海峡明珠广场项目可行性评估报告.doc

海峡明珠广场项目可行性评估报告委托单位：厦门海峡明珠投资开发有限公司编制单位：厦门均和房地产土地评估咨询有限公司报告编号：厦均和2011研第 号编制时间：二一一年九月目 录第一章 项目总论1第二章 项目背景和发展概况32.1 项目提出的背景32.2 项目概况42.3 项目建设单位简介62.4 投资的必要性7第三章 环境分析83.1 厦门经济环境83.2 厦门旅游环境103.3 厦门市场背景分析173.4厦门甲级写字楼个案分析223.5 厦门商场综合体个例分析353.6 项目的产品分析433.7 目标客户群分析443.8 目标价格定位45第四章 项目场址条件474.1 项目位置474.2 场址条件分析47第五章 项目建设方案50第六章 环境保护与消防安全546.1 项目主要污染源与环境保护措施546.2 消防安全54第七章 项目组织管理和人员培训56第八章 项目实施进度安排58第九章 投资估算与资金筹措599.1 项目总投资估算599.2 项目资金来源与筹措表60第十章 销售部分的财务预测及评价6210.1 成本费用和收入估算6210.2 财务评价66第十一章 风险分析68第十二章 可行性研究结论与建议69海峡明珠广场项目可行性评估报告第一章 项目总论1、 项目名称 海峡明珠广场二、项目建设单位厦门海峡明珠投资开发有限公司三、项目拟建地区、地点福建省厦门市厦门岛东部，国际会展中心地段，厦门观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔埔居住置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。自然景观优美丰富，周边交通便利，市政配套设施到位。建设场地面积22724.56，南北方向最长处约200米，东西方向最宽处约为134米，场地西高东低，约有5米高差，场地内建设条件良好。其地理位置，如下：项目位置图1四、项目建设规模及内容 海峡明珠广场是5A甲级写字楼，由B1-B5地下室、1-4层的裙房及5-50层的超高层办公组成,总用地面积为22,724.56 m2，总建筑面积 199107.030m2，其中地上建筑面积102,260.00 m2，地下建筑面积为96847.03m2。建筑功能为：办公和商业，其中办公面积：93,745.67 m2，商业面积：35,686.43 m2。地面一至五十层，地下五层。建筑高度控制：建筑高度229.8 m。本项目容积率4.5,绿化率30.09%，建筑密度32.26%。五、项目总投资、建设期及运营时间项目总投资约136,505万元，建设期从2012年1月至2015年12月，2015年12月底交房。2015年1月开盘，2016年12月底楼盘全部销售完。6、 编制依据1. 厦门市土地房屋权证，（厦地房证第地00005364号）；2. 建设用地规划许可证，（地字第35023201007115号）；3. 建设工程规划许可证（建字第350203201007163号）；4. 建设工程设计方案批复通知书（建方字第350203201007062号）；5. 厦门市国有土地使用权有偿出让合同（【2006】厦地合字（挂）05号）；6. 厦门市人民政府关于2006G07地块土地使用权挂牌出让方案的批复（厦府【2006】63号）；7. 类似工程案例资料；七、研究结论与建议 该项目具有较好的经济效益和社会效益（见表1），能够有效推动周边产业的发展，项目的建设具有较好的可行性。表1 项目销售部分主要财务评价结果指标汇总表 单位：万元指标名称 评价结果项目总投资（万元）136,505总营业收入（万元）233,922利润总额（万元）64,271税后利润（万元）48,204税后全部投资净现值FNPV（万元）(IRR=8.00%)10,733税后全部投资内部收益率FIRR11.48%税后投资回收期5.22第二章 项目背景和发展概况2.1 项目提出的背景会展城市 宜居宜游厦门是国际型海港风景城市，属亚热带气候。厦门集国际花园城市、联合国人居奖、全国文明城市等众多荣誉于一身，是海西与世界交流的第一平台，国际会议、展览的理想天地，每年成功举办各种大型、国际级会议展览活动，进行的各类展会规模越来越大、产品越来越丰富，展览型城市发展初具规模。交通便利 四通八达 厦门交通便利，已形成海陆空一体化的综合交通运输体系。2010年4月，随着翔安隧道的建成通车，厦门本岛的出岛通道已达五条。规划建设的翔安机场规划吞吐量为30006000万人次，将成为区域性枢纽机场。2010年4月，随着福厦高铁开通，厦门进入高铁时代，未来将成为福建省的铁路枢纽之一。政策引领 先行先试厦门亦拥有独特的政策优势，自2001年小三通实施以来，经由厦门前往金门、台湾的人次占比，远远大于福州、泉州线达到百分之八十九强占比。今年国务院发布自6月28日起，将北京、上海、厦门列为第一批赴台自由行，更突显了厦门在海峡西岸经济区先行先试的前导地位。城建前导 万商云集“城市综合体”是近年厦门非住宅地产的主流，也是厦门作为知名旅游城市的配套必然之选。