2009年7月长春月报（定） (NXPowerLite).doc

长春市长春市 20092009 年年 7 7 月房地产市场研究报告月房地产市场研究报告 20092009 年年 8 8 月月 长春易居房地产研究所 长春市长春市 20092009 年年 7 7 月月 房地产市场研究报告房地产市场研究报告 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 目目 录录 数字楼市数字楼市- - 1 1 - - 楼市排行楼市排行- - 4 4 - - 本月关注本月关注- - 8 8 - - 本月导读本月导读- - 9 9 - - 第一章、市场篇第一章、市场篇- - 1010 - - 一、政策法规- 10 - 二、市场资讯- 12 - 三、市政信息- 16 - 四、重点关注- 19 - 第二章、土地篇第二章、土地篇- - 2020 - - 一、2009 年 7 月公告土地分析.- 20 - 二、2009 年 7 月成交土地分析.- 30 - 三、重点地块分析.- 40 - 第三章、住宅篇第三章、住宅篇- - 4545 - - 一、市场概述- 45 - 二、供求关系分析.- 46 - 三、供应分析- 47 - 四、新增推案楼盘数据分析 - 53 - 五、市场累计可售总量分析 - 56 - 六、成交分析- 57 - 七、成交价格分析.- 61 - 八、供求对比分析.- 64 - 九、2009 年 8 月预计开盘楼盘分析- 67 - 第四章、产品篇第四章、产品篇- - 7070 - - 一、新盘速览- 70 - 二、案例分析- 76 - 第五章、营销篇第五章、营销篇- - 8080 - - 一、媒体市场广告投放综述 - 80 - 二、主要投放媒体分析- 81 - 三、本月广告策略分析- 82 - 四、营销策略分析.- 87 - 第六章、区域篇第六章、区域篇- - 9393 - - 朝阳区.- 93 - 南关区.- 95 - 宽城区.- 97 - 二道区.- 99 - 绿园区.- 101 - 高新区.- 103 - 经开区.- 105 - 净月区.- 107 - 汽贸区.- 109 - 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 1 - 数字楼市数字楼市 土地市场（经营性）土地市场（经营性） 公告宗数：9 公告土地面积：64.5 万，环比上升 554.4% 成交宗数：1 成交金额：18910 万元，环比下降 49.4% 成交土地面积（净）：9.9 万，环比下降 74.1% 土地单价：1917.3 元/，环比上升 95.4% 楼面地价：1278.2 元/，环比上升 57.7% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 08-708-808-9 08-10 08-11 08-12 09-109-209-309-409-509-609-7 元/万 2008年7月-2009年7月长春经营性土地市场公告成交面积与单价比较图 公告土地面积成交土地面积土地单价楼面地价 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 2 - 土地市场（工业）土地市场（工业） 公告宗数：8 公告土地面积：32.5 万，环比下降 23.6% 成交宗数：14 成交金额：11329 万元，环比上升 4468.3% 成交土地面积（净）：45.1 万，环比上升 4111.4% 土地单价：251.2 元/，环比上升 8.5% 0 50 100 150 200 250 300 0 20 40 60 80 100 120 140 160 08-708-808-9 08-10 08-11 08-12 09-109-209-309-409-509-609-7 元/ 万 2008年7月-2009年7月长春工业土地市场公告成交面积与单价比较图 公告土地面积成交土地面积土地单价 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 3 - 住宅市场住宅市场 供求比：1：5.09 新增供应面积：11.2 万，环比下降 74.7%，同比下降 77.6% 新增供应套数：974 套，环比下降 76.3%，同比下降 82.2% 总成交面积：57 万，环比下降 1.2%，同比下降 4.5% 成交套数：5798 套，环比下降 1.4%，同比下降 5.4% 成交均价：4590 元/，环比下降 