2009年7月南昌月报 (NXPowerLite).doc

7月南昌房地产市场报告目录易居视点1数字楼市3第一章 背景篇5一、政策法规5二、市政动态6三、市场资讯7第二章 土地篇8一、本月公告土地分析8二、本月成交地块分析10第三章 住宅篇13一、南昌市住宅市场特点分析13二、供求关系分析15三、供应量分析15四、成交量分析19五、供求对比分析21六、成交均价分析23七、热点板块24第四章 产品篇27一、新盘速览27二、案例分析30第五章 营销篇37一、营销综述37二、营销策略38三、媒体分析41第六章 区域数据篇45一、东湖区45二、西湖区48三、青云谱区51四、青山湖区54五、高新技术开发区57六、红谷滩区60七、经济技术开发区63八、湾里区66九、南昌县69十、新建县73易居视点政策影响后市，或价涨量跌仲夏苦夜短，开轩纳微凉，7月仲夏的到来使得气温不断上涨，南昌的天气也是一样骄阳似火，烈日炎炎，阻挡了人们出行的脚步。南昌楼市在烈日之下情形如何，如何发展，下文将一一阐述。流动性过剩导致价格持续上涨南昌楼市同样受到炎热天气的影响，前往售楼处看房的消费者也较前几月有所减少，加上刚性需求的逐渐释放完毕，成交量呈下滑趋势，7月份成交量为24.37万平方米，环比下跌28.68%。量跌的背后，价格却如同温度稳步上涨，7月份成交均价为4951.88元/平方米，环比上涨0.76，达到了09年以来的最高值。通胀预期的增强和经济指标的弱势使得市场投资风险较大，由于货币的购买力下降，资金持有者越来越多的进入房地产市场，而保值增值性最强的中高档住宅市场，成为这些资金避险的最佳选择。在宏观环境的影响下，中高档住宅市场将维持目前成交渐长的趋势，持续走强。中高端产品的持续热销使得价格上涨。09年年初，刚性需求爆发，以及相关房贷政策出台，4、5月份投资客的进入，豪宅的热卖，拉动成交量的增长，陆续的刚性需求在退场。上周，中央经济工作会议要求放贷，改善性住房和投资客依旧驻扎，看涨不看跌的买房心理，通货膨胀，货币贬值，造成了南昌楼市上半年的交易量强劲。目前存房量减少、价格上涨、刚性需求的退场，因此房价还是不断上涨，成交量却在下降。后市受宏观经环境影响大，或价涨量跌 从07年楼市受二套房政策影响陷入萧条期，到09年上半年政府对总体经济的放宽政策楼市火爆，可以看出，楼市受到宏观政策经济影响之大，更有甚者可以说，决定房地产这个行业生死成败的最重要的因素竟然不是其他行业和产品所注重的研发创新品牌和质量，而是政策。除了政策还是政策。我们要判断下半年的南昌楼市的形势，现在来看关键是政治经济，国家的政策和宏观调控，由于我们无法判断政府的政策，所以下半年的房地产形势也比较难预测，但是短暂的情况应该是在没有政策的前提下，价格还会涨，因为商品房存房量太少，不过价格上涨的前提下成交量会下降，表现为价涨量跌的状况。数字楼市 土地市场 挂牌宗数：2 成交宗数：8 成交金额：6479万 成交面积（净）：15.02万平方米（225.35亩） 每亩单价：28.75万元/亩 平均楼面地价：402元/平方米 溢价宗数：1 流拍宗数：0 住宅市场 供求比：1：1.31 新增供应面积：18.63万平方米 成交面积：24.37万平方米 成交套数：2249套 成交均价：4952元/ 平方米注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括安义县，进贤县，英雄经济技术开发区区域。 7月南昌市区商品住宅成交面积排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)万达华府14759.155465 保利国际高尔夫花园13178.88 10995246929 7227 凤凰城二期10056.17 9440929907 4070 联发江岸汇景9254.19 7144951914 4857 香域尚城8643.89 6637422719 4329 恒茂国际都会7117.95 5549014345 6886 西雅图国际会馆6630.74 10932046584 4833 红谷春天花园三期6572.72 4826171733 3982 绿地中央广场6175.98 2767997171 11010 众鑫城上城6148.31 4930710227 4995 7月南昌市区商品住宅成交金额排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)保利国际高尔夫花园13178.88 10995246929 7227 万达华府14759.155465 绿地中央广场6175.98 2767997171 11010 恒茂国际都会7117.95 5549014345 6886 联发江岸汇景9254.19 7144951914 4857 