2012年济南房地产市场研究报告(20130122).docx

2012年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2013年1月本期导读 政策回顾1. 坚持调控不动摇，房产税稳步推进2. 经济增速放缓，货币政策放松，楼市导向趋于利好3. 土地市场政府管控继续从严 土地市场1. 土地供应量同比减少12.3%，成交量同比增长11.2%，住宅用地仍是市场供求主力，但商服用地比例不断提升2. 西客站、奥体、高新唐冶板块为市场供求热点区域3. 土地成交价格同比增长20%以上，城央板块地价最高4. 万科首次在济拿地，本土国企成为拿地主力 住宅市场1. 供应总量同比增加明显，新增供应下半年集中发力，整体供应结构发生改变2. 市场成交下半年爆发，整体成交量远超去年3. 东、西部供求突出，其余板块相对均衡4. 刚需大盘支撑市场成交 成交结构影响整体价格走势 公寓市场整体供应走高，成交量价齐跌，新入市项目领跑市场 别墅市场单盘热销拉高全年整体供求，市场均价达历史新低目 录一、政策回顾5二、济南板块划分标准9三、土地市场分析101、土地供应102、土地成交123、供求结构164、小结17四、住宅市场181、市场供应182、市场成交213、小结25五、公寓市场271、市场供应272、市场成交28六、别墅市场301、整体供求302、重点项目销售情况30七、后市预测321、政策走向322、普宅市场323、别墅市场33一、 政策回顾1、行业政策坚持调控不动摇 房产税稳步推进 2月6日，国土部关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知出台，通知要求，落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本； 3月5日，在十一届全国人大五次会议上，温家宝强调继续做好楼市调控促进房价合理回归； 3月12日，住建部等7部门：保持首套房贷政策稳定，在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给； 3月19日，财政部：房产税改革试点今年将稳步推进，进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案； 4月4日，福建、上海、江苏、浙江四省（市）经济形势座谈会上，温家宝：尽快出台预调微调措施； 4月24日，住房和城乡建设部：关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见 5月9日，住建部：明确年内扩大房产税试点 5月18日，房地产开发企业资质管理规定将重修，房企资质认定趋向严苛，囤地捂盘或将出局； 5月18日-20日，六省经济形势座谈会上，温家宝：稳定房地产市场调控政策； 6月12日，公共租赁住房管理办法出台，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定； 7月19日，国土资源部、住房城乡建设部：关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知出台，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求； 8月16日，财政部：房产税扩围改革方向已锁定，决策层对房地税正逐渐达成一致； 8月17日，国务院出台关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见，提及新建社区商业面积不得低于总面积10%； 11月19日，住建部：规范保障房管理个人及房源信息将归档 11月21日，财政部：要逐步在全国推开房产税2、金融信贷政策货币政策定向放松 楼市导向趋于利好 2月19日，下调存款准备金率0.5个百分点，这是自2011年12月5日，央行三年来首次下调存款准备金率之后的第二次下调； 5月12日，下调存款准备金率0.5个百分点，这是年内第二次下调存款准备金率，距离今年第一次正式下调存款准备金近三个月； 6月7日，下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，自6月8日起，央行将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍； 6月8日，住房和城乡建设部下调个人住房公积金存贷款利率；个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点；贷款利率五年期以上下调0.20个百分点，五年期以下(含五年)下调0.25个百分点； 6月9日，银监会在即将实施的商业银行资本管理办法（试行）中，对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重； 7月5日，下调金融机构人民币存贷款基准利率（非对称降息），金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；个人住房贷款利率浮动区间不做调整； 11月7日，全国14个城市上调首套房利率部分银行最高调50%。