【精品】易居专题研究：豪宅是怎样炼成的（产品篇） .doc

豪宅是怎样炼成的（产品篇）2008年9月5日目录序言6一概念篇71豪宅的定义81.1豪宅的分类92 成为豪宅的基本条件92.1 价格条件92.2 面积条件102.3 环境条件113 豪宅的特性123.1稀缺性123.2舒适性133.3珍贵性143.4豪华性153.5尊贵性153.6超前性164 豪宅的特征总结17二环境篇181外部环境配置191.1地段环境19积聚性191.2交通环境20交通可达性211.3山水环境221.4利用或创造资源环境23利用已有资源23创造资源252内部环境配置262.1社区规划262.2社区景观302.3院落景观39大门及入口通道39入口喷泉39休闲室外场地39儿童娱乐场地40私家游泳池40合理植物配置41三建筑篇421公寓类豪宅431.1户型功能配置46充足的室内外停车位 46豪华公共大堂 47私家电梯直接入户 48多功能空中花园 49大进深面宽客厅 49全套房设计 49中西厨设计 50佣人房设置 50主卧套房的豪华配置 51宽大阳台设计 511.2装修配置标准53分户门53客厅与卧室53空调设备54卫生间洁具55厨房55其他562别墅类豪宅572.1户型功能配置58充足的室内外停车位及主客停车位分离 58主入口处风雨廊的设计 59豪华中庭共享空间 59中庭大楼梯 59异型客厅设计 61私人会客兼书房 61豪华中西厨房 62餐厅功能细分 62主客人用房分区 63主卧套房的豪华配置 64宽大的露台设计 66高标准佣人房 67桑拿室 67放映厅 68娱乐室 68健身房 69酒吧间 69游泳池 70储藏室 70私家电梯 71其他713建筑材料733.1外挂高档建筑石材733.2高档节能建筑保温材料733.3建筑风格74四配套服务篇751主题会所761.1健身俱乐部、美容主题761.2娱乐主题791.3儿童俱乐部主题791.4 餐饮主题801.5商务主题801.6 交通主题812商业配套823 物业管理服务833.1智能化设施843.2物业服务86常规服务内容简介88贵宾客户专属服务内容简介88豪宅特色物业服务89结论91附录92序言豪宅市场，处于住宅市场金字塔的顶端，是“高端中的高端”；豪宅是一个与房地产市场发达程度和居住水平的差异程度有关的相对概念，对应着不同的经济发展阶段和不同的城市发展历史及文化积淀。豪宅在不同的社会制度、不同的历史发展阶段、不同的城市文化背景下有不同的定义和标尺。虽然近年来，很多项目在宣传推广上纷纷以豪宅形象出现，但通过与发达国家同类横向比较后可以发现，其在产品设计、技术含量以及个性化特色等方面离先进水平还有相当大的差距。但豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是随着经济水平的发展和富豪阶层的出现，豪宅的产生更具有了相当的可能性。因此对别墅类豪宅的开发设计研究，既是住宅技术发展的需要，也是房地产市场的迫切需求。鉴于此，这份报告集中对豪宅产品进行了一系列的分析，对其标准提出了一套参考性的建议，以便于今后咨询以及设计工作给予借鉴参考。一概念篇1豪宅的定义什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。上海檀宫 顶级豪宅的代表综上所述，豪宅，是最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；即在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。1.1豪宅的分类住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。上海翠湖天地御苑 公寓类豪宅上海绿城玫瑰园 别墅类豪宅 由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。正是基于这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。2 成为豪宅的基本条件2.1 价格条件豪宅以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。例如顶级别墅，业内有一个不成文的标准：首先是独栋，一定是一家独占一栋，双拼、叠拼、联排或其它任何形式的混居建筑，都不算；其次，单价在2000美金左右、总价在500万元附近的，为高级别墅，单价在每平方米3000美金、总价起码是1000万元级的，才算顶级别墅，也就是说购买者起码要有数千万乃至上亿元的个人资产。