2010年5月28日，世茂海峡大厦奠基，6月22日，金帝中洲滨海城奠基，8月8日厦门土地拍卖会上，位于五缘湾、总建筑面积近50万平方米的2010P13地块经过138轮的竞价，被建发房产以31.02亿元收入囊中，用于“城市综合体”开发。在国家严厉调控住宅市场的背景下，以城市综合体为标志的新一轮商业、办公地产竞争，正在厦门悄然上演。海峡明珠 应势而生自2005年“住宅禁商”和厦门发展总部经济相关政策的出台，厦门写字楼市场开始明显复苏，逐步实现价值回归。厦门的写字楼市场与其它大型城市相比，在整体发展水平和市场成熟度上差距依然较大，但目前厦门优质写字楼整体仍供不应求，空置率较低，市场前景仍将进一步看好。因此不少开发商和投资者纷纷看好写字楼市场，厦门写字楼在过去的一两年内的开发和销售都呈现出了同步增长。厦门海峡明珠投资开发有限公司应势而为，开发海西地标性5A甲级写字楼海峡明珠广场。本项目是厦门在建项目第一高楼，首创大跨度的无柱办公空间，视线通透，利用率高，而且在每个楼层均设有个公用观景平台，装备20部国际品牌高速电梯，直达顶层只需36秒，全楼使用智能化、人性化的系统管理。除商场和办公区间外，在49-50层将建高端会所，顶层还设有直升机停机坪。2.2 项目概况 “海峡明珠广场”位于福建省厦门市厦门岛东部，国际会展中心地段，厦门观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔埔居住置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。拟建商场、甲级写字楼综合体，外形别具特色像妈祖手中的“如意”。1、建成后的主要建设指标如下：表2：序号项 目数量1建设用地面积（） 22,724.562总建筑面积（） 199,107.033其中：地上建筑面积（） 102,260.00 地下建筑面积（） 96,847.03其中：办公面积（） 93,745.67商业面积（）6,000.00物业管理用房面积（）200.00设备用房面积（）2,314.334容积率4.55地下停车位（个）1,474项目总建设面积199,107.03平方米，建筑高度229.8m，一级耐火等级，地区基本设防烈度为7度，设计基本加速度值为0.15g，按8度设防烈度采取抗震措施，设防空地下室。建筑地上50层，商业空间设置在地下一层、地下二层，裙房一层和塔楼二层，层高分别为5.5米、5.5米、14.2米和8.4米，办公空间设置在裙楼的23层（复式庭院办公），塔楼的4层15层、17层31层及33层50层，层高裙楼2层为8.4米，3层为4.2米，塔楼415、1731层均为4.2米，3350层为4.5米；位于16层和32层的设备及避难层将塔楼自然的分为低、中、高三个区域，16层层高为5米，32层层高为6米。地下三层至地下四层为车库与设备用房，层高为3.8米、地下五层为车库、设备用房及六级人防。2、项目建设特色厦门位于中国大陆的东南角，面对台湾海峡，拥有灿烂的海商文化。妈祖作为海上航行的保护神，其妈祖文化是海商文化最有特色的代表之一。本项目取妈祖手中的“如意”作为建筑的物化载体，运用简洁抽象的造型手法，结合厦门当地的建筑风格和石材资源，以物传神，以形化韵，创造出富于特色的建筑风格，并传达出对于交流、平安、吉祥等朴素海洋文化的敬意。此外，海峡明珠广场地上50层，地下5层，将建成海西地标性5A甲级写字楼，塔楼采用混合钢框架-钢筋混凝土核心筒结构，大厦外维护结构采用石材及环保玻璃幕墙，装备26部国际品牌高速电梯，直达顶层只需36秒。全楼使用智能化、人性化的系统管理。除商场和办公区间外，在49-50层将建高端会所，顶层还设有直升机停机坪。值得一提的是，4.2-4.5米挑高办公室，首创大跨度无柱办公空间，视野通透，将美丽的海滨风景和阳光带入室内，此乃设计中的一大亮点。3、项目开发进度海峡明珠广场项目总建设规模约20万平米，2011年底完成基坑土石方开发及基坑支护施工，2012年初开始地下室施工，工期四年，至2015年底全部建成。目前正在挖土方，进行前期准备。图2、现状图4、项目用地的土地使用权期限： 自2006年5月1日起，商业至2046年5月1日止、办公至2056年5月1日止。 2.3 项目建设单位简介 厦门海峡明珠投资开发有限公司是由厦门市安溪经济促进会发起组建，并于2006年4月12日成立。公司注册资本金11,055万元人民币。经营范围涉及房地产开发与销售、矿产品投资与销售、物流投资、能源开发、建筑金属材料批发、进出口业务等，是一家以安溪籍在厦企业为主体，集投资开发和综合经营为主业的多元化经济实体。林来发出任公司董事长。公司现有员工30人，其中专业技术人员9人（中级以上职称8人），设有办公室、工程部、财务部等经营管理机构。2.4 投资的必要性一：写字楼成为投资新手段20世纪90年代初，厦门第一波写字楼兴起，主要分布于滨北市政府周围，而用途上，多以满足单位自住需求为主。厦门真正商业化的写字楼则始于90年代中后期，国贸大厦、帝豪大厦都是当初较高端的写字楼，也多以单位购买为主。