凤凰城二期10056.17 9440929907 4070 香域尚城8643.89 6637422719 4329 中大青山湖花园5483.50 3735659312 6503 西雅图国际会馆6630.74 10932046584 4833 天赐良园5715.07 4131143388 5449 7月南昌市区商品住宅成交均价排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额 (元)成交均价(元/)绿地中央广场6175.98 276799717111010恒茂国际华城195.03 42097543 10755 青山湖香寓2100.99 3716526067 7866 第一街区467.88 83465601 7407 保利国际高尔夫花园13178.88 10995246929 7227 恒茂国际都会7117.95 5549014345 6886 青山湖香溢花城1505.37 1310354514 6878 高能金域名都38.51 1263507 6843 华远帝景天下1396.70 269392833 6725 中大青山湖花园5483.50 3735659312 6503 第一章 背景篇一、 政策法规 银监会：严格执行二套房贷有关政策不动摇针对目前部分媒体有关银监会收紧二套房贷政策一事，银监会新闻发言人廖岷7月23日表示，银监会二套房贷政策没有调整，银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷的政策约束符合我国房地产市场发展实际，也符合控制房地产贷款风险的客观规律，以炒房投机为目的的借款人与首套及改善型自住二套房的借款人的还款意愿是完全不同的，因此，对银行的风险也是不同的。二套房贷政策对于抵制过度的炒房投机行为，维护我国房地产市场稳定，保障广大居民真实首套购房需求具有重要意义，银监会将继续严格执行二套房贷的有关政策不动摇。易居点评：重申二套房贷不动摇，控制房地产泡沫产生。近年来，国家高度关注房地产市场的发展，坚持以审慎有效的监管防范房地产信贷风险。对二套房贷款，我们始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例。只有这样才能够坚决地打击“假按揭、假首付、假房价”等行为，完善房地产市场。住建部通知要求全国立即清查在建住宅质量2009年7月2日，住房和城乡建设部下发紧急通知，要求全国各省、自治区、直辖市房屋建设主管部门，对在建住宅工程质量进行检查。 涉及结构安全重大隐患的，要立即停工整改，隐患消除前不得复工。据了解，此次检查范围包括保障性住房和商品住房等各类在建住宅工程。主要是检查工程实体质量情况，特别是工程地基基础和主体结构的勘察、设计及施工质量。对建设、勘察、设计、施工、监理等责任主体和施工图审查、质量检测等有关单位及项目经理、总监理工程师等执业人员执行国家法律、法规和工程建设强制性标准的情况都要进行检查。易居点评：安全第一、质量第一，还住房予安全感。今年6月27日上午，上海市闵行区“莲花河畔景苑”房地产开发项目一幢在建的13层住宅楼房发生楼体倒塌事故，引发社会各界对在建住宅工程质量的关注。住房和城乡建设部要求，各地在检查工作中，要认真记录、如实填写检查记录和受检工程相关质量信息数据，及时整改，消除质量隐患。只要让人民对住房拥有自己的安全感才能够让人民对社会拥有安全感，安全问题责任重大，不容忽视。二、 市政动态 南昌市规划委召开09年第2次会议审议南昌都市候鸟公园等规划方案7月30日，规划中的南昌世界都市候鸟公园，北接艾溪湖、西南临天香园，位于候鸟生态走廊和城市向东发展轴线的交汇核心上，分为生态休闲区、核心湿地候鸟保育区、候鸟保护观赏区、湿地观赏休闲区、中心湖景观区、主入口及休闲步行街区6个功能区。当天提交会议审议的南昌世界都市候鸟公园规划方案提出，将充分利用城市区位和景观区位的优越性，正确处理自然资源保护和开发建设的关系，保证生态通道的畅通，全力构建生态走廊、打造候鸟天堂。 南昌远景规划建设5条地铁线路 根据规划，南昌市城市快速轨道交通工程远景规划建设5条地铁线路，呈网格+放射状结构，其中，1号、2号、3号线为主骨架线路，4号、5号线为辅助线路。全网线路总长约168公里，共设置车站128座，并设计有4条通过赣江隧道。整个工程静态总投资840亿元，动态投资估计突破1000亿元，车辆和机电设备综合国产化率为70%以上。这是新中国成立60年来，南昌市投资规模最大的城市基础设施建设工程。根据南昌市城市快速轨道交通建设规划，2009年至2016年，主要建设1号、2号线一期工程，总投资为274.24亿元。这两条骨干线路联接了南昌市城区主要的工业区、繁华商业区、人口居住区、行政区、高校园区，以及铁路、公路、航空枢纽，构成金十字形主骨架。 