济南奥体东5-3地块可研报告.doc

山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司1 第一章 申报单位及项目概况 第一节 项目申报单位概况 一、申一、申报单报单位位 1、单位名称：山东润博房地产开发有限公司 2、法人代表：杭 宁 3、注册地址：济南市历下区和平路 36 号 103 室 二、二、拟拟建地点建地点 山东省济南市奥体中心东侧，龙奥北路以南。 三、公司三、公司简简介介 山东润博房地产开发有限公司成立于 2010 年 12 月，注册资 本 1000 万元。公司主要经营范围房地产开发、经营、咨询与中介 服务；房屋装饰装修服务；技术进出口服务等。公司自成立以来秉 承专注品质、建筑无限生活的开发理念，坚持以市场为导向的经营 策略，实施现代企业的先进管理模式。 山东润博房地产开发有限公司拥有一支高素质的专业管理团 队，所有员工均为大专以上学历，是一支朝气蓬勃、团结进取的团 队。在未来几年，公司将结合市场需要，有计划、有步骤地以优质 的品牌产品和品牌形象参与市场竞争，实施公司战略开发计划，通 过不断创新来满足社会需求，从而实现以改善居民居住条件和企 业利润稳步增长相结合的企业战略发展目标。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司2 第二节 申请报告编制单位 编制单位：山东鲁咨工程咨询有限公司 工程咨询资格证书等级：甲级 资格证书编号：工咨甲 11820060097 发证机关：国家发展和改革委员会 第三节 申请报告工作的依据与范围 一、申一、申请报请报告告编编制的依据制的依据 1、 中华人民共和国建筑法； 2、 中华人民共和国城市房地产管理法； 3、 城市房地产开发经营管理条例； 4、 城市居住规划设计规范GB50011-2001； 5、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见； 6、 产业结构调整指导目录（2005 年本）； 7、国家发改委关于发布项目申请报告通用文本的通知(发 改投资20071169 号)； 8、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数(第三 版)； 9、国家和山东省有关政策规定； 10、建设单位提供的有关资料。 二、申二、申请报请报告主要内容告主要内容 1、项目概况 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司3 2、发展规划、产业政策和行业准入结论 3、市场预测与建设规模 4、资源开发及综合利用分析 5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析 6、节能方案分析 7、环境和生态影响分析 8、经济、社会影响分析结论 第四节 项目概况 一、一、项项目名称目名称 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 二、建二、建设设背景背景 1、国家政策调控保持房地产业健康发展 为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房 地产市场平稳健康发展，2010 年中央出台了一系列房地产调控政 策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管 等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。各项政策的持续 出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者 在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。 2010 年 1 月 7 日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场 平稳健康发展的通知（国办发20104 号）要求：增加保障性住房 和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购 房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设； 落实地方各级人民政府责任。 2010 年 4 月 17 日， 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司4 上涨的通知（国发201010 号）规定：实行更为严格的差别化住房 信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的 家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不 得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得 低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三 套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体 由商业银行根据风险管理原则自主确定。 2010 年 9 月 29 日，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产 市场调控成果，促进房地产市场健康发展。各商业银行暂停发放居 民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳 税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 2011 年 1 月 26 日，国务院总理温家宝 26 日主持召开国务院 常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，主要规定： 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款 比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍；严格住房用 地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区 改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应 总量的 70%的要求；合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、 省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制 定和执行住房限购措施。