城市物业类型价格豪宅代表上海别墅1000万级3000万级5000万级8000万级天马高尔夫别墅、佘山3号世茂佘山庄园紫园、九间堂檀宫公寓1000万级3000万级5000万级财富海景花园翠湖天地御苑汤臣一品以上仅以上海为例，说明价格为豪宅的衡量标准之一。考虑到中国的实际情况，如购买力、人口分布等影响因素，各城市豪宅在其价格标准上存在一定差异。如上海、北京等大型城市，能达到1000万的才算是刚达到豪宅的价格门槛，而换到成都、重庆等中等城市，一些别墅完全能够满足当地的环境条件，产品也确实达到豪宅标准，但其价格仅300万。由于此报告篇章的重点着重于物业的产品，因此，这些地处中等城市、能够满足当地豪宅标准的楼盘，也在此报告的讨论范围。2.2 面积条件豪宅的面积包括占地面积和建筑面积达到一定的指标。作为人多地少的国家，即使是顶级别墅，占地面积还是应该有所节制，一般以两三亩为宜，五亩左右也还能正常，不顾国情动辄几十亩占地面积是一种缺乏社会责任的行为。例如顶级别墅的建筑面积应该在500平方米以上，容积率应不高于035。城市物业类型物业名称单套建筑面积上海别墅紫园檀宫世茂佘山庄园345-31831200-2000250-1543公寓财富海景花园翠湖天地御苑汤臣一品247-66090-670434-1239由上海豪宅的代表楼盘可以看出，一般在该城市能够上豪宅标准的，别墅的单套建筑面积均达到1000平方米，这一面积并不包括室外大面积的私家花园或附送的露台等面积。若是公寓类豪宅，一般单套建筑面积需在500平方米以上。2.3 环境条件对别墅类豪宅来讲，最为稀缺的就是自然山水环境，真正具备自然山水环境的项目很少。做到区域优良、交通便利和有其它因借资源相对来说还是比较容易的。所以很多别墅项目在不具备自然山水环境的情况下人工营造，挖人工湖泊或者建造高尔夫球场，试图弥补自然山水方面的不足。四川成都龙湖.长桥郡利用自然的河流，将其纳入别墅区的景观。重庆保利高尔夫别墅修建顶级高尔夫球场，创造优良的景观。没有山水的别墅项目与城中高档住宅相比，仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住质量是一种提高，但因为不能享有真正的优质自然环境，也只能降档成为经济型别墅。若评选豪宅项目，没有自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面不能入选。如果一个项目具备这样的自然山水资源，可以说在大环境方面已经不战而胜。3 豪宅的特性3.1稀缺性要想让一栋房子成为豪宅，选址是最为重要的。豪宅的建造地点要么是在最为繁华的城市中心，要么就是在风景绝佳、超然脱俗的自然风景胜地。李嘉诚先生说过一句话：“选房子，就看三点。第一是地段。第二是地段。第三还是地段。”从这句话中，我们不难看出一栋房子的建造地点对其价值的影响有多大。地段是房地产价值的首要因素。豪宅市场的区域条件一般具有独特性和不可复制性。如太平桥地区独一无二的“上海新天地”石库门风格的高档商业配套；陆家嘴滨江板块近陆家嘴cbd和外滩景观优势等。陆家嘴新天地古北徐家汇南京西路 3.2舒适性豪宅最为根本的用途毕竟还是用来居住的，所以舒适性是一栋豪宅必须具备的条件，这是检验豪宅的重要指标之一。一栋豪宅，除了要有巨大的面积，还必须拥有个性化、智能化的功能来保证居住者的舒适，这样才能够让人得到足够的享受。同时，豪宅的舒适性应该是从内到外全面体现的，无论外观还是内饰、轮廓还是细节，都必须给住户以自然舒适的感觉。北京东山墅 卫生间内景3.3珍贵性这里所说的珍贵性主要指的是土地的稀缺价值、稀有资源价值、自然景观价值、建筑设计价值与城市的人文价值。占有了这些不可替代的社会资源，豪宅才能够为他的主人带来最大的价值。 上海檀宫 建筑造型各不相同3.4豪华性 既然豪宅是社会精华资源的萃取，显然其建筑与装饰的材料也必须是精益求精，稀有奢华的。作为一所豪宅的重要组成部分，装修与装饰有着与房子本身同样价值。以黄金、钻石作为豪宅的装饰材料一点也不为过。当然价格的昂贵并不是豪宅追求的唯一标准，上等的用料与精细的施工也是豪宅装修装饰所必须的。北京棕榈泉国际公寓3.5尊贵性 当然，一栋豪宅，除了具备这些自身的“硬件”优势外，其“软件”优势也发挥着不可或缺的作用。豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买来豪宅的同时，也会享受到顶级的物业管理服务。