投资4610万为艾溪湖美容从环保部门获悉，为完善我市污水收集系统，完成“十一五”污染减排任务，我市正加紧艾溪湖以东片区的截污管网建设工程建设。为此，南昌高新开发区拟投资4610.88万元，增设截污管道总长13.27公里。届时，艾溪湖以东，尤氨路以东区域的工业污水和生活污水收集后进入青山湖污水处理厂处理，每天可减少9.4万吨污水进入艾溪湖，减少对艾溪湖水体的污染。 上半年南昌民生工程投资20亿 保障房完成全年任务2009年，我市进一步加强民生工程的实施力度，努力办好涉及群众切身利益的62件实事。记者从相关会议上获悉，今年上半年，全市民生工程共完成资金20.09亿元。大多数民生项目达到了时间过半、任务过半的工作要求，有20个项目完成或超额完成了全年任务。三、市场资讯 南昌市政协督办建设用地增减挂钩试点提案7月28日上午，市政协组织部分市政协委员来到市国土资源局，就关于推进城乡建设用地增减挂钩试点工作的建议的提案进行重点督办。副市长刘建洋、市政协副主席万宗明出席督办会。 在当天的督办会上，市政协委员们围绕提案主题，结合当前我市城乡建设用地增减挂钩试点工作推进情况，以及推进过程中存在的问题和困难，积极建言献策，提出了很多指导性意见和建议。负责提案办理的市国土资源局、市规划局表示，将在广泛借鉴外地成功经验的基础上，首先在我市发展较快的县区编制项目区计划和项目区规划，建立具体的项目资料库，重点实施试点工作，并尽快将成功经验向全市推广。 上半年南昌市民人均收入超过8000元面对复杂严峻的经济形势，南昌依然交出了一份令人较为满意的答卷。从南昌市统计局传来消息，今年上半年，南昌市城市居民人均可支配收入达到8002元，同比增长10.2%，此外，该市还新增城镇就业人数5.41万人。统计数据显示，今年上半年，省城南昌市实现社会消费品零售总额294.09亿元，同比增长19.0%。尤其引人注目的是，该市城乡居民收入继续提高。今年上半年，南昌市城市居民人均可支配收入达到8002元，同比增长10.2%；城市居民人均消费性支出5748元，增长11.5%；农民人均现金收入3842元，增长10.7%；在岗职工平均工资13276元，增长6.6%。 江西09年上半年gdp同比增长10.3 房地产两降三升今年上半年，江西省gdp2912亿元，同比增长10.3%，比全国平均水平高3.2%。全省房地产开发完成投资232.9亿元，同比增长6.1%；其中住宅完成投资181.66亿元，同比增长2.5%。商品房竣工面积579.38万平方米，同比增长55.2%。商品房销售额189.7亿元，同比增长40.9%。主要表现为“两降三升”，两降：一是全省商品房新开工面积936万平方米，同比下降31.7%。二是完成土地开发面积286.07万平方米，同比下降28.9%。三升：一是商品房销售面积上升，达到775.1万平方米，同比增长23.6%。二是商品房销售价格上升，综合平均销售价格2447元平方米，同比上升14%。三是存量住房交易上升，成交套数达到33698套，成交同比增长55%。第二章 土地篇一、本月公告土地分析本月新增供应土地2宗，从供应宗数量上看，较上月的量有较大回落。在供应的地块中，住宅用地为1宗，仅占总供应的50%。从供应区域上看，本月土地在青山湖区和青云谱区。由于青山湖区市政工程和配套设施的完善，使得该区域位置较好的土地资源日趋稀缺，同时青云谱的未来规划的日益实现，使得该区域的土地日益稀缺。1、地块供应走势分析图2-2-1：南昌市09年7月土地市场供应走势资料来源：cric中国房地产决策咨询系统2、供应结构分析图2-2-2：南昌市09年7月土地供应用途结构资料来源：cric中国房地产决策咨询系统图2-2-3：南昌市09年7月土地供应区域结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统图2-2-4：南昌市09年7月土地供应面积结构 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统二、本月成交地块分析本月成交土地为8宗，其中有1宗为住宅用地，1宗其他外，其余均为工业用地。由于上月土地供应的放量的有所增加，特别是工业用地的增加，本月土地成交量较多，特别是工业用地。1、地块成交走势图图2-3-1：南昌市09年7月土地市场成交走势数据来源：cric中国房地产决策咨询系统2、成交地块结构分析图2-3-2 ：南昌市09年7月土地成交用途结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统图2-3-3： 南昌市09年7月土地成交区域结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统图2-3-4：南昌市09年7月土地成交规模结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统3、地块流标率分析本月公开市场无土地流标情况，地块流标率为0。