2009年上半年海口房地产市场研究报告_74页_易居研究.doc

*海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 1 of 74 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 2 of 74 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 3 of 74 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 4 of 74 目目 录录 本月导读：本月导读： 5 5 易居视点：易居视点： 6 6 数字楼市：数字楼市： 7 7 关注楼盘：关注楼盘： 1010 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇1212 第一章第一章 政策资讯政策资讯1212 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇1717 第二章第二章 土地市场土地市场1717 第三章第三章 商品房市场商品房市场 2323 第四章第四章 商品住宅市场商品住宅市场2828 第五章第五章 商业市场商业市场4747 第六章第六章 产品篇产品篇5050 第七章第七章 营销媒体市场营销媒体市场5858 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇7070 第八章第八章 区域数据区域数据7070 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 5 of 74 本月导读：本月导读： 6 6 月海口共供应月海口共供应 8 8 幅土地，合计幅土地，合计 3535 万平方米万平方米 6 月份供应的 8 幅土地中，海口市滨海西路北侧地块为住宿餐饮用地，该地块位于长 流起步区，与该地块隔路相对的长流起步区地块属性均为商业用地，加上海口规划向西发 展，这一区域必成新海口商业中心，具有很高的开发价值。 ( ( 详见第二篇第二章详见第二篇第二章 1919 页页 ) ) 6 6 月海口共成交月海口共成交 3 3 幅土地，合计幅土地，合计 19.7819.78 万平方米，成交总价为万平方米，成交总价为 2.012.01 亿元。亿元。 连续沉寂了两个月之后，海口土地市场在 6 月份开始回暖，且成交量较大，为后市起 到了一个良好开端作用。由于近期房地产市场回暖明显，尤其是海南市场出现成交量和成 交均价持续上涨的良好状态，土地的供应量提升，在本月三块土地成功成交之后，海甸溪 北岸 5 地块紧随其后在 7 月 6 日以 325 万/亩的高价成交。 ( ( 详见第二篇第二章详见第二篇第二章 2020 页页) ) 6 6 月商品房供应量为月商品房供应量为 24.3724.37 万平方米，较上月上涨万平方米，较上月上涨 33%33% 2009 年 6 月商品房供应市场在上月调整期之后又一次较大放量，共 24.38 万平方米的 新房源推向市场。虽然 6 月份是进入楼市淡季的过渡期，但是市场没有丝毫的冷意，热度 仍然在继续，增强开发商信心，大量推售。 ( ( 详见第二篇第三章详见第二篇第三章 2424 页页) ) 6 6 月商品住宅成交量为月商品住宅成交量为 21.9521.95 万平方米，较上月持平万平方米，较上月持平 2009 年 6 月商品住宅成交 21.95 万平方米，较上月 21.82 万平方米增长 0.13 万平方 米，环比上涨不到 1%，同比上涨 31.75%。在 09 年全国整体市场回暖的情况下海口成交 量一直不断攀升，均价也较为稳定，而且有小幅上涨趋势，充分说明海口房地产市场处于 健康、稳定发展状态，近期内不会出现大起大落的现象。这些现象都增强购房者的购买信 心，促使 6 月份的市场成交量保持在较高水平。 ( ( 详见第二篇第四章详见第二篇第四章 3838 页页) ) *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 6 of 74 易居视点易居视点： 传统淡季也传统淡季也“惹火惹火” ，后市走向依然严峻，后市走向依然严峻 6 月份，这个传统的销售淡季，却在今年明显“失效” ，不断上演淡季旺销的销售盛况。 6 月份，海口市商品房供应新增供应量为 24.37 万平方米，环比增加了 6.1 万平方米。 上个月的全面飘红，使得部分开发商对于市场的信心倍增。 商品房市场共成交了 2278 套，成交面积为 24.52 万平方米，成交价格增至 4971 元/ 平方米，环比上涨 7.3%。海口楼市在传统淡季中，延续 5 月热度，继续“惹火” 。 6 月，主打刚性需求的楼盘继续发力，成为市场的主流热销楼盘。