0.9%，同比上升 14.8% 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 08-708-808-9 08-10 08-11 08-12 09-109-209-309-409-509-609-7 比例 万 2008年7月-2009年7月商品住宅市场供求情况对比 新增供应量成交量供求比 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统 注：本报告中住宅市场的统计分析，仅包含商品住宅的数据，不包含经济适用房、保障性住房的注：本报告中住宅市场的统计分析，仅包含商品住宅的数据，不包含经济适用房、保障性住房的 数据；数据； 本报告中的媒体分析，关于各项目的平面媒体广告投放金额按刊例价市场折扣计算；本报告中的媒体分析，关于各项目的平面媒体广告投放金额按刊例价市场折扣计算； 关于商品住宅新增供应数据，长春市关于商品住宅新增供应数据，长春市 20092009 年年 7 7 月批准商品住宅预售面积为月批准商品住宅预售面积为 5656 万万，共，共 63606360 套，而套，而 20092009 年年 7 7 月实际商品住宅新增上市供应面积为月实际商品住宅新增上市供应面积为 11.211.2 万万，共，共 974974 套。为体现套。为体现 市场实际供求关系，本报告中关于市场实际供求关系，本报告中关于 20092009 年年 7 7 月商品住宅供应量，体现的是实际商品住宅新月商品住宅供应量，体现的是实际商品住宅新 增上市供应量。增上市供应量。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 4 - 楼市排行楼市排行 20092009 年年 7 7 月长春商品住宅成交面积排名月长春商品住宅成交面积排名 1010 强强 排序排序项目名称项目名称区域区域 成交面积成交面积 （） 成交套数成交套数 （套）（套） 成交金额成交金额 （万元）（万元） 成交均价成交均价 （元（元/） 1 中海国际社区南关 35821262206505770 2 东田青年城宽城 30171341110503660 3 华大天朗国际社区宽城 2955945084902870 4 金色欧城绿园 2401425484803530 5 鲁辉国际城二道 2069024568403300 6 融创上城高新 17609102101205750 7 吴中印象宽城 1666019065203910 8 家源 1953汽贸 1538316860203910 9 华瀚四季花园绿园 1438512262204330 10 高格蓝湾二道 1283614862504870 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 5 - 20092009 年年 7 7 月长春商品住宅成交套数排名月长春商品住宅成交套数排名 1010 强强 排序排序项目名称项目名称区域区域 成交面积成交面积 （） 成交套数成交套数 （套）（套） 成交金额成交金额 （万元）（万元） 成交均价成交均价 （元（元/） 1 华大天朗国际社区宽城 2955945084902870 2 东田青年城宽城 30171341110503660 3 中海国际社区南关 35821262206505770 4 金色欧城绿园 2401425484803530 5 鲁辉国际城二道 2069024568403300 6 吴中印象宽城 1666019065203910 7 家源 1953汽贸 1538316860203910 8 证大光明城宽城 1275915444403480 9 伟业星城高新 1253915046103680 10 高格蓝湾二道 1283614862504870 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 6 - 20092009 年年 7 7 月长春商品住宅成交均价排名月长春商品住宅成交均价排名 1010 强强 排序排序项目名称项目名称区域区域 成交面积成交面积 （） 成交套数成交套数 （套）（套） 成交金额成交金额 （万元）（万元） 成交均价成交均价 （元（元/） 1 万科潭溪别墅净月 17889235013160 2 森林华墅净月 657182012490 3 御翠园净月 808928953011790 4 中海南湖 1 号朝阳 24491024009780 5 优山美地净月 67661864009450 