只有这样，才能够使豪宅的主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。 上海王子晶品 餐厅内景北京玫瑰园四期 客厅内景3.6超前性作为生活在上流社会的富豪名流，他们还需要享受到豪宅科技的超前性与投资价值的超前性。应用在豪宅中的全新技术能够让主人提前享受到未来生活的舒适与便捷；城市、自然资源选择的超前性能够为主人带来丰厚的投资回报，并且能够经得住时间的考验。 美国豪宅美国豪宅4 豪宅的特征总结一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。二环境篇1外部环境配置1.1地段环境第一是所处区段是否环境优良的、有升值潜力的、或市场认可度比较高的区位。地段环境是一个大规划的概念，着重指豪宅的地段优势，或者说是项目周边整体环境的构成。“地段，地段，还是地段”，可见区位价值对房地产项目而言的重要性。房地产的区位价值表现为该区位是否具有升值潜力、是否在市场上具有高认知度等。通常，项目所在的区域位置是决定项目品质与未来市场的最为关键因素之一。 积聚性积聚性，即豪宅区的概念，这一概念已被国内外普遍接受。纵观世界各地，单栋豪宅的孤立存在是罕有的。城市豪宅区优势豪宅代表楼盘上海佘山板块 佘山自然资源 低密度、低容积率住宅区上海紫园、世茂佘山庄园、佘山3号、佘山月湖山庄、紫都上海晶园浦东滨江板块 滨江海景 陆家嘴繁华地段汤臣一品公寓、财富海景花园、世茂滨江花园新天地板块 市中心商业繁华地段 文化积淀翠湖天地、华府天地、盛大金磐、济南路8号深圳南山区 靠近大南山、俯瞰深圳湾海域 开放最早的区域，高度国际化兰溪谷、百仕达红树西岸花园以上海新天地板块为例：济南路8号锦麟天地雅苑新天地太平湖华府天地公寓翠湖天地雅苑翠湖天地御苑翠湖天地嘉苑上海新天地周边住宅（cric影像图）上海新天地板块属于市区豪宅的代表区域。该板块是以上海新天地休闲步行街为中心的辐射区域，位于上海市中心的淮海中路沿线，在地段上占有明显优势。新天地的商业区以高档时尚休闲为特色，加之新天地石库门建筑、中共一大会址等文化遗产，及新天地太平湖的景观资源，使该区域的环境满足了豪宅的必备条件。交通上，该板块西临南北高架路，北有延安高架路，并有地铁2号线经过，交通便利。以上诸点构成了该板块成为豪宅区的先天条件，即积聚性。从新天地的cric影像图可以看到，环绕新天地太平湖周边，集聚了翠湖天地雅苑、御苑、嘉苑，及华府天地、锦麟天地、济南路8号等豪宅定位的楼盘，它们普遍满足了豪宅的大规划要求。1.2交通环境在以汽车为主要交通工具的时代，无论距离城市有多远，只要有高速连接，交通方便，交通环境的支撑就是到位的。特别是对于别墅类项目，业主都是以私家车为主要交通方式，所以交通便利是很重要的一个条件。如果交通条件不够便利，无论其与市中心有多近，它的价值也要受到影响。 交通可达性交通可达性：无论是否豪宅，交通可达性都是衡量住宅位置的一个重要指标。市区豪宅本身就处在城市中心位置，相对具有交通便利的优势。一般的别墅项目讲求远离城市的喧闹，对于豪宅产品更不例外。但是，并非离开城市越远，其区位价值就越高，如果脱离了城市生活、居住的半径，这样的“世外桃源”或许只存在于东晋年代。现代豪宅追求的是“离尘不离城”的一番净土。上海紫园豪宅交通条件表与市中心距离与机场距离与交通要道关系市区豪宅近距离，满足条件车程在一小时内需靠近高架、隧道、环线、轨道交通等市郊豪宅车程少于30分钟，满足条件车程在半小时内需临近环线、高速公路等 评判豪宅位置交通可达性的标准一般有3个，即与市中心距离、与机场距离和与交通要道关系。在如今以汽车为主的交通时代，豪宅业主一般都以私家车为主要交通工具，交通可达性并不仅以豪宅与市中心的直线距离来反映。市郊豪宅虽然距离城市中心距离较远，但只要有快速道路相连，就不影响其交通便利度，其交通环境的支撑就是满足要求的。1.3山水环境因为买别墅的人并不是因为缺房子住才买别墅，买别墅的主要目的就是为了提高自己的生活质量与品位，特别是追求更好的室外居住环境，所以对自然山水、自然的植被绿化看的非常重。对一个城市周边的别墅项目而言，有没有自然山水环境，其质量和价格将会有天壤之别。国外豪宅所依仗的重要资源便是自然环境。环境优势尤以自然景观为主，如临山或临水的环境。豪宅的购买者并非缺房子住，其购买豪宅的主要目的是提高生活质量，特别是追求更好的周边环境，如果是天然山水、绿化资源则更佳。市区豪宅因区位限制，周边罕有山景资源，则更加追求自然水景，如临江、临河等。