主打岛外度假客户 的高端楼盘延续 5 月份的“潜伏”动作，主要是在今年第一季度中，基本完成上半年销售 计划。面对海南旅游淡季，选择“潜伏”蓄势待发。 5 月全国楼市全线飘红，政策频频出台利好信号，使得之前还保持观望态度的刚性需 求客户信心恢复，积极入市，直接促成了海口 6 月商品房的旺销。 在楼市红 3 月、热 4 月、火 5 月的带动下，开发商口袋中不差钱、加上楼市向好的共 同影响下，海口土地市场在 6 月份被刺激得激情难抑，集中爆发。新推出土地 8 宗，总共 约 32 万平方米。成交 3 宗，成交面积为 19.78 万平方米，其中滨海西路北侧地块，占地 17.33 万平方米，成交总价为 16898 万元。 另外，海口市购房入户的政策也刺激了本月海口楼市上扬。 总体来讲，尽管本月出现“反传统淡季”现象，这只是刚性需求压抑后的集中“井喷” ， 新的刚性需求能不能快步跟上？以及国家宏观经济情况多突变。为此海口楼市未来发展， 依然存在变数，房地产企业对未来投资需要谨慎。 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 7 of 74 数字楼市：数字楼市： 商品房供应量为商品房供应量为 24.3824.38 万平方米，成交量为万平方米，成交量为 24.5224.52 万平方米，成交均价上涨至万平方米，成交均价上涨至 49714971 元元/ /平方米平方米 0 5 10 15 20 25 30 35 40 08.608.708.808.908.10 08.11 08.1209.109.209.309.409.509.6 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 元/平方米 供应量成交量成交均价 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 商品住宅供应萎缩，供应面积为商品住宅供应萎缩，供应面积为 10.9610.96 万平方米，销售面积为万平方米，销售面积为 21.9521.95 万平方米，成交万平方米，成交 均价为均价为 49664966 元元/ /平方米平方米 0 5 10 15 20 25 30 35 08.608.708.808.908.10 08.11 08.1209.109.209.309.409.509.6 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 元/平方米 供应量成交量成交均价 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 8 of 74 商品住宅供求比为商品住宅供求比为 1 1：2.002.00，市场较稳定，市场较稳定 0 10 20 30 40 08.608.708.808.908.10 08.11 08.1209.109.209.309.409.509.6 万平方米 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 供应量成交量供求比 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 办公用房市场仍然供应为办公用房市场仍然供应为 0 0，销售面积上涨为，销售面积上涨为 0.660.66 万平方米万平方米 0 0.2 0.4 0.6 08.608.708.808.9 08.10 08.11 08.1209.109.209.309.409.509.6 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 元/平方米 供应量成交量成交价格 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 9 of 74 商业用房市场供应再度放量，供应面积为商业用房市场供应再度放量，供应面积为 6.836.83 万平方米，成交面积为万平方米，成交面积为 1.891.89 万平方米，万平方米， 成交均价成交均价 46764676 元元/ /平方米平方米 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 08.608.708.808.908.10 08.11 08.12 09.109.209.309.409.509.6 万平方米 0 20000 40000 60000 80000 元/平方米 供应量成交量成交价格 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 0909 年年 6 6 月商品住宅项目成交量排行榜月商品住宅项目成交量排行榜 排名排名项目名称项目名称区域区域 成交面积成交面积 ()() 成交套数成交套数 ( (套套) ) 成交均价成交均价 ( (元元/)/) 1 现代花园龙华 7574595191 2 