水龙庭名仕苑商铺营销策划报告.doc

文件编号：LSLT20080902-001 丽水龙庭名仕苑丽水龙庭名仕苑 商铺和车库营销执行方案商铺和车库营销执行方案 深圳天方文山丽水龙庭项目组深圳天方文山丽水龙庭项目组 二二八年九月二日八年九月二日 丽水龙庭名仕苑商铺 ; 车库认筹车库认筹 20002000 元抵元抵 50005000 元；元； 3)、强销期： 买丽水龙庭商铺送丽水龙庭车库买丽水龙庭商铺送丽水龙庭车库 丽水龙庭商铺开盘劲销丽水龙庭商铺开盘劲销 XX%,XX%,抢铺活动火热进行中抢铺活动火热进行中 丽水龙庭商铺开盘两月升值丽水龙庭商铺开盘两月升值 30%30% 4)、持续期 丽水龙庭旺铺现房发售,租金就等您来收 XXXX 银行签约丽水龙庭银行签约丽水龙庭 XXXX 号商铺；号商铺； XXXX 知名商家签约知名商家签约 XXXX 号商铺；号商铺； 5)、尾盘期 你的商铺你做主 丽水龙庭名仕苑商铺&车库营销执行方案 第 15 页 共 19 页 千年等一回千年等一回-租金也可作房款，租客变身做房东！租金也可作房款，租客变身做房东！ 二、二、媒介立体组合媒介立体组合 本次商铺与车库推出的媒体选择以户外广告、电视广告、报版、以户外广告、电视广告、报版、DMDM 单为主，单为主， 车体广告为辅，定期进行短信投放和电话信息告之车体广告为辅，定期进行短信投放和电话信息告之的方式。根据云锡地产在文 山现有的媒体资源进行组合，在节省推广费的前提下争取达到最大的宣传效果。 理顺媒体关系，保持报纸、户外等资源的整合，多渠道多资源的整合营销 计划和投放计划； 报纸广告投放保持文山日报每周 1/2 彩版的投放，户外广告换版； DM 单定期投放等其它广告媒体配合销售阶段进行投放； 本次内容主要以商铺、车库、跃改平推出为主； 整个项目的推广广告将围绕“投资价值、升值潜力、批发规模、便捷交通” 这个核心主题来进行推广，配合项目的销售与招商优惠措施，和各阶段实施的 优惠办法组合宣传； 大型广告牌：大型广告牌： 现在公安大厦前正反两面、双桥花园一面，共计三面户外广告牌，进 行二次换版； 具体内容：商铺、车库、跃改平的推出，推广主题语、认筹登记信息 告知、楼盘效果图、销售热线等； 车体广告（车体广告（1010 辆左右）和公交车站站牌广告：辆左右）和公交车站站牌广告： 建议投放 2、3、4、8 路公交车，共计 15 辆左右； 公交车站站牌广告建议投放开化路段双桥花园到城北客运站路段，望 华路经休闲广场到阳光外滩路段； 报纸广告：报纸广告： 项目要为推出的商铺、车库与跃改平户型扩大知名度，保持市场关注 率，建议每周 1/2 的广告版面投放； DMDM 单投放单投放 夹报发行：每次 10000 份，逢重大活动举行时发行； 短信投放短信投放 丽水龙庭名仕苑商铺&车库营销执行方案 第 16 页 共 19 页 销售活动节点或营销活动之前发送； 面向客户：由售楼员给已留下手机号码的老业主、新业主和登记客户 发送短信； 面向全体：采取群发 5 万条/次的方式，面向全州发送。 三、三、推广推广计划计划 媒体媒体 分类分类 推广计划推广计划投放时间投放时间 报纸广告报纸广告每周一次，每周一次，1/21/2 版版9 9 月月 1 1 日开始日开始 户外广告换版户外广告换版8 8 月底月底 车体广告车体广告9 9 月月 1515 日前日前 公交站牌广告公交站牌广告9 9 月月 1515 日前日前 DMDM 单投放单投放9 9 月月 1010 日前日前 短信短信8 8 月底月底 售楼部包装售楼部包装9 9 月月 1010 日前日前 工地围墙工地围墙9 9 月月 1515 日前日前 电视广告电视广告9 9 月月 1515 日前日前 第一阶段：蓄水期第一阶段：蓄水期 执行时间：2008 年 9 月 1 日至 11 月 1 日 主要任务：在文山强化丽水龙庭商铺与车库入市的感知度； 广告重点：以户外广告牌、报纸硬广告为主要形式，同时电话短信的方式， 打造“丽水龙庭商铺、车库”的市场高关注度与高认同度，为开盘造势并取得 较好的蓄水效果。 