3、土地政策用地规范严格限制 政府管控继续从严 1月10日，国土部：严格规范城乡建设用地增减挂钩试点； 2月2日，财政部：土地出让收益计提10%作教育资金； 2月21日，国土部：2012土地新政出炉国土部严打小产权房； 3月21日，住建部出台建设用地容积率管理办法，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整； 4月5日，山东省国土资源厅：继续实行差别化用地政策严格限制两高一资； 6月18日，国土部：住宅项目容积率不得低于1.0，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录； 7月1日，国土部：新版闲置土地处置办法修订发布，明确规定出让合同和划拨决定书应约定开工、竣工时间和违约责任。因开发商原因造成土地闲置超过2年的，政府有权无偿收回；未动工开发满一年的闲置土地，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。4、地方性政策济南城市建设不断完善 2月，济南市中区筹建4座立体停车场，分别是新世界、银座商城八一店后院、经四纬二路口东图大厦后院和泺源大街金龙大厦等立体停车库建设项目； 3月，2012年济南市将建4万套保障房，其中新建公共租赁住房15000套、经济适用住房3000套、城市棚户区改造房22000套； 4月，汉峪金融商务中心建设进入新的阶段，南区为汉峪片区的核心区，将形成以商务办公、科研设计、商业服务等功能为主的金融商务中心； 5月18日，山东省拟出台山东省湖泊保护条例，开发商项目将不准“临湖”开发； 5月，济南规划八大城市公共中心，下一步将着力推进老城中心区、西客站、奥体文博三个主中心和北湖、汉峪、唐冶、东客站、大学园五个副中心的城市设计； 6月29日，济南市住宅物业服务收费管理实施办法出台，新办法规定，配套不达标，物业费可降低30%，车位空置半年，停车服务费可按照收费标准的50%收取； 7月，济南奥体CBD经十路两侧将建设3座250米以上的高楼，其余楼体高度也均在150米左右，这里将被打造成为全市乃至全省的“经济森林”； 8月27日，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书；同时，山东省将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点； 9月26日，济南市住房公积金政策调整，个人公积金贷款的最高可贷款额度由50万调整为25万，90平方米以下首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%； 9月，济南三年内启动地铁建设，备受关注的城市轨道交通建设被列入“公交都市行动”之中； 10月，未来几年，济南将新添7个综合汽车站，同时还要改扩建2个汽车站； 10月，万科正式进驻济南收购济南天泰置业60%股权； 11月30日，济南市公租房保障标准正式发布，分配的公共租赁住房按照“谁投资,谁分配”的原则进行定向分配。二、 济南板块划分标准城央板块：经一路以南、纬十二路以东、二环东路以西、经十路以北城南板块：经十路以南、阳光新路以东、二环南路两侧、二环东路以西传统西部板块：纬十二路以西、阳光新路以西、二环西路以东、二环南路以北西客站板块：二环西路以西、京沪高铁两侧城北板块：小清河滨河新区，经一路以北、二环西路以东、东至华山片区高新-唐冶板块：二环东路以东、工业北路两侧、经十路以北、东至东绕城高速奥体板块：二环东路以东、经十路以南、旅游路沿线远郊板块：绕城高速以外的远郊区域（注：以下所有板块分析以此为划分标准）三、 土地市场分析注：选取样本为济南市（不包含长清、章丘等）居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。1、土地供应1) 供应量同比减少12.3% 全年前多后少2012年土地总供应共111宗，面积589.6万平米，同比减少12.3%。其中第一季度供应37宗地块，面积279.0万平米，为全年供应最高峰，约为2011年同期供应面积的21倍。其中2月份更是表现突出，总供应27宗，面积189.1万平米，为全年土地市场供应最多的月份。从季度来看，2012年，济南土地市场供应量表现出前多后少，第一季度就开阐放量，随后第二季度大幅缩减，第三季度在全国土地市场回暖的带动下虽大幅反弹，但仍没超出第一季度的高峰，而年终收尾的第四季度更是大幅缩减，成为全年土地市场供应的最低谷。