土地交易市场在沉寂半年后，连续两个月出现放量，且住宅用地未出现流标现象，考虑到近期楼市的小阳春，给开发商们拿地带来了一定得信心和底气。4、成交地块溢价率分析土地交易市场自09年以来，除09年第7号的jdp0901土地出现溢价外，本月的09年第18号的jdg0911一块地又出现溢价，放眼全国土地市场高溢价的地王频出，使得维持了许久的土地零溢价时代宣告结束，同时表明开发商拿地的信心正随着楼市的回暖逐步得以恢复。5、拿地企业分析图2-5-1：南昌市09年7月经营性土地成交企业结构数据来源：cric中国房地产决策咨询系统第三章 住宅篇 市场综述 7月份，南昌市商品住宅供求比为1：1.31，新增供应上涨使得供求矛盾有所缓和。 7月份，新增供应量18.63万平方米，环比上涨125.27%，新增供应套数1474套。 7月份，成交量24.37万平方米，环比下跌28.68%，成交套数2249套。 7月份，成交均价为4951.88元/平方米，环比上涨0.76。一、南昌市住宅市场特点分析1. 7月份供求比为1:1.31，本月新增供应随着市场的好转，开发商信心有所恢复，乘势追击而大幅上涨，成交量由于传统淡季的影响有所回落，从而使得供求矛盾有所缓和。 2. 7月份新增供应量为18.63万平方米，环比上涨125.27%，同比下降25.15%，随着前期市场成交情况的好转，部分开发商欲乘势追击，且部分前期停工项目也开始开工。预计未来几月新增供应稳中有升。37月份成交量为24.37万平方米，环比下跌28.68%，剔除内销房的成交量为23.77万平方米，较上月剔除内销房的31.71万平方米减少了7.94万平方米，下降幅度为25.04%，成交量呈持续下滑，随着气温的不断升高，到售楼处看房的购房者逐渐减少，成交量也在传统淡季下降，但中高端产品却维持热销。 47月份成交均价为4951.88元/平方米，环比上涨0.76，达到了09年以来的最高值，通胀预期的增强和经济指标的弱势使得市场投资风险较大，由于货币的购买力下降，资金持有者越来越多的进入房地产市场，而保值增值性最强的中高档住宅市场，成为这些资金避险的最佳选择。在宏观环境的影响下，中高档住宅市场将维持目前成交渐长的趋势，持续走强。中高端产品的持续热销使得价格上涨。图3-1- 1 ：2008年1月至2009年7月南昌市商品住宅供求走势图资料来源：cric中国房地产决策咨询系统表3-1-2：南昌市09年7月商品住宅各类指标变化表指标2009年6月2009年7月环比同比供求比4.131.31-68.28%115%供应量（万m2）8.2718.63125.27%-25.15%成交量（万m2）34.1724.37-28.68%59.7%成交价格（元/ m2）491449520.76%-4.92%成交总额（亿元）16.7912.07-28.11%51.82%资料来源：cric中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析09年7月份供求比为1:1.31，本月新增供应随着市场的好转，开发商信心有所恢复，乘势追击而大幅上涨，成交量由于传统淡季的影响有所回落，从而使得供求矛盾有所缓和。图3-2-1：2008年1月至2009年7月南昌市商品住宅供求情况比对资料来源：cric中国房地产决策咨询系统三、供应量分析1、供应总量分析 09年7月份新增供应量为18.63万平方米，环比上涨125.27%，同比下降25.15%，随着前期市场成交情况的好转，部分开发商欲乘势追击，且部分前期停工项目也开始开工。新增供应将在未来某个时间段集中爆发，预计未来几月新增供应稳中有升。图3-3-1：2008年1月至2009年7月 南昌市商品住宅供应量比对图 资料来源：cric中国房地产决策咨询系统2、供应结构分析09年7月供应量大幅上涨，但也仅有四个区域有新增供应，依然集中在以红谷滩区为主，占到了市场的56%，由于该区域一直是市场的热点区域，在售楼盘较多，供应也随之较多。而本月东湖区和西湖区亦有小量供应， 土地稀缺的东湖区本月供应为内销房，而西湖区随着朝阳洲的逐渐开发，预计未来供应会有所增加。图3-3-2：2009年6月-2009年7月商品住宅区域供应面积比重对比图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统09年7月随着改善性需求逐渐成为市场的主力，改善性产品也成为市场供应主力，本月90平方米以下产品本月供应有所下降，由6月份的23%下降到8%，而125-140平方米的比例大幅上涨，由6月份的11%上涨到50%， 144-180平方米的比例由6月的2%上涨到16%，另本月别墅由于保利国际高尔夫8月即将推售也有小量供应。