重庆鱼洞鞋类调研分析报告.doc

鱼洞商圈鞋品补充调研分析报告一、鞋品商业状况分析（一） 鞋类在经营商家经营情况1、商户数量此次调查过程中发现鱼洞鞋品在经营商家100户，主要分布在大江莲花、世纪商城、协信铜锣湾、下河路、巴县大道B段）。其中鞋品品牌商家主要分布在下河路及新市街。鱼洞商圈鞋品商家分布表鱼洞鞋品商家总数 100户临街65户新市街9户9下河路13户13鱼轻路8户8新民街5户5大江莲花21户21巴县大道B段9户9商场35户协信铜锣湾11户11世纪商城20户20交易市场4户42、经营面积此次调查过程中发现鱼洞鞋品在经营商家套内总面积约3546，其中集成店面积和非品牌面积占比较大。品牌商家774，占比18；集成店面积约1275，占比40；非品牌商家面积约1497，占鞋品总面积的42。调查过程中发现鱼洞红帆鞋城、宏大鞋城面积占比较大，也是鱼洞最具有实力和影响力的鞋品集成店3、品牌占比此次调查过程中发现鱼洞品牌商家为34户，占总鞋品户数的34；集成店9户，占总鞋品户数的9；散户为57户，占总鞋品户数的57；（注：其中宏大鞋城旗下品牌专卖店为12户，面积约为521；红帆鞋城旗下品牌专卖店为5户，面积约为135；）4、经营风格占比此次调查过程中发现鱼洞鞋品经营风格主要是以时尚精品和商务休闲为主，也看出时尚精品和商务休闲这两种经营风格在鱼洞非常有市场。其中运动户外和功能鞋占比较小。时尚精品70户，占鞋品总商家数100户的70，商务休闲27户，占鞋品总商家数100户的27，运动户外3户，占鞋品总商家数100户的3。5、5、零售价格此次调查过程中发现鱼洞鞋品单价普遍较低，一般都以中低档为主，中高档商家比例相对较小，也反应了鱼洞的整体消费水平较低。其中主营价格在100元以下的商户32户，占鞋品总户数100户的32；101-200元22户，占鞋品总户数100户的22；201-400元18户，占鞋品总户数100户的18；401-800元27户，占鞋品总户数100户的27，801-1000元1人，占鞋品总户数100户的1。6、经营档次此次调查过程中发现鱼洞鞋类商家主要以低档和中低档为主，占鞋品总户数的72，中高档占比较小。低档32户，占比32；中低档40户，占比40；中档17户，占比17；中高档11，占比11。低档：100元以下 中低档：101-400元中档：401-600元 中高档：601-1000元7、装修风格此次调查过程中发现鱼洞商家主要装修风格以都市现代和简装为主。其中都市现代风格54户，占总户数的54；古典柔和风格6户，占总户数的6；田园浪漫风格1户，占总户数的1；简装39户，占总户数的39。8、淡旺季销售流水此次调查过程中发现鱼洞鞋类商家淡季销售流水约251.2万，旺季销售流水约430万。 风格淡旺季 时尚精品商务休闲运动户外淡季153.2万89万9万旺季283万133万14万淡季销售流水此次调查过程中发现淡季销售流水一共调出80户，销售流水总量为251.2万。其中1万以下24户，占所调流水总户数80户的30；1-3万40户，占所调流水总户数80户的50；3-8万14户，占所调流水总户数80户的17；8万以上2户，占所调流水总户数80户的3。以上数据显示淡季鱼洞商家流水普遍较低。旺季销售流水此次调查过程中旺季销售流水调出86户，销售流水总量是430万。其中1万以下20户，占比23；1-3万10户，占比12；3-8万49户，占比57；8万以上7户，占比8；以上数据显示旺季鱼洞商家的销售流水普较好。（二） 消费者需求分析1、品种此次调查过程中发现冬季鞋类品项中平跟鞋需求量较大，受访者中已购买或想购买鞋品的消费者共计297人，其中已购买或想购买冬季高跟鞋、平跟鞋的消费者分别为131人、166人，占已购买或想购买鞋类总人数（297人）44%、56%。 2、风格此次调查过程中发现冬季鞋类品项中时尚精品、商务休闲风格需求量较大。