房地产市场运行中的经济法问题分析.doc

房地产市场运行中的经济法问题分析 院系： 人文社会科学系 专业： 法学 班级： xxxxx 学号： xxxxx 姓名： xxx 2012年3月目录摘要3一、 什么是房地产3二、国家房地产宏观调控措施所出现的法律问题及解决方法31.国家房地产宏观调控问题的主要表现32.国家房地产宏观调控解决办法42.1房地产宏观政策调控42.2房地产宏观调控实体法律制度的完善4三、房地产中的民生问题51.1城市建设拆迁问题51.2解决城市拆迁问题的对策建议62.我国房地产中介市场的规范72.1房地产中介的概念72.2房地产中介的作用72.3我国房地产中介存在的问题72.4加强我国房地产中介业的经济法规制建立和完善的对策82.5房地产中介信用档案的建设9四、完善我国房地产法律体系的建议9房地产市场运行中经济法问题分析摘要：近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。一方面来说，房地产市场的发展是城市经济发展水平的“催化剂”；从另一方面来说，房地产市场中的经济法不完善，从城市建设不合理拆迁、房地产中介的市场规范等问题逐渐暴露出来，阻碍了城市经济的发展，降低了城市的竞争力。房地产业关联度高，带动力强，毫无疑问的在我国经济体系中占有举足轻重的地位。房地产业发展速度越快，对社会造成的影响也越大。国家为了给长时间处于“高温”状态的房地产降温，接连出台了多项宏观调控措施，但效果不是很明显。究其原因，是因为冷落了法律问题，使宏观调控的一些相关政策与法律规定相悖。关键词：房地产、宏观调控法、城市拆迁、房地产中介、房地产法律体系 一、 什么是房地产业 房地产业指从事房地产经营管理服务性企业的总称，包括内容：土地的开发和再开发;房屋的开发和建设;地产的经营;房地产经营，包括房屋的买卖、租赁、抵押;房地产中介服务;房地产物业管理;房地产金融。作为国民经济中的一个独立的产业，它影响了众多相关产业，也是国家宏观调控的重点。加强对房地产市场的宏观调控，是政府的重要职责。二、国家房地产宏观调控措施所出现的法律问题及解决方法房地产市场的宏观调控就是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定的运作。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。1.国家房地产宏观调控问题主要表现在以下几个方面：（1）宏观调控法律规范体系不完善。从上面的调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。地方政府在执行过程中往往抱有“可做可不做”的态度，在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，变成“只是说说而已”的空文，无法起到积极良好的执行效果，自然会有矛盾产生。所以完善我国房地产市场调控体制的当务之急，就是要完善其法律规范体系。（2）国家房地产市场宏观调控措施力度不够。虽然调控政策本身是为了房地产市场更加平稳健康地发展，但在实际操作过程中效果并不十分明显。笔者认为可以采取以下措施：一要合理配置土地资源，提高土地使用率。二要清理房地产市场不合理收费，不同房屋实行大差别税率。三要扩大保障性住房适用范围，保证“居者有其屋”，从而进一步抑制房地产的价格异常升温。四要尽快出台规范房地产市场专门的法律法规。（3）宏观调控的主体权力义务范围不明确、调控主体之间关系不明确。对房地产市场进行宏观调控是各调控主体的权力，也是其义务所在。调控主体是“将”，执行主体是“兵”，将要管兵，兵要监督将，多头管理应有明确的监督机制，不能形成“都管都不管”的局面。对于调控主体来说，一要建立上级监督和相互监督的机制，多头管理出现矛盾时可请第三方裁判，明辨是非，追究责任。二要明确每一级执行主体的权力义务，保证文件规定上传下达，渠道畅通。三要保证信息公开，保证每一个调控主体和执行主体都能掌握相对应的信息。（4）缺乏民众参与互动。由于传统思想的束缚，大部分民众总认为宏观调控是政府的事情，参与意识不足;但另一方面，参与渠道的缺失也直接导致民众真正的想法没有途径表达出来。一项宏观调控措施的实施涉及到社会的方方面面、涉及到各个阶层和利益群体，如果有若干个民间甚至是官方的专门组织机构来组织民意，可能调控措施会更具有可操作性，也会取得更好的调控效果。在这方面应该引导和鼓励民众学习参与的积极性。2.国家房地产宏观调控解决办法2.1房地产宏观政策调控（1）是强化规划调控。（2）是加大土地供应调控力度。