2010年2月份昆明房地产市场分析报告-10DOC.doc

2010年2月份昆明房地产市场分析报告第一篇 政策解析 一、政策详情： 第二篇 市场热点聚焦 2009年土地出让金飙至1.59万亿，其中80%是房地产用地出让。国土资源部公布官方数据显示，2009年全国土地出让总价款大幅增加，达15910.2亿元，同比增加63.4%。其中，房地产用地出让价款13391.8亿元，占出让总价款的84.2%。2009年全国土地供应总量为31.9万公顷，同比增加44.2%。 在土地出让总量上升的同时，土地出让价款也大幅上升，形成恶性循环，这是带动房价上涨的一个重要因素。 招拍挂土地竞争较大，产生了一个又一个楼王，且由于目前大多数土地在出让时已经规定好容积率等建设指标，开发商在开发建设时，大部分只能开发高价位商品房。 温家宝“有决心在本届政府把房地产的事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”。 温总理在接受新华网访问与广大网民交流时，代表政府表态会采取一系列措施解决房价这个当前最牵动人心的民生问题。 第三篇 市场动态研究 一、土地市场交易分析： 数据来源：昆明市国土资源局 本月共有9宗土地成交，房地产开发用地一共拍出3宗，其中云南城投竞拍所得地块最引入关注，是到目前为止2010年地块成交单价最高的，地块位于未来昆明城市发展主轴北京路中段，位置上佳，虽然地块面积有限，但是容积率的突破带给了项目开发更大的空间。 二、规划信息分析：数据来源：昆明市规划局 本月共有10个项目进行规划公示，房地产公示项目共6个，其中1个为行政许可变更。 2月份公示的项目，居住性质项目占比最大，占40%，其次是工业项目，占30%，其他性质项目占比均为10%。 本月公示的房地产项目主要分布于二环内，由于目前城中村和旧城改造的大力推进，二环内出现了较多的可开发区域，由于区位因素影响的原因，开发商都更愿意选择在市区范围内进行开发，未来将会有更多的新项目出现在二环内区域。三、昆明市在售楼盘分析： 1、在售楼盘类型： 由于2月份存在特殊性，自然天数较少，且遇到中国传统节日，本月在售楼盘与1月份相比无较大变化。 本月在售楼盘仍是以混合型楼盘为主，占53%，其次为普通住宅楼盘，占27%。别墅、商业、写字楼占比仍较小，各类型占比不超过10%。 2、在售楼盘销售均价普通住宅 本月在售楼盘普通住宅销售均价较1月份大幅上涨，上涨21.98%，达到6376.19元/。 2月份在售楼盘均为已经开盘销售楼盘，没有新开楼盘，价格较1月份无较大波动。在售楼盘在区位上，仍集中于二环内城市发展成熟区域。昆明市由于城中村改造带来的过渡需求特殊性，目前价格仍未受到国家调控政策的影响。 别墅 别墅价格在本月出现了下跌，同比1月下降13.47%，主要分布于滇池版块。 别墅属于稀缺型优质物业，在当前城市规模扩大和高度提升的时代，此类产品越来越稀少，成为具备较强经济实力的消费者趋之若鹜的物业，一直处于一个价高位置，且由于基数较大，1000元左右的价格浮动是正常表现。 写字楼 写字楼项目占在售项目的比例较小，主要集中在二环内市区范围，虽然从2009年开始放量有所增加，但是从目前市场供应情况来看仍属于稀缺物业，消费者也逐渐看到写字楼具备较大的升值潜力，纷纷投资写字楼。 本月在售写字楼价格继续上涨，较1月份上涨5.73%。 商业 本月在售商业物业均价出现大幅下跌的情况，较上月下跌33.5%，均价仅为10011.38元，这与本月成交的商业类型有关，大部分是专业市场（如东聚车市等）销售均价较低，拉低了商业整体均价，加上目前开发转变观念，市区大部分商业持有运营不进行销售，缺失了价格较高的商业销售，导致价格下架。 3、在售楼盘销售率：本月昆明市各个板块平均销售率位于前三位的分别是高新版块、滇池版块和一环内版块销售率分别为95.75%、95.7%和95%。教场版块依然没有楼盘进行销售。本月销售率最低的是西市版块，目前仅有西山新城 (论坛 新闻)一个项目在进行销售。 四、楼市成交情况分析：根据昆明市房产信息网统计数据统计，2010年2月1日至28日，昆明主城四区共成交各类商品房4922套，成交面积为396773.5，成交金额为24.94亿元，成交均价为6286.03元/。 2月份虽然自然天数少，且巧遇大假，但是并未影响昆明楼市成交均价走势， 本月成交均价首次突破6000元大关，达到历史最高水平。这是出乎意料的，当所有人都认为政策会影响楼市走低的时候，数据却说明了一切。 当前昆明楼市是疯狂的，开发商在疯狂拿地开发，城中村拆了一个又一个，规模一个比一个大，地段一个比一个好。此时，消费者也疯狂了，被拆的抓紧时间赶紧买房，担心房价上涨，没有被拆口袋里有闲钱的也在赶紧买房，通胀了房价涨了股票跌了，还是买房最安全，没有钱有需求的也在抓紧时间买，担心房价再涨。 目前楼市的现有供应量是不能满足消费者需求的，但是未来3-5年却有着我们无法预知的大规模供应，我们无法评估这样的市场未来