上海财富海景花园 俯瞰黄浦江有的市区豪宅周边没有自然山水等景观资源，则通过人工水景、绿化资源弥补，如项目毗邻某大型公园绿地，以获得人造景观。上海汤臣一品大厦 除位于陆家嘴板块，具有高区位价值外，项目毗邻黄浦江，白天可见陆家嘴中心绿地景观，夜晚又可欣赏浦江夜景，环境优势亦非常明显。1.4利用或创造资源环境 利用已有资源还有就是周边有没有其他可以因借的资源。国外许多豪宅都是因其地处跑马、赛车名地，拥有文化资源而享有高昂身价。另有一些市区豪宅，紧邻商业繁华地段，或者邻近文化、风景名胜地段等，也取得环境优势。比如北京靠近颐和园、香山等著名景点的楼盘，就具有此类优势。上海翠湖天地嘉苑位于繁华的新天地商业板块，区域内有中共一大纪念会址等文化旅游景点。但楼盘位置闹中取静，可俯瞰新天地太平湖，一湖之隔即是新天地酒吧风情街。相比市区豪宅，市郊豪宅更需要以自然环境资源为依托。由于市郊住宅相比市区住宅，建筑密度会降低不少，其低密度确实提高了居住质量。但对于市郊豪宅，如果没有自然山水环境，其在环境资源方面就很难具有优势，因此不具有豪宅的素质。上海紫园 位于上海佘山国家级旅游公园内，北望西佘山。深圳香蜜湖1号 位于20万香蜜湖畔，占尽自然景观资源的同时，又与欢乐谷游乐场相邻， 增加游乐场所这一环境依托。也有一些项目，打着诸如邻近生活便利设施、靠近名校资源等的宣传，力图跻身豪宅榜单。这虽能使项目升值不少，但充其量也就是高档住宅。可见环境优势对豪宅项目的重要性之大，并非任何好的环境都能使边上的高档住宅成为豪宅。 创造资源豪宅发展到如今，又产生以娱乐休闲度假场所为依托的豪宅，其中高尔夫别墅最为典型。高尔夫别墅围绕高尔夫球场建造，依靠球场大面积的绿化率、层次丰富的球场景观、变化起伏的球场地形、以及不乏自然山水资源的烘托，共同构筑了住宅极佳的景观视野，也因此获得自身巨大的环境价值。其实对于别墅类豪宅，真正具备自然山水资源的项目少之又少，因此最稀缺的资源非自然山水环境莫属。在项目不具备自然环境资源的情况，建高尔夫球场不失为弥补这一欠缺的好的选择。开发商抓住高尔夫住宅景观视觉的观赏性、自然资源的稀缺性及建筑的低密度、低容积率，在营销广告中不遗余力地宣传“景观住宅，户户观球，球场是你的前庭后院”等说辞，增加豪宅的分量。深圳观澜湖高尔夫大宅 坐落于216洞世界最大的观澜湖高尔夫球场中央，通过每一户阳台窗户都能看见最少180的高尔夫球场景观。上海汤臣高尔夫别墅远眺球场景观。2内部环境配置2.1社区规划要有好的社区环境，规划是第一步。无论市区豪宅还是市郊豪宅，纷纷高价聘请名家名师精心打造社区环境，在有限的社区面积内加大小区规划的力度，从而增加产品的附加值，提升自身的定位。豪宅社区的规划，一般需要满足如下要求：要求市区豪宅市郊豪宅规划容积率低绿化率高建筑密度低总户数适中车位配比高私密性高安全性高必须满足尽量满足较难满足n 容积率容积率是对土地的硬性指标，在土地取得时候已经限制。虽然容积率对居住舒适度影响很大，低容积率的小区具有更高的居住舒适性，但开发商为了利润考虑，在市区都会尽量建造高容积率的社区，以追求利润最大化，即使是市区豪宅，也难逃高容积率这一围城。市区豪宅容积率普遍都高于4，更有甚者达到7或8以上，从而使低容积率只能成为遥不可及的美好愿景。由于高容积率的制约，市区豪宅多为高层、甚至超高层建筑。目前世界上纯住宅建筑中最高的超高层豪宅“高崖highcliff”位于香港，共73层，从建筑相邻的路面算起楼高达252米。豪宅的超高层化在美国、澳洲、甚至香港等地，已经突破了市中心这一区域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亚黄金海岸市的q1大厦（q1 tower，共78层）、美国纽约曼哈顿区的特朗普世界大厦（trump world tower，共72层）等。豪宅的超高层化其实也更容易与城市的繁华景致相一致，并收获丰富的城市景观视野。 澳大利亚q1大厦 上海汤臣一品 上海济南路8号1栋78层的超高层住宅 4栋40-44层的超高层住宅 2栋31层的高层住宅上海财富海景花园 广州誉峰 深圳香蜜湖1号5栋36-37层的高层住宅 8栋41-45层的超高层住宅 1栋17层的小高层和4栋22-26层的高层等市郊豪宅不同于市区豪宅。由于其远离市区，追求的是低容积率的生活环境，因此市郊豪宅一般都为独栋别墅，容积率控制在0.3左右，不乏容积率在0.1甚至更低的豪宅项目。上海、北京这类城市的豪宅小区内，建筑形态分隔较清晰，如果在别墅豪宅社区内出现多层住宅，就会降低社区档次，因此不会出现别墅、公寓组合而成的豪宅小区。