6 力旺弗朗明歌净月 33891429208620 7 长影世纪村朝阳 55964808600 8 天安第一城高新 46301838908410 9 中信城净月 93003965907080 10 富苑盛世城朝阳 31275521706940 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 7 - 20092009 年年 7 7 月长春商品住宅成交金额排名月长春商品住宅成交金额排名 1010 强强 排序排序项目名称项目名称区域区域 成交面积成交面积 （） 成交套数成交套数 （套）（套） 成交金额成交金额 （万元）（万元） 成交均价成交均价 （元（元/） 1 中海国际社区南关 35821262206505770 2 东田青年城宽城 30171341110503660 3 融创上城高新 17609102101205750 4 御翠园净月 808928953011790 5 华大天朗国际社区宽城 2955945084902870 6 金色欧城绿园 2401425484803530 7 中海金域中央南关 1259812574005870 8 鲁辉国际城二道 2069024568403300 9 中信城净月 93003965907080 10 吴中印象宽城 1666019065203910 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 8 - 本月关注本月关注 7 7 月商品住宅市场新增供应量下降月商品住宅市场新增供应量下降 74.7%74.7%、成交量下降、成交量下降 1.2%1.2% 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 08-708-808-9 08-10 08-11 08-12 09-109-209-309-409-509-609-7 比例 万 2008年7月-2009年7月商品住宅市场供求情况对比 新增供应量成交量供求比 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统 2009年7月全市商品住宅新增供应量为11.2万，环比下降74.7%；全市商品住宅成交量为57 万，环比下降1.2%。商品住宅市场新增供应量下降、成交量同上月基本持平，本月供求比为 1：5.09。 由于5、6月份市场供应量较多，进一步促进了市场成交，7月仍为市场销售旺季，购房者热情 不减，使得本月成交量和上月相比变化不大。本月仍然延续上月较好的销售态势，但从供应量萎缩 情况来看，目前开发商对长春房地产市场预期仍然较保守，若市场供应量继续萎缩的话，预计成交 市场会因此受到影响。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 9 - 本月导读本月导读 税务总局税务总局 20102010 年前敲定物业税方案年前敲定物业税方案 近日，国家税务总局相关人士表示：2010 年前国家税务总局将尽快拿出一个物业税的可操作 方案，该方案将把现行的与土地、房屋相关的税费加以整合。但暂时不会将土地出让金纳入物业税 范围，这部分收入仍将归地方财政。 详见第一章第一节（p10） 经开年度最大地块待让经开年度最大地块待让 在 2009 年的土地出让计划当中，经开区共有 8 块地。其中最大一块位于北海公园西侧，出让 面积达到 22 万。依托会展板块效应，又紧邻北海公园，可谓经开区的“极品”地块。 详见第一章第二节（p12） 未来未来 3 3 年长春市建年长春市建 100100 个文化产业项目个文化产业项目 在长春市文化产业办公室制定的长春市 2009-2012 年文化产业发展推进计划中了解到， 项目建设是推进文化生产发展的第一重点。长春市将通过开工建设一批、立项筹建一批、包装储备 一批的方式，扎实搞好文化产业项目建设，扩大产业规模，拉动文化产业提速发展。 详见第一章第三节（p17） 7 7 月商品住宅市场新增供应量下降月商品住宅市场新增供应量下降 74.7%74.7%、成交量下降、成交量下降 1.3%1.3% 2009 年 7 月全市商品住宅新增供应量为 11.2 万，环比下降 74.7%；全市商品住宅成交量为 57 万，环比下降 1.2%。商品住宅市场新增供应量下降、成交量同上月基本持平，本月供求比为 1：5.09。 