华荣府琼山 6759524054 3 文博府秀英 5833553352 4 海岛阳光秀英 5268684434 5 蓝海佳园秀英 5227624812 6 宝泰花园琼山 5132363142 7 南海绿洲秀英 4961363977 8 观海台壹号秀英 4747446760 9 阳光百和美兰 4661474835 10 鸿天阁美兰 4624406105 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 10 of 74 关注楼盘：关注楼盘： 【现代花园现代花园】 项目名称项目名称现代花园三期 开盘日期开盘日期 2009-4-23 项目位置项目位置海口市龙华区南沙路 39 号 物业类型物业类型普通住宅 销售价格销售价格4968-6418 元/ 开发商开发商海南现代科技集团有限公司 代理公司代理公司海南现代物业管理 建筑规模建筑规模占地面积： 48786.47 建筑面积：153025.98 建筑形态建筑形态 1 栋 4 层多层; 6 栋 28-30 层高层; 建筑风格建筑风格热带滨海风情为主调，外立面采用现代风格 户型结构户型结构 三房：114 套（103） 四房：102 套（139） 销售情况销售情况销售面积：0.64 万平方米 销售套数：51 套 本月均价本月均价5493 元/ 热销原因：热销原因： 该项目规模大，社区也很成熟，配套完善，在前两年就已经是海口市民关注的热点项 目。户型设计更是点滴入微，在充分结合海南特有的气候特征和海南人民居住习惯的基础 上大胆引进深圳、上海等地先进户型优点，使得本项目的户型美观大方、方正实用。 ( ( 详见第二篇第四章详见第二篇第四章 4444 页页 ) ) *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 11 of 74 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 12 of 74 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章第一章 政策资讯政策资讯 一、政策法规一、政策法规 表表 1-11-1：20092009 年年 6 6 月政策法规月政策法规 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 易居视点：易居视点： 近年来，各地区、各级政府、各有关部门都把改善城市低收入家庭住房问题作为改善 民生的主要内容，不断完善政策，加大投入建立以廉租房为主要内容的保障制度，并有所 成效。 近日，由财政部、发展改革委、住房城乡建设部三部联合颁发的2009-2011 年廉租 住房保障规划出台，总体目标是争取在 2009-2011 三年内基本解决 747 万户现有城市低 时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容 09.06.03 财政部 发展改革委 住房城乡建设部 20092011 年廉租住房保障 规划 一、中央加大对财政困难地区廉租住房保障补 助力度。2009 年廉租住房建设中央补助标准为：西 部地区 400 元/平方米，中部地区 300 元/平方米， 辽宁、山东、福建省的财政困难地区 200 元/平方米。 省级人民政府要比照中央的做法，加大对本地区财 政困难的市、县建设（包括购置、改造）廉租住房 和发放租赁补贴的资金投入。 二、住房公积金增值净收益要全部用于廉租住 房建设。要采取有效措施，保证土地出让净收益用 于廉租住房保障的比例不低于 10%。 三、对符合贷款条件的廉租住房建设和棚户区 改造项目，商业银行要加大信贷支持力度。 四、各地区要根据廉租住房保障规划和年度计 划，统筹安排廉租住房用地计划，优先安排建设用 地，落实支持廉租住房建设的各项税费优惠政策， 切实加大政策支持力度，确保如期开工建设。 五、城市棚户区改造要坚持政府主导、群众参 与、市场运作的原则，与廉租住房建设结合起来进 行，统筹安排廉租住房、经济适用住房和普通商品 住房建设，优先解决城市棚户区低收入住房困难家 庭的住房问题。 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 13 of 74 收入家庭的住房问题。 新增廉租房任务目标中，海南省总体目标新增廉租房套数为 2.44 万，预计今年完成为 0.44 万。新增廉租房建设将以集中建设和在经济适用房、普通商品住宅、棚户区改造工程 中配建两种方式进行，以配建方式为主，避免出现过于集中的城市贫困区。 廉租房面向的对象为城市低收入家庭，这些家庭均不属于商品房客户群体，加之我省 商品房市场主题为旅游地产，多数项目以旅游度假为主，主要客户群体也来自岛外，所以 新增廉租房的建设不会与商品房市场有任何冲突发生。 