但深圳、广州等城市的豪宅小区多由几种不同建筑形态的住宅组成，分期开发，且各期间有明显的区域分隔，因此在容积率问题上需将建筑形态不同的区域分开看待。n 绿化率无论市区豪宅还是市郊豪宅，都追求社区内的高绿化率。但市区豪宅同样由于用地受限，只能在有限的范围内尽量满足高绿化率的要求。市郊豪宅则在绿化率上占据优势，有足够的土地供其开发绿化面积。因此市郊豪宅必须达到高绿化率的要求，给人以进入小区，仿佛进入公园或是大片园林之感。n 建筑密度建筑密度不是住宅规划中的硬性指标，但同样影响着人的居住舒适感，尽量低的建筑密度能减少人的压抑感。市区豪宅社区应尽量规划为低建筑密度，而市郊豪宅产品的独栋别墅化使得低建筑密度的社区成为必然。n 总户数小区的规划总户数取决于小区规模。豪宅小区由于受众范围小，不可能建成大盘项目，且过多的社区户数会使社区人口繁杂，不利于管理，因此豪宅小区的规划总户数都会比较低。上海檀宫可谓是最为典型的控制总户数的豪宅项目，仅18栋独栋别墅，完全控制了总户数，使业主有尊贵感。深圳香蜜湖1号的总户数属于适中，该豪宅项目由御园129套临湖别墅和华府318套高层湖景公寓组成，总共447户的规划户数与檀宫18户差距甚大，但由于小区的整体规划不同，香蜜湖1号的户数并没有显得过多。 上海檀宫 深圳香蜜湖1号因此与小区自身的整体规划相符的总户数才是豪宅小区所应追求的。n 车位配比豪宅业主的出行工具以私家车为主，对豪宅小区来说，其车位配比就显得至关重要。城市豪宅的车位比一般尽量达到1：1，而城郊别墅豪宅多有室内外多车位，其车位配比应在1：2以上。n 私密性豪宅业主对私密性的要求极高。市区豪宅和市郊豪宅都应满足高私密性的要求。由于豪宅项目本身一定具有极佳的景观资源优势，而这需要主要房间具备开阔的景观视野来满足，那么在满足其景观视野的同时，如何充分保证居住的私密性，就是社区规划的关键之一。一般对于豪宅小区，应地处道路尽头、或人车流量相对较少的位置。小区四周应有围栏及充足绿化种植，使小区与外部道路隔离，形成私密的居住区。高层豪宅由于比周边地势高，容易满足私密性需求。别墅豪宅地势低，需要具有足够大的庭院尺度，并需要在别墅四周种植茂盛植物、或通过其他构筑物等对视线加以屏蔽，营造出深宅大院的气氛。n 安全性安全性主要由小区高档的智能化设施及物业管理服务来满足。市区豪宅与市郊豪宅都必须具有高度的安全性。豪宅社区应交由好的物业管理公司运营。比较市区豪宅与市郊豪宅的社区规划要求可见，对于市郊豪宅的规划要求更高。2.2社区景观n 大门入口设计公寓豪宅的大门布置显高档、气势，设置独立出入车道。 北京星河湾 大门深圳兰溪谷 大门及社区内主道路n 水景美丽的水景可以增加项目的景观优势。随着近年人工水景的盛行，小区内建造水景有了更多方式。豪宅业主更加相信风水，对社区的景观布置要求高。水是生态环境中最活跃、最有灵性的因素，也是财富的象征，上风上水在中国更是风水宝地。因此在豪宅社区内，水景运用不可或缺，且位于财位之处。水景应尽量是活水。天然水景为最佳水景，人造喷泉、涌泉、水帘、叠水、瀑布等，亦为次佳的活水布置。而人造河道或室外泳池等人造水景，可以增加社区的美观感。社区可以根据其规模，将不同水景加以组织。u 天然湖泊、河道社区内水景以天然水景为最佳，如将天然河道引入社区内，倚绕湖泊规划布置社区等。上海财富海景花园 社区实景图某别墅豪宅区天然湖景图 别墅对河道水系的水景运用更为丰富，一些别墅区的庭前院后均有水系贯穿。这种环绕、穿插于别墅庭院的私家水系，完全区别于传统别墅公共水系、公共园林板块泾渭分明的特点，实现了水景的私家化，也是目前豪宅社区水景的一种发展趋势。豪宅社区完全可以通过水景布置提高社区的文化涵养。 上海佘山3号 临水别墅 某别墅豪宅实景图u 人造喷泉、水帘、水池、泳池人造水景应体现小区现代感或设计感，提升小区档次。其中：小型喷泉多配合雕塑，设置在豪宅小区主出入口或道路口处，设施在白天应全天运转，属运行成本较高的人造水景。一些小型喷泉也可以结合水池布置。 上海西郊庄园 某豪宅区喷泉实景 上海翠湖天地御苑 北京星河湾 深圳中信红树湾1期 深圳中信红树湾2期大型喷泉可结合大型水池布置，一般位于小区中央景观、休闲广场等处。 深圳中信红树湾2期水池可配合小区建筑及整体景观基调，通过高差形成类瀑布或叠水水景。一些水池中还可饲养鱼种，增添阳气。 广州星河湾 豪宅社区水景实景图 深圳兰溪谷 瀑布式社区水景豪宅小区一般都配备高档会所，内有室内泳池设施。对于高尚型会所，其设施配置中，游泳池的配置比例高达84%，多为室内泳池，属此类会所的标配。