已购买或想购买时尚精品鞋、商务休闲鞋、运动户外、功能型鞋的消费者分别为154人、107人、33人、3人，占已购买或想购买鞋类总人数（297人）52%、36%、11%、1%。3、类别此次调查过程中发现冬季鞋类品项中女鞋需求量较大，此次调查过程中发现受访者中已购买或想购买冬季男鞋、女鞋、的消费者分别为74人、215人，男女鞋都要买的是8人，占已购买或想购买鞋类总人数（297人）25%、72%、3%。4、潜在需求此次调查过程中发现有三分之二的消费者对现目前鱼洞的鞋类市场不满意，同时在进行鞋类品项消费时比较看重鞋的品牌、款式、购物环境、价格。受访者认为鱼洞商圈能满足其鞋类购物需求99人，占33%；缺失品牌鞋51人，占17%；缺失鞋类款式60人，占20%；价格偏高43人，占15%。缺少大型商场36人，占12。5、购买力根据消费者调查得出，说明鱼洞消费力有限，因此中档及中低档次将是鱼洞消费的主力。此次调查过程中发现受访者进行冬季鞋类品项购物时通常消费金额：100元以下27人；100-300元137人； 301-500元101人；500-1000元31人；分别占已购买和想购买鞋品总人数（297人）的9、46%、34%、10。（1）消费金额根据消费者调查得出，冬季购买鞋类商品单次消费金额100元以下27人，占总人数的9，100-500元238人，占比80,500-1000以上31人，占比10，由此可以看出鱼洞消费者的消费水平主要以中档和中低档为主。（2）消费频次根据消费者调查得出冬季购买鞋品1-2个月购买一次是：98人，占总人数的32，3-6个月购买一次：101人，占总人数的34。由此看出冬季购买鞋类商品的频次相对较小。6、消费习惯（1）消费时间根据消费者调查得出，消费者进行鞋类品项购物消费的时间一般都集中在节假日白天和平时白天。（2）消费区域根据消费者调查得出，受访者购买鞋类商品的首选区域大部分集中在鱼洞和南坪。其中鱼洞购物209人，占总人数297人的70，南坪购物47人占总人数297人的16。（3）鱼洞消费者首选场所根据消费者调查得出，在鱼洞购买鞋类商品209人，鱼洞消费的消费者一般选择在临街购买鞋品。鱼洞鞋品品牌主要分布在临街，相对比较集中。 （四）外流消费者首选场所 根据消费者调查得出，外出购买鞋类商品一共是88人。主要选择都是在购物中心和百货商场，从而看出现在消费者对购物环境以及品牌的要求越来越高，建议我们项目引进一些百货商场的品牌和提升商场的购物环境。（三） 商业综合分析鱼洞现有鞋品商家100户，其中品牌商家和集成店43户，占总户数的43，鱼洞鞋品在经营商家经营总面积约3546，其中非品牌商家和集成店面积占比较大，品牌商家774，占比18；集成店面积约1275，占比40；非品牌商家面积约1497，占鞋品总面积的42。鱼洞鞋类商户主要分布在临街、协信铜锣湾、世纪商场、永辉超市，而鞋品品牌商家主要集中在下河路、巴县大道B段、新市街、以及新世纪百货。鱼洞鞋品经营风格主要是以时尚精品和商务休闲为主，也看出鱼洞这两种经营风格在鱼洞有较好的市场前景。而鱼洞鞋品单价普遍较低，一般都以中档和中低档为主，中高档商家比例相对较小，而中低档和中档鞋品也是鱼洞消费者最能接受的消费档次。鱼洞购物环境较差，商家分布较为分散，没有购物中心和大型的百货商场，造成了一部分中高档次消费者的外流，从此看出鱼洞消费者越来越看重购物环境、款式以及品牌。三、市场空白点分析消费者需求商家经营情况需求与市场空白点分析风格鱼洞消费者购买及想想购买时尚精品和商务休闲鞋比例较大（占比52%、36%）。时尚精品70户，占比 70；商务休闲27户，占比27。鱼洞主要以经营时尚精品和商务休闲鞋为主。消费者需求：时尚精品及商务休闲鞋为鞋品主要经营风格，需求较大。市场空白点：运动户外和功能型鞋相对缺乏。档次消费100-300元137人， 301-500元101人， 500-1000元31人。反应出鱼洞以中低档消费为主。