启东人民路项目开发构思.pptx

启东人民路项目开发构思 2009年7月 目 录 p俯瞰启东 p聚焦启东 p发现启东 p构思启东 俯瞰启东区位环境 启启东东 “ “上海的后花园上海的后花园”，上海向，上海向 北拓展的第一节点，沿海大通道北拓展的第一节点，沿海大通道 的重要环节，是未来上海辐射江的重要环节，是未来上海辐射江 苏、山东的重要跳板。苏、山东的重要跳板。 u2008年全国最具投资潜力中小城市百 强第二位； u启东位于“长江三角洲”中心地带， 与国际大都市上海隔江相望，直线距离 仅50公里，素有“上海的后花园”之称 ，是出江入海的重要门户； u启东开发区是江苏省省级开发区和沿 江重点建设开发区之一，由“一区三园 ”组成,即开发区中心区、滨海工业 园、滨江化工园和城北工业园； u2008年以来，已有100个投资1亿元以 上重大项目落户启东，总投资529亿 元。 俯瞰启东大桥建设 u启东与上海的直线距离仅50公里 u启东至上海浦东国际机场路程约95公里 u启东至上海浦东外高桥港区路程约68公里 u启东至上海市区路程约80公里 u启东至南通市区约85公里 u启东至南通兴东机场路程约90公里 崇启大桥：南起上海崇明岛陈家镇，与在建的上海崇明越江通道 相连；北至江苏启东市汇龙镇，与宁启(南京-南通-启东)高速公 路相接。包括跨江大桥和连接线在内的项目全长约五十二公里， 全线按双向六车道高速公路标准设计建设。预计于2010年建成通 车。崇启大桥的建成，将进一步加强启东与长三角核心城市的联 系。 崇启大桥 吕四大港的开发建设，促进了启东 海洋经济的发展，加速了大型临港 产业的集聚。同时使得启东的发展 潜能加快释放，发展能级迅速提 升。大港开发将吸引更多海内外的 企业前来投资，启东的投资优势将 在短期内迅速放大。 随着崇启大桥的建成，本案将随着崇启大桥的建成，本案将 在一年内进入上海在一年内进入上海1 1小时都市小时都市 经济圈！经济圈！ 启东市地处万里长江入海口北侧，三面环水 ， 形似半岛，是出江入海的重要门户，被誉为“江 海明珠”。全市陆地总面积1157平方公里，人口 116万。 一、海洋经济：一、海洋经济：启东吕四渔场是中国四大渔场， 也是全国六大中心渔港之一 。 二、机械电子：二、机械电子：启东在外经营电动工具人员4.5万 人，每年交易额达150多亿元，约占全国电动工具 市场交易总额的60%。 三、建筑产业：三、建筑产业：启东是江苏省人民政府首批命名 的“建筑之乡”，建筑业历史悠久。 四、医药化工：四、医药化工：具有众多全国著名品牌，在全国 有很高的市场占有率。 五、纺织服装业：五、纺织服装业：启东市是全国最早的纺织服装 出口基地，出口20多个国家和地区，年出口额超1 亿美元。 六、教育产业：六、教育产业：如启东中学、汇龙中学、长江中 学等。 聚焦启东产业概况 聚焦启东经济发展 u启东市2005-2008年连续4年 保持15%以上的经济增长速度 ，2008年至今地区生产总值已 超过300亿元大关； u近四年超过15%的GDP增长率 说明启东经济发展迅猛，根据 国际经验，其房地产市场处于 飞速发展阶段； u高速发展的经济带动了启东 居民人均收入的稳步上涨，增 强了居民的购买力 ，积极推 动着启东房地产市场的快速发 展。 宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15% 房地产业发展状况萎缩 停滞甚至 倒退 稳定 发展 高速 发展 飞速 发展 启东启东 全市全市经济保持高速发展态势，居民收入经济保持高速发展态势，居民收入 稳定快速增长稳定快速增长 聚焦启东投资情况 u启东固定资产投资自2005 年以来，虽受国际及国内低 迷经济形势的影响，虽呈现 下降趋势，但始终维持在每 年15%以上的增长水平，对 启东房地产的发展起到了良 好的拉动作用； u启东市房地产投资从2005 年开始呈现快速上涨趋势， 从今年开始，受整体经济调 控的影响呈略微下调的局面 ，但是整体房地产市场发展 较为稳健。 启东启东 良好的投资环境促进了房地产的发展良好的投资环境促进了房地产的发展 聚焦启东功能片区 中心城片区中心城片区 为启东主城区，功能 定位为全方位、人口密集之现 代城市，综合了 政、住居、文 化、教育、工作、主要产业发 展等功能 阳澄湖休闲片区阳澄湖休闲片区 主要功能在休闲旅游 ，结合大闸蟹餐饮、高尔夫 球、渡假、商务会议等多样化 活动，其余则维持小镇风貌、 农田及水源保护功能 东北向货运轴片区东北向货运轴片区 主要功能系提供经济技术 开发区东北轴向之货运运输走廊， 利用公路接苏通大桥往苏北、华北 或由公路至太仓港利用长江水路运 输。 