成都2013年第一季度房地产市场报告.doc

2013年1季度成都房地产市场报告 2013年1季度成都房地产市场报告绝对保密此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 报告说明统计范围说明：城北 城中城东 城西 城南 数据来源：易居中国成都易居房地产研究机构 数据覆盖范围为：成都市区范围内，部分区域覆盖至外环。统计数据说明： 供应：以当季度批准预售的商品房房源作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内）。成交：以当季度实际成交（即签订合同）的商品房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内）。易居视点： 一季度较去年四季度相比，供应成交双双大幅度下降，本次成交供应大幅度下滑主要因为去年第四季度成交供应量均处于高位，本次虽然下滑，但也只是回归到正常量。3月初新政策以及后续各地方细则的出台影响，各大企业销售业绩增速较前两月有所放缓，但总体仍然保持同比高速增长的态势。随着市场的不断转暖，企业的降价热情已大幅消退，预计二季度成交量将继续保持增长。随着各地方细则正式落地导致二手房成交明显降温，新政带来的二手房成交成本上升势必会导致成交量的下降，那未来大批量的市场需求将会转移到一手房上面去，4-5月成交环比有望继续上涨。目 录目录 4数字楼市6第一章 市场综述8一、宏观资讯8第二章 土地篇14一、土地市场背景分析14二、本季度土地供应分析16三、土地成交分析20第三章 住宅篇27一、市场综述27二、供小于求27三、新增供应下跌28四、成交量下跌30五、成交价格上升33六、住宅销售排行榜36七、项目解析37第四章 商业市场39一、市场综述39二、供大于求40三、供应量下降41四、成交量下降42五、成交价格分析43第五章 办公市场45一、市场综述45二、供小于求46三、供应量明显减少46四、成交量减少47五、成交价格分析48第六章 营销篇50一、营销策略盘点50二、三季度营销活动汇总分析52第七章 区域篇64一、城东区域64二、城南区域67三、城西区域70四、城北区域73五、城中区域76六、双流区域79七、龙泉区域82八、温江区域85九、郫县区域88十、新都区域91数字楼市市场2013年1季度新增供应面积（万）2013年1季度成交面积（万）2013年1季度成交均价（元/）商品房377.20564.779103住宅328.12487.047753商业30.8627.30 22163办公18.2350.4211066数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构1. 2013年1季度成都市场商品住宅成交套数排行榜（Top10）排名项目名称成交套数（套）1果壳里的城9772首创万卷山8243傲城7504怡景城市花苑6535绿地国际花都5876保利香槟光华5737东立国际花城5328佳乐国际城5299金沙鹭岛52510万景峰519 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构第一章 市场综述一、宏观资讯1. 全国热点资讯n 政策综述l 成都限购政策规定：中心城区内二手房也要限购。根据成都市相关规定，在成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房；成都市以外的外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭成都市纳税证明或社会保险缴纳证明，在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供成都市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在主城区购房。政策解读：从上述限购令的内容可知，只要在成都市主城区内，既限新购商品房也限二手房。l 中央再出“国五条” 限购扩围成调控房价长期手段。楼市调控如期升级，蛇年春节后召开的第一次国务院常务会议，主要议题即是房地产市场调控。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，释放坚持调控政策不动摇、力度不放 松的强烈信号。政策解读：在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国务院常务会议出台五项调控政策措施，再次释放强烈信号，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。从今年开始，全国各地保障房将迎来交付、入住高峰，但衣食住行等基本生活设施配套与保障房“硬件”交付之间仍有“时差”。