图3-3-3：2009年6月-2009年7月商品住宅面积段供应面积比重对比图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统3、新盘数据分析（1）、规模分析 图3-3-5：南昌市新盘规模列表 表3-3-2 ：7月新盘建筑规模分布图规模新盘量（个）5万方以下1510万方11030万方130万方以上1合计4 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统（2）、建筑形态分析图3-3-6：南昌市新盘建筑形态列表 表3-3-3 ：7月新盘建筑形态分布图建筑形态新盘量（个）别墅1小高层1高层2合计4 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统（3）、区域分析图3-3-7：南昌市新盘区域分布列表 表3-3-4：7月新盘区域分布图区域新盘量（个）红谷滩2青山湖1西湖区1合计4 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统四、成交量分析09年7月份成交量为24.37万平方米，环比下跌28.68%，剔除内销房的成交量为23.77万平方米，较上月剔除内销房的31.71万平方米减少了7.94万平方米，下降幅度为25.04%，成交量呈持续下滑，随着气温的不断升高，到售楼处看房的购房者逐渐减少，成交量也在传统淡季下降，但中高端产品却维持热销。1、成交总量分析图3-4-1：2008年1月-2009年7月南昌市商品住宅成交量走势数据来源：cric中国房地产决策咨询系统2、成交结构分析7月南昌住宅市场成交量为24.37万平方米，较上月的成交量有所回落，以自住改善性需求为主，投资需求为辅的成交依然主要集中在以红谷滩区，青云谱区和青山湖区为主，其所占比重高达68%，其余区域占比较少。图3-4-2：2009年6月-2009年7月商品住宅区域成交面积比重对比图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统2009年7月份全市住宅成交面积段分布结构中， 依然以90-125平方米和125-144平方米为主，改善性需求依然占据市场的主力，另本月144以上的产品本月比例又有所提升，中高端物业成交比例明显上升。图3-4-3：2009年6月-2009年7月商品住宅面积段成交面积比重对比图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统五、供求对比分析1、供求总量对比从09年初连续数月成交量的上涨使得开发商信心上有所恢复，本月新增供应开始有所突破，而成交量的相对回落使得供求矛盾有所缓和。图3-5-1：2008年1月至2009年7月南昌市商品住宅供求情况比对资料来源：cric中国房地产决策咨询系统2、区域结构对比7月份供求更加集中在红谷滩区，供应和成交都是区域之首，其次分别是青山湖区和高新区，而位于远郊的湾里区延续几个月的颓势。图3-5-2： 2009年7月南昌市商品住宅区域供求情况比对资料来源：cric中国房地产决策咨询系统3、面积结构对比7月份供求集中在90-144平方米面积段的改善型产品，其中90-125平方米的产品供应量远远小于成交量，而70平米以下的投资性公寓本月保持上月的水平，另180平米以上的产品由于绿地中央广场4#楼内部认购持续热销而有所提升。图3-5-3： 2009年7月南昌市商品住宅面积段供求情况比对资料来源：cric中国房地产决策咨询系统六、成交均价分析7月份成交均价为4951.88元/平方米，环比上涨0.76，达到了09年以来的最高值，通胀预期的增强和经济指标的弱势使得市场投资风险较大，由于货币的购买力下降，资金持有者越来越多的进入房地产市场，而保值增值性最强的中高档住宅市场，成为这些资金避险的最佳选择。在宏观环境的影响下，中高档住宅市场将维持目前成交渐长的趋势，持续走强。中高端产品的持续热销使得价格上涨。图3-6-1：2008年1月-2009年7月南昌市商品住宅成交均价走势图 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统七、热点板块象湖新城区域板块力高国际城建筑面积：86万m2总套数：8040户最新售价：3200元/ m2保集半岛建筑面积：86万m2总套数：5742户最新售价：3280元/ m2幸福时光建筑面积：96万m2总套数：8924户最新售价：2980元/ m2九里象湖城建筑面积：60万m2总套数：4000户最新售价：3400 元/ m2居住主题公园建筑面积：130万m2总套数：8800户最新售价：2900元/ m2平安象湖风情建筑面积：56万m2总套数：4885户最新售价：3000元/ m2奥林匹克花园建筑面积：60万m2总套数：5000户最新售价：3300元/ m2象湖新城7月市场运行特征分析本区该月新增供应量为3.52万平方米，环比下跌了7.85%，成交量为6.81万平方米，环比上涨了36.2%，成交均价为3162元/平方米，环比下跌了0.97%。