二、市政动态二、市政动态 海南海南: :个人廉租住房货币补贴免征个人所得税个人廉租住房货币补贴免征个人所得税 从省发改委获悉，根据住房和城乡建设部、发改委、财政部日前联合印发 20092011 年廉租住房保障规划 ，海南今后三年合计新增廉租住房 2.44 万套，新增 租赁补贴户数 0.6 万户。根据相关规定，海南省将对个人按规定取得的廉租住房货币补贴 免征个人所得税。 据省发改委有关负责人介绍，廉租住房保障标准控制在人均住房建筑面积 13 平方米 左右，套型建筑面积 50 平方米以内，保证基本的居住功能。租赁补贴额根据当地平均市 场租金、家庭住房支付能力合理确定。根据规划 ，海南省 2009 年新增廉租住房套数 0.44 万套，新增租赁补贴户数 0.2 万户；2010 年新增廉租住房套数 1 万套，新增租赁补 贴户数 0.2 万户；2011 年新增廉租住房套数 1 万套，新增租赁补贴户数 0.2 万户；三年合 计新增廉租住房套数 2.44 万套，新增租赁补贴户数 0.6 万户。 海口：住房公积金月缴存基数上限上调海口：住房公积金月缴存基数上限上调 408408 元元 7 月 1 日，海南住房公积金管理中心公布了海口住房公积金缴存基数调整方案：月缴 存基数上限由 2008 年的 6432 元提高到 6840 元，提高了 408 元，下限继续维持去年的 630 元标准。 据介绍，按照国家政策，公积金月缴存基数每年调整一次，根据职工上年度个人月平 均工资的一定比例缴纳。因为每一年职工的工资额是不一样的，所以公积金数额也随之变 化。 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 14 of 74 此外，公积金的缴存方法是：每月按照单位选择的比例（5%-12%） ，单位和个人分别 缴存上年度个人月平均工资乘以比例后的数额，都存入个人公积金账户，这些钱归职工个 人所有。职工的上年度月平均工资就是公积金的缴存基数。 海口西海岸新区南片区控规编制出台海口西海岸新区南片区控规编制出台 规划区位于西海岸新区的东南部，北起长流三号路，南至南海大道，东起长滨路，西 至粤海大道，用地面积 22.42 平方公里。规划区功能定位为西海岸新区的公共中心、文教 与创意产业集聚区以及绿色宜居社区的综合发展地区，人口容量为 24 万人。 该片区规划布局采用“纵横两轴，一主两副，九片九点”的结构形式，两轴是指纵 向中央生态主轴和横向长秀大道发展轴，一主是指横轴和纵轴交叉区域的主中心，两副指 火车站副中心和南部文体公共中心，九片指由城市一级主干道和中央生态主轴划分出来的 九个功能相对独立的开发建设片区，九点指九个功能片区中心。规划结合区域内独有的 “海” “林” “田”等自然资源，提出建设与自然环境协调共生、具有南洋风情和热带滨海 特色的现代化新城。 海南东环铁海口市区拟设海南东环铁海口市区拟设 6 6 站点站点 5 5 功能区功能区 海南东环铁路海口市内段规划了海口站、长流站、秀英站、汽车南站、新海口站和美 兰机场站 6 处站区，其中新海口站是海口段主要客运站，汽车南站等其他 5 个站为辅助客 运站。 其中，主要的海南东环铁路新海口站位于凤翔路与迎宾大道交界处，该站站场及周边 地区的结构规划为“两主轴两副轴五功能区” ，两主轴分别为迎宾大道和货运大道构成的城 市主轴线，这里将成为带动规划区发展的主动力，也是规划同周边地区联系的主纽带。两 副轴是指分别由凤翔路和站场二横路组成的城市发展副轴线。五功能区分别指站台及站前 广场区、配套商业及酒店区、综合交通区、居住区、居住商业配套区。规划沿着站场横路 和纵路形成公共开放空间，严格控制公共开放空间的建设，形成海口独具特色的轻轨主站。 站前广场空间将突出个性，体现城市文化内涵，是轴线空间的设计节点，绿地系统结合居 住区绿化和道路绿带形成步行系统，各功能空间形成相应的风貌特色，利用大型公共建筑 物形成标志，保持景观视线走廊，营造娱乐休闲环境。 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 15 of 74 三、市场资讯三、市场资讯 表表 1-21-2：20092009 年年 6 6 月海口市市场咨讯月海口市市场咨讯 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 时间时间重大事件重大事件主要内容主要内容 09.06.11 海口坡巷村片区将被集 中改造 总投资 25 亿 6 月 10 日上午，第五届泛珠三角区域合作与发展论坛暨经贸洽谈会投资合作 项目签约仪式上，海口 3 个大项目与区域内的香港、广东、云南企业签约，签约 金额约 50 亿元。这 3 个项目涉及农副产品批发市场、旧城区的改造开发、北港 岛土地一级市场开发。 09.06.11 国际旅游岛珠洽会上推 出招商项目 105 个 已经进入全面规划建设中的海南国际旅游岛，项目建设是支撑国际旅游岛建设 的关键。