详见第三章第二节（p46） 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 10 - 第一章、市场篇第一章、市场篇 一、政策法规一、政策法规 税务总局税务总局 20102010 年前敲定物业税方案年前敲定物业税方案 近日，国家税务总局相关人士表示：2010 年前国家税务总局将尽快拿出一个物业税的可操作 方案，该方案将把现行的与土地、房屋相关的税费加以整合。但暂时不会将土地出让金纳入物业税 范围，这部分收入仍将归地方财政。根据国家对物业税改革的框架，物业税是将现行与土地、房屋 相关的税费整合，重新确定税基和税率，在不动产保有环节征收。而现有税费占到开发商成本的 60%到 70%，其中土地出让金约为总开发成本的 30%到 40%。目前针对房地产商所征收的税费有 土地出让金、土地增值税、城镇土地使用税、房产税或房地产税，而针对个人购房只需要缴纳契税， 目前普通住宅的契税是 1.5%。物业税整合方案出台以后，对房地产的税负不会增加，因为没有涉 及到个人的收费，因而也不会影响到个人税负。 易居评述：易居评述： 物业税也叫不动产税，征收对象主要是土地、房屋等不动产，要求承租人或所有者每年都要缴 纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市值的升高而提高。也就是说，物业税开征后，将会在 一定程度上增加养房成本。 此次物业税的调整中，主要是针对房地产开发环节而言，整合了开发过程中除土地出让金之外 的土地、房屋相关所有税费，此次开征统一规范的物业税，同时将相应取消相关收费，这将在一定 程度上规范了房地产开发市场，将更加明确开发中的相关费用。而此次物业税的调整相对前几年物 业税的方案有所变化，暂时不会涉及到个人收费，对个人购房的税费负担没有变化。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 11 - 吉林省涉房政策将尽快出台吉林省涉房政策将尽快出台 7 月 9 日，吉林省住房和城乡建设厅上半年工作总结大会召开，会上，厅长柳青在对上半年工 作进行总结的基础上，并对下半年工作做了具体部署，尽快出台涉房政策。 探索住房保障新模式探索住房保障新模式 在推进保障性安居工程建设方面，柳青强调要进一步完善相关政策措施，会同相关部门制定出 台吉林省廉租住房按份共有产权实施办法 、 吉林省住房保障专项补助资金实施办法 、 吉林省 城市低收入家庭认定办法等政策规定，积极探索适合我省实际的住房保障新模式。此外，积极筹 集资金，初步建立起住房保障数据库和信息系统，狠抓工程质量。 涉房政策将尽快出台涉房政策将尽快出台 柳青指出，继续做好房地产市场统计工作，加强对房地产市场运行情况的分析研判，尽快出台 促进全省房地产市场健康发展的新政策，研究解决开发、交易、消费等环节出现的问题还将是今后 的工作重点。 此外，要提高对房地产企业的支持服务水平；进一步加强房地产市场监管。 易居评述：易居评述： 进入 09 年以来，吉林省房地产市场较 08 年相比有所回暖，商品房交易量有所上升，房屋销 售价格也随之增长。但省内一些县级城市的房地产市场依然冷清，市场关注度较低，新的涉房政策 出台，有利于改善房地产市场环境，完善房地产市场统计体系，了解房地产市场的运行情况，正确 的分析房地产市场走势，促进全省房地产市场的整体健康发展。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 12 - 二、市场资讯二、市场资讯 经开年度最大地块待让经开年度最大地块待让 在 2009 年的土地出让计划当中，经开区共有 8 块地。其中最大一块位于北海公园西侧，出让 面积达到 22 万。依托会展板块效应，又紧邻北海公园，可谓经开区的“极品”地块。 周边住区雏形渐现周边住区雏形渐现 该地块位于北海公园的西侧，其东侧为长春国际会展中心和经开体育场，目前已经全部为净地， 土地用途为居住和商服用地。 随着先期进入的天地十二坊、临河风景、浦东明珠、东方万达城、安华美郡、巴洛克铂宫 等项目开发渐入尾声和国盛东润枫景、锦绣东方、嘉柏湾等一些新生力量的陆续加盟，这一区域 已经形成了连片开发的格局。由于 10 几个开发企业先后在此驻足，这里的居住氛围已渐成规模。 易居评述：易居评述： 09 年上半年以来房地产市场较 08 年相比有所回暖，但长春土地市场却一直处于较为冷清的局 面，09 年经开区共计划出让 8 块地，该地块是其中最大的一块，地块位于经济技术开发区内，周 边配套设施及交通条件比较完善，周边商业项目不断增加，形成良好的商业氛围，并且周边新开发 项目较多，居住氛围也较为浓厚，该地块用地属性为居住和商服用地，想必该地块合理的项目定位 和它周边所具有的优越条件，定会对该项目未来的发展起到一定的推动作用。