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平湖雅园置业有限公司 金瓶纺织厂地块房产项目 可行性研究报告 杭州市华清建筑工程设计有限公司 2009 年6 月2 目 录 第一章 项目总 论.4 一、 项目概 况. .4 二、 主要经济指 标. .4 第二章 项目投资环 境.4 一、 城市概 况. .4 二、 经济发展概 况. .5 1. 2003-2007 年三产发展水 平.5 2. 2003-2007 年城镇居民收 入.5 3. 2003-2007 年居民消费支 出.6 4. 小 结. .6 三、 城市规 划. .7 1. 城市发展定 位. .7 2. 城市发展重 点. .7 3. 城市发展目 标. .7 第三章 项目市场环境分 析.7 一、 土地市 场. .7 1. 经营性用地供应情 况.7 2. 工业用地供应情 况.7 3. 2007-2008 年出让土地情 况.8 4. 2009 年土地出让计 划.8 5. 其他土地交 易. .8 二、 房地产投 资. .9 三、 商品房销售与空 置.9 1. 商品房销 售. .9 2. 商品房空 置. .10 四、 楼市现 状. .10 1. 城市各区域房产特 征.10 2. 楼盘产品特 点.1 2 3. 在售楼盘销售特 点.13 4. 房产消费特 点.1 3 五、 市场供需分 析. .14 1. 供应分 析. .14 2. 需求分 析. .14 3. 小 结. .15 第四章 项目综合分 析.15 一、 项目区 位. .16 二、 周边配 套. .16 三、 项目交 通. .16 四、 项目机会点分 析.1 63 五、 项目SWOT 分 析. .17 1. 优 势. .17 2. 劣 势. .17 3. 机 会. .17 4. 威 胁. .18 第五章 项目定 位.18 一、 项目形象定位建 议.18 1. 形象定位原 则.1 8 2. 形象定位建 议.1 8 二、 目标客群定位建 议.18 1. 主要客群定位建 议.18 2. 补充客群定位建 议.18 三、 项目产品定位建 议.18 第六章 项目开发实施计划.19 一、 项目工程进 度. .19 二、 项目销售与回款计 划.19 第七章 项目投资估算与资金筹措.20 一、 项目总投资估 算.2 0 1. 项目规 划. .20 2. 项目研究周 期.2 0 3. 土地获得价 款.2 0 4. 前期开发费 用.2 0 5. 项目相关规 费.2 1 6. 项目土建工程费 用.22 7. 投资管理中不可预见费 用.22 8. 管理费用、销售费用、财务费用.22 二、 项目资金筹 措. .23 1. 项目资金来源与筹集方 式.23 2. 项目资金使用计 划.23 第八章 项目财务与敏感性分析.23 一、 财务评 价. .23 1. 项目财务净现值评 价.23 2. 项目内部收益率评 价.23 3. 项目投资利润率评 价.23 二、 项目不确定性分 析.25 1. 盈亏平衡分 析.2 5 2. 敏感性分 析. .25 第九章 综合评 价.26 一、 项目风险评 价. .26 1. 投资风险评 价.2 6 2. 经营风险评 价.2 6 二、 项目经济效益评 价.274 第一章 项目总论 一、 项目概况 项目位于平湖市环城西路西侧，占地面积115 亩，容积率2，总建筑面积 153334 平方米。 二、 主要经济指标 项目依托优势区位、周边便利的生活配套以及环绕项目的自然水系，拟规划 建设成为平湖市区稀缺的大型高尚居住社区。 占地面积115 亩 容积率2.0 总建筑面积153334 公寓134200 商铺8400 地下室（500 车位） 30000 会所及物业用房10734 第二章 项目投资环境 一、 城市概况 平湖市地处中国经济最具活力的长江三角洲地区,位于浙江省东北部,东邻5 中国经济、金融、信息中心上海市，南濒杭州湾。全市陆地面积537 平方公里， 海域面积1086 平方公里，海岸线27 公里。总人口50 万，平湖四季分明，气候 宜人，年平均气温15.7，是江南有名的“鱼米之乡”，素有“金平湖”的美誉。 随着经济的迅猛发展，平湖正日益成为海内外商贾竞相投资的热土。 二、 经济发展概况 1. 2003-2007 年三产发展水平 平湖市三大产业从增长绝对值来看，呈逐年稳步攀升的状态，其中第三产业 增长幅度明显，07 年较06 年增长约19.7%。