从月度来看，2012年，济南土地市场除了1月份和12月份，其余各月均有一定量的土地供应。其中，2月份表现最突出。全月总供应27宗，面积18.91万平米，为全年土地供应最多的月份。其次，10月份为有土地供应的月份中供应量最少的月份。全月总供应才3宗，面积仅为20.37万平米。其余各月表现比较均衡，无多大差距。2) 供应区域西客站、奥体、高新唐冶为主供应区域 面积占比高达78.8%从供应区域来看，西客站、奥体、高新唐冶三片区为济南土地市场主要供应区域。其中，西客站无论是供应宗数，还是供应面面积，都是2012年济南土地供应的最多区域，是2012年济南土地市场名符其实的土地王。全年总供应地块51宗，面积204.31万平米。其次，奥体也是济南土地供应的热点区域，全年总供应地块20宗，面积154.31万平米；接下来，高新唐冶供应14宗，面积106.16万平米。三个板块供应的总面积占整个济南市场78.8%，是济南土地市场的主供应区域。2、土地成交1) 成交量同比增长11.2% 全年表现平稳2012年土地共成交107宗，面积579.3万平米，同比增长11.2%。其中第一季度成交25宗，面积158.9万平，是2011年同期的10.5倍，超过2011整个上半年的土地成交量；第二季度成交28宗，面积156.9万平米，同比增长18.9%；第三季度成交35宗，面积150.87万平米，同比下降17.3%；第四季度成交19宗，面积112.67万平米，同比下降43.3%。相比2011年来看，全年表现出前火后冷的特征，上半年要好于2011年，而下半年要弱于2011年。从月度来看，全年只有1、2、6月没有成交，其余各月均有成交。成交面积最多的三个月份为3、4、8月。其中3月无论是宗数，还是面积，都是全年之最。整个月份共成交27宗，面积189.11万平米。接下来的是4、8月。4月共成交9宗，面积87.12万平米；8月共成交13宗，面积64.51万平米。2) 成交区域西客站、奥体和高新唐冶为主要成交区域 三者成交面积占比高达80.0%从成交区域来看，西客站、奥体和高新唐冶片区是济南2012年土地市场的主要成交区域。其中，西客站无论是宗数，还是面积都是成交最大的片区。全年共成交51宗，面积204.31万平米，占全部成交面积的35.3%；其次，是奥体片区，成交20宗，面积是154.31万平米，占全部成交面积的26.6%；第三，是高新唐冶片区，成交13宗，面积104.87万平米，占全部成交面积的18.1%。三个片区成交面积占全部成交面积的80.0%。由此可见西客站、奥体和高新唐冶三个片区是开发商今年拿地的热点区域。3) 成交价格同比增长均超20% 城央土地价值最高从成交单价来看，2012年的土地成交单价为371万元/亩，明显高于2011年，增长21.2%；从楼面地价来看，2012年楼面地价为1769元/平米，也高于2011年1463元/平米的楼面地价，增长20.9%。虽然土地成交单价及楼面地价同比增长较大，但底价成交仍是2012年土地市场主流趋势，仅少数优质地块出现溢价。在坚持房地产调控不动摇的大背景下，市场虽有回暖，但不确定性仍然存在，开发商拿地仍普遍保持谨慎态度。 从各板块的成交价格来看，土地价格最高的是城央板块，由于土地稀缺，该区域土地成交单价和楼面地价分别达到784万元/亩和3885元/平米；土地价格最低的是位置相对偏远的远郊板块，土地成交单价及楼面地价分别是186万元/亩和971元/平米；其余板块因土地供应位置及用地性质的不同，土地价格存在一定差异。4) 开发商本土国企开发商仍主导，外地品牌开发商开始活跃从开发商拿地情况可以看出，2012年在济南拿地面积前三大的开发商依次为城建、西城投资以及恒大，三家开发商拿地面积占济南全年土地成交面积的48.8%。其中，排名第一的城建2012年在济南共拿地129.56万平米，超出第三名的恒大近90万平米，占济南全部土地成交面积的22.4%，是2012年济南土地市场最大的买家；紧追其后的是西城投资，2012年共拿地110.40万平米，占济南全部土地成交面积的19.0%；接下来的恒大则要比前两名逊色不少，全年仅拿地42.75万平米，占济南全部土地成交面积的7.3%。从所有开发商拿地情况来看，济南本土的国企大开发商还是济南土地市场绝对主角，如前两名的城建、西城投资都济南本土的国企大开发商，二者拿地面积占到整个市场的41.4%。而其他的一些品牌开发商，拿地最多的恒大也不到整个市场的10%，而最小的融汇仅占2.4%。从拿地总量来看，本土国企开发商仍主宰着济南的土地市场。但随着济南房地产市场不断发展，其市场前景开始不断得到全国各主要品牌开发商的关注。2012年，万科在济南终于拿到了其第一块住宅用地。再加上之前的恒大、保利、华润、绿地、绿城、碧桂园，现在进入济南土地市场的全国主要品牌开发商已达7家之多。随着济南房地产市场的不断发展，相信未来会有越来越多的全国品牌开发商进驻济南土地市场民。 