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 13 - 伊通河边新地即将挂牌伊通河边新地即将挂牌 伊通河周边向来是地产开发商们的觊觎之地，随着房企的大举“进攻” ，目前伊通河周边可开 发的土地越来越少，因此也更显得弥足珍贵。在今年的土地出让计划当中，伊通河以西、鸿城国际 花园以南一宗面积为 7 万的土地赫然在列，这引起了很多开发商的关注。而据了解，该地块很有 可能在近期内被挂牌。 高档住宅圈里的临河地块高档住宅圈里的临河地块 该地块位于河堤路以西、繁荣路以北、住宅以东、净水路以南，总占地面积 7 万，土地用途 为商住。 这宗地紧邻伊通河，地处“东南板块” 。东南板块作为最早进行地产开发的板块之一，被称为 强势板块，落户在此的开发商大多较有实力，所开发的楼盘品质相对较高。我的家园、中海水岸 春城、鸿城国际、武夷花园等一批楼盘成为当时的代表性产品。近几年来又有中海国际社区、力 旺弗朗明歌、御翠豪庭、秋实 e 景佳园二期等楼盘在此扎根。 易居评述：易居评述： 从地块所在区位来看，其周边配套较为齐全，交通便利，且相邻伊通河，对于地块的景观优势 有所提升，周边的多个高档楼盘聚集在此，居住气氛较好，伊通河周边的地块一直是开发商争抢的 热点，此地块的挂牌，必定会引起众多开发商的关注，按地块所处的位置分析，项目未来应定位在 中高端楼盘，并且有较高的升值潜力。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 14 - 长春汽车区长春汽车区 孕育新大盘孕育新大盘 与各地“地王”频现的壮观场景相比，长春的土地市场虽然已有暖意，但始终是波澜不惊。不 过，最近长春市国土资源局加紧了推地的步伐。在今年的土地出让计划当中，汽车区虽然只有 4 宗 地，但总面积却高达 181 万。除一宗商服用地外，其它 3 宗地均为居住用地。 即将挂牌的 3 宗土地位于汽车产业开发区的核心区，均分布于腾飞广场附近，总占地面积达 100 万。地块一位于汽车区绕城内西湖大路以东、腾飞大路以南、长沈公路以西、以北，总面积 为 41 万；地块二位于汽车区绕城内西湖大路以东、长沈公路以南、丙十四路以西、通达路以北， 总面积为 15 万；地块三位于汽车区绕城内西湖大路以东、林荫大道以南、丙三十三街以西、腾 飞大路以北，总面积为 44 万。 易居评述：易居评述： 目前长春土地资源储备较多的区域，汽车产业开发区算是其中之一，随着长春整体城市不断的 向外扩张，汽车产业开发区出现了大量可供开发的土地。将要挂牌出让的这 3 宗地块，也将会成为 众多开发商所关注的焦点，由于汽车产业开发区汇集了目前长春市较有实力的一批消费群体，加上 该区域的周边配套设施的不断建设和完善，想必该区域即将开发的项目，会受到众多消费者的关注。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 15 - 长春长春 0909 年上半年房价每平涨年上半年房价每平涨 300300 元元 7 月 15 日，长春市住房保障和房地产管理局正式发布了长春房地产业发展趋势的行业报告。 报告显示，上半年，长春共计卖房超过 4.8 万套，交易面积和交易金额均保持了同比去年 30%左右 的升幅，房价每平上涨 300 多元，涨幅为 10.2%。 商品住房开工量猛增商品住房开工量猛增 2009 年上半年，长春市完成房地产开发投资 164.3 亿元，同比增长 25.1%。其中住宅开发投 资 130.1 亿元，同比增长 22.6%；商品房施工面积 1668 万，同比增长 16.6%。其中住宅施工面 积 1369.8 万，同比增长 20.6%；商品房新开工面积 643.2 万，同比增长 38.6%。其中住宅新 开工面积 549.2 万，同比增长 45.5%。 上市量急剧下降，供应量略紧上市量急剧下降，供应量略紧 截至 6 月末，长春市新房可售面积为 683.2 万，同比下降 6.5%。新建住房可售面积为 444.4 万，同比下降 11.5%。其中商品房可售面积为 666.3 万，同比下降 8.8%。商品住房可售 面积为 415.3 万，同比下降 17.3%。对此，长春市住房保障和房地产管理局局长刘海山表示，新 房上市量同比大幅下降，新房可售量同比小幅走低，说明长春市新房供应量略显不足。 