1999年厦门第一座真正意义上的甲级智能化写字楼银行中心的建成，开启了厦门写字楼的高端市场。其后，厦门国际银行大厦、建行大厦、东方财富广场、磐基中心、新景中心等几座高端写字楼也相继成为厦门的新地标。随着2005年厦门“住宅禁商”令的颁布，厦门写字楼顿感回温，同时写字楼不仅成了一种商品，更成了投资者一种新的投资产品。率先提出分割式写字楼投资概念的是滨北Bingo，项目通过内外部的重新装修，及内部的分割，一改原有格局，在普通写字楼的基础上增添了共享空间及商务功能，其销售取得了很好的业绩。此举一开，立即引起了市场的“蝴蝶效应”，中铁财富港湾、鸿运大厦V商务、大唐商业中心、东方财富广场几个项目都采用了相似的做法，销售状况还不错。二：需求与竞争同步，真实价值将逐步体现2008上半年，与冷清的楼市相比，租户对厦门写字楼的需求愈加旺盛，写字楼销售量占商品房销售的比例由之前一直徘徊在3.0%附近一跃升高至13%，达13.33万平方米，比2007年上半年11.58万平方米增长了13.1%。同时与3.07万的供应量相比，供销比为1：4.34，写字楼市场显得供不应求。随着厦门市经济的持续走好，构建海峡西岸经济区总部经济带的不断深入，两岸三通的进一步深化以及厦门作为海西中心城市地位的加强，国外机构对厦门的认知加深，外资企业的进驻和大、中、小企业的扩张、搬迁等将形成对厦门各类写字楼，特别是中高端写字楼的市场需求将越来越旺盛。目前厦门无论高、中、低档写字楼，出租率普遍都在80以上，而几个知名的写字楼的出租率几乎达到100。从企业需求来看，他们往往更愿意选择办公条件较好、商务功能齐全，且面积自由灵活的新一代写字楼。随着需求的放大，厦门的写字楼市场供应也呈现出了放量，竞争相对激烈。据了解，未来一两年厦门写字楼供应集中区，则主要集中在城市的东部，五缘湾、观音山一带。但以目前来看，这一区域的办公条件的成熟尚需时日。高科技、智能化武装下的新型写字楼将占据未来市场主流，为写字楼市场提供更大的竞争及升值空间。因此，从此判断，未来厦门写字楼必将逐步走出价格洼地，其真正价值将逐步体现出来。第三章 环境分析3.1 厦门经济环境 厦门市2003年至2007连续五年的GDP增幅均保持在16%以上，远高于同期全国GDP的增长速度。2008年和2009年，受国际金融危机的影响，增幅收窄。“十一五”最后一年，2010年，厦门GDP增速高达15.1%，地区生产总值突破2000亿元，实现2053.74亿元，圆满完成“十一五”规划目标。2010年厦门地区生产总值（GDP）达2053.74亿元，同比增长15.1%，经济运行总体呈现良好态势。但受国内外经济环境复杂、房地产调控力度持续加大、通胀压力增大以及上年基数逐步走高等因素的影响，厦门四个季度的GDP累计增速分别为17.7%、17.0%、16.2%和15.1%，全年GDP增速由年初的高位运行向趋于稳定发展。其中，第一、二、三次产业增加值分别为23.00亿元、1026.86亿元和1003.88亿元，分别增长3.2%、20.4%和9.7%。表3 居民收入稳步增长，消费市场较快增长 2010年，厦门市城镇居民人均可支配收入29253元，比上年增长12.0%，增幅比上年提高2.9个百分点；扣除价格因素后，实际增长8.7%。从居民四大收入构成来看，均呈上升趋势，其中，人均工资性收入23314元，增长13.0%；转移性收入6579元，增长21.4%；财产性收入1676，增长10.7%；经营净收入2297元，增长5.3%。消费结构继续优化 全年居民人均消费支出19961元，比上年增长11.0%，增幅比上年提高4.9个百分点。八大类消费中除医疗保健、杂项商品和服务下降外，其余均有不同幅度增长，人均食品支出7275元，增长5.8%，占消费支出的36.4%，比上年下降1.8个百分点；人均衣着消费支出1597元，增长9.0%；人均家庭设备用品及服务支出1307元，增长15.9%；受居民购买家用汽车拉动，人均交通和通讯支出4075元，增长34.2%；人均教育文化娱乐服务支出2403元，增长17.8%。居住条件继续改善。抽样调查资料显示，2010年城镇居民家庭人均住房建筑面积为32.17平方米，比上年增长4.6%，其中三居室及以上的住房比重达46%，比上年提高1.5个百分点。厦门城镇居民恩格尔系数36.4%。“恩格尔系数（家庭食品支出总额家庭消费支出总额100%）”，根据联合国粮农组织的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%-59%为温饱，40%-50%为小康，低于40%为富裕。以此标准，厦门居民无疑是处于富裕水平以上的。该系数的下降，会提高居民的生活消费水平，在保证食品需求的前提下，增加的消费支出必然投入到非食品消费上，可以提高穿着水平，可以改善居住条件，可以购买耐用消费品提高生活质量，可以用在教育学习方面提高自身素质，可以外出旅游增长见识等。3.2 厦门旅游环境 厦门先后荣膺“2006中国最具风情城市”、“中国最具竞争力旅游城市”、“中国青年最喜爱的旅游目的地城市”、“2006最令人向往的旅游胜地”、2007年厦门荣膺“最具国际竞争力旅游城市”、“中国十大热门旅游城市”、“中国自驾车旅游十大目的地”、“中国青年最喜爱的旅游目的地”等荣誉称号。