3、供求结构1) 住宅仍是市场供求主力，但商服用地比例不断提升从近两年济南土地市场供求情况来看，不管是供应还是成交，住宅都是市场的绝对主力。但随着这轮号称史上最严调控以来，很多开发商开始把目光转向商业地产，使得商业地产不断走入人门的视线，从而导致土地市场中商服用地得到各路资金的青睐，在市场中的比例不断提升。住宅和商服用地供应比由2011年的4.21降至2012年的2.69；成交比由2011年的4.12降至2012年的2.65。2) 市场波动小于2011年，供求基本平衡2012年，济南的土地市场总得来说波动要小于2011年，供求基本平衡。从住宅来看，供求比由2011年的1.19降至2012年1.02；从商服来看，供求比由2011年的1.02降至2012年的1.01。4、小结2012年，在刚需的支撑下，济南的房地产市场开始不断回暖，使得济南土地市场也开始渐渐走出低迷，土地成交总价、楼面地价不断刷新，回暖迹象明显。同时，全国房地产老大万科终于在济南拿到其第一块住宅用地，相信其对济南土地市场品牌化趋势将产生更加深远的影响。未来，在土地资源也不断稀缺的济南土地市场，竞争将随着品牌开发商的不断进驻而变得更加激烈。附：2012年土地成交五宗“最“项目用地性质位置面积（万）成交总价（亿元）单价（万元/亩）楼面地价(元/)竞得人土地面积最大居住历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）19.115.85953430济南万科房地产开发有限公司成交金额最大居住历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）18.116.15953430南海置富发展有限公司土地单价最高居住原省体育训练中心10.413.999004500济南恒大翡翠华庭置业有限公司楼面地价最高居住原省体育训练中心10.413.999004500济南恒大翡翠华庭置业有限公司竞拍次数最多居住历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）18.116.15953430南海置富发展有限公司四、 住宅市场1、市场供应1) 供应量总体相较去年明显增加 新增供应下半年集中发力 整体供应结构发生改变2012年，济南住宅总供应量、新增供应量较2011年均有所提升。其中，总供应量为36929套，420.4万平米，环比分别增加10.7%和13.8%；新增供应量为27013套，308.9万平米，环比增加4.1%和6.9%。具体来看，2012年住宅市场上、下半年差异较大，新增供应集中在下半年爆发。2012年初，住宅市场库存量高企，购房者预期下降，市场观望氛围浓厚，整体住宅市场十分冷清，开发商放缓推盘节奏，市场以去库存为主，新增供应量明显减少；下半年随着市场好转，多项目集中入市，供应量尤其是新增供应量，呈现爆发式增长，整体市场以新增房源占据主导。从月份数据来看，2012年济南住宅市场呈现总供应量相对均衡、月度供应结构稳步调整的规律。随着住宅市场的全面回暖，新房源不断入市，存量房源加速去化，使得库存占主导的市场格局发生改变，新增供应量所占比重逐渐增大，市场库所占比重逐渐减少，截年末，新增供应与库存的比值到达0.8:1。附：2012年项目推盘次数较多的项目项目名称推盘次数平均认购率鑫苑名家953.6%重汽翡翠东郡843.1%外海中央花园765.5%凯旋新城672.2%绿地新里凡尔赛公馆671.9%中建凤栖第651.6%恒大城544.0%鲁能领秀城565.6%鲁商常春藤566.0%万象新天555.5%中海国际社区550.3%2) 供应区域东西部供应突出 其余板块相对均衡2012年，济南住宅市场新增供应呈现的格局是，东西两部相对突出，其余板块较为均匀。具体从各板块新增供应来看，高新唐冶板块无疑为2012年住宅市场最大的热点区域，下半年大量新项目的集中入市，使得该板块新增供应量远超其余板块，位居第一，其中新增供应量为6869套，68.92万平米；其次是大型房企占主导的西客站板块，新增供应4280套，46.83万平米，位居第二；城北板块在鑫苑名家、绿地凡尔赛公馆、重汽翡翠外滩等项目带动下，新增供应量位居第三，新增供应3582套，41.09万平米；排名第四的是传统西部板块，在售项目的多次加推，直接拉高板块新增供应，其中新增供应量为3785套，39.29万平米；奥体板块和城南板块新增供应量大致相当，分别是31.99万平米和31.16万平米；城央板块、远郊板块相对较少，新增供应量分别是24.50万平米和10.70万平米。2、市场成交1) 成交量下半年市场爆发 整体成交远超去年2012年住宅市场共成交35354套，394.9万平米，环比分别增加53.0%和56.4%，2012年整体形势明显好于去年。具体从半年情况来看，济南市场开始回暖发生在上半年，集中爆发出现在下半年。