此次国务院常务会议提出，配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。l 2013年房地产的调控力度不减。2013年，中国房地产调控政策一个基本判断就是方向不变、力度不减，住建部政策研究中心主任秦虹在“中国房地产（成都）峰会”上给出的明确信号。她指出，我们没有任何的理由期望2013年房地产调控抑制投资、投机方面能有所放松。政策解读：调控政策不放松，全国总体库存量仍大，所以全年看全国的房地产市场应有条件以“稳”为主。n 市场动态l 国家税务总局：房产税扩大试点方案暂不出台。备受关注的房产税扩大试点时间表或推迟。国家税务总局总会计师汪康在12日举行的中国企业发展高层论坛上表示，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。汪康表示，由于房产税关系国计民生，因此，扩大试点还要经过更大范围的讨论。l 成都尚无计划收紧公积金贷款 最高比例为8成。自今年1月份以来，多城市出台政策收紧公积金贷款。成都公积金管理中心相关负责人今日表示，目前尚未无计划收紧成都公积金购房贷款。目前成都公积金贷存比有所上升，但整体处于健康水平，尚无收紧公积金购房贷款压力。n 重大政策n 中央政策政策发布机构发布日期执行日期主要内容新国五条国务院2013年2月20日2013年3月1日（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。n 成都政策政策发布机构发布日期执行日期主要内容成都市城乡房产管理局关于公布2013年度我市新建商品住房价格控制目标的通知成都市城乡房产管理局2013年3月1日待定各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施，进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。2. 成都资讯n 市场综述l 两部委议楼市调控长效机制 金融财税手段为主。当中国内地房价和楼市对于以限购为核心的行政干预式调控逐渐显现“免疫效用”之时，国家发改委、住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始就房地产调控长效机制进行会商和协调。l 建立覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。2013年1月15日，国务院总理温家宝在财政部调研时表示，改革房地产税收制度、完善利于调节收入分配的税收制度是中长期来看需要认真研究的两项税制改革内容。l 成都楼市量价齐升远超预期 行情持续尚待观察。2013年春节长假期间（02.09-02.15）成都主城区住宅（新房）成交70套，同比增长218%，商品房成交面积8920.68平米，同比增长121%。对于这一远超预期的成交态势。l 成都房价“暗潮涌动” 取消优惠或直接提价。对于成都楼市而言，1月，楼市成交量保持高位运行，“淡季不淡”的市场态势让开发商对2013年的楼市状态保持乐观。在骄人的楼市成交量背后，房价上涨压力显现，部分楼盘甚至已经出现了房价上涨行为，或是直接提价，或是取消优惠。n 市政建设l 春运26日启动 2013年1月成都新增8对临客。2013年1月26日，铁路春运将正式启动。昨日据从成都铁路局获悉，2013年1月内成都至上海、广州、北京等方向将陆续加开8对临客，其中部分临客为春运期间的临客线路。l 二环路改造最新播报：火车北站节点开挖桩基。大气将成，二环快速路高架桥下部结构施工进入尾声，“到3月，市民就可以看到连续的二环路高架桥了”二环路“双快”改造工程中迟迟不见动静的火车北站路口开始发力，2013年1月底将完成桩基施工。l 成都二环快速公交票价不变 6月开通两条环线。与现在市内的公交一致，采用2元一票制，电子钱包刷卡享受九折优惠，次数刷卡当月有效、享受五折优惠，以及两小时内免费换乘3次，设顺时针逆时针两条快速公交环线，二环常规公交站点将调整，尽量与快速公交站点靠近，将开行5条以上的单循环支线，方便常规公交快速公交换乘，二环快速公交将WiFi全覆盖、票价与现行公交一致。l 成都东二环3.61公里桥梁贯通。2013年2月18日上午10时，东二环改造工程二标段3.61公里桥梁全线架通，这是二环路首个完成全线、全匝道桥梁的施工标段。预计2013年2月底东二环主体桥梁将基本贯通，届时二环路占道施工路段将减少，市民出行更方便。l 成都人南立交桥下进出城通道为保障施工暂封闭。2013年2月20日，据从成都市交管局获悉，为保障二环“两快”工程人南立交高架桥的顺利施工，拟从2月25日至4月5日，封闭人南立交桥下进出城下穿通道，禁止机动车通行。l 清水河大桥 2013年3月完成顶升工程。自2012年年底二环路6座桥梁陆续开始顶升，经过两个多月的努力，2013年2月26日据了解到，清水河大桥已顶升到位，正在进行支座安装，2013年3月中下旬将完成顶升工程。