线路 多路公汽经本项目毗邻的梨园广场。 主要公交线路： 1、8路电车和36、515、537、552、573 路、旅游专线 1路、旅游专线3路等。 2、自然景观环境 本项目乃武汉市亲水地产资源中极稀有高价值地块。 本项目地块处于全国著名的东湖风景区，对望郁郁葱葱的梨园广场和的绿树成荫的东湖鸟语林，距浩瀚广阔的东湖仅有XXXX年甚至上百年的物质、文化等多方面历史沉淀。项目在经济区域带的性质上，属于长江二桥桥梁经济带动的老城新区。该项目紧邻东湖，东湖及其周边的洪山、珞珈山、磨山、凤凰山、南望山、瑜珈山、马鞍山是武汉市的地理文脉标志；东湖之滨110年历史的武汉大学及后来兴起的一大批高校是武汉市知识与技术密集的象征；该项目地块邻近湖北省博物馆，湖北省博物馆是楚文化稀世珍品的汇集，它与东湖风景区中的楚天台相互辉映出楚文化深厚、久远、精深、豪气的光芒；该项目地块邻近省政府所在地楚地之都市片区，是湖北省重要的政治、文化和信息中心，人文荟萃，文化底蕴深厚。 （4）城市规划 东湖居住新城规划总面积为11.57平方公里，大的范围在东湖和沙湖之间。未来，其居住人口将达到11万人，即1平方公里1万人舒适度。在整个区域内，道路总长为60公里，区域公交线路网络长39公里，公交站点300米覆盖率达到90。东湖居住新城离市区近，是武汉著名的风景区，周边环境好，是市区内唯一的原生态、低密度、亲水片区。该区域内的建筑面积和人口规模较之其它地方相当有限，也更体现环湖地块土地的稀缺性。由于受到土地供应量的限制，此区物业必将成为武汉市房地产的领袖产品。 房地产投资地段的影响因素很多，不同地段的影响因素和影响程度也不同，依据常见的地段优劣影响因素我们对本项目地段作一个简单评价，如下页表： 影响因素优质地段劣质地段本项目所处地段 市场供求行情需求量大需求量小需求量大，供给量小，易形成垄断市场 自然条件地段接近市中心地段远离市中心离市中心近且交通便捷 地基承载力大地基承载力小据目测地基承载力较大 地形平坦，地势较高地形起伏较大，地势低洼地形较为平坦且地势较高 形状规则，面积大小适中形状不规则，面积较小形状规则，面积大小适中 通风采光优良通风采光较差通风采光优良 基础设施完善不完善完善 环境条件没有污染，绿化率高有污染或污染严重，绿化率低紧邻风景区 经济条件投资活跃投资不活跃投资较为活跃 当地居民收入水平高当地居民收入水平低当地居民收入水平较高 人口因素人口密度适中人口密度过大或过小人口密度适中 人口素质高人口素质低人口素质高 城市规划控制较为宽松控制过严规划控制较为严格，其目的是为了与周边环境的协调 2、生活环境评价 本项目具有理想的人居环境，适合从事高档物业的开发，具体表现在： （1）项目离车流量较大的徐东大街、中北路都有一段距离，便捷而不喧闹； （2）项目地理位置优越，临武汉市内环线，具备便捷的对外交通体系； （3）项目周边自然环境、生态环境优越，区域绿化率全市最高； （4）周边多为企事业单位和武汉市园林景观点，古朴、宁静、清新、秀丽、自然，居住氛围较为浓厚，具有浓厚的生活底蕴； （5）项目周边生态环境极佳，武汉市市区的尘土飞扬、道路脏乱不堪的普遍现象与这里的空气一尘不染、道路绿化带的精修细剪形成鲜明对比，空气能见度高，整体感觉和谐、清爽； （6）项目周边是以湖北日报集团办公区、职工住宅区为主的生活集聚群，周边配套设施基本能满足居民的日常生活需求，但档次较低，产品供应单一，难以满足现代居住的需求，但项目所处地在徐东商圈和中南商圈辐射范围内，生活配套设施比较成熟； （7）该地块三楼以上窗景无限好，远景视野开阔：东湖的涟漪阵阵、鸟语林的啾鸣声声，满目葱郁！ 3、区域经济价值评价 本项目所处地段为东湖风景区，东湖风景区潜在的经济价值不可估量，而这些潜在的经济价值对本项目的产品定位、经营形态、投资收益将会产生决定性的影响。