主要原因，2011下半年政策显现，市场进入“冬眠”状态，销售量急剧萎缩，市场浓厚的观望氛围延续至2012年初，随后在各地微调政策频出、货币政策趋向适度宽松等利好因素刺激下，刚需入市拉动成交，市场开始转暖；至下半年，政策层面趋向稳定，购房者观望情绪变淡，在大量新房源集中入市刺激下，压抑许久的购买需求集中释放，直接推高市场成交。从2012年各月份的成交情况来看，市场成交最高值出现在11月，成交量51.28万平米，最低值出现在1月，成交量为1.30万平米，全年月成交的平均值为32.9万平米。从存销比走势来看，2012年济南市场存销比呈现逐月递减之势，存销比从年初的18.96降至年末的0.94，反映出整体市场向暖，去库存压力明显减弱。 具体分析来看，2012年年初市场状态为库存量高企、新增供应明显不足，购房者观望氛围浓厚，开发商多依靠“特价房、一口价”等降价促销手段刺激市场。在刚需入市拉动下，第一季度济南住宅市场迎来“楼市小阳春”，成交较2011年同期有所回升；第二季度济南楼市全面回暖，“红五六月”再现泉城；第三季度“金九银十”发力，整体呈现供需两旺；第四季度市场持续发力，无论区域分布还是成交结构呈现“四面开花”局面；伴随着十二月的结束，2012年济南住宅市场在市场成交方面可谓完美收场。2) 成交板块高新唐冶表现抢眼 其余板块相对均衡从区域板块成交量来看，高新唐冶板块位列第一，全年成交8360套，91.37万平米，区域内在售楼盘持续发力（如市场热度高较高的万象新天、恒大城、海信慧园等），新入市项目成交抢眼（如高性价比的力高国际、尚品燕园、明湖白鹭郡、中建凤栖第等），两者综合，使得该板块成为年内济南市场上声音最响亮的区域；其次是城南板块，共成交63.58万平米，鲁能领秀城、中海国际社区、华润中央公园等大盘成交优异，直接拉升板块成交；再次是西客站板块，共成交55.91万平米，位列第三，在绿地、恒大、中建等几个刚需大盘热销带动下，西部崛起之势已俨然成事；城北板块、传统西部成交相当，成交量在53-54万平米左右，区域内加推及入市新项目支撑市场成交；奥体板块、城央板块，受供应量有限影响，成交暂时落后。总体来看，2012年济南住宅市场的整体分布已发生改变，由过去东部一枝独秀的局面逐渐变成东、西、南、北四面开花的均衡格局。随着刚需及改善性需求的入市，市场供求结构调整更趋合理。附：2012年住宅项目大定成交金额TOP10排名项目名称所属区域成交套数（套）成交面积（万）成交均价（元/）成交金额（亿元）1中海国际社区城南板块265437.65745228.12鲁能领秀城城南版块145018.90894216.93万象新天高新唐冶板块199720.32650013.24绿地国际花都西客站板块178619.64609012.05鑫苑名家城北板块136113.80818811.36绿地泉景天沅传统西部板块110411.61857010.07中海奥龙观邸奥体板块3409.4493668.98南益名泉春晓城北板块8929.6984898.29恒大帝景城央板块2554.91165008.110恒大雅苑西客站板块88410.3668507.13) 成交价格 刚需大盘支撑市场成交 成交结构影响整体价格走势2012年，济南整体市场成交均价为7684元/平米，相较去年整体成交均价下降6.4%。从全年走势来看，除少数月份变化幅度较大外，整体成交均价走势相对平稳。具体分析来看，市场成交均价最高出现12月，为8721元/平米，当月均价相对较高的恒大帝景、和信城市广场、万科天泰金域国际等项目首次开盘热销，直接推高市场成交均价；市场成交均价最低出现11月，为7323元/平米，结合当月市场情况来看，均价较低的银丰唐郡、鲁商凤凰城等新项目入市热销，拉低市场成交均价。由此不难发现，济南住宅市场成交多跟随新推房源变化，整体成交均价变化主要受当月市场供应结构的影响。从优惠措施等方面来看，根据楼盘实地调研，2012年初在售楼盘降价促销力度较大，以价换量策略明显，但随着市场好转，各项目优惠力度开始减缓，进入四季度后，随着销售任务的完成，部分项目在保证走量的前提下，逐渐开始追求利润最大化，促使成交均价出现一定程度的上升。注：成交均价=成交总金额/成交总面积2012年，成交均价突破万元的分别是城央板块、奥体板块，分别是12359元/平米和10175元/平米，由于板块位置的优越，区域在售多以高端产品为主；成交均价在8000-9000元/平米的是城南板块，该板块自然环境优美，多个在售楼盘均为中高档的区域大盘；成交均价在7000-8000元/平米的板块较多，分别是传统西部板块、城北板块、高新唐冶板块，板块内在售楼盘多是市场主流的刚需大盘；成交均价6000-7000元/平米的板块是西客站板块，该板块在西客站带动下新兴的住宅板块，各项配套尚不完善，在售产品多为中等品质的刚需大盘；成交均价在4000-5000元/平米的是远郊板块，由于位置偏远，整体价格低于其余板块，在售产品多以中档刚需产品为主。