从供应量来说，虽然市场销售热度不减，但出于市场的不稳定性的考虑，各开发商都保持谨慎态度，开工缓建，所以本月象湖新城板块供应量有所下降，但下降幅度比较小；同时今年以来楼市的成交量回升，象湖新城板块本月由于各楼盘都推出少量房源并运用一系列的营销活动继续延续今年上半年的的小阳春进入盛夏，而且由于本区域价格上与市区比较有一定的优势，而且象湖新城拥有良好的环境以及相关楼盘的小区配套设施，市区内购房者出于刚性需求的需要，很大一部分购房者都来本区域买房，因此本月成交量与上月相比有一定的上涨；与此同时，目前房地产市场成交结构变化明显，受通胀预期的影响，在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市。因此在通胀预期驱动下大量投资性需求的入市加速使房价走高，同时象湖新城区域的部分楼盘都相继提价，使得今年以来成交均价一直持续上涨。 本月幸福时光销售强劲，7月以192套（18008.81平方米）销售成绩在本区域居榜首，主要是由于6月月底幸福时光开盘，主推是89平米左右的小三房，基本售罄，以及7月份的再一次开盘，主推是83平米左右的二房，虽然价格有所上涨，成交量却不错。南昌居住主题公园在本区域一直以品质及相关内部配套稳健销售，本月继续加大力度推售高层枫丹白露组团以及花园洋房桂花锦绣组团，依靠几年来的品牌知名度销售一直很稳健，本月以120套（12120.97平方米）的成交量排名本区域第二。本月丰源淳和备案比较多，特别是它的花园洋房，主要是由于它在本月的集中备案，而且由于它只是备案了109套，但实际上花园洋房并没有销售那么多套。新增供应量下跌：本月新增供应量为3.52万平方米，下跌了7.85%，本月比上月有所下降，但相对于今年的供应量来说，本月的新增供应量还是比较少的，经过前几个月的热销，预计未来开工量及新增供应量将明显增加，特别是以后力高国际城的二期以及幸福时光的高层的入市，以及景城名郡的复工，未来本区域竞争将更加激烈。 成交量有所上涨：本月区域成交量为6.81万平方米，环比上涨36.2%，成交量相比较上月而言有所反弹，这主要是由于本月加推项目的增加以及部分楼盘为进一步销售而进行了一系列的营销活动，同时市区购房者逐渐偏向本区域购房，幸福时光本月成交1.80万平方米（192套），占区域总成交量的26.43%，南昌居住主题公园本月成交1.21万平方米（120套），占区域总成交量的17.79%。成交均价有所下跌：本月成交均价为3162元/平方米，环比下跌了0.97%，虽然和上月相比，有所下跌，但下跌幅度不大，主要是普通住宅成交比率增大，花园洋房以及别墅成交少，同时由于市场行情的好转，各楼盘都有相应的价格上调。象湖新城板块主要在售商品住宅7月份销售情况表项目名称成交面积(平方米)成交套数(套)成交均价(元/平方米)幸福时光18008.811922945.274南昌居住主题公园12120.971203045.267丰源淳和8174.631093412.395江西奥林匹克花园8383.37853417.779保集半岛6982.09713214.595九里象湖城5511.16643474.959力高国际城4241.53383218.393平安象湖风情2725.73283262.713伟梦清水湾1293.16182250.682金沙逸都705.8352753.619（数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司南昌机构）第四章 产品篇一、新盘速览1、热销产品洪城财满街销售状况：7月25号洪城财满街加推3号楼共255套36-85平米的一房，摇号选房，同时幸运客户举行抓金币活动（抓到多少按币值五倍现金返还）开盘认购按揭98折，一次性97折，销售均价5200元/平米左右。现场到场客户120余组，成交102套。产品亮点：项目位于市中心板块，靠近洪城大市场，区域未来发展潜力大，该月推出的产品主要为36-85平方米的小户型，投资性价值较高，适合大众化选择。产品鉴赏开盘活动现场2、特色楼盘推荐 天赐良园-围城中的别墅天赐良园项目地处南昌市赣江北岸，南昌市新城区红谷滩新区凤凰洲片区内，占地361亩，总建面积达到260038平方米，建筑密度为24.95，绿地率达到45.1，容积率仅为1.3。项目西北毗蝶子湖公园及南昌最大的铭雅高尔夫球场，蝶子湖大道、凤凰一路、凤凰二路等城市景观大道环绕周边，三面临路。