（3）是调整住房转让环节营业税政策。（4）是加强房地产信贷管理。（5）是明确享受优惠政策普通住房标准。（6）是加强经济适用住房建设。（7）是切实整顿和规范市场秩序,完善市场信息。（8）是加强市场监测。2.2房地产宏观调控实体法律制度的完善房地产宏观调控法已经在众多方面做出了努力。例如，国务院关于促进节约集约用地的通知中新提出的“增值地价”旨在通过削减囤地者的这部分利益，来抑制地价攀升但又囤而不建的怪圈。（1）进一步完善我国住房保障法律制度，尽快建立个人合作建房的法律制度。与商品房市场逐步形成及初具规模相对应的是政府逐步减少以致最终取消住房分配制度，但是住房商品化、社会化的制度建立必须有相应的住房保障制度相配合。经过几十年的发展，我国当前的住房保障制度主要由经济适用房制度、廉租房制度、公积金制度和住宅合作社制度部分组成。（2）进一步完善税收宏观调控法律制度，尽快建立物业税。房地产领域的问题，大家公认是供求失衡，即对房地产的需求量远远大于供给量，所以导致房价上升。但是应当看到，即使市场加大了供给，如政府增加土地供应量及房屋建筑数量增加等，若囤积、炒房等投机行为得不到遏制，那么市场再大的供给量不过是满足那些无止境的投机需求，房价不因此而下降，即便暂时下降也会再涨上去。所以，及时遏制房地产领域的投机行为，是问题的关键。三、房地产市场中的民生问题1.城市建设拆迁问题改革开放以来，我国城市建设的速度之快、力度之强、规模之大，世所罕见，加上城镇化建设以及大量的农民转为市民，城市化建设的步伐更显迫切，然而，在这一美好的愿望中，总是伴随着各种矛盾。在人类的城市化进程中，因城市建设而引发的拆迁不计其数，也是必须要经历的过程，但由于诸多原因,发生在政府、拆迁人和被拆迁人之间的有关房屋拆迁的矛盾不断，已经成为一个不可回避的社会问题。1.1城市建设拆迁问题引起的矛盾（1）拆迁的法律、法规、政策不完善引起的矛盾 。由于各地拆迁的具体情况不同，国家尚未制定统一的规范拆迁过程的法律。目前仅有国务院的城市房屋拆迁管理条例和建设部的城市房屋拆迁工作规程。城市房屋拆迁管理条例及城市房屋拆迁工作规程从施行至今已有几年了，但有些地方还没真正落实，还是按照以前的规章办事，未能及时修改及健全地方的配套规定，使得新法规普及较慢，不能适应新形势的要求。（2）拆迁手段不文明引起的矛盾。在百度上搜一下“拆迁手段”，你会看到“内蒙古野蛮拆迁花样翻新，夜袭常有威逼时有发生”、“三门峡市暴力拆迁手段”等等新闻。（3）拆迁人承诺的拆迁补偿和安置措施不落实引起的矛盾。在实践中存在许多不法的拆迁人出具虚假的资金证明、抽逃拆迁补偿安置资金，以致于造成拆迁人在拆迁后期拆迁资金严重不足，不能及时完成安置房的建设，不能兑现向被拆迁人的补偿，致使被拆迁人长期在外过渡，严重影响了被拆迁入的正常工作生活。（4） 补偿不合理引起的矛盾。造成“钉子户”的局面，有一部分原因是补偿不合理，被拆迁人认为自己没有得到合理的补偿而拒绝拆迁。（5） 拆迁规划考虑不全面引起的矛盾。（6）拆迁违约引起的矛盾。1.2解决城市拆迁问题的对策建议第一， 有关立法和行政规章与宪法精神保持一致。所有的有关立法，包括行政法规和规章与宪法原则不相符合的实体规定和程序规定， 都必须进行修改，使其与宪法原则一致。我国的人民法院在宪法上具有独立的审判权， 但法院没有对宪法的解释权，也没有宣布行政法规和规章违反宪法的权力。这一体制上的问题，使得通过司法活动来修正行政立法丧失了可能性。第二， 制定法律严格规范政府的征收与征用行为。立法法第8 条第6 款规定：对非国有财产的征收只能制定法律。全国人大可以授权国务院制定行政法规，但涉及到公民财产权的事项，从目前来看制定法律的条件已经很成熟，不能再通过行政法规或者规章的方式来规范。首先，2004 宪法修正案明确规定保护公民的私有财产权，只有为了公共利益的需要且在补偿的前提下才能征收和征用。因此，为了保障宪法的实施，有必要将涉及到影响公民财产权利的政府行为通过法律来规定。其次，土地和私人财产征收与征用的行政法规、规章和地方政府的规定，在基本原则、范围和补偿准则等方面不一致，导致适用法规冲突。法院在审理案件中往往对行政裁决的合法性以及拆迁补偿标准难以作出判断。需要制定法律，统一征收与征用的原则和补偿准则。第三， 通过法律原则性界定公益与非公益征收。法律在界定公益与非公益时，应当以征收与征用的目的来判断。可以参考国外立法，结合中国的实际来确定公益拆迁的范围。如果有区分公益与非公益拆迁的程序，可以将拆迁中的纠纷转向正式的法律解决途径。第四，关于政府征收与征用的立法应当重视程序的正当性。