3、小结2012年济南市场的走势，大致分为四个阶段：寒冬期，1-2月，市场极度低迷，库存量高企，新增供应、成交均处历史低值，市场观望氛围浓厚；刚需复苏期， 3-4月，各地政策微调，不断释放利好信号，“特价房、一口价”等降价促销手段刺激市场，刚需开始跃跃欲试；刚需升温期，5-8月，央行连续两次降准降息，货币政策趋向适度宽松，新推产品应市调整，刺激刚性需求持续释放；市场全面回暖期：9-12月，市场回暖迹象明显，整体向好之势确定，多个大盘以相对合适价格集中入市，市场可选房源充裕，刚性需求获得最大程度满足，改善需求取得一定程度突破。站在历年走势角度来讲，2012年住宅市场整体呈现“量价齐升”走势，整体市场在经历拐点后呈现触底反弹局面。在宏观政策调控趋于常量化，各种利好信号不断释放的刺激下，开发商应市积极调整销售策略，购房者观望情绪逐渐消除，积压两年之久的购房需求集中爆发，从而促成济南市场成交的全面回暖。五、 公寓市场1、市场供应新入市项目领跑市场 整体供应走高 库存压力不断增大2012年济南公寓市场供应总量为30.36万方，同比2011年增加6.9%，其中新增供应量为25.66万方，同比增加5.2%。受政策影响，2012上半年的公寓供应市场相对疲惫，而下半年受住宅市场全线回暖的影响，公寓市场也后继发力，有所起色。从整年度来看，一方面在售项目上半年推售节奏减缓，下半年开始泄量，如丁豪广场； 另一方面新项目入市较多，新增供应量较大，祥泰汇东国际、卓越时代广场、世贸国际广场等新入市项目的推货量较大。从库存量来看，2012年整体库存量为12.54万，是2011年库存量的1.6倍，库存的增加将对2013年的去化造成一定压力。1-5月份库存量相对较少，均在8万平米以下；6月份库存量激增，下半年各月份的库存量都在15万平米左右，处于较高状态。从新增供应量来看，一季度处于库存消化期，新增供应量较少；4月份祥泰汇东国际新入市，华强广场加推，整体供应量激增；6月份卓越时代广场入市，且一次性推出所有房源，新增量最大；8月份世贸国际广场入市，9月份汇东国际和名泉春晓A街区加推，10月份祥泰广场公寓入市，11月份和12月份，逸城山色公馆、保利中心和海信龙奥九号等新项目入市，但推货量不大。从供应角度来看，2012年新入市项目较多，整体推售体量较大，供应市场相对火爆。2、市场成交成交惨淡 价格走低 四季度发力为时已晚2012年公寓市场成交量为17.82万平米，同比2011年减少24.5%；2012年成交价格约为1.01万元/，同比降低27.3%，同2011年的繁荣景象相比，2012年的公寓市场可谓是量价齐跌。从各月份的成交量及价格走势来看，前三季度成交惨淡，月均成交量不足1万平米，第四季度公寓市场开始发力，成交再度飙升，月均成交量在3万平米左右；从成交价格来看，第四季度成交均价明显降低。从成交量来看，一季度与住宅市场的小阳春相左，济南公寓市场仍处于寒冬季，由于暂无新项目入市，月成交量不足0.5万平；二三季度虽有新项目入市，但由于蓄客等因素，成交量仍旧平淡。四季度成交提升较快，一方面新入市项目增多，拉动整个公寓市场成交；另一方面在售项目通过降价、来访有礼及各式各样的促销活动吸引客户来访，有助于成交；同时，高性价比的投资产品也是支撑公寓市场成交的主要因素，如保利中心、卓越时代广场等。从成交价格来看，2012年各月份成交价格波动较大，主要是个别项目的大体量成交直接影响当月整体市场成交价格的缘故。如第四季度成交均价较低主要是10-12月份，祥泰广场、逸城山色公馆、保利中心和海信龙奥九号等新项目相继入市，开发商为提升销量而采取低价入市的策略，从而拉低整个市场的成交均价。六、 别墅市场1、整体供求单盘带动整体成交 市场均价创历史新低2012年别墅市场共成交12.90万平米，成交金额为14.78亿元，较2011年面积、金额均有所增加；整体成交均价为1.15万/平米，为近4年来最低值。主要原因是均价较低的碧桂园凤凰城11月份开盘，实现成交约280套，6.8万平米，推高市场成交量，拉低整体均价。除去单个项目影响，整体去化以城市别墅为主。2012年在限购限贷政策不放松背景下，整体别墅市场虽有起色但并不明显，。2、重点项目销售情况2012年别墅市场成交情况汇总别墅项目套数销售面积(万)销售总价(亿)销售均价(万/)套数占比中海国际社区862.993.681.23118.7%鲁能漫山香墅551.893.511.85711.9%鲁商御龙湾260.931.001.0765.6%中建瀛园00.000.001.2800.0%建邦原香溪谷40.100.121.2120.9%蓝石大溪地10.050.102.1000.2%国华印象20.060.122.1980.4%国华东方美郡30.080.293.4520.7%碧桂园凤凰城2846.805.960.87761.6%总计46112.9014.7815.2833、市场小结受国家政策调控影响，2012年济南高端市场中多数项目成交量持续低迷，甚至个别郊区别墅零成交。