l 二环为民路至交大路段内侧打围 未来半月绕走。2013年3月5日，据从成都市交管局获悉，受二环交大立交顶升和地铁7号线交大站主体施工的影响，为保证二环路高架桥及底层道路工期，经市建委、市交管局等单位现场研究，拟定二环路为民路口至交大路口内侧道路临时打围封闭。l 成都西半环高架开铺沥青 5月10日全面铺完。2013年3月12日凌晨开始铺设沥青，大约200米用了5个小时，按照施工计划，二环路所有桥面的沥青都将在5月10日全面铺完。第二章 土地篇一、土地市场背景分析1、 国土部发急令 要各省逐宗核查非新增建设用地国土资源部办公厅日前发出特急通知，要求各省级国土资源主管部门迅速对土地卫片执法检查工作中上报的非新增建设用地逐宗进行核查，并于1月20日前将检查核实情况书面报告、地块清单及相应举证材料一并上报，凡少报或漏报的“非新增建设用地”，将直接按违法用地计入比例。政策解读：通知称，2011年度土地卫片执法检查对象是2011年度土地变更调查地方上报的新增建设用地中的疑似违法用地图斑，但一些地方将部分已认定的新增建设用地按照非新增建设用地上报，在一定程度上影响了卫片执法检查成果的真实性和准确性。为维护土地卫片执法检查工作的严肃性和公平公正，国土资源部决定对2011年度土地卫片执法检查中上报的非新增建设用地开展核查。2、 国土部：去年全国主要城市地价3129元/平米国土资源部数据显示，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、住宅、工业地价与去年同期相比，增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%，其中，商业、住宅地价同比增速均处于近十年来的低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出现。政策解读：2012年度全国地价水平微升，但增幅仍然处于历史低位。该部预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。3、 国土部：去年地王多为炒作 今年地价将小幅上涨国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松在昨日举行的2012全年及第四季度重点城市地价监测成果发布新闻发布会上透露，今年全年城市地价总水平将小幅温和上涨，其中，商服住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，局部会现敏感波动。政策解读：尽管从全年来看，地价增速并不高，但去年三季度以来，伴随着商品房市场翘尾因素的影响，土地市场出现明显回暖，“地王”、“高溢价”等词汇频频见诸报端，也引发市场对由地价热度向房价传导的担忧。4、全国土地市场热度仍延续 央企成拿地主角2013年1月至今，全国30重点城市土地供应、成交量分别环比下降58%和75%，其中供应建面同比增长19%，成交建面同比下降15%，另外，15家典型企业拿地建面较去年12月也开始大幅回落。政策解读：从重点城市的土地市场情况看，土地成交热度依然不减，各地市场出现的高溢价、高单价地块显表明，当前土地市场仍延续了去年的热度，竞争较为激烈。5、2月土地市场成都土地流拍成常态2月份全国29城市共计推出土地2581宗，共计面积约9169万平方米，环比增加39%，可谓热火朝天！但是，成都土地市场却异常冰冷，截至2月27日，2月推向招拍挂市场的22宗郊区地块，有4宗因故延期或终止出让，这在成都土地市场实属罕见。政策解读：未来一长段时间内，主城区土地供应仍然紧张，地价上涨的空间将由其地段稀缺性决定。从1、2月成都土地市场交易来看，成都周边几大郊区地价其实稳中有升，新都、郫县等区域土地竞争日趋激烈，未来城北、城西二圈层的土地市场将有怎样的表现，依然值得期待。二、本季度土地供应分析1、 本季度土地供应概述2013年第一季度成都市土地供应36宗，总用地面积约175.69万，合计约2635.3亩；本季度供应土地以分布区域来看，主城区供应9宗，郊区供应27宗,主城区中以城西供应土地面积最大，郊县中以双流供应面积最大。（不计工业用地，郊县只含双流，龙泉，新都，温江，郫县）2、 供应土地特征l 供应土地主城区少于郊县数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度供应土地郊县占据主体地位，供应土地共27宗，总用地面积约2266亩；主城区供应土地共9宗，总用地面积约369亩。土地供应同比均出现下降，市场目前受新政影响，处于观望状态。l 主城区城西土地供应体量最大数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度主城区城东土地供应体量最大。