行政法规和规章较多地考虑到行政效率，对公民权利的保障和救济缺乏程序性的规定。因此，立法应当特别重视程序的设定，尤其是救济程序的设定。我国尚无行政程序法典，行政机关行使权力的程序较多地由行政规章来确定，不仅杂乱，而且公民很难知晓。因此，首先应当在程序上重视公民的参与次应当设定有效的司法救济程序。其次应当规定补偿的原则和程序。房屋拆迁问题是一个关系国计民生的大事。加强对拆迁制度、拆迁过程中存在的问题的研究，从而修改和完善有关法律，建立健全拆迁及补偿制度，严格依法办事，才能真正解决房屋拆迁中的冲突问题。2.我国房地产中介市场的规范近年来，随着我国市场经济的发展，各种类型的中介不断涌现，成为非常重要的市场主体。当中，又以房地产中介的发展最为活跃，特别是在房地产市场的蓬勃发展的带动下，房地产中介已成为房地产市场中不可缺少的一环。但是由于我国房地产中介起步较晚，行业中存在着不少问题，加上相关法律法规的缺失，造成房地产中介市场混乱，最终影响了其健康发展。2.1房地产中介的概念中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称城市房地产管理法)规定：我国房地产中介业的范围主要包括了房地产咨询、房地产评估和房地产经纪三种形式。目前，我国较多的学者也主要是对房地产中介存在的三种形式进行研究，其中以房地产经纪业为最。2.2房地产中介的作用在现代市场经济社会中，房地产中介作为社会经济中的一个部门，有其重要的作用与存在价值，特别是对房地产交易市场而言，具体说来，其作用主要体现在以下几方面：（1）促进房地产市场体系的完善（2）提高了房地产市场交易的效率（3）房地产中介是政府的帮手和企业的助手2.3我国房地产中介存在的问题（1）调整房地产中介的高级别法规缺失我国现行法律法规主要有国家发布的法律和国务院有关部门颁布的部门规章以及地方政府发布的地方性法规。 我国房地产中介缺失的法律问题主要表现在:1.调整房地产中介业的法律只有1995年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法，且该部法律并不是调整房地产中介业的专门性的法律，只简单列举了房地产中介的设立条件；2.行政法规缺失。除了中华人民共和国城市房地产管理法外，就是相关部门以通知、规定、办法、细则等形式发布的部门规章，出现行政法规的断层现象。反观其他国家，以美国为例，美国的中介业非常发达，且形成了较为完备的房地产中介法律体系。（2）房地产中介的市场准入制度不完善从现有的法律体制来看，房地产中介的市场准入制度可分为两个部分，一是房地产中介机构的市场准入制度，二是房地产中介行从业人员的市场准入制度。如果设立房地产中介的有关标准过于模糊或标准太低，不仅影响自身发展，也会造成房地产交易市场秩序的混乱，最终损害了消费者的利益。因此，提高房地产中介机构的入行门槛，具体化房地产中介机构市场准入标准是当前发展形势所必须的。只有制定严格的房地产中介市场准入制度才能从源头上规范房地产中介业，才一能从根本上改变房地产中介业秩序混乱的现况。（3）房地产中介的社会信用缺失诚实信用、烙守合同、遵纪守法是房地产中介应具备的基本素质。然而一些房地产中介违规经营，恶劣竞争，特别是种类繁多的欺诈行为，严重影响了中介机构的形象，损害了客户的利益，扰乱了房地产市场的正常秩序，遭到社会严厉的遣责。如何重新塑造社会对房地产中介机构的信任，已成为整个行业发展所面临的严重问题。2.4加强我国房地产中介业的经济法规制建立和完善的对策：（1）完善房地产中介机构的市场准入制度首先，构建房地产中介行业的市场准入制度，应当对房地产中介机构设立条件的具体标准实行统一的规定，取代地方性的法规，才能从源头上起到规范房地产中介市场，从而提高其的整体素质及竞争力的作用。第二，管理部门的权责应当分明。各部门各施其职，就避免了多层审批，有利于房地产中介机构的发展。（2）完善房地产中介从业人员的市场准入制度第一，房地产经纪机构高级管理人员必须取得执业资格执照第二，在取得经纪人正式牌照上应当增设更为具体的要求，具体要求包括年龄、学历、专业知识、经验、名声、考试等。（3）执业执照不采取终身制（4）加强房地产中介的消费者权益保护首先，明确经营者的义务与消费者的权利。其次，完善房地产中介服务的纠纷解决机制。第一，明确房地产中介服务领域的争端解决机构，加强保护消费者权益的行政执法职能。第二，建立以调解为主，其他方式为辅的争议解决机制，逐步完善小额诉讼的法律程序。第三，应当尝试使用“举证责任倒置”的程序来保障消费者的权益。2.5房地产中介信用档案的建设房地产中介业的发展需要诚信的支撑，而诚信需要诚信档案来体现。所以