原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民 家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非 当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当 地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无 法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍 居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司5 近期房地近期房地产产市市场调场调控策略控策略 日期部门摘要 2011.01.26 国务院 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做 好房地产市场调控工作。会议要求，对贷款购买第二套住房的家 庭，首付款比例不低于 60%。 2011.01.21 国务院 国务院总理温家宝签署国务院令公布国有土地上房屋征收与补 偿条例（以下简称条例）。条例自公布之日起施行。 2011.01.19 国务院 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过国 有土地上房屋征收与补偿条例(草案)。 2011.01.09 重庆市政府 在 1 月 9 日开幕的重庆市第三届人民代表大会第四次会议上，重 庆市市长黄奇帆在政府工作报告中称，“十二五”期间，重庆将加 强财税调节，开征高档商品房房产税。 2010.12.25央行 央行宣布，自 2010 年 12 月 26 日起上调金融机构人民币存贷款基 准利率，一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点，一年期 存款基准利率升至 2.75%，一年期贷款基准利率升至 5.81%，其他 各档次存贷款基准利率均相应调整。 2010.12.01北京市 北京市商品房预售资金监督管理暂行办法12 月 1 日施行。从此 以后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专 用账户，严禁开发商直接收存预售金。 2010.11.15 住建部和外汇 管理局 住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机 构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住 的住房。 2010.10.20央行 中国人民银行决定，自 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构人民币 存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调 0.25 个百分 点，由现行的 2.25%提高到 2.50%；一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行的 5.31%提高到 5.56%；其他各档次存贷款基准 利率据此相应调整。 2010.09.29多部委 暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于 30%；房价过 高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要 限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠 政策。 2010.09.27 国土部、住建 部 国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产 用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国 10 号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控， 积极促进房地产市场继续向好发展。 2010.09.18 国务院 加快保障性安居工程建设工作座谈会 17 日在北京召开。中共中央 政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为 民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司6 2010.09.08 北京统计局 北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话 表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城 市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。 2010.09.04 国务院 国务院已正式批准杭州、南昌等 10 个城市土地利用总体规划，标 志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。 2010.08.02国土部 国土资源部已将一份涉及全国 1457 宗闲置土地的统计表交予银 监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中 80%的闲置土地可能被收回。 2010.07.13 住建部、银监 会、国资委 部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷 放开”、“国资委授意央企拿地”，引起各界关注。