【商业地产】2008年武汉江夏区房地产市场环境调查报告.doc

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789江夏区房地产市场环境调查报告 报告单位：武汉博诚房地产顾问有限公司 调查时间：2008年3月4日目 录一、江夏区房地产宏观环境分析1、区域概况（1）地理位置（2）人口数量（3）资源状况2、区域经济发展现状3、区域配套情况4、区域规划前景二、江夏区房地产微观环境分析1、区域房地产市场现状与特征分析2、土地市场概况3、消费者特性分析4、江夏区房地产市场前景分析5、销售抗性分析与市场规避第一篇 江夏区房地产宏观环境分析一、区域概况1、地理位置江夏区位于湖北省东南部，长江中游东南岸，面积2014.5平方千米，区域地理位置优越，地域广阔，城乡兼备，具有得天独厚的承东启西、连南接北、居中的地缘优势。地处九省通衢的武汉市南大门，武汉市三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，江夏区域示意图西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，正在崛起的“武汉中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内。另外区域内拥有日益壮大的大学城，政府重点发展的环保产业基地和富士康等大型工业园，聚集了强大的价值潜能。纸坊街是江夏区委、区政府派出机构，是江夏区委、区政府驻地，是全区政治、经济、文化活动的中心，位于江夏区北部，北距武汉市中心公里，与洪山区和东湖高新技术开发区相邻，南距咸宁公里京广铁路从街西经过，沪蓉、京珠高速公路在城区南侧公里处与国道互通立交相连，全街版图总面积平方公里，其中城区面积.平方公里。2、人口数量江夏区总人口67万，其中农业人口46.7万。纸坊街全街总人口.万人，其中非农业人口.万人。3、资源状况水利资源方面：境内大小湖泊136处，97万亩水体面积主要湖泊有大沟湖、梁子湖、牛山湖、豹澥、鲁湖、后石湖、爷头湖、上涉湖、团墩湖、汤逊湖、青菱湖等。主要河流有长江、金水河流经西部。水面约占总面积39。矿产资源方面：矿藏丰富，已探明的矿藏有16个品种，尤其是白云石、石英石、石膏、膨润土等，矿体分布广，储量大，品位高，易开采。其中位于纸坊街西侧的八分山，矿体层位为泥盆系统石英砂岩矿体，呈层状，总厚米，总储量达万吨，现为大冶有色金属公司采用，年产万吨。物产方面：物产丰富，是全国粮、油、果、瓜、茶和畜禽产品生产基地，优质“界豆”、“梁湖”牌绿茶和三白远销东南亚。二、区域经济发展现状2007年度全区各项经济指标增长情况如下：全区生产总值增长13%；规模以上工业增加值增长23%；财政收入增长25%；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长10%；外贸出口增长14%；城镇在岗职工平均工资增长9%，农村居民人均纯收入增长9%；新增城镇就业岗位4300个。区域经济增长迅速。三、区域配套情况1、交通状况（1）交通现状连接江夏区与武汉城区的公交线路有5条：由纸坊经鲁巷至武昌火车站的901、903、907三条线路、由纸坊经湖北工业大学至武昌火车站的902路、还有由纸坊至汉口武胜路的905路。纸坊、庙山、藏龙岛已分别通过江夏大道、阳光大道、纸李大道三条快速通道，成功地连为一体。（2）交通规划规划中的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿区域五大园区，又与武汉主城区连为一体。另外梁子湖大桥也在规划建设当中。地铁二号线延伸至庙山开发区，进一步增强江夏与武汉城市中心的联系鲁巷庙山 武汉市中环线同时随着文化大道即将贯通，作为江夏区连通市区的第四条快速通道，建成后将是最为便捷的一条大道。将江夏的文化路与洪山珞狮南路实施对接，届时，由纸坊入市区车程仅需15分钟。而随着文化大道的开通，四条通道可确保近几年内该区域和武汉市区的无障碍连接。江夏可以通过近在咫尺的绕城高等级公路连接京珠高速公路。一旦连通，纸坊将与洪山连为一体。纸坊城区文化大道（在建）道大夏江阳光大道纸武公路洪山区纸坊城区连接市区交通示意图在建的有沪蓉高速公路和广高速铁路客运专线以及武汉中环线，这些项目的建设势必会使江夏的交通更加便利，进一步缩短与各大城区之间的距离。