若是别墅社区，更有私家泳池。因此此处游泳池主要用途为补充小区景观，仅讨论露天泳池。露天游泳池一般作为景观配套，而非以健身为主要目的。此类露天泳池大多非标准泳道大小，而是采用美观的弧形造型，并在周围加以绿化、休闲配套等设施，以供休憩需要，从而提高小区档次，凸显豪宅品质。 北京星河湾 露天泳池 广州誉峰 露天泳池深圳兰溪谷 中央大型泳池景观若是会所的室外泳池配置，则会更显高档。深圳香蜜湖1号 五星级会所室外泳池以下举两例充分利用水景营造社区景观的豪宅小区： 北京玫瑰园以水景为社区规划一大主题，社区内水域景观尤其壮丽。主道路口的大型喷泉，与小区“鱼”景雕塑巧妙融合。景观墙上亦将雕塑与喷泉结合，气势宏大。小区与3万的劳伦逊湖面、1.6万的维多利亚中央花园水景为邻。配以叠石、亭台、长廊桥等小品。小区亦有大型叠水和人造瀑布等活水景观布置，与玫瑰花遥相呼应。 上海九间堂别墅将天然河道引入活水，做成九曲十八弯的水景，与社区的中式园林规划及别墅的中式建筑风格相辅相成，达到户户临水的效果。l 绿化别墅社区内的公共绿化环境。某国外高尔夫豪宅别墅社区实景图 四川成都 龙湖.长桥郡所以别墅社区并不是由一栋栋别墅划分的纯私家用地的集合，更应该是一个整体的社区的概念。应有足够的公共活动与公共景观用地，而这些公共的景观与绿化和用地面积，标志着社区整体环境质量的档次。四川成都 龙湖.长桥郡 凡住过别墅的人都知道在别墅社区内散步观赏也是一大乐趣。人们散步、健身、溜狗，都需要有一定的足够开阔、足够长度的休闲散步路线。也需要在景观较好的位置提供足够面积的，公共休息活动空间。2.3院落景观 大门及入口通道 别致的入口大门及通道处理，往往突出“深宅大院”的特质。 四川成都龙湖.长桥郡 入口喷泉入口喷泉是豪宅私家庭院的惯用手法，常常承载了主人风水上的一些期望。喷泉的设置一定意义上也改变了庭院的小环境，是私家庭院景观的首选。上海檀宫 休闲室外场地休闲场地常常结合一些自然景观设置，利用庭院内的植物围合成空间。休闲场地可以为主人提供纳凉休息，会客交谈的场所。四川成都 龙湖.长桥郡 儿童娱乐场地儿童娱乐场地一般有沙坑，秋千，滑梯，翘翘板等，场地材料由软质场地构成。四川成都 龙湖.长桥郡 私家游泳池豪宅具备的基本条件之一，可以提升豪宅档次。 上海世茂佘山庄园 上海绿城玫瑰园 合理植物配置合理的植物配置会考虑到遮阴挡风和四季花草呈现的颜色以及对私家院落的私密性的有效保护。另外，良好的植物配置对于季节变化而产生的气候影响也有一定的改善作用。上海绿城玫瑰园 上海绿城玫瑰园 三建筑篇1公寓类豪宅公寓类豪宅一般位于市中心且为容积率在4以上的住宅产品，属高层或超高层建筑，基本都具备良好的地段优势，因此评判公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积，户型各部分功能以及装修标准。上海翠湖天地御苑 上海王子晶品 深圳御景东方花园公寓类豪宅在其地段优势相当的情形下，户型功能的是否完备是衡量其价值的一个重要的评判标准。上海翠湖天地御苑 上海王子晶品 公寓类豪宅超豪华的装修品质的比较是其价值的另一个重要判断依据。公寓豪宅须有舒适度的突破(人造环境是关键)：地段好、面积足够大、装修豪华是公寓豪宅必备的条件。由于公寓豪宅没有足够的自然环境资源可利用，因此对其室内外空间及景观环境的精心营造，创造出更加怡人的居住环境就显得异常重要。人造环境的成功与否，是关乎公寓豪宅居住舒适度优劣的关键因素，对人造环境的营造，具体表现在三个层面上，即设计层面、技术层面和心理层面。上海翠湖天地御苑设计层面包括建筑外观，户型的外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、垂直交通等方面。公寓豪宅在这些方面均应比普通公寓住宅有较大的突破和创新。如显赫的外观、别墅化户型布局，个性化的室内空间设计，环境面的最大化，私家电梯直接入户，主次入口分离，入户室中花园等。由于公寓豪宅没有地面庭院，如何创造出人与自然亲密接触的空间环境，也是提升其品质的重要环节。可以借鉴别墅类产品的特色，在不影响主要采光通风的情况下，巧妙设计出具有不同功能及景观要求的前后空中花园，及为住户争取了户外活动的机会，同时也成为绝佳的城市观景平台。技术层面包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新。由于公寓豪宅的户型集中和单位面积售价高的特点，环保、节能、自然健康的高新技术的采用与别墅类产品和普通公寓住宅产品相比更具有可操作性，这也是可以充分体现公寓豪宅含金量和切实提高其居住舒适性的重要手段。