城西共供应土地5宗土地，总用地面积约197亩；城东供应土地1宗，供应面积约34亩；城南有1宗土地供应，供应面积为9亩；城北有2宗土地供应，供应土地面积约129亩；城中无供应。l 新都土地供应面积位于郊区之首数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2013年第一季度，郊县区域中新都的土地应量最大，共有10宗土地供应，净用地面积共计约936亩；双流供应土地共4宗，土地总净用地面积约278亩；郫县共有7宗土地供应，共有土地供应面积约434亩；温江供应土地4宗，供应面积约474亩；龙泉供应土地2宗，供应面积约144亩。本季度，新都的供应土地面积占到郊县总供应面积的41.31%。l 供应土地中商住用地居多数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度供应土地中，商住用地体量最大，为31宗，面积约2282亩；纯商业用地有5宗，约353亩。本月中商住混合性用地供应供应占比较多。易居观点：2013年第一季度，土地的供应中，各区域供应量，都有所下降，主城区中城西供应量较多，郊县中新都供应量较大。因住新国五条出台，各地土地市场处于观望之中。三、土地成交分析n 土地成交概述2013年第一季度有44宗地成交，成交面积约为201.92万，合计约3028.81亩，预计未来上市可建筑面积约697.25万，成交净用地面积环比2012年第四季度下降37.52%。2013年第一季度土地成交均价约432.65万元/亩，环比下降20.3%；楼面地价均价约2089.36元/。（不计工业用地，郊县只含双流，龙泉，新都，温江，郫县）n 成交土地特征l 主城区地块成交低于郊区数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2013年第一季度，成都市成交土地主城区低于郊区。郊区成交土地较上季度有所下降。l 主城区中城西土地面积成交最多数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度主城区成交面积最多是城西区域，共有8宗土地成交，成交面积约362亩；城北有2宗土地成交，成交面积约129亩；城南有3宗土地成交，成交土地净用地面积约52亩；城东有3宗土地成交，成交土地净用地面积约217亩，城中无土地成交。主城区土地成交较上个季度成交量，有所下降。l 新都土地成交数最大数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2013年第一季度郊县土地成交面积最大的是新都，共有10宗土地成交，成交面积约1021亩；龙泉有3宗土地成交，成交面积约161亩；郫县有2宗土地成交，成交面积约146亩；双流有8宗土地成交，成交面积约444亩；温江有5宗土地成交，成交面积约493亩。l 商住用地成交较多数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度成交土地中商住混合用地共成交30宗，面积约2403亩；商业用地共成交了14宗，成交面积约626亩。l 小型地块居多数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度成交土地单宗土地以1-5万地块最多。1万及以下体量的地块共6宗； 1-5万体量的地块共22宗；5-10万中型地块共12宗；10-50万地块共有4块成交。本月土地成交数量依旧以中小型地块为主。l 未来楼市住宅可供开发量分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构根据容积率等规建指标测算，成都市本季度成交土地中，未来住宅可供开发总量约697万。本季度成交土地未来可上市建筑面积最多为新都，总量达到223万，其次为双流，总量为110万，其他区域未来可上市面积相对较少（统计范围涵盖纯住宅地块，商业地块与商住混合用地中以住宅用途为主的地块）。l 成交价格分析本季度成交土地出现了17宗溢价成交土地，溢价地块占到总成交土地宗数的38.64%。溢价率土地成交均价约796万元/亩，环比上个季度下降了15.33%。l 本季度有8宗撤牌，2宗流标l 趋势预测（1）政策导致土地市场降温随着新国五条的推出，开发商处于观望，土地市场回归理性，终结了12年年底的火爆疯抢。第三章 住宅篇一、市场综述1. 供求关系分析2013年第1季度，成都市商品住宅供求比为0.67，供小于求。2. 新增供应分析2013年第1季度，商品住宅新增供应面积为328.12万，供应量较上季度减少512.33万，环比下跌60.96%，同比上升38.88%。3. 成交量分析2013年第1季度，商品住宅成交面积为487.04万，较上季度减少162.87万，环比下跌25.06%，同比上升42.20%。4. 价格分析2013年第1季度，成都市商品住宅成交均价为7753元/，较上季度上升948元/，环比上升13.93%，同比上升20.07%。