东向运输廊片区东向运输廊片区 产业主要有加工分装、仓 储物流、并结合安亭地区发展汽车 机械零件产业，惟陆家及花桥同时 可结合大专学校与新社区开发。 生活新镇片区生活新镇片区 居于南北向之长江路及东西向之 机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇 ，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏 州工业园区及经济开发区就业人口之卫星 城镇。 生态、观光农业片区生态、观光农业片区 定位为外向型现代农业开 发，促进该区之经济发展。未来可 朝向生态有机农业，或转向第三级 产业之观光农业发展。 水乡旅游片区水乡旅游片区 充分利用环境优势，结合 水路旅游路线，串连用直、周庄、 锦溪古镇，淀山湖滨村落或新型休 闲及开发，发展绿色观光及修学、 教育等产业。 发现启东问题寻根 核心问题一： 如何通过本项目的打造来展现本项目的品 牌形象并赢得企业发展效益？ 核心问题二： 如何通过本项目的打造提升启东乃至整个 长三角板块的价值，并实现企业发展和城 市发展综合效益最大化？ 核心问题三： 如何通过本项目提升城市凝聚力和吸附力 ？ 发现启东价值寻根 uu 区位价值区位价值 滨海城市，金融中心上海的“后花园”，距离上海仅50公里，长三角地区不 可忽略的跳板。 uu 交通价值交通价值 去年崇启大桥的开工建设，不仅丰富了启东的出行条件，也使得启东与上海 的联系更加紧密，上海浦东国际机场、南通兴东机场也在百公里范围之内。 uu 经济价值经济价值 连续四年15%的GDP增长将更快的带动居民的消费力和房地产开发的价值。 uu 产业价值产业价值 吕四渔场、机械电子、纺织服装业等较多元化的产业发展将高速提升城市发 展。 启东需要城市标志性、改善城市整体形象、功能集于一体的区域性启东需要城市标志性、改善城市整体形象、功能集于一体的区域性 项目，我们将为此打造项目，我们将为此打造“启东世贸中心启东世贸中心” 项目将成为启东城市文化的品牌，项目将成为启东城市文化的品牌， 应时代背景的需要和发挥、融入区域未来，应时代背景的需要和发挥、融入区域未来， 应该重新定位、改造，与周围大环境相和谐，应该重新定位、改造，与周围大环境相和谐， 建成建成符合启东的符合启东的城市风貌。城市风貌。 所以，所以， 以国外案例以国外案例作研究，作研究， 为项目改造、建设寻找成功方案。为项目改造、建设寻找成功方案。 六本木山位于东京都港区六本 木，毗临新桥、虎门的商务街， 霞关的政府机关街道、青山、赤 坂的商业街，麻布、广尾的高档 住宅区。 东京六本木新城是东京著名的购 物中心和旅游中心，该项目在 2003年4月开业，目前已经成为外 地游客到了东京必到的综合商业 设施. 项目概况 案例研究东京六本木 案例研究东京六本木 地块面积：11.66ha 占地面积：89,400 建筑面积：759,100 住户数量：837户 停车位：2,762个 (A街区) 1.好莱坞美容广场 地上11层地下3层；24800 (B街区) 1六本木山森大厦 地上54层地下6层；379500 2凯悦酒店 地上11层地下1层；69000 (C街区) 1.六本木山住宅楼A，BC，D地上43层地下1层(地上部二A栋6层B,C栋43层 3榉树坡综合体 D栋18层)149800 地上7层地下3层；23700 2榉树坡台地地上6层地下层；6900 4朝日电视台 3寺院地上1层地下I层；500 地上8层地下3层；73700 (D街区) 1.六本木山门楼地上15层地下2层；30800 项目经济指标 案例研究东京六本木 美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心 及公共空间设计，JERDE在购物中心设计中 非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变 化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客 的停留时间，实践证明是成功的。 外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退 台的方式，与难波城有类似之处。露天广场 舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向 作用。 内部中庭设计采用内部地面盆景绿化，且中 庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理， 增加中庭空间的动态特征。