昨日，住房和城乡 建设部、银监会分别以不同形式进行了回应，均表示坚持贯彻落 实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知；国资委 昨日也否认授意房地产央企扩张拿地。 2010.07.12 统计局 房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010 年 6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点；环比下降 0.1%，5 月份为上涨 0.2%。 2010.07.10 国务院 国土部近日发出通知，要求征地涉及的拆迁补偿安置工作，要先 安置后拆迁，国土部耕保司有关负责人解读称，征地要充分征求 被征地农民意见，不得强行实施征地。 2010.06.18 住建部、国土 部等六部门 6 月 11 日，住建部、国家发改委、财政部、国土部、农业部、国家 林业局联合印发关于做好住房保障规划编制的通知,部署 2010- 2012 年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。 2010.06.12 住建部、发改 委、财政部等 七部委 由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁 住房的指导意见12 日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收 入家庭住房困难。 2010.06.01 国务院 中国政府网全文公布了国务院批转发展改革委的通知，其中“逐 步推进房产税改革”的提法最为引人关注。 2010.05.26 住建部、央行、 银监会等 11 个相关部门 北京市 11 个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，加强和 改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房 价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。 2010.05.19 国税总局 国家税务总局日前下发关于土地增值税清算有关问题的通知, 明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关的 问题。 2010.05.07 国务院 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见提出，鼓 励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。 2010.04.23 住建部、民政 部、财政部 三部联合针对部分地方廉租住房管理中的房源闲置、出借，日常 管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司7 管和服务不到位等问题，做出有关规定。 2010.04.22住建部 住建部发布通知，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房， 或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同 约定收回。 2010.04.20 保监会 4 月 20 日，保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会议上强调 了保险资金运用“三不”原则，即不允许投资住宅类物业。 2010.04.20 银监会 刘明康在会上要求做好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加 强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，严格限制各种 名目的炒房和投机性购房。 2010.04.17 国务院 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办 发20104 号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变 化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房 再度活跃，需要引起高度重视。 2、我国房地产市场运行情况 房地产开发投资完成情况 2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%， 其中，商品住宅投资 34038 亿元，增长 32.9%，占房地产开发投资 的比重为 70.5%。12 月当月，房地产开发投资 5570 亿元，增长 12.0%。 2010 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方米， 比上年增长 26.6%；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%； 房屋竣工面积 7.60 亿平方米，增长 4.5%，其中，住宅竣工面积 6.12 亿平方米，增长 2.7%。 2010 年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4.10 亿平方 米，比上年增长 28.4%，土地购置费 9992 亿元，增长 65.9%。 12 月当月，房屋新开工面积 1.86 亿平方米，同比下降 1.1%； 房屋竣工面积 2.75 亿平方米，下降 3.4%，其中，住宅竣工面积 2.19 亿平方米，下降 4.5%；土地购置面积 4889 万平方米，增长 1.5%， 土地购置费 1061 亿元，增长 5.8%。 商品房销售情况 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司8 2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%，增幅比 1-11 月提高 0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面 积增长 8.0%，办公楼增长 21.9%，商业营业用房增长 29.9%。2010 年，商品房销售额 5.25 万亿元，比上年增长 18.3%，增幅比 1-11 月提高 0.8 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 14.4%，办公楼 和商业营业用房分别增长 31.2%和 46.3%。 