2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》精选题

1 / 5 2017 年房地产估价师房地产估价案例与分析精选题 光有奋斗精神是不够的，还需要脚踏实地一步一步地去做。要先分析自己的现状，分析自己现在处于什么位置，到底具备什么样的能力，这也是一种科学精神。你给自己定了目标，你还要知道怎么样去一步一步地实现这个目标。从某种意义上说，树立具体目标和脚踏实地地去做同等重要。那么，下面学优考试网小编整理了 2017房地产估价师考试房地产估价案例与分析精选模拟题。 黄某于 2004 年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变 更手续。 2007 年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价 (估价依据正确 )，估值 40 万元。本文来源于学优网网。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值 50 万元。由此确定最终估价结论为(40+50)2=45( 万元 )。请问：这样确定估价结论是否正确 ?为什么 ? 标准答案： 这样确定估价结论不正确 2017 年房地产估价师房地产估价案例与分析精选题。 因为： 2 / 5 合法原则 ” 。因为在估价时点估价对象的合法用途不 再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价 (因为 50万元大于 40 万元 )，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。 对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。 甲公司 2002 年通过有偿出让方式 (拍卖 )取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为 3500 元 /，甲公司拟分两期建设 50 栋别墅。当第一期 20 栋于 2003 年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为 3900 元 /。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了 8 栋，平均成交价格为 4000元 /，其余 12 栋流拍 2017 年房地产估价师房地产估价案例与分析精选题。当 2005年第二期 30栋竣工后，建成的别墅以 6100元 /一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于 2003 年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比 2002年的楼面地价高 400元 /，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论 是合理准确的。 3 / 5 请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些 ? 标准答案： 乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有 地产市场情况已发生了变化。 0 栋中的 8 栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。 础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。 年取得土地时的土 地市场状况与 2003 年拍卖别墅时不同， 2002 年的拍卖地价与 2003 年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与 2003 年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共 8 层，每层建筑面积 2000 ，其中 1层有 600 为酒店大堂， 900 出租用于餐厅和咖啡厅， 1层其他面积为酒店配套设施 ;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280 间，每间建筑面积 40 ;会议室 5 间，建筑面积共 500 ;自用办公室 3间，建筑4 / 5 面积共 300 2017 年房地产估价师房地产估价 案例与分析精选题。该估价公司了解到该地段同档次酒店 1 层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积 20000 元 /，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积 10000元 / ;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为 250元，年平均入住率为60%;本文来源于学优网该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%;会议室的租金平均每间每日 1000元，平均每间每月出租 20天 ;当地酒店类房地产的报酬率为 10%，该酒店剩余使用年限 30 年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1 层餐厅和咖啡厅价格=20000900=18000000( 元 )=1800 万元酒店客房年总收益=250280365(1 =10220000(元 )=1022 万元酒店会议室年总收益 =10002012=240000( 元 )=24(万元 ) 酒店年总费用 =102240%=409( 万元 ) 酒店客房及会议室年净收益 =1022+2437(万元 ) 酒店客房及会议室价格=637/10%1 1+10%)30=6007(万元 )酒店办公室价格=30010000=3000000( 元 )=300(万元 ) 该酒店总价格 =1800+6007+300=8107(万元 ) 标准答案