总体运行情况 2010年以来，随着金融危机影响的消退，区域旅游经济运行日趋提升，厦门市旅游经济呈现稳中有升、健康快速发展的良好态势，其原因主要有以下几点：一是认真贯彻落实胡锦涛总书记来厦视察旅游业重要讲话精神，市委、市政府对旅游业高度重视和推动。二是坚持不懈打基础、抓质量，务实深入开展“旅游服务质量提升年”各项工作，游客满意度、城市美誉度、认知度不断提升。三是福厦高铁动车的开通，进一步提升了厦门市旅游交通的通达性。四是集中打好“休闲度假、商务会展、海峡旅游”三张牌，丰富产品供给，积极开拓境内外客源市场。五是完善城市旅游公共服务体系，多渠道为国内外游客提供丰富的旅游资讯。六是深化交流合作，扩展两岸双向旅游规模，持续提升厦门市作为海峡旅游重要中心城市的带动作用。 据统计，2010年接待国内外旅游者3026.09万人次，比2009年增长19.9%，实现旅游总收入383.89亿元，增长16.9%。其中，接待入境旅游者为162.82万人次，比增19.7%，入境旅游者在厦门过夜112.16万人次，增长18.7%，旅游外汇收入10.81亿美元，比增22.23%。接待国在厦门过夜旅客为1386.33万人次，增长16.1%，国内旅游收入310.35亿美元，比增15.7%。 表4年份项目2005年2006年2007年2008年2009年2010年入境旅游人数（万人次）94.44101.17113.3125.6136.01162.82同比增长率23.32%7.13%12%10.87%8.29%19.7%旅游人数总量（万人次）1,712.881,857.32,0602,194.112,524.853,026.09表5表6 年份项目 2005年2006年2007年2008年2009年2010年入境旅游（外汇）收入（亿美元）5.525.577.17.298.3710.81同比增长率32.69%4.17%242.2414.81%22.23%表7行业发展情况2010年，厦门市旅游景区接待人次和旅游收入大幅增长，住宿设施的数量规模和接待能力稳步提高，旅行社数量增加，经济效益稳中有升。1、旅游景区：到目前为止，厦门市A级旅游景区共10家。1-12月，全市A级景区共接待游客770.27万人次，同比增长21.32%。实现门票收入20151.2万元，同比增长24.71%。2、住宿接待：截止2010年12月，全市共有星级饭店71家，其中五星级饭店10家，客房总数2979间/套，床位总数4380张；四星级饭店22家，客房总数4668间/套，床位总数7207张；三星级饭店26家，客房总数3098间/套，床位总数5518张；二星级饭店13家，客房总数1301间/套，床位总数2423张。从星级饭店分布来看，其中思明区50家，湖里区10家，集美区6家，同安区2家，海沧区2家，翔安区2家。各类星级酒店接待量、平均客房出租率及平均房价呈现明显的复苏和上升趋势。星级酒店平均住房率为66.36%，同比增长5.05个百分点,平均房价351元，同比增长9个百分点。值得关注的是，今年随着游客出行方式日趋灵活多样性，除星级酒店外，厦门市经济型酒店公寓和家庭旅馆已成为游客住宿接待的热点选择。3、旅行社：2010年度厦门市共有109家旅行社，其中出境组团社17家，一般旅行社92家。2010年，厦门旅行社组团、地接数量保持稳定增长，据不完全统计，各旅行社累计接待中外游客177.28万人次；外联组团66.93万人次。运行主要特点分析2010年，厦门市市旅游经济在海西效应、“世博”游和福厦高铁的多重驱动下，各旅游市场业绩均全面回升，旅游发展多头并举，取得良好的经济效益。（一）国内市场增长动力强劲2010年，厦门市市共接待国内游客2863.27万人次，同比增长19.86%，完成年度计划的108.01%。一日游增长速度加快，比重增加。图31、假日旅游拉动明显。2010年厦门市两个黄金周共接待游客166.45万人次，同比增长27.2%；旅游总收入达到16.98亿元，同比增长25.5%。“五一”假期，厦门市共接待中外游客40.06万人次，同比增长38.95%；实现旅游收入4.38亿元，同比增长35.94%。黄金周和小长假近一个月的休假时间，游客云集，显示出休假制度的较大的拉动效应。2、城际旅游运力提升。2010年1-12月份，航空抵达旅客635.6万人，比增15.2%；铁路抵达旅客753.28万人，比增107.22%；水运抵达旅客174.75万人，比增7.6%;公路抵达旅客2508.36万人，比增1.48%；值得一提的是，福厦动车开通后，大大减轻了民航和公路运输的压力，同时也推进了动车沿线区域特色旅游的快速发展，为厦门旅游地接及中转业务带来了丰厚收益。在水运方面，2010年全年厦金直航客流量达到132.2万人次，首度突破130万人次大关，比去年增长一成。两岸“小三通”10年来，厦金直航从不定期航班到如今的每天36班次航班，每日有超过3000人次民众由此往返两岸。3、节庆会展人气鼎盛。