12 月当月，全国商品房销售面积 21808 万平方米，同比增长 11.5%；全国商品房销售额 10201 亿元，同比增长 21.9%。 房地产开发企业资金来源情况 2010 年，房地产开发企业本年资金来源 72494 亿元，比上年 增长 25.4%。其中，国内贷款 12540 亿元，增长 10.3%；利用外资 796 亿元，增长 66.0%；自筹资金 26705 亿元，增长 48.8%；其他资 金 32454 亿元，增长 15.9%。在其他资金中，定金及预收款 19020 亿元，增长 17.3%；个人按揭贷款 9211 亿元，增长 7.6%。 70 个大中城市房屋销售价格指数 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%， 涨幅比 11 月份缩小 1.3 个百分点；环比上涨 0.3%。 12 月份，新建住宅销售价格同比上涨 7.6%，涨幅比 11 月份 缩小 1.7 个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨 8.5%，其中普通 住宅销售价格上涨 7.2%，高档住宅销售价格上涨 12.8%；经济适用 房销售价格上涨 1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨 0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨 0.3%，其中普通住宅销售价 格上涨 0.4%，高档住宅销售价格上涨 0.2%；经济适用房销售价格 上涨 0.1%。 12 月份，二手住宅销售价格同比上涨 5.0%，涨幅比 11 月份 缩小 0.6 个百分点；环比上涨 0.5%，比 11 月份扩大 0.2 个百分点。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司9 全国房地产开发景气指数 12 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 101.79，比 11 月份回落 1.41 点，比上年同期回落 1.87 点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为 103.87，比 11 月 份回落 0.95 点，比上年同期提高 3.45 点；本年资金来源分类指数 为 102.66，比 11 月份回落 2.08 点，比上年同期回落 8.11 点；土地 开发面积分类指数为 96.03，比 11 月份回落 0.39 点，比上年同期 提高 0.34 点；商品房待售面积分类指数为 103.66，比 11 月份提高 0.56 点，比上年同期提高 6.79 点；房屋施工面积分类指数为 104.81，比 11 月份回落 1.44 点，比上年同期提高 2.30 点。 3、我国房地产业发展趋势 住房是居民的基本生活需求。房地产业既是资本密集、关联度 高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和 发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程 和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展 的整体环境中去把握。目前房地产运行主要受金融政策和土地政 策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看，国家采取宏观调 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司10 控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用 房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也 提高了房地产市场质量。 从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相 互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个 发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自 1978 年推行 市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996 年以后步 伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。 不仅如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持续高速增 长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发 展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严 格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房 改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依 靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了 一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国 还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有， 庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。 在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活 水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业 持续发展的动力。房地产市场的发展仍有巨大的潜力，供不应求是 未来几十年中国房地产市场的主导趋势。 