低档 100元以下32户，中低档：100-400元 40户， 中档：400-600元17户 ，中高档：600-1000元11户。鱼洞商家主要以中低档和中档为主，中高档及高档商品相对缺乏。消费者需求:中档和中低档次鞋品较大。市场空白点：中高档次鞋品相对缺乏。场所鱼洞消费者购买鞋品选择鱼洞209人，占比70，南坪47人，占比19。鱼洞鞋品品牌商家主要分布在临街和协信铜锣湾。消费者需求：鞋品品牌相对集中，购物环境较好的场所。市场空白点：鱼洞缺乏一站式购物中心和百货商场。购买力冬季鞋类消费：500元以下的265人，占比89%；鱼洞消费者大部分选择2-6个月购买一次鞋类商品。冬季鞋品零售价格：（100元以下32户， 100-400元 40户，400-600元17户）总占比89。消费者需求：中低档及中档鞋品需求较大。市场空白点：鱼洞中高档鞋品较少。消费习惯鱼洞消费者购买鞋品大都选择在平时白天和节假日白天/消费者需求：选择在节假日和平时白天购买鞋品较多。市场空白点：暂无装修风格鱼洞消费者购买鞋品大都选择在临街和协信，而临街和协信鞋品商家都选择都市现代装修为主。由此说明鱼洞消费者更愿意接受都市现代的装修风格。鱼洞商家装修风格选择都市现代54户，简装39，古典柔美6户，田园浪漫1户.从而反应出鱼洞商家装修一般选择都市现代和简装较多。消费者需求：一般选择都市现代装修风格的品牌购物。市场空白点：田园浪漫和古典柔美型装修风格较少。潜在需求鞋类消费者有大部分认为鱼洞的消费市场不能满足他们的购物需求，选购鞋品比较看重品牌、款式和购物环境。鱼洞品牌商家和集成点为43户，占总户数的43；流水为338万占总流水的78。鱼洞消费者对品牌、款式的需求较大。消费者需求：消费者对品牌、款式和购物环境比较看重。市场空白点：没有购物中心，百货商场品牌较少。综合分析根据消费者调查结果得出：1、鱼洞消费者选择以中低档次和中档为主的时尚精品和商务休闲鞋较多。2、购买鞋品选择在临街和协信铜锣湾为主。3、购物时间大部分集中在平时白天和节假日白天。4、鱼洞消费者大部分接受都市现代的装修风格，对品牌和款式的要求也越来越高。1、鱼洞商家主要以经营中低档和中档的时尚精品鞋和商务休闲鞋为主。2、装修一般选择都市现代和简装为主。3、鱼洞鞋品品牌商家大都分布在临街和协信铜锣湾。随着消费者对品牌和款式、及购物环境的需求，鱼洞的鞋品市场也不能满足消费者的需求。消费者需求：1、中低档和中档品牌鞋。2、 品牌和款式。3、 购物环境有更高的要求。4、对时尚精品和商务休闲鞋比较青睐。市场空白点：1、运动户外和功能型鞋品。2、中高档次鞋品。3、田园浪漫和古典柔美型装修风格。4、一站式购物中心和百货商场。四、swot分析优势消费人群：1、 鱼洞现18-35岁约3万人，35-60岁约5万人，其中女性约5万人。根据消费者调查得出，女性消费者占比是70，从而反映了鱼洞鞋品消费人群较大。经营情况：1、鱼洞红帆鞋城、宏大鞋城及中低档次鞋品品牌旺季销售流水较好，有效看出中档和中低档次品牌在鱼洞有很好的市场前景。2、鱼洞鞋品市场相对比较成熟，现在基本形成垄断的状态，竞争力较小。劣势购物环境：1、 鱼洞鞋品较为分散，缺少大型购物中心和百货商场，购物环境差。2、 鱼洞鞋品装修风格单一，不能有效吸引消费者的眼球。风格档次：1、 鱼洞鞋品档次较低，缺少中高档品牌，导致一部分中高档收入人群外流。2、 鱼洞鞋品风格单一，品牌和款式相对缺乏，导致一部分消费者外流。经营方面：鱼洞鞋品商家各自为阵，没有统一的市场宣传和活动推广.机遇1、 鱼洞大量引进大型商业体（都汇里、商社汇），带动了鱼洞整个鞋品的商业氛围。2、 重庆正在打造江南新城和职教城，有效增加了鞋品消费人群。2、 鱼洞周边公租房和廉租房的建成，从而增加了鞋品消费需求。威胁1、 鱼洞离李家沱和南坪两大成熟商圈距离相对较近，导致一部分消费者外流。2、 轻轨3号线的开通，增加了鱼洞消费者的外流。