从产业结构比例来看，工业在三产 中的比例逐渐下降，目前占到三产比例的66%，已低于2010 年产业结构调整比 例目标，第二、第三产业比例保持相对稳定。作为以服务性行业为主的第三产业 具有耗能少、投入产出率高的特点，能够有效吸纳劳动力就业。 平湖市第三产业占GDP 比重一直在30%左右，从世界经济发展规律来看，平 湖市第三产业发展水平严重滞后，金融、保险、房地产、商业、科技开发、信息 咨询等新兴服务业的落后与短缺，对地区市场经济发展的制约作用十分明显。 2. 2003-2007 年城镇居民收入 据统计，平湖市城镇居民收入在2007 年末达到22728 元，超过2007 年浙江 省城镇居民人均收入2154 元，从城镇居民收入看，平湖市城镇居民收入高于平 均水平，对地区经济发展、消费增长能够起到积极的推动作用。居民总收入的两 大构成均有较快增长，其中工资性收入人均13201 元，同比增长12.9%；离退休 养老金收入5210 元，同比增长19.5%。经营性收入和财产性收入也稳步增长， 人均2809 元，同比增长2.4%。6 3. 2003-2007 年居民消费支出 2007 年，居民消费支出11346 元，继续保持增长，其中食品支出4529 元， 同比增长13.65%，占总支出39.9%，居住支出1027 元，同比下降52%，占总支 出9.05%。受到物价水平的整体上涨，及2006 年平湖房地产市场开发量、成交 量萎缩的影响，居民支出下降明显，消费支出更多的向生活必需品、教育娱乐等 方面倾斜，恩格尔系数小幅上扬。 4. 小结 平湖属于嘉兴地区，距离杭州、上海仅一小时路程，随着宁波跨海大桥的贯 通，半天时间即可来往于沪杭甬三地，经济交流更加密切。受到三大经济中心的 影响，平湖的集聚能力极度弱化，消费外流现象严重。2001-2007 年，平湖市人 口始终保持在48.3 万左右，几乎没有增长。由此可见，平湖是一个存量市场， 支持地区房地产市场发展的动力，主要来自于充足的民间资本。 房地产、金融作为第三产业的重要构成部分，对第三产业的发展起到积极的 作用。目前，平湖的第三产业发展水平，从侧面反应了区域房地产发展对第三产 业的促进作用较弱，房地产市场交投不够活跃。受到区位、人口、经济结构等多 方面因素的综合影响，在现有条件下平湖房地产市场增长空间受限。 由于缺少外来消费需求的刺激，城市旅游业、商业、服务业发展缓慢。自上 一经济周期末，平湖的经济发展一直保持平缓增长，即使这一轮经济周期带来的 强劲经济增长，对平湖经济发展的带动作用也不明显。 平湖的发展受到人口增长瓶颈的制约，大桥经济对城市的发展能够起到一定 的促进作用，但不能寄希望于大桥带动平湖新一轮经济、人口的增长。7 三、 城市规划 1. 城市发展定位 上海南翼开放型经济强市、杭州湾畔现代化港口新市、江南水乡文化旅游名市。 2. 城市发展重点 继续加强南部住宅区、西部工业区建设和老城区改造，重点建设东湖开发区， 建成以休闲、娱乐、商住为主的功能区块，完成二环以内开发建设，初步形成鹉 湖春色、含珠凝辉等“东湖八景”。 3. 城市发展目标 融和区域经济，发挥区位优势，创建经济强市，营造水乡名城，优化生态环 境，构建高效有序的城市运行系统、高质量的城市生活环境和社会文明安定的现 代化城市。 第三章 项目市场环境分析 一、 土地市场 1. 经营性用地供应情况 据平湖市土管局提供资料，年市区的经营性用地计划供应量约为700 亩左 右，平均容积率控制在1.8。 2. 工业用地供应情况 平湖地区工业用地年供应量约1000-1200 亩左右，乡镇与开发区各占50%。8 3. 2007-2008 年出让土地情况 2007 年上半年，共出让市区土地23 公顷，约350 亩，其中，处于开发区的 十一号与二环内的十五号地块分别拍出了151.04 万元/亩与157.90 万元/亩的价 格，相比之前的130 万/亩，地价提高了15.4%。 下半年，平湖出让市区土地三宗，总面积332.87 亩，其中，东湖地块拍出 了平湖土地出让的历史最高价250 万/亩，相比上半年150 万元/亩的市场价格， 又提高了67%。因此，2007 年是平湖土地市场增长最为快速的一年，较2006 年 的土地价格整整翻了一倍。 2008 年受房地产市场整体影响，截止10 月底市区没有成交一块土地，唯一 一块位于东湖大道住宅用地也以流拍告终。