在 10 日开馆的珠洽会经贸洽谈会上，海南省在举行国际旅游岛专项推介 会的同时，又推出了分别位于 17 个市县的 105 个旅游建设项目。 09.06.15 海口滨江新城首个项目 启动 计划投资 10 亿元 “滨江帝景”项目位于滨江新城起步区中心，总建筑面积约 33 万平方米，预 计投资 10 亿元。滨江帝景以“生态景观”为主题，打造滨江新城首席高尚生活社 区，是滨江新城起步区第一个正式启动的项目。 09.06.30 海口存量小户型房源充 足 走俏原因在于低价 海口市有关部门公布，海口存量小户型房源也在 6000 套以上。中小户型虽然 目前走俏市场，但户型单一、功能缺陷等问题也不少，业内提示购买中小户型最 好选择成熟社区中的小户型，便于将来换房时租售。 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 16 of 74 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 17 of 74 第二篇第二篇 市场市场分析篇分析篇 第二章第二章 土地市场土地市场 一、土地政策资讯一、土地政策资讯 表表 2-12-1：20092009 年年 6 6 月海口市土地市场咨讯月海口市土地市场咨讯 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 易居视点：易居视点： 为期两年的土地调查工作标准时点是 2009 年 10 月 31 日，现在已经进入倒计时。本 次调查主要是在城镇土地调查范围内的土地所有人、使用权人和他项权利人，应向调查人 员提供有关权源材料，包括批文、土地证、地上附着物权属证明、红线图、法人代表证明 或个人身份证明等，进行原件核对，并提交复印件存档。本次城镇土地调查不收取任何费 用，且调查成果可作为申请土地登记发证材料，为土地权利人办证省钱省时。 海口市城镇土地调查是本次全国土地调查的重点内容，但海口工作进展缓慢。这其中 不乏对土地认识不够的人不配合调查，同时也存在一部分村委会的土地争议多、违章建筑 多不好处理，担心政府强行拆除的情况。针对这些情况海口市第二次土地调查领导小组办 公室要求基层和领导，能够配合工作加强资料收集加快调查进度。 本次土地调查结束后将会对海口市土地市场起到一个整理的作用，土地争议的解决和 违章建筑的拆除将会为土地市场提供更多的可用土地资源。 时间时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容 09.06.16 海口市第二次 土地调查领导 小组 土地调查海口仅 完成 42% 从海南省海口市第二次土地调查领导小组办公室了解到，至 2009 年 6 月 16 日，全市城镇土地调查工作完成率仅为 42.7%。该办要求各区、镇政府(街道办)，要积极配合辖区 内调查队伍开展工作。凡拒绝或者阻挠土地调查人员调查的、 拒绝提供调查资料的，责令限期改正并处 5 万元以下的罚款， 构成犯罪依法追究刑事责任。 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 18 of 74 二、市场综述二、市场综述 6 6 月海口土地市场供应状况月海口土地市场供应状况 表表 2-22-2：20092009 年年 6 6 月海口市土地市场供应情况月海口市土地市场供应情况 宗地名称宗地名称土地用途土地用途 土地面积土地面积 （平方米）（平方米） 建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米） 容积率容积率 起始价起始价 （万元）（万元） 出让方式出让方式 海口市滨海西路北侧地海口市滨海西路北侧地 块块 住宿餐饮 173310.2497053.730.5616897.75 挂牌转让 海甸溪北岸东侧地块海甸溪北岸东侧地块 1 1城镇住宅 23976.3883917.333.57487.06 挂牌出让 海甸溪北岸东侧地块海甸溪北岸东侧地块 2 2城镇住宅 34617.76103853.28310810.02 挂牌出让 海甸溪北岸东侧地块海甸溪北岸东侧地块 3 3城镇住宅 35148.48105445.44310975.75 挂牌转让 海甸溪北岸东侧地块海甸溪北岸东侧地块 4 4批发零售 30251.4212100.570.49446.55 挂牌转让 海甸溪北岸东侧地块海甸溪北岸东侧地块 5 5住宿餐饮 49919.74249598.70515588.34 挂牌转让 海口市海盛路北侧地块海口市海盛路北侧地块城镇住宅 2709.906503.762.4264.81 挂牌转让 海秀中路海秀中路“禧福新城禧福新城” 项目用地西南侧项目用地西南侧 20080062008006 地块地块地块地块 城镇住宅 1445.752891.502100.05 挂牌出让 