2010年1-12月份，厦门市旅游节庆活动精彩纷呈，有大型花车巡游、有以中秋为主题的民俗文化活动、有艺术类旅游节庆活动、还有购物旅游节庆活动及其他趣味性节庆活动，花样繁多的节庆活动形成城乡互动的旅游休闲格局，极大丰富了厦门市的旅游市场。今年全市共举办台交会、海峡论坛、石材展、汽博会、投洽会等各类会展活动1516场，同比增长5.35%；其中展览147场，比增26.72%；会议1369场，比增3.48%；会议总人数为38.83万人，比增19.55%。4、特色旅游凸显亮点。2010年，厦门市围绕“提升岛内、拓展岛外，加快岛内外一体化建设”和“建设城市周边休闲度假带”的思路，岛内外各区相继推出各类特色精品旅游线路和旅游产品，乡村游、山地游、海岛游、温泉游、假日游等短途旅游火爆，成为厦门旅游新的经济增长点。据统计，截止2010年10月31日，同安已经正式营业的两个全市乡村旅游示范点五峰、荏畲已接待游客近26.95万人次，营业收入700.8万元，旅游总收入达3595.4万元。全市首家小嶝休闲渔村获评省级“水乡渔村”，有效推动了厦门市乡村海岛旅游的进一步发展。（二）入境市场增长趋势平稳由于世博游的影响，众多境外游客参观完世博会后顺带延长周边的沿海城市旅游，对厦门市入境旅游市场的拉动作用十分明显。2010年1-12月份，厦门市接待入境游客162.82万人次，同比增长19.71%，旅游创汇10.81亿美元，同比增长22.23%；分别完成今年预定年计划的109.28%和120.11%。图4、1、外国人市场有升有降。2010年，厦门市共接待境外过夜外国人511095人次，占接待入境过夜游客总量的45.57%，同比增长18.65%。主要外国客源市场中，瑞士、马来西亚市场的增幅均超过50%，西班牙、泰国市场同比下降4-7个百分点。在亚洲市场，马来西亚、韩国、印尼市场增长明显，新加坡、印度、菲律宾、日本、小幅增长，泰国、蒙古有所下滑，日本、马来西亚和新加坡三大主要客源市场分别输送游客116591人次、61883人次和61425人次，接待量在所有外国客源地中名列前三位。欧洲市场的瑞士和俄罗斯两个国家虽然过夜入境总量不大，但比增分别达到95.60%和44.44%；美洲市场仍以美国居首，2010年共接待46798人次，比增15.60%；大洋洲的新西兰游客增幅达到29.15%。图52、港澳市场稳步上升。2010年，接待境外过夜香港游客140800人次，比增18.04%，接待澳门游客5574人次，比增24.9%。3、台湾市场迅猛攀升。实现多项两岸双向旅游先行先试政策，厦门市暂住人员赴台游在厦暂住时限缩短至半年。厦台旅游产业对接有了突破性进展，与台南市、高雄市、基隆市签订旅游合作协议书，基隆市设立驻厦门旅游经贸文化办事处，厦门华天港澳台商品购物有限公司在金门设立延铭开发建设有限公司，厦门旅游集团与金门圣祖公司签约合资改建金门金宝莱酒店，迈出了福建省旅游业陆资入台的第一步。两岸双向旅游规模大幅扩展，厦门成为两岸居民直接往来人次最多的大陆口岸，2010年经厦直接往来两岸的游客达160多万人次，其中大陆居民经厦赴台游为16.5万人次，比增84%，接待台湾入境过夜游客46万人次，比增18.89%。厦门作为海西区域内的旅游集散中心地位更加凸显，2010年经厦赴台旅游团队中，省外游客占到65%。同年，通过厦金国际水运抵达的境外游客63.97万人次，比增6.77%，海上邮轮接待境外一日游游客1.51万人次。图62010年,列厦门市客源国前十名的国家分别是日本、马来西亚、新加坡、美国、韩国、菲律宾、印尼、德国、英国、法国。从图上数据可知，厦门市入境市场仍以东南亚游客居多。（三）出境市场增长势头喜人2010年,厦门市出境旅游受国际汇率和公众假期增加等因素的影响,出境游市场比往年更加火爆。其中，赴台旅游异常火爆，经由厦门市赴台旅游5953团16.5万人次，人次比增84.45%；其中，经厦门口岸赴台旅游团队中，省外游客为3364团10.04万人次，占经厦门口岸赴台旅游人次的64.9%。未来几年厦门市旅游经济预测未来几年厦门市旅游经济运行继续向好，各项指标均能保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度的提高。主要基于以下因素：一是旅游区域合作不断加深，福厦高铁效应引发厦门周边旅游亮点频现。二是旅游促销形式推陈出新，特色旅游项目逐渐形成规模效益。三是旅游产业投资规模加大，促进旅游行业经营业绩稳步提升，使旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。初步估计未来三年旅游总人数平均每年增长12%，旅游总收入平均每年增长15%，则2011年、2012年、2013年厦门市旅游总人数分别可达3400万人、3808万人、4270万人；旅游总收入分别可达440亿元、506亿元、582亿元。在看好旅游经济的同时，我们不可忽视通胀以及其他国内外经济外力因素的影响，因此，今后，我们要进一步夯实旅游业的发展基础，巩固原有的旅游经济热点，并开发培植新的旅游经济增长点，切实推进厦门市旅游经济能更上一个新台阶。