五、鞋包风尚街 1、鞋包风尚街经营建筑面积建议鞋包风尚街位于项目巴县大道C段富一和富二层，建筑面积均为1362，路段起止于中心转盘到新民街口，涵盖6个出入口（3136号口），宽11-12米，总建筑面积为2724。依据如下：、鱼洞现18-35岁约3万人，35-60岁约6万人，其中女性约5万人。根据消费者调查得出，女性消费者占比是70，从而反映了鱼洞鞋品消费人群较大。、根据鱼洞商家调研显示：鱼洞在经营商家为1154户，鞋包135户，经营总面积为116646，鞋包4115，占比3.5。而鱼洞在经营商家的经营状况都相对较好。、南坪重百总面积5164，鞋品495，占比9.5。 南坪百盛总面积13752，鞋品1157，占比8.4。 南坪万千百货总面积9515，鞋品840，占比8.8。以上是百货商场的鞋品占比，比例相对较高，我们打造的是购物中心，比例可以相对缩小。、根据消费者调查得出：鱼洞消费者有大部分对鱼洞的鞋品市场不满意，造成了消费客群的外流。鱼洞鞋品消费者潜在需求 鱼洞箱包消费者潜在需求3、 鞋包风尚街经营品项占比建议品项占比规划如下：各品项经营面积占比序号类别名称经营面积（建面）占比1女鞋54421%2男鞋1727%3男女鞋混搭136252%4女包1907%5男包663%6男女包混搭272.410% 经营品项占比依据：（1）依据前期调研经营较好的服装百货商场对于鞋包品类比例的划分（详见附表1）。（2）区域人口：依据前期鱼洞商圈调研报告数据显示，15-60岁的人口为9.5万人，占总人口的70%；区域人口基数相对较大，对于百货类消费有较大需求。（3）区域消费需求：依据前期消费者调查问卷数据报告显示，鞋品、皮具，消费占比分别为17%和11%，鱼洞区域鞋包现状品项数量少，档次低，远不能满足于鱼洞消费者对于品牌鞋包的消费需求，其次女性购买鞋频次远远高于男性，所以品牌女鞋应是该区域重点。（4）根据前期调查问卷，不同年龄、不同阶层对于鞋包品项需求不同，设置不同风格类型的鞋包品项，可以吸引各个群体消费者。附表1各大商场鞋包品项占比 品项商场名称女鞋（间）男鞋（间）女包（间）男包（间）合计（间）占比（鞋/包）南坪重百商场913422878%/22%南坪百盛商场3012614985%/15%南坪万千百货276624180%/20%南坪流行前线商场5312708167%/33%南坪浪高.凯悦购物中心190212286%/14%4、 鞋包风尚街经营风格占比建议项目在鞋包类经营风格以时尚精品为主，以商务休闲为辅，搭配少量运动户外和功能型风格，满足鱼洞消费者不同风格的需要。鞋包经营面积占比序号类别名称经营面积（建面）占比1时尚精品163460%2商务休闲76228%3运动户外27210%4功能型562%经营风格占比依据如下：根据鱼洞商家经营风格和消费者调查数据显示：鱼洞、南坪商家经营风格主要以时尚精品和商务休闲为主，运动户外和功能型风格较少，而消费者也比较青睐于时尚精品和商务休闲这两种风格。 鱼洞鞋品商家经营风格占比 鱼洞鞋品消费者需求风格占比 鱼洞箱包商家经营风格占比 鱼洞箱包消费者需求风格占比 4、鞋包风尚街经营档次占比建议项目鞋包区经营档次占比如下：各品项经营面积占比序号档次经营面积（建面）占比1抵挡272.410%2中低档953.435%3中档1089.640%4中高档408.615%经营档次占比依据：鱼洞鞋品现经营档次偏低，主要以中低档和中档为主。抵挡46户，占比34；中低档40户，占比30；中档31，占比23；中高档18，占比13。鱼洞消费者主要以中低档和中档消费为主，中高档消费较少。抵挡40人，占比12；中低档163人，占比47；中档107人，占比30；中高档37人，占比11。鱼洞鞋品经营档次占比 鱼洞箱包经营档次占比5、 鞋包目标客群品项区域男包女包混搭鱼洞鳄鱼、花花公子、子牧兰、半坡艺术手袋、稻草人、红谷、啄木鸟、狼迹天涯、李家沱金利来、皮尔卡丹、包菲图、golion、潮歌、格调、圣天狐