二、供小于求1. 季度走势分析 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构第一季度，成都市商品住宅供求比为0.67，供小于求。从数据上看，这是从 2012年度的第一季度到2013年的第一季度供应面积与供应面积差额最大的一个季度。从供求比来看，成都住宅市场成交大于供应，刚需和改善性需求在新政细则出台之前集中成交。三、新增供应下跌1. 新增供应量走势分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度，主城区、郊区供应量均下降，环比降幅分别为57.71%和62.89%。从2012年1季度2013年1季度数据来看，主城区和郊区供应量都呈现年初低、年终高的趋势，同时本季度郊区供应量仍旧高于主城区。2. 新增供应量区域分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构如图所示，本季度新都区域的新增供应占比最大，该区域新增供应54.30万，占总供应量的17%。本季度唯有龙泉和新都环比上涨，分别为：35.26%和8.07%；其余区域环比下跌，其中跌幅最大的是温江区域，环比下跌461.69%，其次是双流区域，环比下跌369.40%。3. 新增供应环域分析 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构从环线分布情况来看，1季度商品住宅新增供应仍旧主要集中在外环外，供应量为185.11万，占比56%。1季度各环线供应均环比下跌，下跌最大的三个环域为：内环-1环、外环外和3环-外环，下跌幅度分别为4216.81%、173.67%和144.01%。四、成交量下跌1. 季度成交走势分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构1季度总成交量较2012年4季度下跌162.87万，环比跌幅为33.44%，与去年同期相比，涨幅为29.68%；其中主城区环比下跌13.27%,郊区环比下跌31.13%。2. 成交区域分析 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构如图可知，新都区域成交第一，成交量为62.88万，占本季度成交总量的12.91%。本季度成交量环比下跌幅度最大的三个区域是：温江、新都、城北，跌幅分别为：148.53%、89.07%和36.25%。唯有城中区域成交量有所上涨，环比上涨36.87%，成交量为5.05万。第 1季度各区域成交数据对比区域城北城东城南城西城中成交情况面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数上季度34.00347547.00518867.73629669.097393.19418本季度24.92259943.32464856.48519961.9266075.05636增（降）量-9.08-876-3.68-540-11.25-1097-7.1758681.86218区域龙泉郫县双流温江新都成交情况面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数上季度61.83661689.53991894.43932964.196649118.8912737本季度59.53637874.38833172.72715725.83250162.886540增（降）量-2.3-238-15.15-1587-21.71-2172-38.36-4148-56.01-61973. 成交环域分析 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度外环外占总成交量首位，成交263.13万，占比为54%，3环-外环占位第二，成交140.6万，占总成交量的29%。1季度 1环-2环和外环外环比下降较大，降幅分别为45.77%和44.38%。内环内成交量环比上涨，涨幅为40.96%；4. 成交面积段分析注：占比小于1%的面积段不予显示数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构从上图可以看出，本季度商品住宅销售量最大的是80-90之间的户型，占比29%。其次是70-80的户型，占比为15%，整个市场仍以刚需为主。五、成交价格上升1. 季度均价走势分析 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构13年第1季度，成都市商品住宅成交均价为7753元/，上升948元/，环比上升13.93%，同比上升20.07%。从图表中可知，2013年1季度的成交均价较之上个季度有较大提升，此情况与成交环线区域发生变化有莫大关系，2环-3环成交上涨，外环外成交占比下跌，主城区成交量的上涨带动了季度成交均价的上涨。