按照武汉市城市圈的发展规划，将来还要推出城市列车，这也势必将拉近江夏区域与黄石、鄂州、武汉城市等地区之间的距离。2、教育全区有中等职业学校7所，在校学生3802人，专任教师214人。普通中学41所,在校学生50432人，专任教师2753人。有小学148所，在校学生66983人，专任教师3312人。有幼儿园18所，在园幼儿5596人，专任教师160人。此外，还有肓聋哑特殊教育学校1所，在校学生60人，专任教师19人。新建扩建中小学校及竣工面积7.8 万平方米。值得注意的是：在目前的江夏区，有中国地质大学江城学院等17所高等院校在此设立校区或分校。世纪大道以北高等院校集中的新大学城正在火热的建设中。3、卫生全区有医疗卫生机构33个，其中区属医疗卫生机构7个，区属乡镇街卫生院13个、分院9个，厂矿职工医院3个。医疗机构中，区人民医院、区中医院为二级甲等医院。4、旅游资源概况江夏区有悠久历史和灿烂文化，汉有三国时期金口赤矶山古战争遗址。唐有纸坊八分山南麓白云洞。宋有湖泗浮山古窑群遗址。明有龙泉山楚昭王墓群和金口槐山留云亭与槐山矶石驳岸。民国时期有贺胜桥北伐将士纪念亭。现有龙泉风景区、青龙山森林公园、熊廷弼公园、中山舰陈列馆、江夏革命烈士纪念馆等。区境有文化遗址20余处，历代墓群13处。省级文物保护单位有楚王墓、湖泗窑址。市级文物保护单位有槐山矶石驳岸、白云洞、樊哙墓、贺胜桥北伐阵亡将士陵园。5、餐饮以熊庭弼路的艳阳天、三五为主的餐饮市场的一条路，以汤逊湖为主的鱼丸一条街。在纸坊地区外，农副产品和矿产资源主要分布在以金水闸为中心，范湖、法泗、金口的蔬菜批发市场。以土地堂、山坡为主的瓜果批发市场，以汤逊湖、牛山湖、上涉湖、鲁湖、梁子湖为主的水产品批发市场，这些轴心市场带动了本区农村经济持续快速发展。四、区域规划前景1、工业方面区域正以光机电、生物新医药、建材冶化、食品加工、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区、亿元税收企业”工程；正不断强大大武汉南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴区”，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物医药、新材料、食品加工、文化出版等产业，形成高度集聚地产业链。未来重点工业项目信息： 汉阳钢厂已从原先的阳逻改为迁至江夏，将变脸为年吞吐500万吨钢材的华中最大钢材仓储物流中心。武钢江夏新基地除具钢铁产品集散功能外，还将生产无缝钢管，与阳逻江北基地协同发展，从而与青山本部形成“三角产业圈”。 中国南方机车车辆工业集团长江车辆有限公司于2007年11月12日正式在江夏区大桥新区正式运营，南车集团下属的武昌车辆厂和江岸车辆厂，株洲车辆厂，铜陵车辆厂，常州戚墅堰机车厂（货车部分）整合而成长江车辆有限公司，成为国内最大的铁路货车出口产品制造商、亚洲最大的铁路货车产品制造和修理企业。 武重新厂于2007年11月30在江夏区佛祖岭奠基，据了解，武重新厂建设及搬迁工作计划投资20亿元，将在两年内完成。新厂建成后，武重产能扩大2倍。 武汉市最大的深水重件码头将落户江夏金口，据了解，金口港位于江夏区金口街，使用岸线长560米，有4个货运泊位和20多个临时性扩建材料泊位，最大靠泊能力2000至3000吨，年通过能力35万吨，主要货品为黄砂、钢材、粮食、化肥农药等日用工业品。该码头的兴建一方面服务于南车集团的建设，同时将极大促进区域经济的发展。2、服务业方面郑店物流产业园规划建设；围绕“一舰二湖三山”，积极推进青龙山、八分山旅游项目和中山舰旅游区、龙泉生态旅游区建设，大力发展生态旅游业。未来重点服务业项目信息： 华侨城酒店管理公司与武汉江夏区房地产开发总公司签署五星级酒店管理合作协议。据华侨城集团高层透露，曝光的酒店管理合作仅是这个占地512亩度假项目的前奏，之后华侨城酒店集团将在中南地区首次注入“大酒店”概念，这意味着，继深圳东部华侨城之后，华侨城集团将在武汉复制第二个“酒店+地产+旅游”的组团式项目。开发项目位于武汉江夏区纸坊以东4公里，北接汤逊湖，南临梁子湖，占地近512亩。项目以五星级豪华度假会务酒店为中心，辅以主题精品酒店、高尚温泉水疗和超大生态景区，初步估算总投资约50亿元左右。