3.3 厦门市场背景分析 一、 商业地产近年来，商业地产大潮席卷厦门，购物中心、SHOPPING MALL、商业街、社区商业，各类商用物业层出不穷；产权式商铺、售后返租、先招商后销售，种种营销手段如十八般武艺轮番上场。厦门商业地产的发展前景不可限量1、知名品牌进入随着厦门城市消费力增强和城市地位提升，高端品牌商家正在把目光投向厦门，其中已经进入厦门的餐饮类商家有面包新语、味千拉面，服饰类商家有LV、MAX MARA、登喜路、杰尼亚、HUGO BOSS、拉夫劳伦、BURBERRY、K&C、CANALI等，其它的如欧米茄、万宝龙、施华洛世奇、FOLLI FOLLIE等；而准备进入厦门的餐饮类商家则有：汉堡王、棒！约翰、一茶一座、星巴克、JCW等，国际品牌有PRADA、GUCCI、ARMANI、CK、ZARA等。大量品牌商家的进入为打造高端、休闲、特色商业提供了充分的商家资源，一个新的市场机会已经呈现在我们面前。2、海外基金登陆按照国际上成功的经验，大型商业地产项目一般是只租不售，如果销售则是整体出售。对于这一点，开发商并非不了解，问题在于国外商业地产的开发资金主要来源于房地产信托基金，可以长期使用；国内商业地产开发的资金主要来源于发展商自有资金和银行资金，而银行资金到期必须还本付息，不允许长期占用。但情况已经开始变化，尽管国内房地产企业上市或者到海外发行REITS之路还很漫长，国际资本的触角却已伸进来了。中国商业地产的广阔前景吸引了来自世界各地的房地产投资机构。3、实力商家购买物业前些年商家找点一般都采用租赁很少购买，近年来随着全球资本市场的高速发展，很多国内外大型商家先后上市。这些上市后的企业，在资本市场融资后必须为资金寻找出路。比如，来自法国的某跨国零售企业日前已经通报其中国各区域总经理，要求寻找能够带来稳定回报的商用物业。4、盈利模式创新相对于以前开发出售的盈利模式，一种新的盈利模式正开始为市场所接受。那就是，开发然后长期持有并获取租金收益和物业升值。随着土地增值税政策的推行，会有更多资金充足的开发商倾向于选择这种模式。原因很简单，对于利润率较高的商业地产项目来说，销售的税负远高于租赁的税负，这种客观存在的税负差异将会引导开发商倾向于长期持有物业。5、政府积极介入政府方面也开始注意对于商业地产运营的引导。在以往的商业地产项目运作中，政府允许开发商将商业地产项目象住宅一样分割成若干个产权来进行销售。目前，政府已经注意到这方面的问题，并采取相应的对策。“新国八条”的出台震动楼市，随即“厦八条”也明确规定：厦门家庭禁购第三套房，外地家庭禁购第二套房。然而，这些限购措施都是针对70年产权的普通住宅，商业地产并不在其中。此外，“新国八条”还规定，二套房首付从原来的50%提高到60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，相比之下，商业地产的购买门槛显然更低，因为商业地产的首付一直都是五成，1.1倍贷款利率，此次调控之后也不例外。由此可见，当下购买普通住宅较为困难，而购买商业地产显然更加简单，就连公积金贷款也不将商业地产列为审核标准。也就是说，无论是从银行贷款，还是使用公积金贷款，商业地产都不用限制相应的条件。这样做还有一个好处就是提高了准入门槛，只有自有资金充足，有实力和意愿长期持有和运营项目的开发商才能进入，这就为项目成功运作奠定了良好的基础。近期，“新国八条”、加息等系列调控组合拳突袭楼市。厦门商品房市场遭遇了一场前所未有的震荡，成交量迅速萎靡。数据显示，2011年2月份厦门住宅成交量仅为1061套，比1月的2489套减少1428套，环比下跌57.37%。3月份以来，厦门住宅成交量进一步下跌，截至3月13日，厦门地区住宅成交量仅为307套。不少分析人士表示，鉴于当前市场观望气氛浓厚，3月份住宅成交量很有可能低于千套。事实上，厦门住宅市场成交冷清早在不少人的意料之中。自去年4月第一轮楼市调控风暴开始，一些精明的投资客就将目光转向了不限购的店铺和写字楼等商业地产。数据显示，2010年4月份至2011年2月份，厦门地区写字楼累计成交3336套，商铺累计成交1717套。其中，2010年9月份以后，厦门地区的写字楼成交量连续暴涨，仅9、10两月，厦门写字楼成交量就达1993套，占楼市成交总量的60%。同时，厦门商铺成交量也猛增。其中，2011年1月，厦门商铺成交409套，面积3.22万平方米，是近年来销售行情最为火爆的一个月份。回顾2010年，厦门全市商品房销售面积350万平方米，其中，商品住宅比例有较大幅度下降，从2009年的85%回调到67%，反之商业物业则表现更为抢眼，全年商业物业销售面积112万平方米，增幅达150%以上。商用物业已经出现了从以前的非主流到目前主流地位转变。这是由于政府限购政策出台后，先前热衷住宅地产的投资者将不得不寻找新的项目，在通胀预期下，商业地产就是这类资金重点流向的领域。未来几年商业地产将成为众多房地产产品中最有投资价值的项目。二、 写字楼2011年7月28日，厦门再添一座5A级写字楼，建筑高度192米的厦门财富中心正式落成启用，成为鹭江道又一地标性建筑，其高标准的建设将刷新厦门多项高端写字楼纪录。