三重景观：碟子湖高尔夫球场、2万平米休闲景观广场、8万平米园林景观。推荐理由1：别一样的感觉，坐井观天的别墅。天赐良园项目规划建成集联排别墅和多层、小高层、高层公寓等多种住宅产品为一身，公建配套完善的大型中高档住宅小区。总建筑面积在180000平方米左右，其中联排别墅的建筑面积达到63062.82平方米。多层产品建筑面积为27975平方米，小高层产品建筑面积为51227.5平方米，塔楼建筑面积为16604.8平方米。小区的总户数达到1758户，其中联排别墅304户，多层247户，小高层413户，塔楼136户，高层658户。总体设计构架为，小区的四周建设为小高层和高层，而别墅群放在小区的中央，有种给人“坐井观天”的感觉，这种别墅的整体布局还是鲜见。推荐理由2：“农民房”式的别墅，别样火。2009年7月18日，天赐良园推出100来套别墅，销售报价为6000元/平方米8000元/平方米，别墅面积有三种：181 -197平方米；203 -205平方米；278平方米。开盘现场有表演和抽奖活动（最高25万元），下定客户享受1万抵3万、97折优惠，并且抽奖的奖金可以抵扣总房款。到场客户约80来组（100来人），截止中午12点，下定共计18套左右。二、案例分析联发江岸汇景项目位于位于红角洲集科研文教、金融商务、产业研发、居住休闲、旅游等功能于一体的城市新区，项目总占地212亩，容积率2.3，绿地率为50%，建筑面积约36万平米。小区东临赣江，北接南昌大桥，西临红谷南大道并可通往红谷滩主干道丰和大道，是红谷滩中心区进入中央生活区红角洲的第一站，公交17、233路直达小区门口。离红谷滩中心区仅5分钟，往南昌传统市中心约20分钟。项目规划用地面积为141156.97m2，分三期建设；一期为南区，建设规划用地面积为62617.11m2；二、三期建设规划用地面积为78539.86m2。目前规划有小高层11层，高层18层、28层。7月18日，项目新推19#楼中央湖景房源即将发售，vip卡发放，5000元抵50000元，户型为101两房、140三房、170四房，销售报价为4900元/平方米。联发江岸汇景项目关键的成功要素在于： 拥有未来良好的发展前景 地段优越，临近新城市政治中心，未来cbd的区位 建筑体现现代的设计风格，小区坡度式园林打造 具备开发中高端住产品的基本条件，具有先天资源优势 开发商拥有强大的资金实力和良好的社会口碑项目解读：1、区位环境：临近新城市政治中心，未来cbd的区位项目东临赣江，北接南昌大桥，西临红谷南大道并可通往红谷滩主干道丰和大道，位于南昌市规划的城市新区，是南昌中心城区的西部临近郊区位置，位于日趋成熟的城市新区红角洲，红角洲又是集科研文教、金融商务、产业研发、居住休闲、旅游等功能于一体的城市新区。出行便利，公交线有506， 233，17路车。 2、项目特征： “离尘不离城”的中高档项目1、地块在城市规划、区位、自然环境、场地条件等方面有较好的优势。2、由于居住氛围尚未形成，周边商业和生活配套存在一定的不足。3、项目品质和口碑较佳，地段优势和水域资源明显。4、开发公司实力较强，全力打造该区域的标杆。联发江岸汇景的项目特征决定了该项目的整体档次属于中高档。3、 产品塑造：主要面针对首改客户和高端客户为主部分高端客户为辅，以居住舒适与全方位观景为该项目的主要诉求点。供应房型配比联发江岸汇景户型面积段供应套数供应比例两房99-11040628.51%三房130-15099669.94%四房170-18020.14%五房170-180100.7%复式174-250100.7%4、市场效果：持续热销，创造出良好销售业绩联发江岸汇景在项目2006年11月一期开盘，当时的销售价格为3700元/平方米，之后的两年时间内，销售价格持续走高，达到2008年3月，价格达到最高位为5359元/平方米，随后销售价格上下浮动不大，成交量却保持平稳，打造出了比较好的销售局面。时间销售套数销售面积（平方米）销售金额（万元）销售均价（元/平方米）2006年度11230084936912007年度799947004118943492008年度15619352881945572009年1月293686150840902009年2月8410951445540682009年3月9112231520942592009年4月10413629588843202009年5月385009211542232009年6月303897181346522009年7月71925444954857关键成功要素一：拥有未来良好的发展前景联发江岸汇景东临赣江，北接南昌大桥，西临红谷南大道，并可通往红谷滩主干道丰和大道，位于南昌市规划的城市新区，是南昌中心城区的西部临近郊区位置。所在区域红角洲是集科研文教、金融商务、产业研发、居住休闲、旅游等功能于一体的城市新区，是红谷滩的一部分行政区划属红谷滩新区，管理由红谷滩新区这一特别机构执行。