据透露，精品酒店将于2009年开业，五星级酒店2010年开业。3、农业方面以都市农业发展为取向，加快农产品正规化基地建设，巩固发展畜禽养殖、花卉苗木、名优水产品、藠头、蔬菜、茶果等六大基地，继续扶持壮大中粮集团、武汉市小蜜蜂食品有限公司、武汉富尔仕食品有限公司等一批省、市命名的龙头企业，大力发展农村中介服务组织和专业协会，加快农产品加工产业园建设。未来重点农业项目信息： 中国粮油食品集团有限公司投资的3万吨低温肉制品项目，于2007年4月8在江夏区破土动工。项目占地130亩，总投资5亿元，计划在2009年完成全部工程建设，实现年销售收入5.4亿元，税收超过5千万元，吸纳1800人就业。未来5年，中粮将在湖北投资20亿元，以武汉为核心，将湖北打造成中粮旗下全国最大的肉食品基地。 江夏40万亩苗木基地，可望成为武汉“后花园”，江夏区将跨越多个乡镇，建设规模达40万亩的花卉苗木基地，发展绿色产业，为市民提供休闲天地。江夏区安山乡花卉苗木基地列入武汉市农业产业化重点项目。江夏区重点园区及产业区位图（4）基础设施建设方面未来的江夏区政府把城镇建设作为经济强区发展的重要载体，重点规划建设好交通、供电、供水、通信等基础设施，全力推进城镇化建设。加快推进纸坊地区建设“五大工程”，加快发展纸坊与庙山、洪山的对接和纸坊与郑店、五里界的连接，拓展江夏未来新区的空间。形成“六纵”“六横”的交通道路网络，沟通南北城乡对接，促进区域协调发展。（5）社会事业方面加速推进城乡基础设施重点工程建设，突出抓好农村家园建设和移民安置工作。实施新型农村合作医疗制度，优化和提升城、乡整体功能，全面建设社会主义新农村，力争经过2-3年的努力把江夏建设成为适宜投资创业和居住生活的武汉新城区。宏观环境总结分析 宏观环境优势与机会总结： 独特优越的地理位置武汉市南大门，与“8+1”城市圈的鄂州、咸宁紧密相连；紧挨洪山、光谷 作为对光谷高新产业的区域延伸，在吸引高新技术类企业入驻与房地产开发上比其他远城区具有先天的优势 经济重心由传统的郊区农业向工业、旅游业、新型农业转变，产业布局日渐完善，经济增长与居民需求、购买力的增强势在必然 政府规划的利好，南部新城区的形成指日可待 便捷的交通条件城市圈之间的轨道交通，将进一步拉近与周边城市圈层的联系；拥有与中心城区直接连通的公交线路；三条主干道（纸武公路、文化大道、光明大道）直线连通与洪山和光谷，远远超越武汉市其他周边城区； 优越的湖泊资源、土地资源、矿产资源宏观环境不足与威胁总结 目前已有的市政设施配套还有待于完善，特别是各类高产值的工业项目引进后，相应的水、电、道路等配套设施应适时而行。 区政府的宏观控制能力还有待于检验，特别是工业类项目的环境污染上，对土地资源的控制上，一个区域的发展前景很大程度上来自于环境对经济发展的承受能力。总体而言，江夏区在经济发展的后期潜力上远远强于武汉市其他周边郊区，同时与洪山、光谷等中心城区的便捷联系，也为其作为“城市幅中心”的发展趋势铺垫了充足的基础。江夏无庸质疑的是一块超高价值的黄金宝地。第二篇 江夏区房地产微观环境分析一、区域房地产市场现状与特征分析1、市场现状从2003年到2006年，江夏区房地产均价增长了59%，其中以2005年之2006年增长幅度最快达到23%。自2007年，受武汉市整体房价水平上涨的影响，区域楼盘的整体销售价格已接近3000元/平方米，个别高层项目的销售均价已突破4000元/平方米，房产销售价格上涨明显。从整个武汉市的情况来看，江夏地区凭借土地资源丰富，自然条件优越以及发展规划的良好前景等优势，近年来发展快速、令人瞩目，成为武汉市既大又极具有影响力的房地产开发热点地区。2、房地产开发集中区域与特征分析 目前的江夏区房地产开发主要集中在纸坊、庙山经济开发区与藏龙岛科技园，按地理区位来讲，主要为两大区域：一是以汤逊湖为中心的沿湖区域，二是纸坊城区。（1）以汤逊湖为中心的沿湖片区 片区介绍：汤逊湖湖面总面积36.6平方公里，流域面积461平方公里，山水大部分保持自然生态，环境幽雅。在武汉市城市总体规划中，从梁子湖-龙泉山-藏龙岛-汤逊湖，依照城市东南向楔型生态走廊(武汉夏季主导风向为东南向)规划，严格控制这些区域的周边开发建设。因此，汤逊湖区域的开发以旅游、居住、大学城、科技园建设等非工业性开发为主。