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 19 of 74 6 6 月海口共供应月海口共供应 8 8 幅土地，合计幅土地，合计 3535 万平方米万平方米 图图 2-32-3：20082008 年年 6 6 月至月至 20092009 年年 6 6 月海口土地市场供应走势月海口土地市场供应走势 0 5 10 08.608.708.808.9 08.10 08.11 08.12 09.109.209.309.409.509.6 幅 0 50 100 150 万平方米 占地面积土地幅数 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 6 月份供应的 8 幅土地中，海口市滨海西路北侧地块为住宿餐饮用地，该地块位于长 流起步区，与该地块隔路相对的长流起步区地块属性均为商业用地，加上海口规划向西发 展，这一区域必成新海口商业中心，具有很高的开发价值。 海甸溪北岸东侧 5 地块其中三块为住宅用地，两块商业用地，去年开始海甸溪北岸的 旧城改造工程便已经开始动工，该工程由政府主导，整体改造海甸溪北岸的居住生活环境， 此次改造工程规划是包括住宅、办公、商业的完整社区，加之海甸岛本身已经具有比较完 善的配套设施，所以此工程涉及的每一寸土地的开发都会带来很可观的回报 海口市海盛路北侧地块，周边配套设施不很完善，尽管对面有“海岛阳光”这样比 较成功的项目，但由于土地本身面积偏小，不设和开发大型社区，所以现阶段开发前景不 理想。 海秀中路“禧福新城”项目用地西南侧 2008006 地块地块，该地块位于“禧福新城” 项目内，海南禧隆福房地产开发有限公司很有可能直接拿下这块地继续扩建这一社区。 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 20 of 74 6 6 月海口共成交月海口共成交 3 3 幅土地，幅土地，合计合计 19.7819.78 万平方米，成交总价为万平方米，成交总价为 2.012.01 亿元亿元 图图 2-42-4：海口市：海口市 20082008 年年 6 6 月至月至 20092009 年年 6 6 月土地市场成交走势月土地市场成交走势 0 5 10 15 20 25 08.608.708.808.9 08.10 08.11 08.12 09.109.209.309.409.509.6 幅,万平方米 0 2 4 6 8 10 亿元 占地面积土地幅数成交总价 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 连续沉寂了两个月之后，海口土地市场在 6 月份开始回暖，且成交量较大，为后市起 到了一个良好开端作用。由于近期房地产市场回暖明显，尤其是海南市场出现成交量和成 交均价持续上涨的良好状态，土地的供应量提升，在本月三块土地成功成交之后，海甸溪 北岸 5 地块紧随其后在 7 月 6 日以 325 万/亩的高价成交。 图图 2-52-5：20082008 年年 6 6 月月-2009-2009 年年 6 6 月海口市土地成交均价走势月海口市土地成交均价走势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 08.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.06 单位:元/ 楼板价(元）成交单价（元/平方米） 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月成交的三块土地中海口市西海岸长秀开发区滨海大道南侧地块和海口市滨海西路 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 21 of 74 北侧地块的成交单价仅比底价高出 1 块钱，对本月土地的成交均价没有起到拉伸作用。由 于地块位置不同，价格存在一定差异性。另外，这两块土地的容积率分别为 0.54 和 0.5， 导致本月楼板价比土地均价高出 30%。 三、本月成交土地透析三、本月成交土地透析 表表 2-62-6：海口市：海口市 20092009 年年 6 6 月土地市场成交一览表月土地市场成交一览表 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 海口市滨海西路北侧地块海口市滨海西路北侧地块 宗地位置宗地位置 土地现状土地现状 本地块位于海口秀英区西海岸板块，目前该板块是海口市高档项目集中的区域，万 科浪琴湾、金色阳光、琼珠生态花园等都在地块周边。该地块周边交通便捷，南面即为 海口市交通枢纽干道滨海大道。