国土局土地储备科工作人员表示，至 2008 年底都没有任何经营性用地出让计划。 4. 2009 年土地出让计划 据介绍，2009 年完整的土地出让计划目前尚未成形，预计2009 年上半年将 推出市区三宗经营性用地，分别是位于环城东路以西，环城北路以北原嘉兴学院 地块，位于东湖大道以东，祥中路两侧地块。棉纺厂地块目前尚未列入经营性用 地计划之内。 在这三宗土地中，嘉兴学院地块区位优势较好，周边配套成熟，平湖新天地 项目的开发商新成达置业意向获取该地块。 5. 其他土地交易 耀江集团承接了平湖市区城南路2000 余亩土地的旧城拆迁改造项目，开发 过程中耀江集团拿出部分城南路的土地进行交易，碧水云天的100 亩土地既从耀 江处获取的，并且土地成交价格也低于同期土地出让价格。耀江集团自主开发项9 目现只有锦城春天和海德城，其还存有大量土地资源可用于市场交易，因此，耀 江集团在平湖有“第二国土局”之称。 二、 房地产投资 2003 年至2007 年平湖房地产完成投资除2006 年下降以外，基本保持在30% 以上的稳步增长。受地方建筑材料价格上涨，特别是水泥价格回升强劲，投资价 格的持续上涨促使投资成本的快速增长，其中2007 年房地产完成投资266159 万元。 据统计2006 年房地产开发本年到位资金24.1 亿元，同比增长6.0%，其中， 国内贷款5.4 亿元，同比增长49.9%，客户的个人按揭贷款4.5 亿元，两项共计 9.9 亿元，所占比重为41.1%，房地产开发四成的资金来自于金融机构。来自客 户的定金及预付款9.3 亿元，同比增长12.9%，所占比重为38.5%，金融机构和 客户共为平湖房地产开发提供近八成的资金。而企业自筹资金只有3.9 亿元，同 比增长1.5%，所占比重为16%。 2007 年房地产新开工面积125.46 万平方米，较2006 年增长36%，其中住宅 新开工面积历年来基本保持平衡，没有呈现大起大落的现象，商品住房的年度供 应量基本均衡。 三、 商品房销售与空置 1. 商品房销售 2005 年，平湖的商品房销售达到新的历史高度，其中商品房销售面积510650 平方米，同比增加74.7%，期房销售面积459805 平方米，同比增加22.9%。 2006 年商品房销售面积40.8 万平方米，同比下降20.0%，商品房销售结构 发生了明显变化，现房销售比重不断上升，2006 年现房销售面积15.1 万平方米，10 同比增长197.4%，而期房销售面积25.7 万平方米，同比下降44.1%。 2007 年商品房销售在06 年的基础上增幅不大，基本保持稳定。 2. 商品房空置 商品房销售不畅，房地产项目陆续竣工，导致空置面积大幅增加，2006 年 进入空置高峰，截止12 月空置面积为25.2 万平方米，同比增长116.1%，从量 的规模上达到了一个新的高度，其中乍浦区域内的空置面积为18.3 万平方米， 当湖区域内空置面积为3.9 万平米，钟埭空置面积为2.5 万平米，乍浦商品房空 置面积却占全市的72.7%。 2007 年的商品房销售总量基本与2006 年的持平，市区当湖街道的楼盘销售 情况相对比较好，部分存量盘在2007 年都得到了充分消化。商品房空置面积主 要还是来自于上一年的大部分难以实现去化的房地产项目。 四、 楼市现状 1. 城市各区域房产特征 平湖楼市主要分为五大板块，即中心城区、东湖区、城北区、城南区和城西 区，近两年来随着东湖区的规划开发，住宅商品房的开发主要集中在东湖区，是 未来2-3 年的重点发展区域。 . 中心城区 该区域规划为形象集中展示区，城市主要商圈位于解放路与新华路交汇处。 区域内高档楼盘主要集中于环城西路一线，住宅商品房销售均价4800 元/平方 米，部分房源已达到5300-5500 元/平方米。目前，棉纺厂周边的锦城春天、景 乐丽都、景乐花苑都已交房，业主陆续开始进驻装修。 代表楼盘一览表11 代表楼 盘 规模 物业类 型 销售均价 开发进 度 优惠措施 主力户型 锦城春 天 124000 高层 4800 元/ 交房 无 135-141 景乐丽 都 40000 高层 4800 元/ 交房 无 130 以上 翡翠花 苑 93000 高层 4600 元/ 精装修单身 公寓5500 元 / 结顶 无 130-140 . 