其中很多方面均可借鉴高档公建的技术处理方式，甚至有所突破。如纲结构体系的采用，以创造出可以灵活划分的室内空间，同时提高得房率。此外在外墙保温、遮阳防晒、采暖制冷、隔音防噪、垃圾处理等方面均可采用一些先进成熟的技术，对提高居住舒适度来说，效果直接且可以量化。上海翠湖天地御苑 心理层面包括采取一些特殊手段使公寓豪宅让人觉得物有所值甚至物超所值，豪华看得见。满足住户的心理需求和豪宅认同感。在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有空中别墅的内在品质，又有不让公建的豪华气派外观。上海翠湖天地御苑 总之，公寓豪宅只有通过对人造环境的精心营造，切实提高其居住舒适度，才能在与别墅类产品和普通高档住宅楼之间取得差异化的竞争优势，成为与别墅豪宅分庭抗礼的独特住宅产品。1.1户型功能配置 充足的室内外停车位 对于购买豪宅类产品的人士而言，应考虑户均拥有2-3部私家车。豪宅为了适合其特定客户的需求，需要配备充足的停车位。地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。上海翠湖天地御苑 地面停车场上海翠湖天地御苑规划户数：651户车位比：1：0.5地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯。兰溪谷二期规划户数：537户车位比：1：1.3深圳招商半山海景兰溪谷 地下停车场 香蜜湖1号规划户数：447户车位比：1：2 充足的地下车位。 地下停车场入户的豪华大堂布置。深圳香蜜湖1号 地下停车场 豪华公共大堂 大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。上海翠湖天地御苑 大堂 北京星河湾 大堂 私家电梯直接入户 多数豪宅公寓采用主佣电梯分离的设计，既避免主佣人流交叉又显示出尊贵豪华。上海王子晶品 平面模型 从模型上可以看出，主人入户与工人分不同入口进入，采用主佣电梯分离设计。深圳香蜜湖1号 电梯采用双开贯通门设计，开门直接入户，变公用电梯厅为私家入户花园，增加各户使用面积的同时，保证其独立空间及私密性。 电梯同时运用智能ic卡控制系统。 多功能空中花园 带游泳池、赠送露台是很多开发商销售豪宅的常用手法。 深圳香蜜湖1号 露台泳池 深圳香蜜湖1号 露台室内景观 大进深面宽客厅 宽大的客厅为家具的摆设提供了多种可能，方便主人营造多样的功能空间。上海王子晶品 客厅实景 全套房设计 每间卧房都带有独立卫生间设计，方便使用。上海王子晶品 客房实景 中西厨设计 中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间。上海王子晶品 厨房一般厨房与餐厅连接，中间通过移门隔开。广州星河湾 厨房 佣人房设置 佣人房的设计独立而隐蔽，且带有独立卫生间，方便与厨房，洗衣间和室外的联系。某公寓豪宅项目佣人房配置实景图 主卧套房的豪华配置 主卧引入多功能空间，比如书房空间，小型起居空间，以及小型的休闲空间。另外在卫生间的设置上功能空间也丰富多样，步入式衣帽间，以及双台盆，按摩浴缸，独立淋浴等成为豪宅卫生间设置的标准配置。深圳皇家海洋公馆 套房主卫 宽大阳台设计 宽大的阳台为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所。 深圳红树湾 阳台大面积阳台设计，部分房间三面均为玻璃墙体，270度弧形景观窗，使住宅拥有极佳的钱塘江江景视野。杭州滨江金色海岸 符号说明 必须的豪华标准配置符号为 可选择的豪华配置符号为 1.2装修配置标准（装修标准超过3500元/m2） 分户门一般都会采用特制平板实心防火防盗门。 客厅与卧室 客厅与卧室的地面与墙面装修选材： 重庆恒大华府 广州恒大御景玄关地面一般地面都采用优质大理石、高档进口玻化砖、名贵实木或实木贴面地板，墙面都是采用高价乳胶漆，有些高档楼盘会采用墙纸。 上海王子晶品公寓 重庆恒大华府 上海翠湖天地嘉苑客饭厅地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面则采用污染较少的高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以达到节能和隔音的效果。 