2. 城郊均价分析 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构13年第1季度主城区和郊区成交均价均上涨，较2012年第4季度环比上涨幅度分别为7.44%和14.65%。与12年1季度相比，13年1季度主城区和郊区成交均价上涨，同比上涨幅度分别为16.60%和19.52%。3. 各区域成交均价分析 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度成都市商品住宅整体成交均价为7753元/；区域成交均价中，所有区域环比均上涨，涨幅位居前三位的为：温江、龙泉、城东。涨幅分别为：21.54%、21.02%和13.73%。4. 各环域成交均价分析 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构与12年4季度相比，第1季度中，2环-3环、3环-外环和外环外上涨，涨幅最大的为外环外，为4.54%；其次为2环-3环，涨幅为0.89%，再次为3环-外环，涨幅为0.52%。5. 各建筑形态成交情况分析 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构由图例所示，1季度全市商品住宅成交建筑类型以高层为主，占总成交量的68.69%。较12年4季度而言，各个建筑形态成交量均环比下跌，小高层和高层跌幅最大，分别下跌29.75%、24.39%。成交均价方面，除别墅外，其余建筑类型均价都上升。其中，小高层和高层类的成交均价环比上涨幅度为第一和第二，涨幅为22.13%和12.93%。六、住宅销售排行榜1. 季度成交面积排行榜排名物业名称成交面积（万）成交套数1果壳里的城8.739772首创万卷山7.378243傲城6.527504金沙鹭岛6.245255佳乐国际城5.745296绿地国际花都5.285877怡景城市花苑4.736538南城都汇4.544099东立国际花城4.4853210保利香槟光华4.46573数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2. 季度成交均价排行榜排名物业名称成交均价1麓湖284572朗基望今缘279143棕榈泉国际中心258004置信丽都花园城235945晶融汇216016四海逸家213067复地雍湖湾193968时代豪庭191089欧香小镇1886710誉峰18204数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构七、项目解析1. 项目解析量降价升2013年第1季度，同2012年第4季度相比，商品住宅市场整体呈现供应成交量下跌，成交均价上涨的局面。从供求关系上看，第一季度商品住宅供应量为328.11万，成交量为487.04万，1季度供小于求。供应成交量同去年同期相比则有所提升。从成交均价来看，第1季度成交均价为7753元/，上升948元/，环比上升13.93%，同比上升20.07%。在国五条实施细则出台前夕，当季度的1、2、3月份，成交供应持续走高，成交量的上涨，市场持续的走高，消费者的购买热情也带动了成都房价这一季的上扬。2013年第一季度市场整体表现良好，蓝光幸福满庭表现抢眼，首次开盘千人哄抢，开盘当天销售超过95%。从市场表现来看，价格、地理位置、升值潜力和户型仍旧是购房者购房考虑的重要因素。2. 成交区域格局：郫县、双流占据成交主体区域成交面积（万）成交套数郫县74.38 8331双流72.72 7157新都62.88 6540城西61.92 6607龙泉59.53 6378城南56.48 5199城东43.32 4648温江25.83 2501城北24.92 2599城中5.05 636数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构第四章 商业市场一、 市场综述2013年开年之际，史上最严厉的房地产调控出台。2013年1月14日，银监会工作会议强调推动银行业深化改革和发展转型，改进系统区域风险防范措施，落实差别化房贷要求，加强名单制管理。1月15日，温家宝表示：从中长期看，要认真研究，改革房产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。对于蓉城来讲，今年将启动实施“农民工住房保障行动”全省将建21万套保障房。3月1日国务院办公厅公布的楼市“新国五条”细则。这些都无疑增加了住宅市场的压力，无论是房价控制还是舆论房产税的实施无一例外都对住房的投资、投机实施严厉打击。相对于住宅市场的冷冷凄凄，在逃离“三限”(限购、限贷、限价)的束缚后，商业地产逆市生长，一部分投资人从住宅市场流向商业市场有关，是正常现场。