东湖区 该区域土地储备约700 亩左右，计划于2-3 年内以200-300 亩/年的速度逐 步推向市场，是今后住宅商品房的主要建设区。东湖区紧邻东湖水系，自然景观 独特，空气质量优良，以建设水乡特色的高品位居住区为主，发展享受型、舒适 性住宅。区域内物业类型包括别墅（独栋、联体）、排屋（联排、叠排）、多层、 小高层与高层。目前区域内住宅商品房均价为4800 元/平方米，东湖区世纪名苑 三期部分房源已经达到6600 元/平方米。其中，平湖新天地精装修酒店式单身公 寓达到9000 元/平方米的销售均价，目前已经全部实现销售。 代表楼盘一览表 代表楼 盘 规模 物业类型 销售均价 开发进 度 优惠措施 主力户 型 锦绣庄 园 135000 别墅、高层 5200 元/ 结顶 无 140 以上 东湖绿 舟 30000 多层、排屋、 小高层 5200 元/ 交房 无 140 以上 东湖花 苑 140000 多层、小高 层 5000 元/ 交房 无 - 铂 晶 馆 40000 小高层 4700 元/ 结顶 全款98 折 90-120 . 城西、城北区 城西区与城北区为政策用房主要安置区，以中低价、中小户型为主。城西目12 前在售楼盘有耀江海德城，以及与棉纺厂一河之隔的碧水云天。 代表楼盘一览表 代表楼 盘 规模 物业类型 销售均价 开发进 度 优惠措施 主力户型 海德城 400000 多层、高层 4800 元/ 一期结 顶 无 130 以上 碧水云 天 90000 多层、高层 4600 元/ 四层 无 130 以上 金色华 庭（城 北） 116400 多层、高层未开盘 三层 无 130 以上 . 城南路 区域内由浙江耀江建设承揽的，平湖五大重点工程之一的城南路改造工 程。城南路横贯平湖市东西，西起平湖大道，东至东湖，全长3.3 公里，总占地 面积2000 亩。政府协助拆迁，并给予相应的土地作为补偿。据耀江工作人员介 绍，城南路改建工程中，公司用于拆迁安置的补偿费用约3300 元/平方。项目规 划为三大生活组团，目前中心组团锦城春天销售已接近尾声。 2. 楼盘产品特点 . 产品普遍定位高端，130 以上大户型占大多数，东湖区景观独特，排屋、 别墅产品占较大比重，小高层、高层比例在逐渐增加； . 平层为主，顶楼多设计为阁楼层，户型以三房为主； . 平湖水系纵横，楼盘景观设计多结合水元素； . 小区智能化、环保材料逐渐在新开发楼盘中得到充分应用； . 楼盘风格多采用现代，东湖景观区则以欧式风格为主； . 各楼盘以住宅为主，商业体量普遍较少，以沿街两层商铺设计为主。13 3. 在售楼盘销售特点 . 130 以上大户型难以去化 经过2007 年房产热销以后，2008 年销售势头逐渐趋缓，至今平湖在售楼盘 在宏观经济形势趋紧的情况下，都不同程度出现了滞销，特别是130 以上的大 户型由于总价过高，去化速度非常慢。耀江海德城、碧水云天130 平方米以上的 户型占到其产品的50%以上，由于项目位于城西，销售形势很不理想，朝向及楼 层较好的可选房源仍余留较多。东湖区由于景观优势，大户型销售情况相对较好， 但仍有不少房源滞销。 . 房价增长迅速，有价无市 2006 年至今平湖房价增长速度较快，特别是市区房价，较2007 年末增长了 约10%。东湖区商品房均价增幅则达到15%以上，其中最高增幅达35%。在全国 一片楼市打折声中，平湖房价不但没有下降反而逆势而上，但是在平湖楼市虚高 的价格背后是清淡的交投，成交量快速萎缩，原本的“金九银十”也没有能够给 房市带来任何起色，目前，据平湖透明售房网每天的统计数据显示，每日商品房 销售备案平均不足10 套。 . 新房入住率偏低 通过对平湖目前已交付使用的楼盘的实地调查，新房入住率偏低，交付半年 以上的楼盘仍有较多房屋空置。这也从一方面说明，楼市中投资的比列较高，在 一个投资占较大比例的房地产市场中，政策与形势的变化将会给商品房销售的带 来较大影响，这与目前平湖楼市的清淡交易是相符合的。 4. 房产消费特点 根据对平湖房地产市场各楼盘的走访和调查，本地的房产消费有一下几点特 征。14 . 130 平方米以上的大户型销售有较强抗性，对小户型有所青睐； . 商品房消费主要来自本市人口，主要集中在公务员、医生、教师、企业管 理层及私营小老板这些收入稳定的城市中产阶层； . 本市人口购房，主要目的是用于改善居住条件、结婚、养老。