动向：一批重量级项目相继诞生 鹭江道素有厦门“外滩”之称，近年来已经汇聚了国际银行大厦、建行大厦、第一广场、钻石海岸等高端写字楼。不过，随着厦门城市的发展，这一带的高端写字楼建设仍在继续，一个又一个更加顶级、配套更加完善的项目正在不断刷新厦门的写字楼纪录。在财富中心高调入市的同时，它的近邻沉寂多年的原“厦门邮电大厦”华丽转身，更名为“厦门国际中心”，主要功能为5A级写字楼、名品广场等。按初步规划，“厦门国际中心”建筑高度在300米左右，总投资近30亿元，将有望成为福建第一高楼。另外，鹭江道原“希尔顿酒店”用地，拟变身为集5A甲级写字楼、白金五星酒店、国际品牌购物中心等为一体的城市综合体， 此前落户的裕景中心项目也正抓紧建设中。探因：厦门成总部企业“沃土”弹丸之地的鹭江道吸引了众多重金打造的写字楼项目，除了特有的地段优势外，最重要的原因是，近年来随着厦门岛内外一体化战略的实施，以及经济特区扩大到全市、获批两岸区域性金融服务中心等政策利好的实现，厦门作为海西中心城市的功能进一步增强，辐射能力进一步提高，而这正是吸引总部企业落户的关键所在。全球四大会计师事务所，有三大落户在鹭江道的国际银行大厦，此外还有一系列世界500强企业和知名企业扎堆在鹭江道片区的各大写字楼里，而就在财富中心写字楼还在建设中，国家开发银行就有意进驻这里设立厦门地区分支机构。金融、保险、律师事务所、中介机构.随着配套的不断完善，越来越多的总部企业将结算中心、研发中心安家在厦门，厦门因此成为总部企业的“沃土”，由此催生出一栋又一栋的高端写字楼。纵深：写字楼体量大还须差异化竞争时下，鹭江道片区是厦门写字楼租金水平最高的区域，高端写字楼租金早已突破100元/平方米，有的高达130多元/平方米。写字楼的出租率也相当不错，国际银行大厦就一直“满员”，不过，接下来随着包括财富中心等一系列重量级项目的入市，这一带的高端写字楼体量将骤增。近几年厦门地区大力发展写字楼，目前除鹭江道片区外，观音山总部经济片区外，厦门软件园二期、火炬高新区等地也在大力发展写字楼，如果算上岛外各区发展的CDB，厦门的写字楼市场面临竞争的局面。在国家严厉调控楼市的当下，特别是在限购令的作用下，商业地产热是不争的事实，写字楼虽然也属于商业地产项目，但它的投资属性与商铺有所区别，就投资属性而言，写字楼的发展空间比商铺要小得多，因为通常来说，写字楼由于产权不可分割，购买者通常需要整层购买，一般来说除了那些实力较强的小部分投资者以外，写字楼更多是企业购买作为办公用房。因此，只有城市的经济总量达到一定规模，才能吸引更多的增量企业入驻；同时，政府也应出台更加灵活有力的政策，吸引更多总部企业落户。厦门中小企业发展在全国位居前列，加上近几年厦门在亚洲乃至全球影响力不断扩大，出现大量外资、大型企业分支机构进驻厦门的热潮，从主体上是拉动了对写字楼的需求，但鉴于目前写字楼市场需求已有渐渐饱和之势，未来写字楼市场要得以发展，除了依托大的经济环境，明晰项目本身的定位、走差异化竞争道路，才能在将来竞争激烈的市场中站稳脚跟。3.4厦门甲级写字楼个案分析1、银行中心银行中心大厦，甲级写字楼，其开发商为裕景兴业(厦门)有限公司。坐落于厦门市厦禾路189号，总用地面积：4363平方米 ，总建筑面积：67000平方米， 为单幢39层的高层建筑。其中地上36层，地下停车库共3层。银行中心大厦7楼为占地4770平方米的大型豪华商务会所，设有5米20米的室外游泳池及各种康乐设施，包括桑拿、健身、美容、中西餐饮、酒吧、舞厅、球桌、书报阅览等，为高雅、闲适、时尚、尊荣的社交场所。银行中心大厦配备的电梯全部为原装进口日本三菱电梯，分别为8台扶手电梯，10台的垂直升降客梯及2台货梯；设施先进齐全，分为室外消火系统、室内消火系统、自动喷洒灭火系统、自动及手动报警系统、手提式灭火器、CO2灭火系统、消防排烟及加压送风系统、智能式火灾报警系统、紧急广播系统；监控系统主要包括闭路摄像机、防盗传感器和巡更系统，24小时监控大楼的各楼层主要部位。图7、银行中心外观装修标准及配套：大堂地面：意大利进口罗马石办公区：飞利浦灯具、星牌矿棉板办公区走廊：飞利浦灯具、花梨木装饰门、不锈钢踢脚线、门套电梯厅：花梨木吊顶、意大利罗马洞石、拉丝不锈钢板电梯门套卫生间：不锈钢隔断门、德国杜拉维特洁具、美国士龙水龙头电梯品牌：三菱，7米/秒超高速电梯物业管理公司：裕景物业管理公司 戴德梁行顾问本项目为纯租赁型物业，项目总建筑面积6.4万平方米，共39层,地上36层,地下3层，单层面积为1700平方米，划为12个单元，主力户型为150-200平方米，可打通。平均入驻率为90%。2010年来，平均租金在120元/平方米左右。2、国际银行大厦国际银行大厦位于厦门金融、商业、旅游机构聚集的繁华路段鹭江道与中山路交汇处，毗邻海外游轮停靠之地厦门港，四通八达的交通网络方便快捷，使其成为众人瞩目的地标建筑与视线焦点。地理位置厦门素有“海上花园”的美称。它东临台湾海峡，背靠东南大陆，扼守九龙江入海口，以大小金门为屏障，腹地连闽南、赣南、湘南，独占枢纽港的优越条件。