伴随着中国光谷、中国药谷等科技产业的蓬勃发展和武汉高校的逐步迁入以及新校区的建设，汤逊湖地区逐渐成为科技、教育、人文强势区域，其价值的成长空间是无可限量的。逸境house美院coast汤孙湖山庄宜家汤臣美加湖滨新城万豪水岸枫林汤逊湖片区实景图(含主要在售楼盘分布) 片区房地产发展概述 早期房产开发尝试将生态环境与公用生态环境相互融合，主要以别墅项目的开发为主。如玉龙岛花园、银河湾等以庞大的规模和完善的社区配套、较低的价格来吸引客户，同时以水蓝郡、银河湾为代表的汤逊湖别墅板块已经成为武汉别墅板块的重要组成部分。 2005年后则增加了普通商品住宅的建筑形态的开发。推出了阳光海岸、梅南山居碧湖阁、宜家汤臣多层洋房、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园等均得到了市场良好的反响。 目前则显示出极强的上升趋势，日渐成为武汉江南版图上的高端别墅聚集区。主要原因来自于光谷投入30亿元重点启动光谷大道等10大基本建设项目，中芯国际，富士康等国际大企业的入驻，作为武汉市新财智人群的重要聚集地。宜家.汤臣三期、美院coast、保利十二橡树庄园等中、高端别墅项目开始高调入市，区域市场日渐火爆。 主要在售楼盘项目名称建筑类型开盘时间建筑面积 （万平方米）容积率绿化率销售均价（元/）万豪水岸枫林多层06.5.2022.81.542%4300美加湖滨新城小高层景观洋房、电梯别墅、叠加别墅041.3039.6%4200汤孙湖山庄小高层、多层06.12.1828.41.6035%7000逸境house小高层、多层、联排别墅0705183.421.8731.10%2880宜家汤臣花园洋房、 townhouse、电梯观景洋房07.1.319.421.3340%4300美院coast 别墅07.6.1690.545%180万/套起 区域特征分析 项目类型上纯别墅并不多，混合型的项目比较多，多为联排、双拼，叠加等产品。 目前别墅单位价格基本能达到10000元，市场经过近几年的培育已经逐渐成熟。其他类型产品价格也多突破4000元/平方米。 多以汤逊湖的景观资源为主要卖点，教育资源作为补充。 配套相对滞后，已销售产品的空置率较高，特别是别墅类产品，很多都作为出租屋面向周边的学生市场。（2）纸坊城区 片区介绍：纸坊街是江夏区委、区政府驻地，是全区政治、经济、文化活动的中心，位于江夏区北部，北距武汉市中心公里，与洪山区和东湖高新技术开发区相邻，南距咸宁公里京广铁路从街西经过，沪蓉、京珠高速公路在城区南侧公里处与国道互通立交相连，城区面积.平方公里。城区人口约.万人。宏德嘉园 三期鑫磊花园世纪花园理想时代富丽豪廷汤逊湖片区实景图(含主要在售楼盘分布) 片区房地产发展概述纸坊片区的房地产发展相对汤逊湖片区要迟缓许多，直至2005年左右该区域的房地产才逐步形成市场，主要以富丽园地产所开发的富丽花园等项目为代表，也基本以多层纯住宅小区为主，主要是面向纸坊城区的公务员、回乡置业者、部分光谷科技园的职工等。自06年至07年，则由于光谷大道等10大基本建设项目的建设，大量国际型大企业的入驻对刺激了整个江夏楼市，高层住宅开始出现。 主要在售楼盘楼盘名称占地面积（万平米）总建面 （万平米）容积率绿化率产品类型销售均价 （元/平米）鑫磊花园133.031%多层住宅2200富丽豪廷6.9124.7930%高层住宅4100宏德嘉园 三期6.6111.6738%多层住宅2800理想时代43.1%高层住宅2900世纪花园2.462.538%多层、高层住宅2800鸿发大厦1.243.331%高层住宅3600 区域特征分析 纸坊片区普通住宅的销售均价在2800元/左右，除富丽豪廷因自身项目品质价格较高外，其余项目的市场价格集中度比较高，市场竞争比较激烈，有一定的趋同化特点。 容积率都比较低，多为多层住宅产品，兼有少量的高层住宅，但新开发项目以高层、小高层居多，未来纸坊片区的市场供应将趋向于高层、小高层与多层共存的产品格局。 项目体量规模不大，多数项目的总建面均在10万方以下。 在售项目中小区物业管理费标准普遍较低，多层为0.6元/0.8元/之间，高层则为1元1.2元/之间，但对物业管理的概念还比较淡薄。 纸坊片区内住宅市场的开发是以本地房地产商为主，外来竞争者还不多，这与本地开发商实力比较熟悉本地市场，具有一定的政策优势有关。 