下属乡镇人 口在本市购房，主要用于子女就学、改善居住条件及跨出农村进入城市的 需要； . 消费者支付方式主要还是按揭贷款，但是一次性付款比例较高，达到 10-20%； . 消费者地域概念比较强，跨区域购房较少。 五、 市场供需分析 1. 供应分析 2006 年至2007 年平湖市年均土地出让约700 亩，2008 年没有实现土地成交， 由于，2006 年至2008 年出让的土地将在2008 年至2010 年形成商品房市场供应， 按平均容积率1.8 测算。 2008 年至2010 年，由土地转换为商品房供应量约为168 万平方米。 2. 需求分析 根据平湖市城市总体规划要求，到2005 年市域城镇人口规模为29.1 万人，2010 年为36.8 万人，人口增长按每年平均增长1.54 万人测算。2007 年 末人均居住面积为35.5 平方米，2003 年末人均居住面积为29.4 平方米，年均 增长约1.53 平方米/人。以非农业人口为基数按每年每户增加1 平方米计，同时 以2003 年末城市抽样调查每户2.59 人为依据。 2008 年至2010 年，由于人口增长带来的住房需求约为178 万平方米；由于15 改善居住环境而增加的住房需求约为40.85 万平方米。 根据规划目标推算，2008 年至2010 年总需求约为220 万平方米 3. 小结 以上市场需求分析结论是建立在规划目标基础上得到的，而根据统计数据显 示，2004 年至2007 年平湖市当湖街道人口年均增长为400 人，仅占规划目标年 均人口增长量的2.6%，所以，根据规划测算的需求量无法真实反应市场需求。 因此，以2003 年至2007 年的有统计的商品房销售面积的平均值，作为市场 需求参考标准更符合实际市场需求量，2003 年至2007 年年均商品房销售面积约 为40 万平方米。 由此推测，2008 年至2010 年的市场需求约为120 万平方米。 根据调整后的市场需求来看，2008 年至2010 年平湖房地产市场供大于求， 多数楼盘将处于滞销状态。 第四章 项目综合分析 平湖市处于连接沪、杭、甬三地的特殊区位，经济发展迅速，民间资本充足。 但由于交通便利，联系紧密，消费、投资外流突出，地区集聚能力被削弱，人口 增长及城市化速度较慢。城市房地产市场从整体来看，房产开发量较大，商品房 空置率较高，产品结构不合理，市场供应大于需求，房产项目投资开发存在一定 的风险。 但是，与其他城市一样，位于市区核心地段的物业受到房产投资者的普遍青 睐。因此，基于良好的地段优势，项目具备一定的投资价值，在创新产品设计、 项目营销策划等方面进行深化，能够给项目带来较好的投资收益。16 一、 项目区位 地块位于平湖市环城西路西侧，介于人民路与解放路之间，地块西、北侧均 为水系，水质与泻洪能力都较差。 二、 周边配套 地块紧邻人民西路与解放西路，生活超市、家电卖场、餐饮、学校等生活配 套齐全，地理位置优越，距离关帝庙商业中心步行约8-10 分钟路程。 三、 项目交通 环城西路为老街区，道路狭窄，周边解放路、人民路、新华路为主城区干道， 高峰期道路交通拥挤。公交1、2、5、9、10 路均可到达本地块。 四、 项目机会点分析 . 地段优势明显，生活配套完善 地块位于平湖城市中心地带，地理位置优越，周边生活配套齐全。是投资购 房的理想地段，此类地块成为城市稀缺资源，在此开发地产项目具有得天独厚的 地理优势，对于提升项目形象、销售都有很大的促进作用。 . 区域观念强，客户青睐老城区物业 平湖城市范围较小，市区商业与生活配套设施基本集中在老城区，居民的生 活居住观念与绝大多数中国城镇一样，有着强烈的区域观念，市区居民习惯生活 在老城区，生活、学习、工作都很方便，下属乡镇居民进城，也把在市区购房作 为主要目标。 项目周边的景乐丽都、锦城春天销售均已售完，客户主要来自于市区公务员、 私企小业主等城市中间力量，周边乡镇经济收入较好的群体也表示对该地段物业17 较强的投资欲望。 . 周边没有同地段、同类型项目竞争 据国土资源局了解，项目所在的中心城区，在未来两年内都没有土地供应计 划，而项目周边现有的楼盘也已销售完毕。因此，在项目开发过程中，在同一时 期将没有同地段、同类型的其他项目与之形成竞争。 五、 项目SWOT 分析 1. 优势 . 项目地处中心市区，距离主要商业中心仅5 分钟路程，区位优势明显； . 周边生活配套设施齐全，生活居住便利； .