商品房均价商品房均价 3451.53451.5 元元/ 涨幅仅次于涨幅仅次于 20072007 年年 资料显示，2009 年上半年，长春市商品住房销售均价为 3451.5 元/，同比上涨 10.2%，上 涨幅度仅较 2007 年的 15.9%低了 5.7%。 易居评述：易居评述： 上半年长春房地产各项数据与同期相比，都有所上升，进入 09 年以来，长春房地产市场相比 08 年有所回暖。09 年上半年，长春市多数楼盘不断推出新颖的优惠活动来刺激市场需求，加上房 产新政对促进房地产市场的作用，使得市场关注度不断提升，另外，上半年房地产投资的小幅增长， 也是构成房价上涨的因素之一，目前长春市房价的涨幅，是处于平稳上升的态势。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 16 - 三、市政信息三、市政信息 吉林省百镇建设工程启动吉林省百镇建设工程启动 100 个示范小城镇的居民，到 2020 年，生活幸福指数将明显提高。 2009 年 7 月 1 日，吉林省百镇建设工程现场会暨启动大会召开，这次会议也标志着“百镇建 设工程”由谋划准备阶段转入实施阶段。这些小城镇将建设成为具有较高生活幸福指数的区域重镇、 经济强镇。省政府发展研究中心副研究员胡万海认为，这些小城镇将成为连接城市与农村的纽带， 它将起到承上启下的作用。 目标打造区域重镇、经济强镇目标打造区域重镇、经济强镇 25 个首批试点镇，从每个市（州）中选择 2 至 4 个镇，力争在 5 年至 7 年的时间发展成一批 小城市。力争到 2020 年，将百镇打造成为布局合理、特色鲜明、经济发达、功能齐全、环境优美， 具有较高生活幸福指数和较强吸纳辐射能力的区域重镇、经济强镇，带动周边小城镇和农村快速发 展。 据分析，在“百镇”的选择上，吉林省本着扶优扶强原则，选取有发展潜力、有发展空间、有 一定发展基础的镇，来先行示范。 易居评述：易居评述： 开展百镇建设工程，加快重点小城镇建设，能够推进吉林省镇区镇容镇貌的改善，提升城镇功 能，以房地产业为基础，发展当地特色产业，培育打造一批具有产业带动力的工业、交通、商贸及 旅游业，有力发挥小城镇在经济社会发展中的作用，促进城乡统筹协调发展。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 17 - 未来未来 3 3 年长春市建年长春市建 100100 个文化产业项目个文化产业项目 抓好抓好 100100 个项目建设个项目建设 在长春市文化产业办公室制定的长春市 2009-2012 年文化产业发展推进计划中了解到， 项目建设是推进文化生产发展的第一重点。长春市将通过开工建设一批、立项筹建一批、包装储备 一批的方式，扎实搞好文化产业项目建设，扩大产业规模，拉动文化产业提速发展。 在未来 3 年，长春市将重点抓好 100 个文化产业项目的开发建设，其中亿元以上项目 48 个， 千万元以上项目 52 个，总投资约 300 亿元。与此同时，每年还要重点抓好项目建设“双十工程” ， 即突出抓好 10 个亿元以上、10 个千万以上的重点项目建设。 构建构建 1010 大产业园区大产业园区 在园区建设上，长春市将通过政府推动、政策引导、市场运作的方式，着力打造特色鲜明、有 影响、够规模、辐射能力强的 10 个文化产业园区和 10 个文化产业基地，总投资将达 106.2 亿元。 其中，长春国际汽车文化园、电影文化园、长春农博园、农村题材影视基地、动漫游戏原创基地、 冰雪文化体验基地、职业教育培训基地和警示文化教育基地等 8 个国家级园区和基地，将充分发挥 其集聚效应，吸引更多企业集群、集中、集约发展，发挥整体优势。 易居评述：易居评述： 努力加快发展文化产业，是推动现代文化名城建设的支柱，也是作为提升城市文化实力的要素。 通过打造具有特色的文化产业园区，可发展成为文化要素和文化资源的聚集地，另一方面，加快推 进文化产业发展，还可使得城市就业率有所增加，以及文化产业值的增加，进而推动城市整体经济 的提升。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 18 - 吉林省基础设施建设计划投吉林省基础设施建设计划投 220220 亿亿 在吉林省诸多应对金融危机的重大举措中，交通运输业以其巨大的投资拉动力，迅速成为了我 省扩大内需的主力军。据测算，交通建设每投入 1 亿元，就将拉动 gdp 增加 0.24 亿元，增加 2000 个就业机会。自去年 10 月起，省交通运输厅加大投资，先后有 9 个高速公路项目在建，今年 投资 145 亿元，按此速度推进，七年后，我省将基本实现县（市）通高速公路。 