2012年湛江京基城市场招商分析报告.doc

京基物业市场招商分析报告二0一三年三月目 录第一章 招商的概况11.1 园区的概况 31.2、所在位置 31.3、周边情况 31.4、周边的配套服务 3第二章 招商规划定位22.1、目标市场的定位 42.2、目标市场发展趋势 42.3、目标市场的类型 42.4、目标市场的分布 5第三章 招商营销建议33.1、广告宣传方案 53.2、具体操作手法 53.3、组织管理体制 6第一章 招商的概况 1.1 物业的概况位于人民大道北旁，总占地面积为一百万多平方米，是经济开发区比较大项目之一。物业附近市政配套设施相对齐全，交通便利、快捷。小区内共有十几栋住宅楼，还配套学校，旁边配套各种银行，生活比较方便。园区、主要干道及辅道宽敞平整、绿化面积高，是住宅生活最佳选择园地。1.2 所在位置位于湛江经济开发区，临近人民大道北旁，往南可通向霞山中心区，往北通向赤坎区，屹立于湛江城市中轴线上，是湛江未来发展中心区域。交通比较发达，将成为湛江市未来总要道。1.3 周边的情况京基物业位于湛江市人民大道北，对面是湛江市体育中心，湛江汽车销售中心，旁边有政府机关，银行，并且京基物业涵盖有高档住宅、写字楼、大商业、九年制义务教育学校等为一体的城市综合体项目，这给人办公，生活，消费，娱乐汇集一起，多元化。1.4 周边配套服务由于处于湛江经济开发区，周边内大型生活配套服务设施正在筹建之中。在政府号召之下，现在各种国家机关正向此地汇集，附近已经有公安机关，海关，各种银行，而体育中心已经坐落在对面，大型的酒店，休闲中心，购物中心正在筹建之中，多路公车路过，打车方便，这将成为湛江未来CBD。第二章 招商规划定位2.1目标市场的定位京基物业商业功能定位以购物为主，集餐饮、娱乐、休闲、文化、商务、以及住宅于一体的一站式消费中心。这呈现多元业态本身就是购物中心的主要识别特征，而多元业态并不是简单的业态叠加，以及业态之间的有机互动性的。购物中心有一个业态黄金比例，购物、餐饮、娱乐分别占到整个购物中心的52%，18%，30%，这只是一个粗糙的划分标准，而文化，商务，体育等业态形式因客观性而忽略其作用。业态占比始终还是由目标市场来决定，而目标市场是靠市场定位形成，因此业态之间的有机互动，对商业市场的培育、商业功能的完善都将起着直接的助推作用。 2.2目标市场发展趋势 商业地产发展与城市的发展紧密相关，城市经济水平、人口结构的发展变化是制约和影响的主要因素，湛江商业地产因市场经济，国家调控政策等因素影响下，正处于快速发展阶段。而随着湛江商业市场发展，原始的住宅的购买类型慢慢转变，向商铺、写字楼投资，正袭击这块新兴市场。2.3目标市场类型根据湛江消费水平体现，人口规模，家庭数目，收入分配，教育水平和年龄分布等情况来决定购买力，而京基物业的处于人民大道北这要到，附近集中的各种国家机关，银行，汽车销售中心等要素目标市场类型是中上档消费群体，消费习惯比较理性。消费群体倾向于公务员，个体老板，高管等这类。2.4目标市场分布由于京基物业的所处位置，目标市场分布主要是人民大道南北两端的霞山、赤坎两区。而经济开发区的发展，政府对各种政策扶持，吸引了外来投资客户，包括资金注入，技术注入，管理注入，这在新兴市场里占有不可忽视的因素，影响着目标市场的分布局。第三章 招商建议3.1广告宣传方案1、固定招牌广告：主要公路干线的天桥、立交桥、路牌、港口码头等。2、移动招牌广告：公交车、企业大型货柜车身广告。3、在园区所在做好墙身广告，通过村镇有关渠道发放项目信息，树立京基物业环境好、管理服务一流的形象。4、报刊杂志广告：各类中英文投资、经营性报刊招商栏目广告等。5、网站广告：各类招商网、等网站发放招商信息。3.2具休操作手法1、电话热线：通过广告发放招商信息，公布热线电话，安排人员接听热线，做2、好信息记录、跟进和总结分析工作，必要时由公司出面跟进。3、到村、镇收集投资信息，渠道包括工商咨询机构、投资服务中心，外经办，行业协会等。4、产业转移信息收集工作：周边小区物业宣传、收集工作5、通过网络、黄页搜寻信息，利用中介公司的资源平台，以达到快速出租的效果3.3招商管理体制1、招商避免一味追求高租金，一定要打破价高者得，要引进最符合项目定位的目标商家，甚至放弃部分利益。2、合作方式多样化：招商合作方式要避免单一收租模式，