4、项目提出 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城 市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改 革和房地产业发展的根本目的。2003 年，国务院颁布了国务院关 于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318 号)指出： 促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司11 量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩 大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措 施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房 地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主 义现代化具有十分重要的意义。 为保持山东省房地产市场稳定健康发展、改善人民群众居住 条件、促进经济社会又好又快发展，2010 年 6 月 16 日山东省人民 政府出台关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见（鲁政 发201057 号）规定：进一步优化住房供应结构。在保持住房供求 总量基本平衡的同时，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房 供应，满足不同收入居民的合理居住需求。 济南是山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金 融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面 积 8177 平方公里，市区面积 3257 平方公里。 济南市坚持发展第一要务，强化内需拉动，国民经济持续快速 增长，经济实力大幅提升。到 2010 年，全市生产总值达到 3910.8 亿元。地方财政一般预算收入达到 266.1 亿元。全社会固定资产投 资“十一五”累计完成 7226.6 亿元，年均增长 18%。社会消费品零 售总额达到 1725.5 亿元，年均增长 16.4%。 根据济南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要规 定，未来济南市坚持走集约化大城市发展道路，加快规模扩张和功 能提升，着力构建“一城三区”中心城发展格局，进一步增强区域带 动能力，努力建设现代化大都市。其中东部新区要求以高新技术产 业、高端制造业、战略性新兴产业和现代服务业为主导，加快推进 奥体文博、贤文、汉峪、长岭山、雪山、唐冶、孙村、章锦、彩石、两 河十大片区开发建设，打造全国重要的高新技术产业示范区和全 省高新技术产业领军地区，形成产业特色鲜明、配套设施完善的现 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司12 代化新城区。 为贯彻实现济南市委、市政府努力打造实力济南、魅力济南、 宜居济南，全面建设更高水平的小康社会，建成与山东经济文化强 省相适应的现代化省会城市的规划目标。山东润博房地产开发有 限公司通过招拍挂竞得济南市编号为 2010-G133 地块的国有建设 用地使用权，拟开发建设奥体东侧 5-3 地块项目，切实发挥房地产 开发在扩张城市规模、支撑产业发展、改善居住条件等方面的作用， 进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，推动房地产业 健康发展。 三、三、项项目建目建设设地点地点 项目建设地点位于山东省济南市奥体中心东侧，龙奥北路以 南。基地交通便利，地理位置优越。 基地内地势较为平坦，现状为空地，基本无任何建筑物。 项目占地面积 17015 平方米，可规划用地面积为 11340 平方 米，约 17 亩。 四、目四、目标标市市场场 2010 年济南市商品住宅新增供应量达到 217.49 万平方米， 较 2009 年大幅上涨 48%；其中，普通住宅产品占商品住宅总供应 量的 98%，2010 年在市场迅速扩张、新项目加速上市的背景下，济 南房地产市场的成交量主要由新增供应量支撑。 1、济南市商品房供应分析 商品房供应概述 房地产供应以住宅为主，非住宅供应较少。2010 年新增商品 房供应中住宅部分占 70%，共 4 万余套，非住宅部分为 30%。在非 住宅部分中，办公写字楼约 37.6 万平方米，占 25%，商业用房约 32 万平方米，占 21%，其次依次为地下室、公寓、车库和其他。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司13 各区域预售量差距很大。历下区因开发时间早、在售楼盘多、 推盘速度快成为预售量最大的区域，可占全市的 41%。随着历下 区可供建筑用地的减少，预预计未来几年预售量将会减少。天桥区 因在售项目较少、区域价值虽潜力很大但现阶段表现不明显等原 因，预售量全市最小，仅占 7%。在今后几年，随着小清河治理的成 效显现和片区开发的加速，预计天桥区的预售量将会增大，占比将 会增加。 商品房批准预售总量 2010 年商品房批准预售总面积为 491 万平方米，其中住宅面 积 341 万平方米，占比 70%，非住宅面积 150 万平方米，占比 30%。 济济南市南市 2010 年商品房批准年商品房批准预预售面售面积统计积统计分析表分析表 济济南市南市 2010 年商品房批准年商品房批准预预售面售面积积示意示意图图 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司14 商品房批准预售区域 2010 年济南市各区因在售项目和楼盘建设速度的不同而预售 量有很大差别。历下区因在售项目多，且中海奥龙观邸和诚基中心 预售量庞大而居全市第一。槐荫区因绿地卢浮公馆预售量大而成 为全市预售量第二的区域。其他区域的尚品清河、鲁能领秀城、万 达广场、万象新天、恒大名都等项目预售量都很大。 