江夏房地产市场整体特征总结：汤逊湖高档住宅区：以别墅、情景洋房、花园洋房、townhouse等高端住宅为主，主要置业客户以光谷高新技术类企业管理人员，其他中心城区高端产品需求者等为主。 通过上文的阐述与分析，可以看出，汤逊湖片区与纸坊片区的房地产特征因为地理区位的差异，在具体表现上存在很多的不同，两大片区未来房地产市场的走向也不趋于一致，各有各特点。汤逊湖汤逊湖纸坊城区普通住宅区：以多层、小高层、高层等中低端产品为主，主要面向江夏本地需求客户、返乡置业者与光谷、洪山部分置业、投资者等。 整体房地产市场特征： 区域整体产品类型丰富。以汤逊湖为中心的片区，别墅、多层洋房是主要产品类型，纸坊城区则以多层、小高层普通住宅为主要产品类型。 区域整体销售价格上涨明显，在武汉市其他远城区中，仅次于东西湖和黄陂。 各片区内的产品同质化比较严重，同类项目从户型产品、规划设计、到物业服务等同一性较强，缺少很具有标杠性的项目或产品。 营销推广上注重对洪山、光谷区域客户的把握，多数项目在光谷鲁巷广场、洪山街道口区域设有展销点。 小产权房现象较为严重，主要集中在纸坊城区，以较为低廉的价格吸引了众多区域内置业者的购买。关于小产权房的若干规定：从2007年6月建设部针对小产权房做出风险提示，国土部高调表示违规小产权房将拆除，到去年年底，国务院召开常务会议专题讨论，国家有关部门对小产权房的关注逐步升温。国务院公布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(以下简称通知)，再次给农村集体建设用地定调从严管理。通知规定，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”；严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地；任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地，农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 二、土地市场概况 1、江夏区域土地价格特征江夏区土地分等范围表等次辖区范围区名江夏区一等纸纺、庙山二等大桥、郑店、豹懈、流芳、金口、乌龙泉、宁港、五里界三等贺站、保福、金水、湖泗、法泗、范湖、河垴、舒安、龙泉、大屋陈、山坡、段岭庙、安山、土地堂四等其他集镇村庄 江夏区最低地价标准 单位:万元/亩地区标准级别用途商业住宅工业江夏区1814.511.5977654从上表可以看出，江夏区域已经形成了以纸坊和庙山为第一等地价区域，但土地成本总体偏低，这种形式势必会存在一段时间，通过这两个区域的充分发展和先头发展，将会在很大程度上带动其他区域的发展。区域等级的出现的原因很大程度上在于不同区域之间的基础设施状况和以及自身所具有的各种优势。2、土地市场现状浅析 目前的江夏土地市场存在部分不规范行为，造就了众多的小产权房的出现，特别是在纸坊城区内。小产权房对区域房地产正常的交易秩序是一种危害，同时对于购买人来讲，也是缺乏相应政策法规支持的置业行为，存在较大的风险性。同时，可以看到，作为武汉“南部新城”重点建设的区域之一，江夏区所拥有的可开发利用的土地总量相比临近的光谷片区具有相当大的优势。因此，规范化、市场化的土地利用是促进区域市场完善、协调发展的关键之一。三、消费者特性分析据调查了解，江夏置业者主要来自于以下四个方面：1、本地消费群的二次置业这一部分人群大多不满意现有的居住环境，对生活品质有更高的要求。对居住不仅仅是满足于生活需求，更多的是居住环境与舒适度。2、武汉地区投资客近年来，江夏房地产市场价格一路高歌猛进，不乏武汉地区投资客的炒做，其中又以光谷及庙山开发区里高校教师及企业中、高层管理人员为主，他们多以二次置业为主，购房目的又以投资性质为主。另一部分来自武汉其他区域。3、外地务工人员回江夏区初次置业占江夏购房群中较小的一部分，他们多为中青年人为主，在外地打拼多年，有一定积蓄。居住目的十分明确，4、结合周边情况来看，高校林立、光谷开发区驻扎企业众多。因此消费群体被锁定在区域内的高校老师及光谷开发区的企业职工。因江夏特殊的地理位置，还会吸引部分鄂州等周边城市的消费群。