但中海国际社区、碧桂园凤凰城等项目凭借低价策略，以面积小、总价低等优势，实现了较为理想的销售业绩。漫山香墅通过积极提升项目品质、拓展高端渠道等策略，有效实现了销售突破，处于市场前列。纵观2012年济南别墅市场，可谓“冰火两重天”。七、 后市预测1、政策走向自房地产市场商品化以来，房地产宏观调控伴随着市场的发展而不断发展和完善。此轮号称史上最严的调控，到目前为止，从成交量这个层面来看可以说已经起到其一定的作用，但对民众最敏感的房价而言，其目标仍任重道远。因此，可想而知，2013年，此轮房地产调控的主要手段及内容仍将持续，限购限贷的基本政策短期内难言退出。目前中央房地产调控“促供给、抑需求”的思路仍为改变，由此推断未来政策主要走向：1）不断加强市场供给，完善保障房政策，积极促进保障房入市；2）从一刀切地打压继续转向分类调控需求。从严抑制投资性需求，鼓励和支持自主性需求及改善性需求。继续实施差异化的信贷政策和地方调控政策，以适应地方房地产市场的发展；3）继续完善房地产税收政策，在时机成熟的情况下，适时推出房产税。2、普宅市场1) 供求情况住宅持续供需两旺 城镇化和收入增加是两大核心动力2012年济南成交住宅用地420.94万平米，合算建面为1057.13万平米。从供应角度来看，2013济南的住宅仍旧保持较高的供给量。2012年济南城镇化率大致在65%以上，从城镇化率与房地长发展状况规律来看，济南房地产仍处于快速发展阶段。且济南住宅市历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势，在总体政策环境无大的异动情况下，未来整体向好的发展仍为大势，预计未来城镇化及收入增加将是支撑济南市场继续向好的两大核心动力。2) 市场格局东西部有望继续引领市场 整体供求格局或将更趋均衡从2012年成交土地区域分布来看，高新唐冶板块、奥体板块、西客站板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从2012年在售楼盘来看，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大，因而，东西部有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快及南部在售大盘的继续发力，整体市场的供求格局或将更趋均衡。3) 开发企业行业聚集度进一步提高 品牌企业之间竞争日益激烈2012年成交金额排名前十的楼盘，有8个是外地大型房企所开发，济南目前的房地产市场由大型房企主导的局面已经形成。从年内购买土地的企业来看，排名前十的开发企业所拿土地约占全年总成交土地的75%，可见未来行业聚集度将进一步提高，并且随着万科的进驻，中海、绿地、恒大等在售楼盘的不断入市，未来品牌企业的之间的竞争将日益激烈。4) 价格走势刚性需求主导市场背景下，整体成交均价稳步上升或是大势从2012年济南市场成交来看，刚需大盘主导市场成为一大趋特征，结合在售项目潜在供应来看，虽然2013年高端楼盘放量或将有所增加，但中等价位的大盘仍为市场最大的供应来源。受制限贷限购政策，高端市场仍难有大的发力，在无大的政策变动下，整体成交均价稳步上升或是大势所趋。3、别墅市场政策调控持续，高端市场仍面临较大压力。但高端客户的购房需求经过近两年的抑制后，将逐步释放，预计出现“小阳春”，但不会全面复苏。预计2013年，随着中海铂宫东区、华润别墅区等项目的入市，城市别墅竞争更为激烈，城市别墅极有可能呈现漫山香墅、中海和华润三分天下的局面。而郊区别墅中，除了碧桂园凤凰城继续以低总价的策略来领跑郊区别墅市场外，其它郊区别墅项目如继续保持价格平稳，则很难打开销售局面，销售压力加剧。济南思源房地产经纪有限公司2013年1月附一：2012年1-12月份土地挂牌及成交信息一览表：地块编号地块位置用地性质出让年限土地面积（）地上容积率地下容积率建筑密度保证金（万元）公告日期成交日期竞得单位成交价格（万元）单价 （万元/亩）楼面地价（元/）2012-G001天桥区清河北路以南，规划展览馆以东商业金融业402826152.332%40002012/2/82012.3.12济南滨河新区建设投资集团有限公司20580485.475 1456.424 2012-G002槐荫区经七路以南，纬七路以西商业金融业4082776.5330%25002012/2/82012.3.12济南旧城开发投资集团有限公司129251041.037 2402.394 2012-G003槐荫区经七路以南，纬七路以西居住70122311.850.820%15002012/2/82012.3.12济南旧城开发投资集团有限公司8075440.138 3568.690 2012-G004长清区经十西路以西商业金融业406432131.540%40002012/2/82012.3.12山东庞大乐业汽车销售服务有限公司17366.67180.000 