上海王子晶品公寓 上海翠湖天地嘉苑卧室地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃。 空调设备 上海财富海景花园配置中央空调，也可配置地暖、新风系统及中央除尘系统等选材及品牌：面积超过300平方米，一般采用中央空调，品牌则以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主。如面积小于300平方米，有些公寓会采用分体空调。但是在品牌方面也有较高追求，基本以大金、三菱重工为主。 卫生间洁具公共浴室一般会将淋浴及盆浴分开，以给客户更多选择，且可以保证客户在使用中的卫生问题。而主卧室的洗手间则更注重私密性及豪华性，配置台盆、座便器、淋浴房、浴缸，也可配置净身器，以充分体现主人的尊贵与地位。 上海王子晶品公寓主卫采用双台盆设计，浴缸尺寸至少在1.7米以上或为转角浴缸，也可采用观景浴缸设计；卫生间陶瓷产品的品牌集中于维宝、杜拉维特、凯乐玛、劳芬为主的进口产品，其中浴缸可能采用卡德维等专业权威品牌；卫生间龙头产品的品牌集中于当代、汉斯格雅、高仪为主的进口产品，或采用陶瓷产品的配套产品。 上海盛大金磐 上海翠湖天地嘉苑饰面材质采用高档大理石，大理石方面一般会使用国外进口的“西班牙米黄”为主材，以体现整体品味。 厨房厨房电器配置除基本的炉灶、脱排外至少还设有洗碗机（消毒柜）、嵌入式烤箱及微波炉、冰箱； 广州恒大御景 上海财富海景花园厨房电器配置中，炉灶选用两眼以上灶具，冰箱选择双开门或隐藏嵌入式；厨房电器的品牌集中于gaggenau、miele、smeg、kupperbusch为主的进口产品；厨房水槽的品牌集中于blanco、franke为主的进口产品；厨房橱柜的品牌集中于poggenpohl、siematic为主的进口产品。 其他 户内智能化系统以可视楼宇对讲、紧急呼救按钮、密码锁为主。2别墅类豪宅别墅类豪宅作为住宅产品的最高档类型，判别其是否达到豪宅的豪华程度，除了应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况，其户型所具备的齐全的豪华配备，也是所要考虑的重要的因素之一。上海檀宫上海绿城玫瑰园 当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析。首先是项目周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。在前两项基本差别不大的情形下，别墅自身功能配置上的优劣就成为一个重要的考虑因素。上海紫园别墅豪宅的社交功能、公建特征也是它与普通别墅的重要区别。顶级豪宅的概念已经从传统别墅的概念中异化出来，有很强的公建特点，更注重社交公共空间的效果，具备独特的个性和艺术表现力。2.1户型功能配置 充足的室内外停车位及主客停车位分离 别墅类豪宅一般是位于城市边远区域是低密度、低容积率的独栋别墅，以及少部分联排或叠拼别墅等低层建筑，拥有独立的地下室。这类豪宅的必备要素之一即是数量充足的室内外停车位，且多数将主人车库与客人车库作分离设计，避免相互干扰。上海世茂佘山庄园 别墅前院设置圆形喷水池，形成环形道路，使车辆出入具有很好的导向性。 足够的前院空间可停放多辆车，满足业主举办家庭party等活动时宾客的停车需要。 别墅外特设室内车库，使主客停车位分离。此外，考虑到豪宅业主的车可能是加长型豪华轿车，豪宅车库的平面及空间尺度应大于普通别墅的车位，以满足车辆的停放要求。 主入口处风雨廊的设计 豪宅中门廊的设计使之更像公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出豪宅的宏伟气派。通常还会在此处形成一个可以回车的小型广场，也是庭院外公共道路和主入口之间的过渡空间。 成都龙湖.长桥郡 上海绿城玫瑰园 豪华中庭共享空间 豪宅中庭挑高的设计使客厅的空间视野开阔，并且共享空间造成的氛围彰显出主人尊贵的居住品质。营造共享空间的手法是豪宅中常见的设计手法之一。上海世茂佘山庄园 8米高的大厅挑高处理，配合欧式墙面装饰及吊顶，属纯正西式风格设计。 上下两层墙体部位均设置大面积落地玻璃门窗，使室内获得充足采光，并具有良好的视野空间。 中庭大楼梯 中庭楼梯的设置是别墅类豪宅大厅的视觉中心，常常起到一种联系上下空间的桥梁作用。另外，中间休息平台的设置尤为讲究，不同的设置方法会造成不同的空间感受。上海世茂佘山庄园 旋转大楼梯 彰显豪宅气派 交通流线明确 豪宅的交通流线包括室外流线和室内流线，功能较复杂和房间数量较多导致其流线比普通住宅更具复杂性