海、陆、空交通发达，介于日本、上海和广州、香港、菲律宾之间，是中国五大经济特区唯一的“自由港”。 改造后的鹭江道已成为厦门的外滩，与厦门新景点环岛路相连，沿海一公里长为绿化和休闲的海滨广场，与鼓浪屿相映成趣，形成厦门最吸引人的黄金地带。“国际银行大厦”以其独特的造型矗立于厦门港海岸线，在设计时充分考虑到与周围海洋景观的自然结合，无不体现建筑的时代气息和海洋文化特色。 设备简介空调系统由美国皇家空调Royal Servce设计安装，全国第一座采用最先进的变风量、变水量、全智能自动控制空调系统。该系统使办公室内温度全年365 天保持在20C-26之间。当室外温度过高或过低时，系统自动开启冷气或电加热，使室内的温度仍然保持在上述范围。变风量箱根据单元内实际状况或需要自动调节风阀开启度从而增减风量，使办公室内的温度更加人性化，也更加节能；无风机盘管系统噪音大和天花滴水之忧。全电脑自动控制设计使管理更为便捷，随时可以在电脑上了解空调系统各个部位的运行状况，或按照用户的实际需要更改其单元内温度设置。此项目荣获2002年中国安装协会第六届科技成果一等奖。 玻璃幕墙大厦外装饰表面根据建筑设计的特点与要求，按不同的位置与最佳效果，分别选用玻璃幕墙、铝板幕墙、全玻璃天窗设计、金属装饰架和百叶窗等相配而成。 面对鼓浪屿，建筑物正面是用横宽竖窄的明框，外表采用浅蓝色的单向反射中空玻璃，它随着天空颜色的变化而变化，使整个幕墙与蓝天、海融为一体。建筑物内，由于单反射玻璃通透性好，使人们仿佛置身于海的包围之中。该幕墙铝框架采用美国技术，隔热帽条隔热，结构简单，安装方便，与单向反射中空玻璃形成完整的隔热幕墙，与室内先进的自控空调（自控温度、空气的清新度、湿度）相配，不用开启窗户，达到了幕墙里外完整一体。 铝板幕墙采用日本三菱复合板制造，运用有效计算所需加强肋最佳取值，达到高层安全可靠，并采用结构防水构造，没有胶缝，使外表光泽延续一体的效果。条窗采用单元式结构，达到能自由伸缩，克服了窗在热胀冷缩时“吓人”的摩擦爆破声，使窗和幕墙融为一体。 高速电梯大厦共采用7部原装进口日本富士达电梯，6 部为客梯。客梯分高低区各3部，面对面布置，在一楼处公用一个宽3.5米的宽敞电梯厅。低区客梯为首层到18层服务，载重1350kg，速度2.5米秒，高区客梯为19至32 层服务，载重1350kg，速度3.5米秒。每台客梯的轿厢内配置富士达独有的液晶多媒体系统，通过轿门顶的液晶显示屏，向来访客人介绍大楼的建造过程及参与大厦建设的各工程的承包商、设备与材料供应商的情况，也可以为大厦各租户特别制作和播放商业广告，使客人乘电梯的感受由单调枯燥变为轻松有趣。 综合布线公共通道采用瑞士德特威勒综合布线系统，使电话、电脑插孔可自由转换，提供一套完整、新式的结构化配线系统，迎合了未来办公室对高速信息通讯增长的挑战。系统技术具有超前性，提供高速数据传输通道，可连接成各种型式以便组网，符合未来通信革新的需要。利于扩充，便于集中式管理、检修、维护，同时利于办公室迁移，使装潢破坏降低至最低。 土木结构大厦主体结构采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙体系，7度抗震设防，基础采用大口径钢筋混凝土灌注，单柱单桩，直接支承在微风化岩石上，几乎不发生任何沉降；从桩基验收检测数据表明，本大厦桩基础质量达到优良标准。 大厦框架主梁跨度达12米，采用有粘结预应力现浇钢筋混凝土结构，采用后张法施工，能降低梁高，增加室内净高度，有效地控制混凝土裂缝产生。 所有地下室外墙、水池及屋面板均采用抗渗等级为S8的混凝土自防水，外贴柔性防水层，做到不渗、不漏。 地下车库国际银行大厦地下停车库，总共3层，总建筑面积8170平方米，车位135个，是高档次、现代化、智能化的停车库。采用ACE自动停车场系统，车位规划合理，进出顺畅，标示清晰，色彩明快。图8物业管理公司：厦门信基中物业管理有限公司 世邦魏理士（顾问）本项目为纯租赁型物业，项目总建筑面积5.6万平方米，共34层，地下2层，地上32层，本项目单层面积为1500平方米，户型面积从80-1500平方米，主力面积在150-200之间，可打通。平均入驻率为85%。2010年来，平均租金在130元/平方米左右。3、磐基中心磐基中心是厦门磐基国际投资建设的，位于厦门岛交通主干道嘉禾路，座拥厦门商圈中心的地理优势，集酒店、购物中心、高档商务楼为一体的高端商业复合体品牌。随着由第一太平戴维斯物业管理顾问服务的五星级商务楼正式运营，由INTER CONTINENTAL洲际酒店集团统一管理运作的厦门磐基皇冠假日酒店正式开业，而由厦门信达免税商场与厦门磐基大酒店有限公司共同组建的经营管理团队负责招商和后续运营管理的购物中心将于08年12月开业，磐基中心将形成未来厦门乃至福建最具尊崇的时尚地标。磐基中心首开厦门顶级购物中心之先河，在众商云集的商业中心独树一帜。其中，名品是磐基中心重要的组成部分。随着，国际殿堂级品牌GUCCI进驻，完全奠定了磐基中心强势品牌效应，成为海峡西岸高端商业的重要一极。除此之外，MaxMara、OMEGA、C