中庭上空采用透 明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创 造出通透宜人的空间。由六本木新城前露天 广场和66广场作为公共活动空间，经常举办 营销及文化活动。 总体规划设计 案例研究东京六本木 顾客可以乘坐地铁、公共汽车，也可以开 车前来， 总体停车位2762辆，共计12个 停车场，方便顾客采用方便的地方就近停 车。六本木新城设有摩托车与自行车停车 位置，其中自行车免费。地铁直接连通六 本木新城B1F。 交通体系 案例研究东京六本木 1F动线 2F动线 动线环绕森大厦组织 根据人流特点，设置四层营业通道 动线布局 商业设施 商业设施由山边。西街、榉树坡大道组 成， 商业构成为： 零售：110区划，22000 餐饮：70区划12000（3200席） 其它：30区划，4000 合计：220区划，38000 文化设施 森艺术中心：六本木山综合开发项目作为”文化 都心”象征的就是位于六本木山森大厦49层至顶层部 的森艺术中心，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会 议论坛等组成 a. 森美术馆(5154层)在这里，人们尽可以欣赏 现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种各样的艺 术形式。 b.东京展望台(51层),海拔250m，可360眺望东 京大都市。 c.六本木山俱乐部(51层),这是一个以森艺术中心 为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各领域中喜爱 文化艺术的人们，是一个对话交流，激发创造的场 所。 d.六本木山学院(47层),是针对所有年龄层次人的 特殊教育学院。 案例研究东京六本木 功能构成 办公设施 一、六本木山森大厦 作为六本木山的中心的超高层办公楼地上54层，高238m， 并实现了日本国内最大的单层约4500m2的无柱空间，并引进了日 本国内最高水准的网络和安全设施。 二、好莱坞美容广场 好莱坞美容广场(以美容专科学校，公司办公为主体)1部 分。裙房和地下部分与4层17区划的店铺街，机械式停车场相 连。作为各个不同功能区域的缓冲联系空间和上下移动手段，设 置了1处大的共享空间。一处是在地铁出入口，作为六本木山总 入口，象倒过来的大礼帽，直径25m，高约30m，由不锈钢屋面和 48面体玻璃墙面构成的半室外空间，自动扶梯上下穿插。另一处 是好莱坞美容广场的地下1层到地上3层由自动扶梯连结的反向 椭圆锥体，裙房的外装修，主要采用石材贴面，通过连廊空间和 六本木山整体相协调。 住宅区 住宅楼共4栋，既有6层高的低层，也有43层高超高层。平面 形式多样，甚至有以厨房为主体的设计。满足了从工作室到5个 卧房，带全套家具等多种多样的选择。 案例研究东京六本木 功能构成 构思启东都市综合体的打造(定义) 都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城 市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的 能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。 HOPSCAHOPSCA HOTEL OFFICE PARK SHOPPING MALL APARTMENT CLUB 构思启东都市综合体的打造(特征) 1 23 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 n n 定位定位：创造性定位，从城市高度和世界眼光确定发展目标。 n n 规划规划：发挥区位优势，突出主题，建成区域级有影响力的项目。 n n 产品产品：充分创新，彰显品质。 n n 功能功能：集商务、商业、休闲、娱乐为一体的复合型城市活力街区。 n n 价值价值：深度挖掘城市市中心核心区地位，实现区域价值呈几何级增长。 构思启东项目打造方向 构思启东物业发展方向 商业 商圈发展之必要 商业发展需求 项目发展的纳税资源 市场需求型物业 公寓 立足于居住形象 改善居住需求 项目发展的纳税资源 市场需求型物业 市场抗风险性强 酒店 立足于商务形象 切合市场需要 与商业、公寓、写字 楼组成中心价值链 写字楼 立足于商务形象 与商业、公寓、酒店组成 中心价值链 复合体 构思启东物业发展方向 写字楼 商 业业 基于目前启东写字楼市场尚处于初步发展阶段，市场需求稀少，因 此该物业类型不适宜发展大体量，可以给未来预留点发展空间，当 市场