据省交通运输厅相关负责人介绍，今年全省交通基础设施建设计划投入 220 亿元，比上年增加 了 40.8 亿元，截至目前已投入 49.1 亿元，同比增长 35%。 易居评述：易居评述： 加强基础设施建设，是为保持经济平稳较快发展提供有力支撑，完成吉林省交通基础设施的开 发和建设，有利于把吉林省的资源优势转变为经济优势，如旅游资源及农牧资源优势的开发，围绕 发挥长春中心城市辐射带动作用，提高吉林省的经济发展水平。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 19 - 四、重点关注四、重点关注 金逸地产拿下临河街以东近十万平米地块金逸地产拿下临河街以东近十万平米地块 7 月 17 日上午九时，在长春市国土资源局招标挂牌出让大厅，长春净月经济技术开发区一处 编号为 55-3-19 的地块名花有主，长春金逸房地产开发有限公司以 1.8910 亿元拍得。 该地块位于临河街以东，世二路以南，云一路以西，世三路以北，地块总面积 98630，土地 用途为住宅、商服用地，起始价格为 1.8510 亿元人民币，增价幅度为 200 元人民币。 该项目规划主要控制指标：规划用地性 质为公共设施、居住用地；规划建筑控制高 度（极限）：住宅、公 建80 米；容积率： 住宅1.5，公建1.5；规划建筑密度：住宅 30%，公建45%；绿地率：住宅 35%，公建25%。公共设施用地面积： 16986.72、居住用地面积 81643.50。 易居评述：易居评述： 长春市土地出让市场今年 1-5 月较低迷，进入 6、7 月份表现开始有所回暖。此次成交的临河 街以东地块位于中海国际社区以东，隶属于南部新城范围内，目前客户逐渐接受该区域，周边楼盘 销售情况较好。 项目占地约 9.86 万，按照容积率 1.5 计算，项目规划总建筑面积约为 14.8 万，其成交楼 面地价为 1278 元/。从项目周边的在售项目情况来看，多为高端复合社区，洋房与别墅产品占一 定份额，同时普通住宅产品品质也较高，如中海国际社区和力旺弗朗明歌五期塞歌维亚，现阶段这 两个项目中普通住宅的成交均价约在 4500-5200 元/之间，可见区域楼盘的整体层次较高，项目 未来发展潜力较大，但不可避免面临较大的竞争压力。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 20 - 第二章、土地篇第二章、土地篇 一、一、20092009 年年 7 7 月公告土地分析月公告土地分析 2009 年 7 月，长春市国土资源局发布土地公告情况如下：经营性土地 7 个公告，公告土地 9 宗，地块位于朝阳、南关、汽贸、高新和净月区，土地总面积为 64.5 万，环比上升 554.4%，占 总公告面积的 67%；工业土地 3 个公告，公告土地 8 宗，位于朝阳、净月区，土地面积为 32.5 万 ，环比下降 23.6%，占比 33%。 67% 33% 2009年7月公告经营性用地与工业用地面积比例图 经营性用地工业用地 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 易居对该月公告土地进行分析，以便和以往公告土地分析进行对比，供业内人士参考。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 21 - 1 1、经营性用地分析、经营性用地分析 公告情况概述公告情况概述 20092009 年年 7 7 月经营性土地公告汇总表月经营性土地公告汇总表 序号序号宗地编号宗地编号位置位置 土地土地 面积面积 容积率容积率 土地土地 用途用途 出让出让 方式方式 出让出让 年限年限 出让时间出让时间 129-86-12 长春市高新区东至新兴公 司、南至修正路、西至前 进大街、北至冶金研究院 178 13.9 6 商业挂牌 402009-8-13 243-33-8 长春市南关区东岭南街两 侧、净水路以南、河堤路 以西、繁荣路以北 2677 1.8 商业、 金融 挂牌 402009-8-20 343-34-31 长春市南关区东岭南街两 侧、净水路以南、河堤路 以西、繁荣路以北 71726 2.0 居住、 商业 挂牌 502009-8-20 422-30-5 长春市汽贸区洛阳路以东、 四联大街以南、长青路以 西、创业大街以北 77860 2.0 居住、 商业 挂牌 502009-8-20 522-47-9 