2017年房地产估价师《制度与政策》复习笔记

1 / 5 2017 年房地产估价师制度与政策复习笔记 知识的巩固在于平时的积累与准备，备考需要用心去学习 017 房地产估价师制度与政策复习笔记，欢迎来阅读 ! 物业管理 的相关概念 (一 )物业的来源与含义 “ 物业 ”(或 (词原是香港房地产业中惯用的术语，特指与地产相联系的房产主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。以前我们对它是很陌生，在 20 世纪 80 年代经过媒体的介绍从香港传到深圳到沿海城市及内地已被人们广泛认识并采用。我国最早进行物业管理的城市是广州和深圳，特别是 1981 年 3 月深圳市物业管理公司的成立标志着我国物业管理进入一个新的阶段。 从物业管理的角度来讲，所谓的物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之配套的附属设施和相关场地。各类房屋既包括单栋住宅楼，也包括配套设施齐全的住宅小区以及厂房、商场、写字楼等营利性用房 ;附属设施和相关场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。 本质上物业与房地产是一致的，但在使用上存在差别：物业是单元性的房地产，一般指某个具体的建筑物及相关场2 / 5 地 ;房地产一般泛指一个国家、地区或城市所有的房地产。物业用于 个体而房地产用于整体。 (二 )物业管理的含义与目的 根据 2003 年新颁布的物业管理条例第二条的规定：“ 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 ” 。 “ 国务院建设行政主管部门负责全国的物业管理活动的监督管理工作 ” 。 “ 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 ” 。 物业管理作为房地产市场的一个消费环节，它是房地产开发经营活动的延续，通过物业管理 可以保证和发挥物业的使用功能，使其保值、增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。 房地产开发类贷款 1998 年全国房地产开发投资资金来源中，自有资金仅占 %，其他资金则大部分来自于银行贷款。因此，加强房地产开发类资金管理，就成为市场经济条什下政府宏观调控房地产业的一种重要的经济手段。为保证房地产市场健康稳定3 / 5 的发展，确保国民经济的平稳运行，国家对房地产开发类贷款作出了相应的管理规定 2017 年房地产估价 师制度与政策复习笔记。 2003 年 6 月，中央银行发布了 121 文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，同年 8 月国务院 18 号令发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2004 年 3 月国务院发布商业银行房地产贷款风险管理 指引，进一步规范了房地产金融市场。 (1)房地产开发企业流动资金贷款。房地产开发企业流动资金贷款，是银行向为社会提供房地产产品的房地产开发企业发放的用于生产周转的流动资金贷款。凡经有权机关批准经营城镇土地开发及商品房建设的企业，拥有一定的自有资金，具有健全的管理机构和财务管理制 度，能够独立承担民事责任，经上级机关核准登记，取得了法人资格并按规定办理年检手续，均可向银行申请房地产开发企业流动资金贷款。这种贷款为短期贷款。 房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发、土地开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金。房地产开发企业开发经营周转资金不足的部分，可向银行申请贷款。 房地产开发企业流动资金贷款屑于垫支性的生产资金，一般用于以下四个方面： 1)开发前期所需占用的资金，包括总体规划设计费，可4 / 5 行性研究费，水文、地质勘察测绘费等 ; 2)土地开发和基础设施建设所占用 的资金，包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、拆迁补偿费和道路、供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建没资金 ; 3)建筑安装工程所需占用的资金 ; 4)公共设施配套工程所需占用的资金，包括各种生活小区、公共设施，直接摊入商品房价格中的配套工程等。 (2)房地产开发项目贷款 2017 年房地产估价师制度与政策复习笔记。房地产开发项目贷款是银行向房地产开发企业开发的房地产项目发放的贷款。由于房地产开发项目开发期长，相应需用资金时间也长，因此这类贷款属于中长期贷款。房地产开发项目贷款用于开发项目的土地使用及拆迁补 偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。 (3)单位住房贷款包括单位购建房贷款、房管单位贷款、合作建房贷款、商品住房开发贷款、其他住房开发贷款等。 1)单位购建房贷款是为实施房改的企事业单位 建造住房提供的贷款。贷款主要解决单位资金的不足。这部分贷款属于固定资产投资性贷款，管理应当从严。贷款期限一般超过三年。 2)房管单位贷款是为房管单位及其所属企业进行正常生产或经营所提供的流动资金贷款。贷款主要用于房管部门5 / 5 所属单位进行房屋维修、危旧房改造。 3)合作建房贷款是为企事业单位 (包括住房合作社 )和职工共同集资合作建造住房提供的贷款。贷款用于解决各种形式集资建房和住房合作社建房资金的不足。合作建房贷款包括两部分：一部分属于个人购建房贷款，由单位或合作社统借统还 2017 年房地产估价师制度与政策复习笔记。这部分贷款属消费性贷款，贷款的发放与管理可比照个人住房贷款办理 ;另一部分属于单位或合作社出资部分不足而发生的贷款，由单位或合作社归还。这部分贷款与单位购建房贷款一样，属固定资产投资性贷款，可比照单位购建房贷款进行管理合作建房贷款应实行先集资后贷款，并应在办妥各项建房手续后再发放贷款 。 4)商品住房