济济南市南市 2010 年商品房批准年商品房批准预预售区域售区域统计统计分析表分析表 数据来源：济南建设网 济济南市南市 2010 年商品房批准年商品房批准预预售区域示意售区域示意图图 2、商品住宅新开盘及成交分析 2010 年，济南市商品住宅新增供应量达到 217.49 万平方米， 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司15 整体开盘成交率为 55%，成交均价为 8375 元/平方米，与去年相比 新增供应量、成交量、成交均价均大幅上涨，但成交率出现明显下 降。新增供应量以普通住宅产品为主，主力户型为 90-110 平方米 两室和 120-140 平方米三室，中端房源供需两旺。 开盘成交总量 2010 年济南共有 102 个项目开盘或加推房源，开盘面积共 217.49 万平方米，整体市场开盘成交率达到 55%，整体开盘均价 为 8375 元/平方米； 2010 年新增供应量较 2009 年同比上涨 48%，而在价格高企、 单套房源面积加大的市场环境下，整体市场的开盘成交率环比上 年下降 13%，成交均价环比上涨 21%。 济济南市南市 2010 年商品住宅新增供年商品住宅新增供应统计应统计分析表分析表 商品住宅新增供应产品形态 2010 年济南开盘或加推房源以普通住宅产品占绝对比例，其 比例达到 98.39%，洋房和别墅产品仅占总供应量的 1.27%和 0.34%； 就成交率而言，别墅产品的开盘成交率最高，达 89.55%，一方面由 于别墅产品稀缺、市场供应量小，另一方面在于中海开发商的品牌 号召力；洋房产品的开盘成交率最低，主要源于当前洋房产品设计 缺乏特色，导致市场的认可度较低。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司16 济济南市南市 2010 年各形年各形态态物物业业供需供需统计统计分析表分析表 商品住宅新开盘户型 从新增房源的户型来看，主要集中在两室和三室房源，其中， 尤以两室房源的供应量最大； 从成交房源的户型来看，两室和三室房源供需两旺，四室及以 上户型的成交量最低； 从成交率来看，两室房源的成交率最高，达到 60%，说明市场 对两室房源最为青睐；其次为三室和一室房源，其成交率分别达 到 54%和 50%，体现了市场中改善型、投资型需求旺盛。 济济南市南市 2010 年商品房新增供年商品房新增供应应各各户户型供需型供需统计统计表表 商品住宅新开盘面积区间 2010 年济南商品住宅集中在 91-110 平方米和 120-140 平方 米之间，以舒适性两室和功能性三室为主。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司17 济济南市南市 2010 年各面年各面积积区区间间供供应应走走势势示意示意图图 商品住宅新开盘供应价格 2010 年济南市商品住宅新增供应量集中在 6000-8000 元/平 方米和 8000-10000 元/平方米； 6000 元/平方米以下房源的供应量最小，主要集中在恒大名都、 万象新天项目，凭借低总价的优势，6000 元/平方米房源的成交率 最高，达到 63%。 济济南市南市 2010 年各价格区段供需年各价格区段供需统计统计表表 3、济南市商品住宅成交分析 2010 年济南商品住宅市场成交约 236 万平方米，环比 2009 年下降 20%，成交均价达到 8598 元/平方米，环比 2009 年增长 43%。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司18 受房地产调控政策及房价持续上涨的影响，商品住宅市场的成交 主要由新增供应量支撑，首次置业者和初次改善者成为房地产市 场的主力客群。各行政区中历下区的成交量和成交金额最大，槐荫 区和历城区在新上市项目的带动下，发展为房地产市场的后起之 秀。 普通住宅产品的成交量达到 227.7 万平方米，成交均价为 8314 元/平方米；面积集中在 90-130 平方米之间，总价款在 50-80 万元之间。 花园洋房产品的成交均价为 12221 元/平方米，成交约 4.9 万 平方米，单套总额平均约为 212 万元； 别墅产品的成交均价为 17537 元/平方米，成交约 4.88 万平方 米，单套总额平均约为 534 万元。 商品住宅成交总量 年度成交对比 2006-2010 年年济济南商品住宅成交面南商品住宅成交面积对积对比（万平方米）比（万平方米） 2006-2010 年济南房地产市场的成交面积基本呈现持续上涨 的趋势。2008 年受金融危机的影响成交面积下降 11%，2009 年在 政策刺激、需求量触底反弹的带动下，成交量猛增，达到历史峰值； 2010 年在房地产市场价格上扬、财政及金融政策双双收紧的影响 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司19 下，成交面积环比 2009 年下降 20%。 2006-2010 年年济济南商品住宅成交均价南商品住宅成交均价对对比（元比（元/平方米）平方米） 尽管国家采取了一系列房地产宏观调控政策，但在当前卖方 市场的背景下，2010 年的成交均价在 2009 年 6023 元/平方米的基 础上继续上涨，达到 8598 元/平方米，环比上年增长 43%。 2006-2010 年年济济南商品住宅量南商品住宅量对对比（套）比（套） 由于 2010 年的成交均价提高、单套房源的平均面积加大，导 致总房款的金额提高，2010 年的成交套数环比上年下降 25%。 月度供需对比 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司20 2006-2010 年年济济南商品住宅南商品住宅销销售量月度走售量月度走势势（万平方米）（万平方米） 2010 年济南房地产市场的月均销售量为 19.7 万平方米；其中， 2 月份受春节假期影响，济南房地产市场的成交量跌入低谷，3 月 份在新增供应量的刺激下反弹，之后保持持续上涨的态势；10 月 份在大量新项目上市的带动下成交量出现“井喷”，全年呈现出“蒸 蒸日上”的势头。 月度价格走势 2006-2010 年年济济南商品住宅月度成交均价走南商品住宅月度成交均价走势对势对比（元比（元/平方米）平方米） 济南房地产市场的成交均价从 2007 年开始出现上涨的趋势， 2008 年底曾一度受金融危机的影响下降到 2007 年底的水平，但 在 2009 年房地产刺激政策的影响下，成交均价从 7 月份开始快速 上涨，2010 年房价借势持续攀升； 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司21 同时，由于 2010 年的成交量主要由新增供应量拉动，成交均 价受新增供应量价格的影响较大。 