项目地块处于赣江南大道上，出行便利，公交线有506， 233，17路车。项目所处的位置优越，具有良好的发展前景。关键成功要素二：临近新城市政治中心，未来cbd的区位处于红谷滩区定位于红角洲区的以科研文教、金融商务、产业研发、居住休闲、旅游等功能于一体的城市新区。周边属于规划中的片区大型居住组团，开发强度较高，政府未来重点打造的城市副中心区域,发展潜力大. 本项目东临赣江且东面有十万平米的集餐饮、娱乐、休闲为一体的赣江新天地商业配套和亚洲第一高的观光摩天轮、沿江十里的赣江市民公园、秋水广场等休闲配套；南面紧邻经济交流的南昌国际展览中心；西面南昌航空学院、南昌科技大学、江西医学院等组成具有浓厚人文气息的大学城；西北面为自然环境优美的卧龙山、前湖和展现中国文化的世界汉语言文化公园、面具主题公园；北面为南昌市交通主要大桥南昌大桥。本案关键成功要素三：建筑体现现代的设计风格，小区坡度式园林打造项目户型面积都比较大；户型方正，采用空间灵活转换概念，功能区划分界面灵活；在设计上，主卧和次卧全部朝南，阔大开间；在户型空间划分上，每套住宅都有独立的起居、就寝、厨房、卫生、工作、学习和储藏等七大功能空间；动静分离，功能区分明显。现代化得设计理念，随和了潮流的发展，打造出了一种全新的视觉感受，为产品的品质提升到了一个新的台阶。项目坡地园林,创造地形高差,打造六重景致。项目以南北步行轴线作为社区景观主轴,通达社区中心;园林设计摒弃传统园林对印象派的拙劣模仿,主动创造地形高差,形成自然坡地;80%园林面积,50%以上绿化率,超过40种植被类型。关键成功要素四：项目具备开发中高端住产品的基本条件，位置具有先天资源优势红角洲作为南昌的中央居住区（cld），必将成为未来南昌集休闲、娱乐消费、商务、高等教研等为一体的高尚住宅中心，联泰香域滨江地处红角洲中心，将尽享cld优越的配套，地理位置得天独厚。红角洲区域的交通网络发达，八一大桥、南昌大桥、赣江大桥、生米大桥、洪都大桥的开通,红谷隧道的定案，标志着南昌市一江两岸城市新格局已经形成。红谷滩62条道路、“三横五纵”9公里的水系、26座桥梁使红角洲轻松与对岸（老城区）无缝对接。关键成功要素五：开发商拥有强大的资金实力和良好的社会口碑南昌联发置业有限公司是2007年中国房地产百强企业联发集团旗下的子公司，现在南昌正在建设的项目有联发江岸汇景和联发广场；该集团经过24年的发展，已经成为厦门品牌发展商中可持续发展能力最强的企业之一，并在2004年开始了全国性的品牌跨越。荣获2005年“中国诚信地产品牌”200强，“2005年中国值得尊敬的房地产品牌企业”、2005年厦门“创造城市价值地产杰出企业”、“2006年华南地产top10”、“2007年中国房地产百强企业”等称号。第五章 营销篇一、营销综述本月营销活动楼盘与6月相比有所减少，特别是加推楼盘的减少，在7-9月的传统淡季，部分开发商只是在做一系列的常规营销活动，本月的销售楼盘仍然以去化存量为主，部分楼盘都是在通过常规的营销活动积累客户，从而为后期的销售做好铺垫。图5-1-1 ：2009年7月南昌营销活动份额图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司南昌机构二、营销策略 天赐良园1、活动内容2009年7月18日，天赐良园推出100来套别墅，销售报价为6000元/平方米8000元/平方米，别墅面积有三种：181 -197平方米；203 -205平方米；278平方米。开盘现场有表演和抽奖活动（最高25万元），下定客户享受1万抵3万、97折优惠，并且抽奖的奖金可以抵扣总房款。到场客户约80来组（100来人），截止中午12点，下定共计18套左右。2、活动图片3、活动分析（易居视点）2009年7月18日,针对活动现场对项目开盘进行以下几点分析：1、项目开盘时间欠妥，今天南昌问题高达40度，天气影响了客户的参与和现场活动的效果；2、活动现场服务不到位，不仅没有引导服务人员，而且各部门之间的整体服务意识也不强；3、样板房没有讲解人员，在房地产销售层面上讲，这是一个非常重要的环节。所以，该项目开盘活动评价，整体来讲效果一般。 幸福时光1、活动内容2009年7月18日，幸福时光加推32#和34#两栋多层共114套，均为83平米左右的二房，均价2950元/平方米，二五楼均价2870元/平方米，三四楼均价2950元/平方米，六楼均价3450元，凭vip卡可享受2000抵5000元购房优惠，并获优先选房权。到场客户约80组，当天上午已成交了50多套。 2、活动图片3、活动分析（易居视点）项目自2月份开盘以来一直备受市场的关注热捧，且成交量在象湖新城板块排名中比靠前，但此次开盘却略显仓促，推出114套，成交了50多套，到场客户也不是很多