在中国，投资管道的欠缺是投资人不得不面对的问题，相对股票、基金这类不可控的投资品，房地产的实物属性令大部分投资人觉得心里踏实切风险可控。因此，当住宅大门进一步向投资人关闭的时候，溢出现象必然落到商业身上。除传统商圈外，随着新型居住圈层的形成，新的商圈也随之成型，这些区域也成为投资者看好的片区，商铺、写字楼、综合体等商业地产都成为投资者热衷的投资对象。然而，商业地产虽然不受“新国五条”的限制，但是由于成都商业地产前期供应过剩。面对巨大的库存，以及后期城南片区大量的综合体涌入，商业地产同时也面临着巨大的压力。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构成都市2013年1季度商业用房各类指标变化表指标2013年1季度2012年4季度环比增长（%）同比增长（%）供求比1.131.26/供应量（万m2）30.8674.74-58.71-24.05成交量（万m2）27.3059.53-54.14-9.54数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构二、 供大于求2013年第一季度成都市商业营业用房供应量为30.86万，环比下跌58.71%，同比下降24.05%。成交量为27.30万，环比下降54.14%，同比下跌9.54%。供求比为1.13。新年过后第一个季度，成都市整个商业市场以消化库存为主，本季度供求关系基本达到平衡。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构三、 供应量下降本季度销售型商业营业用房供应量为30.86万，环比下降58.71%，同比下降24.05%。其中2013年一季度商业营业用房供应量中以3月份的供应量为首，供应面积是14.21万。1、2月的供应量分别为12.64万和4.01万。主城区本季度新增供应量为23.19万，环比下跌54.02%，同比下跌7.71%。郊区一季度销售型商业营业用房供应量为7.67万，环比下降68.45%，同比下跌59.84%。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构四、 成交量下降2013年第一季度虽然正值春节大假期间，面对“春节回乡置业”季的到来，但是商业地产仍呈现出旺季不旺的现象，多数投资客户仍处于观望状态。对于理性投资客户逐步回归，后期在面对大量存量市场以及新增供应的不断增加的情况下，商业市场势必将会受到挑战，面临着巨大的竞争压力。本季度全市销售型商业营业用房成交量为27.30万，环比上个季度成交量下降54.14%，同比下降9.54%。而其中以3月份的商业用房成交量居于榜首，商业用房成交量为14.50万， 1、2月商业营业用房成交量分别为8.90万和3.89万。本季度主城区成交面积14.73万，环比下降40.80%，同比下跌26.55%。郊区成交面积12.58万，环比下跌63.68%，同比减少32.15%。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构五、 成交价格分析新年之际，面对春节放假周，全市商业市场整体成交价格均出现上涨现象。其中，主城区成交价最为显著。同时，随着郊区商业项目不断增加，整体均价也保持在万元以上。2013年一季度商业用房成交价格为22163元/，较上季度环比上涨45.44%，同比上涨38.17%。一季度主城区销售型商业营业用房成交价为28754元/，环比上季度上涨40.80%，同比上涨26.55%。郊区商业用房成交价为14445元/，环比上涨16.29%，同比上涨42.27%。本季度主城区成交价格上涨较大，主要在于主城区地段优越，成功吸引了投资客户亲睐。主城区商业营业用房成交价格前三位的分别是城中、城东和城西，成交价分别是54436元/、40065元/和34304元/。郊区市场目前新都和龙泉大型专业市场不断增加，也导致成交均价维持在万元以上，郊区未来发展趋势利好。本季度郊区成交价前三的是龙泉、新都和温江，成交价分别是22954元/、16730元/和15585元/。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构第五章 办公市场一、 市场综述依照国务院办公厅2013年3月1日公布的楼市“新国五条”细则后，无论是房价控制还是舆论房产税的实施无一例外都对住房的投资、投机实施严厉打击。然而，民间货币量较大，市场投资渠道相对较少，在不限购、不限贷、不缴20%个税的写字楼市场中，办公物业也一并开始走俏。在过去，高端写字楼客户倾向于选择旧城的中心位置，但随着经济发展、城市建设，交通拥堵，城市新贵南迁等等因素都促进了办公集群逐渐外延至天府新城CBD中央商务区。同时，交通的发展尤其是轨道交通建设，使得越来越多的企业，尤其是专业服务类，金融类等行业搬迁到交通便捷的CBD中央商务区办公。