2010 年年济济南商品住宅月度成交均价增南商品住宅月度成交均价增长长比例走比例走势势 2010 年的成交均价主要受新增供应量的影响上下波动；1 月 份在以高端改善型房源上市的带动下，成交均价达到历年峰值；之 后 2 月份受成交量下降的影响，成交均价大幅下滑；3 月份则是因 中、低价房源的大量上市，导致成交均价环比持续下降；4 月在中 高端房源上市的带动下，成交均价恢复到正常市场水平。 商品住宅成交区域 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司22 济济南市各区域南市各区域 2010 年成交年成交统计统计表表 历下区是济南市房地产市场的“领头羊”，成交量、成交金额和 成交均价均遥遥领先； 槐荫区在绿地卢浮公馆的带动下，成交量排名第二位；而市中 区由于区域内项目高端，尽管成交量低于槐荫区但成交金额和成 交均价高于槐荫区，代表项目为万达公馆、银丰花园和鲁能领秀城； 历城区为今年各区中发展最快的区域，由于恒大名都、万象新 天和翡翠清河等项目的上市，拉高了区域成交量，成为 2010 年成 交量排名第三位的区域； 高新区和天桥区在售项目较少，代表项目分别为茗筑美嘉和 尚品清河。 济南市商品住宅成交分析 成交面积区间 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司23 济济南市南市 2010 年商品住宅年商品住宅产产品成交面品成交面积积区区间统计间统计表（套）表（套） 2010 年成交面积区间集中在 90-130 平方米之间，占到总成交 量的 52%，主要在于新增供应量以此区间段为主，市场供需两旺； 由于 130 平方米以上房源的供应量增大，导致 130-200 平方 米以上房源的成交量超过了 50-90 平方米之间房源的成交量，推 动了济南房地产市场单套面积的增大。 成交单价区间 济济南市南市 2010 年商品住宅年商品住宅产产品成交品成交单单价区价区间统计间统计表（套）表（套） 2010 年济南房地产市场的成交均价为 8598 元/平方米，主要 在于 8000-10000 元/平方米的成交量占总成交量的 43%；而 6000- 8000 元/平方米产品的成交量占总成交量的 37%； 单价万元以上产品和 6000 元/平方米以下产品的成交量分别 仅占总成交量的 11%和 9%。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司24 成交总价区间 济济南市南市 2010 年商品住宅年商品住宅产产品成交品成交总总价区价区间统计间统计表（套）表（套） 受成交单价、成交面积的影响，济南房地产市场的成交总价集 中在 50-80 万元之间，占成交总量的 39%；2010 年成交套数最多的 项目集中在中端项目，因此，加大了 80 万元以下房源的成交量；而 中、高端项目三室房源的成交导致 80-100 万元和 100-150 万元的 成交量分别占总成交量的 20%和 22%。 4、济南住宅市场预测 未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大 2010 年的房地产调控未达到预期目标，2010 年 12 月中央经 济工作会议将“宽财政、稳货币”作为 2011 年宏观调控的主要思路， “调结构”和“防通胀”则成为 2011 年的两大任务， “增加供应、抑制 需求”为楼市调控政策的主导方向， “更严、更紧、更广”将是 2011 年 房地产调控的鲜明基调，2011 年楼市调控主要体现在以下几个方 面： 继续加强原有政策的落实。2011 年将继续执行稳健的货币 政策，预计 2011 年全年 m2增速和新增贷款目标将分别为 16%和 7 万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入； 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司25 限购、限贷政策、土地闲置监管及问责制等政策将进一步严格执行； 政策控制力度将加强。若楼市继续反弹，二套房的首付和 利率或会继续提高；亦有可能效仿香港征收特别印花税；二手房交 易的营业税或会恢复 5 年内全征；作为明确中央与地方财税关系、 促进经济结构调整的重要手段的房产税改革，有望在 2011 年迈出 实质性步伐；保障房建设力度将会继续加大，可能会就保障房的退 出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公 正，同时公租房、廉租房将成为重要着力点。以上政策均有可能在 2011 年颁布执行，关键是看楼市控制的阶段性效果而定。 政策覆盖面将扩大。覆盖面扩大的政策主要有两个：一个 是限购令，可能会在目前 16 个城市的基础上增加若干个二线城市， 其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，郑州亦表示将 限购；另一个是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙 江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商 的开发和销售。 济南热点开发区域将呈现遍地开花的态势，一线品牌开发 商市场标杆作用进一步显现，将推动市场供应量大幅增加 城市规模不断扩大、政策监管、一线品牌开发商带动将迅速提 高 2011 年济南房地产市场供应量，预计 2011 年的潜在供应量将 达到 375 万平方米：首先，从济南房地产热点片区看，济南老城区 旧城改造和城区外拓同时进行，土地供应量将大幅增加，老城区、 西客站片区、滨河新区、唐冶新区、九曲片区将同时成为 2011 年 济南房地产市场的热点片区，其中西客站片区、滨河新区将为供应 增速最快的片区；其次，政府对土地监管力度的加强将有效缩短自 土地成交至开盘上市的时间、提高土地使用效率，这将成为市场供 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司26 应量增加的政策背景；再次，作为市场主体的开发商尤其是如中海、 恒大、绿地等一线品牌开发商等开发效率高、上市速度快，将有效 拉动济南住宅供应量，其市场标杆作用将进一步显现。 