900.000 2012-G005山东建筑大学北侧居住7051288.13.51.618%45002012/2/82012.3.12山东建大教育置业有限公司22310289.996 1242.839 2012-G006西客站片区安置一区南侧七-1商业金融业401893852.430%30002012/2/82012.3.12济南恒大西区置业有限公司13919489.985 1469.955 2012-G007西客站片区安置一区南侧七-2居住705323731.418%70002012/2/82012.3.12济南恒大西区置业有限公司34314429.701 2148.506 2012-G008西客站片区安置一区南侧八-1商业金融业40218284.52.135%30002012/2/82012.3.12济南恒大西区置业有限公司15061459.990 1533.301 2012-G009西客站片区安置一区南侧八-2居住701085082.81.318%140002012/2/82012.3.12济南恒大西区置业有限公司68360420.000 2249.999 2012-G010西客站核心区体育公园东侧地块A商业金融业4010857273.245%160002012/2/82012.3.12济南恒大城西置业有限公司78660482.997 1034.995 2012-G011原省体育训练中心A地块居住7010365431.418%250002012/2/82012.3.12济南恒大翡翠华庭置业有限公司139932899.994 4499.971 2012-G012原省体育训练中心B地块商业金融业401276752.330%40002012/2/82012.3.12济南恒大翡翠华庭置业有限公司18767979.974 2939.923 2012-G013历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪B地块）居住701547142120%120002012/2/132012.3.20济南城市建设投资集团有限公司66139.95284.999 2137.491 2012-G014历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪C地块）居住701713591.50.720%150002012/2/132012.3.20济南城市建设投资集团有限公司68115.16265.000 2649.998 2012-G015历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪D地块）居住701420961.10.720%100002012/2/132012.3.20济南城市建设投资集团有限公司46251.38216.996 2959.035 2012-G016历下区旅游路以南，龙洞路以西（三角峪地块）居住7019168110.620%130002012/2/132012.3.20济南城市建设投资集团有限公司60379.2209.999 3149.984 2012-G017西客站片区腊山河西路以西商业金融业401203852.435%18002012/2/142012.3.20济南西城投资开发集团有限公司8848490.004 1470.012 2012-G018西客站片区腊山河西路以西，德州路以北居住709748431.418%130002012/2/142012.3.20济南西城投资开发集团有限公司62877429.999 2149.994 2012-G019西客站片区腊山河西路以西，聊城路以北居住709806331.418%130002012/2/142012.3.20济南西城投资开发集团有限公司63251430.002 2150.012 2012-G020西客站片区腊山河西路以西，青岛路以北商业金融业40209594.52.135%30002012/2/142012.3.20济南西城投资开发集团有限公司14462460.009 1533.364 2012-G021西客站片区腊山河东路以西，兴福寺路以南商业金融业40464894.62.139%60002012/2/142012.3.20济南西城投资开发集团有限公司31380449.999 1467.388 2012-G022历下区姚家镇下井村居住7013321.7520.49116%2002012/2/142012.3.20山东惠喜德置业发展有限公司720360.360 3085.277 2012-G023历下区姚家镇下井村居住705241.180.58920%502012/2/142012.3.20山东惠喜德置业发展有限公司229.1291.476 3705.201 2012-G024兴隆片区二环南路北侧A-3地块居住7