2013年写字楼竞争将更加剧烈，马太效应或进一步凸显：品质优越、配套条件完善、项目租金合理才具有较好的抗跌性，其资产价值上升空间才较大，而欠缺上述因素的项目则需要面对不断增大的市场压力。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构成都市2013年1季度办公物业各类指标变化表指标2012年4季度2013年1季度环比增长（%）同比增长（%）供求比1：0.511.2.77/供应量（万m2）126.6818.23-85.61-46.07成交量（万m2）64.1150.42-21.3558.35成交价格（元/m2）84571106630.8522.32成交总额（亿元）54.2255.792.9093.65 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构二、 供小于求2013年第一季度供应量为18.23万，环比下降85.61%，同比减少46.07%。成交量为50.42万，环比下跌21.35%，同比上涨58.35%。办公楼市场供求比为0.36，全市整体办公市场以消耗去年的存量为主，本季度也是自2012年至今首次出现供不应求的现象。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构三、 供应量明显减少2013年第一季度全市办公物业供应面积为18.23万，环比上季度下跌85.61%，同比减少46.07%。其中只有1月份和3月份有办公物业供应，供应面积分别为9.57万和8.67万。本季度成都主城区办公物业用房新增面积13.95万，占全市办公用房新增面积的76.52%，环比上季度下跌85.74%。而主城区中本季度只有城北、城东和城西有办公用房新增，新增面积分别是3.84万、8.32万、1.79万。郊区本季度办公物业用房新增面积为4.28万，环比下降85.17%，同比下降35.05%。郊区新增办公物业均是新都的项目。从全市办公物业用房新增情况来看，写字楼市场向郊区发展已经成为一种趋势。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构四、 成交量减少2013年第一季度成都市销售型办公用房成交面积50.42万,环比减少21.35%,同比上涨58.35%。其中以3月份的销售型办公用房成交面积为本季度办公用房成交量之首 ，成交面积为26.71万，占本季度全市销售型办公用房成交量的52.98%。1、2月全市销售型办公用房成交量分别是12.63万和11.09万。一季度主城区销售型办公物业成交面积为40.01万，环比三季度减少4.92%，同比上涨78.38%。其中主城区以成熟商圈城南的办公物业成交量为首，成交面积是22.26万，其次是城东和城北，成交面积分别是6.24万、5.34万。郊区销售型办公物业成交面积为4.28万，环比上季度下跌52.75%，同比上涨10.63%。全市销售型办公物业成交仍然以主城区为主。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构五、 成交价格分析本季度销售型办公用房成交均价11066元/，环比上涨30.85%，同比上涨30.85%。而主城本季度销售型办公用房成交均价为12804元/，环比上涨29.45%，同比上升20.07%。郊区办公用房成交均价为6387元/，环比上季度上升11.70%，同比上升22.97%。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 第六章 营销篇一、营销策略盘点1. 一季度营销策略汇总分析一季度各楼盘优惠类型比例图（按楼盘个数计）数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构注：主题优惠：指开发商将自身项目打包提炼出一个主题；价格优惠：指一口价、清盘价形式；组合优惠：多种优惠方式；营销活动优惠：参加活动享有的优惠；团购优惠：团购形式的独有优惠；VIP卡优惠：申领VIP卡享有的优惠；赠送优惠：指购房送礼包、车位或房子；开盘优惠：指开盘当天所拥有的优惠；付款方式优惠：指签约时所选择的付款方式拥有的优惠；现金优惠：购房返现金；折扣优惠：在指定时间内购房有一定折扣优惠；特价房：指推出限量的优价房媒体投放量大幅增长2013年的1月，较之上一季度最后一月，媒体投放量不降反增，广告投放总金额约为9225万元，投放次数602次，涉及项目207个。媒体投放次数金额大幅下降2013年的2月，较之成都上月媒体投放量，本月投放次数和金额均大幅下降，广告投放总金额约为1742万元，投放次数95次，涉及项目55个。除双流外 各区域投放次数金额均下降2013年的3月，较之成都上月媒体投放量，本月投放次数、金额以及媒体投放涉及项目数量均增长，广告投放总金额约为5250万元，投放次数306次，涉及项目122个，广告投放金额环比增加201.46%。