地块周边自然风景秀丽，紧邻琼州海峡，热带海洋公园和 宗地宗地 名称名称 用途用途竞得人竞得人 占地面积占地面积 ( (万万) 规划建筑面规划建筑面 积积( (万万) 底价底价 ( (万元万元) ) 成交总价成交总价 （万元）（万元） 单价（万单价（万 元元/ /亩）亩） 楼板价楼板价 ( (元元/)/) 海口市秀英大 道 26 号地块 住宅 海南美佳润 投资有限公 司 1.692.701379219186.67813 海口市西海岸 长秀开发区滨 海大道南侧地 块 住宅 海南西秀海 景园实业有 限公司 0.760.381055105592.552776 海口市滨海西 路北侧地块 商业 海南宏筑房 地产有限公 司 17.339.71168981689865.071740 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 22 of 74 高档酒店相伴左右。 本地块位于长流起步区，是西海岸新区和长流组团区域交汇点，属于海口“西拓”现 阶段重点发展区域。 “西拓”就是加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行 政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设。地块为商业 用地，地块周边交通便利、风景优美、发展前景广阔，极具开发价值。 海甸溪北岸东侧地块海甸溪北岸东侧地块 本地块为海口市海甸岛海甸溪北岸旧城改造工程的一部分，地块总占地 260 亩，是集 住宅与商业一体的综合用地。本地块分为五宗地块，其中三宗为住宅用地，其余两宗为商 业用地，出让使用年限为 40 年。要求绿地率不得小于 35%，近 5 万平方米的面积中要求 配建车位必须大于 1248 个。竞得者取得使用权后，一年内应实施建设并完成 10 万平方米 的建筑，3 年基本完成项目的投资建设。有多家知名企业参与本次的竞标，最终广州璞源 房地产开发有限公司以约 8.47 亿元的总价成交，单价高达每亩 325 万元，成为海口新 “地王” 。 近期全国房地产形式有所好转，回暖趋势明显，三个月内全国产生十块“地王” ，新一 轮的“圈地运动”已经拉开了帷幕。在全国形势好转的情况下，海南市场更是一个不可多 得的投资点，海南的自然环境，地理位置是海南地产走俏全国的中坚力量，海南建设国际 旅游岛的战略目标将会给海南带来更广阔的发展空间。在这种历史性的发展机遇下，进驻 海南市场是最明智的选择。 宗地位置宗地位置 土地现状土地现状 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 23 of 74 第三章第三章 商品房市场商品房市场 一、市场综述一、市场综述 6 6 月商品房市场供应量为月商品房市场供应量为 24.3824.38 万平方米，环比万平方米，环比 5 5 月增长月增长 6.116.11 万平方米，上涨万平方米，上涨 33%33%。 但相比去年但相比去年 6 6 月，同比增长月，同比增长 23.0523.05 万平方米。万平方米。 商品房成交量为商品房成交量为 24.5224.52 万平方米，环比上涨万平方米，环比上涨 5%5%，成为海口近两年成交量的最高峰。，成为海口近两年成交量的最高峰。 办公市场成交量有所好转，共成交办公市场成交量有所好转，共成交 3535 套，面积为套，面积为 0.660.66 万平方米。万平方米。 商业市场呈上涨趋势，成交面积为商业市场呈上涨趋势，成交面积为 1.891.89 万平方米，较上月涨万平方米，较上月涨 45%45%。 图图 3-13-1： 20082008 年年 6 6 月至月至 20092009 年年 6 6 月海口市商品房供求走势图月海口市商品房供求走势图 0 5 10 15 20 25 30 35 40 08.608.708.808.908.10 08.11 08.1209.109.209.309.409.509.6 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 元/平方米 供应量成交量成交均价 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 表表 3-23-2：海口市：海口市 6 6 月商品房各类指标变化表月商品房各类指标变化表 指标指标20092009 年年 5 5 月月20092009 年年 6 6 月月同比增长（同比增长（% %）环比增长（环比增长（% %） 供求比供求比1：1.271：1.01 供应量（供应量（万万 mm2 2） 18.2724.381732.3933.44 成交量（成交量（万万 mm2 2） 23.2924.5246.795.00 成交价格（元成交价格（元/ / mm2 2） 463149718.857.00 成交总额（亿元）成交总额（亿元） 10.7812.1959.7613.00 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 24 of 74 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 6 月，海口楼市不断没有像往年急剧下跌，反而在上月热销基础上再度攀升，成交量 为 24.52 万平方米，环比上涨 5%。