推广诉求点：商铺、车库推出，认筹方案告知； 西班牙风情街火热招商； XX 超市意向性签约丽水龙庭 XX 号商铺； XX 银行签约丽水龙庭 XX 号商铺； 跃改平产品热销； 第二阶段：强销期第二阶段：强销期 执行时间：2008 年 11 月 1 日至 09 年 1 月 1 日 主要任务：有针对性地向目标客户投放广告，总结第一阶段广告效果，强 丽水龙庭名仕苑商铺&车库营销执行方案 第 17 页 共 19 页 力推广，突出项目的高回报性，进一步提高市场占有率并引起市场强效关注。 广告重点：以针对性的报纸广告、DM 直邮广告，推介活动等方式投放有效 广告，同时继续投放一定量的短信与新闻报道，发布销售进展状况，促进客户 购买情绪的提升。 推广诉求点：丽水龙庭商铺开盘热销 XX% 丽水龙庭商铺 2 月升值 30%； 丽水龙庭买商铺送车库 丽水龙庭商铺商家签约新闻发布会隆重举行，增强投资 者信心 丽水龙庭商铺商业街持续火热招商中 选铺大会今日盛大首映； 高回报率，坐收租金，收益期长达 70 年。 第三阶段：持续期第三阶段：持续期 执行时间：2009 年 1 月 1 日至 2009 年 3 月 1 日（春节前后） 主要任务：持续拉动市场热度，推动春节前后销售旺季的成交。 广告重点：根据前期广告推广的信息反馈，调整推广策略，通过系列形象 广告与促销活动，如报纸系列促销广告层层推出，并以形象广告引导出本案后 期服务的不断完善。同时进一步检验市场反应，适度调整本案的促销策略，寻 求最佳方式表现本案的优势，同时配合各种营销活动的举办，持续制造市场热 点。 第四阶段：尾盘期第四阶段：尾盘期 执行时间：2009 年 3 月 1 日后 主要任务： 以较高的物业与楼盘品牌，打造楼盘形象，稳定客群，再度强 力销售，以提升本项目市场认知度，形成品牌与项目的综合提升。 广告重点： 本阶段应保持一定量的广告投放，推出一系列的优惠措施，并 组织一些公关促销活动，唤起目标客源对尾盘单位的关注兴趣，向受众群展开 立体推广改势，同时加大对锁定客户进行定期回访，通过客户之的口碑对楼盘 进行宣传；进入楼盘销售的尾期，广告投放量可减少，主要以现场实际推销为 主。 丽水龙庭名仕苑商铺&车库营销执行方案 第 18 页 共 19 页 建议继续对商业街进行宣传。 第四节第四节 包装策略包装策略 一、一、项目销售工具包装策略项目销售工具包装策略 1、售楼部包装建议售楼部包装建议 结合本项目的商业，需要打造和突出一种财富聚集地与商业旺地的形象， 建议售楼部宣传包装部分墙面换版，以金黄色为主色调，暗含黄金之意，以金黄色为主色调，暗含黄金之意，要求 突出财气和兴旺，力求建立一种富贵大气、商业旺地的整体形象。 具体建议为： 1、售楼部背景墙换版，突出商铺、车库与跃改平三类产品，包装色以金色 为主； 2、售楼部服务台前的两根柱子，建议包裹金布； 3、售楼部的展板，建议更新换版，四面推荐住宅，四面推荐商业； 4、售楼部外建议增加布标到八面，金色风格，推荐商铺与车库； 2、工地包装建议工地包装建议 建议增加工地环境视觉包装；具体建议为： 1、建筑物主体： 在建筑物主体框架或建筑脚架上悬挂醒目的项目喷绘巨幅广告，吸引到现 场参观人群的注意力。 2、工地围墙： 建议工地围墙进行换版，与此次商铺宣传相统一，来渲染现场气氛，加强 客户对现场区位的印象。 3、主路网及参观路线： 在通向项目工地的主要交通路线设置宣传项目的路标或广告牌，在项目入 口设置醒目广告牌，在路两侧灯杆上悬挂宣传项目的彩喷吊旗。 丽水龙庭名仕苑商铺&车库营销执行方案 第 19 页 共 19 页 3、宣传资料宣传资料 DMDM 单（兼做海报）：单（兼做海报）：因为本项目商铺为 186 套，车库为 113 套，共计 299 套户型，考虑楼书造价较高，不适于大量派发，在节