市场分化现象将进一步明晰，济南住宅市场有望实现量价 齐涨 2011 年济南普通住宅特别是老城区外围片区如西客站片区、 滨河新区中端楼盘供应量将大幅增加，继续从紧的政策、市场供应 量加大导致竞争激烈程度增强，中端普通住宅供应量的放大和性 价比的提高将拉动济南商品住宅成交量增长；同时老城区高端项 目或以齐全配套、或以稀缺景观资源、或以突出产品优势等体现其 稀缺性、保值增值性和高端品质，满足规模正快速扩大的高端改善 型及投资型客户的置业需求，其代表性项目有万达公馆、海尔绿城 后期洋房别墅、领秀城漫山香墅二期、保利海德公馆等，这些项目 的上市将迅速拉高济南商品住宅销售均价。2011 年济南商品住宅 有望实现量价齐涨。 五、建五、建设规设规模和内容模和内容 1、建设规模 根据济南市城市规划要求和地块的实际情况，本项目占地面 积 17015 平方米，可规划用地面积 11340 平方米，总建筑面积 63504 平方米。其中：地上建筑面积 45360 平方米；地下建筑面积 18144 平方米。 主要建主要建设规设规模一模一览览表表 项项目目数数值值单单位位 项目占地面积17015平方米 可规划用地面积11340平方米 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司27 地上建筑面积45360平方米 地下建筑面积18144平方米 总建筑面积63504平方米 2、建设内容 主要建设内容包括高层住宅与商业配套设施等。 主要建主要建设设内容一内容一览览表表 序号序号名名 称称单单 位位数数 据据备备 注注 1总建筑面积m263504 2公寓面积m242520 商业面积m22840 3地下建筑面积m218144 六、六、总总体体规规划方案划方案 1、基地现状与评价 项目位于山东省济南市，基地北临龙奥北路以南，交通便利， 地理位置优越。 环境分析：规划用地西邻济南市奥体中心，环境优美。 技术分析：项目建设完成后可安置 637 户居民，总计 2038 人。 2、规划依据 （1）中华人民共和国城市规划法 （2）城市规划编制办法 （3）城市居住区规划设计规范GB50180-2002 （4）住宅设计规范 （5）建筑设计防火规范GB50016-2006 3、规划设计理念 （1）人本原则 整体尺度设定、环境设计以人为本，通过宏观层面上的总体考 虑与微观层面上的具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计 原则。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司28 以人为本，考虑现代人的生活方式，特别是居家生活与出行方 式的转变，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住环境。 公共服务配套设施在数量上、质量上均以高标准、高起点为原 则，强调方便居住人群的使用。 （2）生态化原则 在保持并适度重整优化原有景观格局的基础之上，在具体居 住组团的规划设计过程中，强调对自然景观、生态要素的引入。 在局部地带，如小区中的水系，有机结合地形重整，创建自然 生态湖面与绿地，形成住区整体的主要景观节点，调节优化整个居 住社区的局部小气候，成为该居住环境的优势与亮点。 贯彻“尊重自然”思想与“可持续发展”战略，以建设绿色居住 空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久 性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美 的现代生活家园。 （3）可操作性原则 在充分调查、分析现状地形条件的基础之上，合理有效的、适 度的对地形进行重整，从而创造出既宜于人们居住生活，又丰富的 自然景观、生态资源的居住社区。 在户型配备方面，充分考虑多样化的需求，以适应居民内部的 各种需求。 住宅区建设以科技为先导，加强新技术的利用、市政基础设施 的合理布局，注重物业管理与安全保卫。 （4）科技化原则 努力将新观念、新技术、新材料与传统居住生活模式有机结合， 提升住宅功能质量与环境水平，在确保生活模式宜人的前提之下， 提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间。 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司29 4、规划目标 环境优先是本次规划所倡导的理念，创造最佳的环境和宜人 的空间，寻求人与城市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、 生态社区、公园社区。 环境与文化是本规划主题，本规划的总体目标为：基于自然环 境与人文环境，强调自然景观环境和人工景观特色的和谐统一，建 设园林式的现代生活社区。 5、规划设计整体框架 （1）空间形态规划 根据场址道路、环境条件及建筑物功能要求，项目由二栋高层 住宅楼组成。整个地块的平面布局以二栋高层公寓楼为主体，四周 环绕绿化带，在设计理念上突出一种空间上的围合感和元素上的 动静结合，强调的是类似文学体材中散文“形散而神不散”的形式。 （2）绿化形态 整个地块范围内的绿化主要由楼宇周边的绿化带组成。 （3）道路系统 出入口：规划两个出入口与城市连接，沿龙奥北路设置一个车 行主出入口，一个人行次出入口。场址内道路设计以加强内部功能 组织与方便内外交通联系为原则，在区内，以满足步行交通为前提， 并充分考虑车流的影响，合理设置停车库，适宜不同交通设施予以 分流，确保交通便捷、通达。 道路：规划道路分级连接，车行道按 4 级设置。区级道路，联系 整个公寓区和城市的主要道路，规划道路红线宽 25 米。进一步划 分各塔楼，内部联系各楼，外部与区级道路相连，道路宽约 10 米， 其中车行道宽 6 米，两侧布置人行道宽 2 米，并设置绿化带。 楼间道路，联系各楼出入口以，结合绿化场地灵活设计，打破 山东润博房地产开发有限公司奥体东侧 5-3 地块项目 山东鲁咨工程咨询有限公司30 一般住宅区道路单调的做法，使楼间道路与广场融为一体，丰富空 间景观。 静态交通：停车采用地下方式，在住宅区建地下停车库。区内 总停车位为 637 位，停车率为 100%。 （4）绿化系统 小区内部绿化通过空间的渗透、借景、对景、错