在成交的项目中大都是近郊区的中端楼盘，基本以刚性 需求为主，改善型需求相结合。09 年的市场扭转了海口历来的局面，在传统淡季到来之时 销售热潮还能不断延续，说明海口的客群格局逐渐发生变化，内需市场比列增大，能够支 撑起海口的房地产市场。 二、供应市场分析二、供应市场分析 商品房供应量为商品房供应量为 24.3724.37 万平方米，较上月上涨万平方米，较上月上涨 33%33% 2009 年 6 月商品房供应市场在上月调整期之后又一次较大放量，共 24.38 万平方米的 新房源推向市场。虽然 6 月份是进入楼市淡季的过渡期，但是市场没有丝毫的冷意，热度 仍然在继续，增强开发商信心，大量推售。 表表 3-33-3：海口市：海口市 6 6 月商品房供应明细表月商品房供应明细表 物业类别物业类别项目名称项目名称区域区域面积（平方米）面积（平方米）套数套数 “海岛阳光”三期秀英 8239.8976 东环广场琼山 11711.89260 凤翔商住楼琼山 1241.0410 海甸.瑞州嘉园美兰 22869.48262 金和信花园秀英 13768.38150 菩提苑秀英 15717.38140 瑞园秀英 3092.5224 天上人间 h6 区商住楼琼山 12206.71127 阳光西海岸(三期南区)秀英 20767.6160 住宅 小计 109614.91209 东环广场琼山 171.9311 凤翔商住楼琼山 260.91 海甸.瑞州嘉园美兰 1050.31 万国大都会龙华 26101.917 车库 小计 27585.0420 “海岛阳光”三期秀英 3033.6121 东环广场琼山 4868.7722 金和信花园秀英 100.122 万国大都会龙华 68301.518 商业 小计 76304.0153 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 25 of 74 万国大都会龙华 30262.26443 其他 小计 30262.26443 汇总 2437661725 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 6 6 月，海口商品房供应市场中住宅占总量月，海口商品房供应市场中住宅占总量 45.00%45.00%，比列有所下调，比列有所下调 6 月商品房供应市场中商品住宅占总量 45.00%，比列有所下调。商业占总量 31.30%，商业所占比例上涨，主要是万国大都会商业的拉动。另外，车库、其他物业类型 面积占到 23.70%，无办公用房新增量。 表表 3-43-4：海口市：海口市 6 6 月商品房供应物业分类表月商品房供应物业分类表 46% 11% 12% 31% 住宅车库商业其他 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 三、销售市场分析三、销售市场分析 6 6 月商品房成交量为月商品房成交量为 24.5224.52 万平方米，环比上涨万平方米，环比上涨 5%5% 2009 年 6 月，商品房成交量持续上涨，为 24.52 万平方米，环比上涨 5%，与 2008 年同期相比上涨 46.83%。09 年 3-5 月商品房成交量都保持在较高的水平，购房热潮不退。 6 月成交量再度刷新记录，成为近两年最高峰。08 年 6 月成交量为 16.70 万平方米，较 08 年 5 月大幅度下滑，进入销售淡季。但是今年 6 月份到来，成交量没有缩减，而且还在不 断攀升，成为海口市场焦点。 *海口市*2009 年 6 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市玉沙路 11-8 号玉沙国际大厦 1605 室 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 page 26 of 74 图图 3-53-5：20082008 年年 6 6 月月-2009-2009 年年 6 6 月海口市商品房成交量走势月海口市商品房成交量走势 万平方米 0 5 10 15 20 25 30 08.608.708.808.908.10 08.11 08.1209.109.209.309.409.509.6 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 6 6 月办公成交量大幅上涨，成交月办公成交量大幅上涨，成交 3535 套，面积为套，面积为 0.660.66 万平方米万平方米 6 月，海口商品房市场中，办公用房成交量为 0.66 万平方米，较上月上涨 477%。海 口办公市场一直较为低