针对项目的独特优势，本区域经济价值评价主要对东湖风景区潜在的经济价值做分析评价，挖掘本项目开发经营潜在的依托平台，为后期的定位提供参考依据。 （1）地理位置 本项目紧邻东湖风景区。东湖风景区位于武汉市武昌区东郊，西北临长江，西南靠京广线，东面接鄂州，加上又处于湖北省旅游网络的重心，来往交通比较方便，特别是市内交通，目前已有多路公汽直接或间接通往东湖，为游人提供了方便。 （2）基础设施较好 旅游设施的状况是评价一个旅游地质量的标准，直接影响着它的游客容量和游人的停留时间。东湖风景名胜区在开发 50 多年中，已兴建了一批餐馆、茶室、摄影社、副食、冷饮点等商业服务设施和附属生产部门，基本上能满足旅游者的需求；同时，还建设了游泳池、滑冰场、赛车场、游船等娱乐设施，为更好地开发利用东湖创造了条件。这些基础设施对东湖周边地块（如本项目所处地段）也将产生一定的辐射作用。 （3）旅游商品丰富 旅游商品包括地方工艺品和地方土特产品，是旅游资源的一个组成部分。武汉市是湖北省旅游商品的集散地，可供旅游者采购的旅游商品丰富多彩，这些均为来东湖的旅游者提供了一个极其丰富的旅游商品市场。旅游商品对整个区域的商业氛围有着很大的促进作用。 （4）客源市场潜在优势 客源数量是维护和提高旅游客源效应的重要因素，达不到最低限度的旅游人数，风景资源再好，也难以实现开发和利用的效益。目前东湖国内游客为双休日旅游、文化修学、度假、疗养、会议等。省外游客以公务出差居多；外宾以投资考察，邻近外企职员居多。随着东湖风景名胜区旅游资源深度开发，旅游功能向多样化、多层次化方向发展，满足不同层次游客的需求，并努力通过改善风景区内部环境，充分利用旅游区所处的优越的区位条件，必将会有广阔的客源市场。 （5）经济效益 虽然武汉市在国内旅游业中仍将扮演国内旅游热线（长江三峡）的过境中转地和国内旅游温线（黄鹤楼）及旅游交通集散地的角色，但武汉市作为华中地区特大城市及正在逐渐提升的楚文化旅游目的地形象，已对国内旅游者产生了强大的吸引力，所有这些都对武汉市旅游业乃至东湖风景名胜区的未来市场发展展示了明朗的前景。 东湖风景区收入构成主要有门票收入及其他旅游服务收入。其他旅游服务收入,包括游客在景区的娱乐、餐饮、购物、交通及住宿等各项消费的收入。根据武汉市旅游发展十五计划及2015年规划等相关政府文件，东湖风景区未来十五年的经济效益预测见下表： 东湖风景名胜区旅游接待人数及营业收入预测表 年份接待人数（万人次）门票收入（万元）其他旅游服务收入（万元）总计（万元） XXXX年前后，而武汉市真正的大建设、大发展始于小平南巡讲话的严肃批评之后，落后7年。一步慢后，步步受制。21世纪初，国家实行西部大开发战略，使武汉市等一批中部城市陷入非东非西、国家无政策重点支持的尴尬地位，长期以来经济发展相对缓慢，与沿海城市的差距越来越大。 XXXX年几大城市主要经济指标对照表 城 市北京上海杭州天津广州深圳武汉重庆 人均GDP（元）2433746579319202377448647569772128617037 城区居民人均可支配收入（元）15638166831454211467168842586595649220 XXXX年几大城市主要经济指标对照图2、国家推行中部崛起战略，中央将对以武汉为中央的中部6省给政策、给资金、给项目，为武汉市经济的发展带来前所未有的机遇。 XXXX年中央工作会议提出：国家实行中部崛起发展战略。这是改革开放20多年来中央第一次把中部的发展提上战略议程。历史表明，在中国，一个地区、一个特大城市的发展，中央的重视和扶持头等重要。 3、WTO三年保护期到期，一大批国际性金融保险财团将抢摊武汉。 4、武汉市产业结构正在发生的重大变化带来的经济需求新格局 武汉市是我国解放后曾经兴旺发达繁荣一个时期的城市。钢铁业（武钢）、机械制造业（武锅、武船、武重、武机、汽发）、纺织业、食品业、家电业等都曾辉煌一时。由于复杂的原因，特别是体制改革（企业民营、私营化）、对外开放速度慢，这些产生