长春市汽贸区日新路以东、 锦程大街以南、一汽住宅 以西、一汽住宅以北 29944 2.0 居住、 商业 挂牌 502009-8-20 627-34-22 长春市汽贸区公交车库以 东，锦程大街以南，振兴 路以西，一汽动能公司以 北 27041 2.0 居住、 商业 挂牌 502009-8-20 7 55-3- 13、55- 3-14 长春市净月区临河街以东、 云一路以南、世三路以西、 云友路以北 1680691.6 居住、 商业 挂牌 502009-9-4 829-12-18 长春市朝阳区富强街以东、 同鑫热力公司用地、228 厂住宅以南、南湖中街以 西、繁荣路以北 267981 1.8 居住、 商业 挂牌 502009-9-4 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 22 - 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 20 40 60 80 100 120 140 08-7 08-8 08-9 08-1008-1108-12 09-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 宗万 2008年7月-2009年7月长春经营性土地公告面积与宗数情况 土地面积规划建筑面积宗数 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月公告经营性用地 9 宗，为挂牌方式出让，土地用途为商住、商业用地，位于朝阳、南关、 汽贸、高新和净月区，土地总面积为 64.5 万，环比上升 554.4%，规划总建筑面积为 117.2 万， 环比上升 692%，本月土地公告量大幅上升。 本年度 1-6 月，长春土地市场公告量较少，土地市场一直低迷，政府在年初定下今年计划完成 500 万的目标，截至目前只完成 15%，现尚有 400 多万的土地出让任务落在下半年，预计下 半年土地市场将会集中放量。同时随着住宅市场交易的回暖，预计土地市场低迷的状态也将会在下 半年有所缓解。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 23 - 公告土地区域分析公告土地区域分析 朝阳 41.5% 南关 11.5% 汽贸 20.9% 高新 0.0% 净月 26.0% 2009年7月经营性土地公告面积区域分布比例图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 0 1 2 3 4 5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 朝阳南关汽贸高新净月 万 2009年7月经营性土地公告面积区域宗数比较图 土地面积规划建筑面积宗数 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月公告出让的经营性土地共 9 宗，分别位于朝阳、南关、汽贸、净月及高新区。从土地出让 面积分析，出让量最大的为朝阳区，土地面积为 26.8 万，占总土地公告面积的 41.5%，规划建 筑面积为 48.2 万；其次为净月和汽贸区，分别公告土地 2 宗和 3 宗，土地面积分别为 16.8 万 和 13.5 万，占总土地公告面积的 26%和 20.9%，规划建筑面积为 26.9 万和 27 万；南关区 公告土地 2 宗，面积为 7.4 万，占比 11.5%，规划建筑面积为 14.8 万；高新区公告 1 宗 178的土地，为商业用地。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 a a 座座 20092009 室室 邮编：邮编：130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 24 - 公告土地用途分析公告土地用途分析 商住(居住、商 业） 99.6% 商业 0.4% 2009年7月经营性土地公告面积用途比例分布图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月公告的土地用途为商住和商业用地，以商住用地为主，土地面积为 64.3 万，占比 99.6%； 商业用地为 2 宗，面积为 0.3 万，占比 0.4%；居住用地没有公告。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大