四、江夏区房地产市场前景分析吸引 对江夏区房地产市场的前景，可以从如下因素进行展望：相对其他远城区而言：优越的区位、地理、资源因素武汉市城市远景规划： 南部居住新城 城市圈内城市列车 文化大道等城级干道利用与完善武汉市城市中心城区土地供应逐步减少，中部崛起下对远城区的开发利用势在必行工 业：高新技术类产业 高附加值类制造业经济产值 农 业：新型农业，增加农产品附加值 旅游业：高档居住兼旅游业的兴起交通、市政等配套逐步完善，与中心城区的连接更加便利居住条件更加完善更多的流动性人口区域经济水平的上升，人均收入水平与购买能力的的增强更强的投资增值性，带来直接的价值上涨空间区域的吸引力更强，更多的投资与开发较充裕的土地供应，土地价格相对低廉区域内的市场需求量存在可观的未来的预期，购买人群与购买力的上升是江夏区未来房地产需求市场的必然态势区域内的房地产市场供应量在未来将具有充分的上升理由，房地产类的固定资产投资也是江夏区未来发展的重点之一透过上面的图形分析，可以看出，江夏区未来的房地产市场将会因为充足的市场供应与有效的市场需求而存在良好的市场预期。五、江夏区房地产市场销售抗性分析与市场规避 虽然在市场前景上，江夏区拥有比其他远城区更强的发展潜力，但不可避讳的是，在目前的销售市场上，也存在一定的销售抗性，在销售模式或者营销方式上与中心城区项目的差距也较为明显，理性的认知区域销售抗性并采取相应的市场抗性是发挥区域潜力的必然选择。 1、区域内各项目的产品同质化形象严重 汤逊湖区：别墅、花园洋房、情景洋房等高端住宅的集中地，卖点集中（汤逊湖湖景或教育资源）。 纸坊城区：多层或小高层住宅，户型分布、物业管理、建筑形态等方面近乎类似，整体产品感觉相对低档。 市场规避： 注重产品的差异化竞争，建筑规划与设计除了适应地块地形等客观条件外，应提升产品外在形象，细节的表现面也可以作为差异化的一种，如建筑立面、外形、交房装修标准等，突出项目自身特点的同时也在创造营销卖点。 2、品牌的宣传力度有所欠缺，区域缺少真正意义上的标杆性项目在营销市场，品牌的力量意味着固定的消费群体或消费追随，对产品营销的作用是明显的。在目前的江夏区域，除富丽园地产具有一定的品牌力度外，其他都相对缺乏。标杆性的项目对提升消费市场对区域的认知度很有帮助，但目前同质化的产品现实对此有所阻碍。市场规避 对项目的操作注重全方位的系统的推广，避免就产品而言产品，在利用区域价值的同时，企业的文化理念，行事准则也是宣传与推广的要素之一，特别是在产品的售后与物业服务上，细致、周到的售后服务与较高的物业管理水平在保证产品本身保值、增值的同时，也是强化企业品牌形象的途径。3、相对缺乏的生活配套，特别是江夏大道沿线与汤逊湖区域 生活配套的缺乏与新建小区的低入住率是相互作用的关系，对于规模相对较大的小区，可以通过自身小区商业或会所等解决一部分，但更多的改善来自与区域经济条件的发展。 市场规避 规模较大项目通过商业配套设计予以缓解，对于小型项目，特别是在纸坊大桥新区或江夏大道沿线区域，营销的重点应该是区域预期的投资收益与产品特色，与城区商业中心区域的便捷程度也是缓解的途径。4、市场本身的法规监控还有待完善在纸坊城区，证件不全、小产权房、认购至正式销售的周期较长等现象还较为普遍，这反映在区域市场上，法规的监控力还有所欠缺，市场存在一定的混乱无序，这易导致消费者对区域的认同出现偏离，对市场未来的健康发展有一定的弊端。 市场规避 完善开发前的各项工作，对项目开发有完备与积极的准备计划，对政策法规的执行应有长远的利益的考虑。5、营销推广的方式有待加强，特别是“区域+项目”的宣传模式 作为远城区，未来消费者的主力来源应该是区域之外，这就对项目的营销推广模式提出了更高的要求。目前，大多有一定规模的项目在光谷鲁巷或洪山街道口设有外销点，这对吸引光谷与洪山的客户有较强的营销作用。规模相对较小的项目设立外展点有一定的营销成本，这就要求在营销推广上应突出区域与项目的结合。 市场规避 根据项目营销成本计划，设立销售外展点，重点是光谷、洪山区域，要求具备一定的人流、车流量，流动性人口相对集中的地段，如鲁巷广场、亚贸广场周边等等。 根据自身项目特点，推广中强调区域本身，以区域推广而推广项目本身。2007年长春市房地产市场年度分析报告目录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地产市场分析五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2008房地产市场预测第一部分 长春市总体经济态势一、gdp总量与增长速度 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强长春市gdp总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春gdp达2073亿元，同比增长17.3%，略显过热。城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占gdp比重 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在gdp中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过gdp的增长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消费能力数据来源：长春市政府工作报告(2003-2007) 2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)第二产业、第三产业在gdp中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。 小结： 长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。第二部分 2007年房地产新政一、金融政策： 六次加息：2007年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已达7.47%。 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷） 十次提高存款准备金率： 自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。 提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。（对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行）二、税收政策： 土地增值税：自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%的土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。三、土地政策： 物权法：住房满70年后，使用权自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主共有。物业服务用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模受控制实行净地出让土地闲置费按20% “土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。 土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。 规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。小结： 2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。第三部分 长春市土地市场分析一、历年土地出让情况 资料来源：新文化报2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价 资料来源：房地产报从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积资料来源：房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。四、2007开发商拿地情况 随着绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源：房地产报第三部分、房地产市场分析一、房地产投资及施工面积：数据来源：搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。二、商品住宅均价：资料来源：房地产报资料来源：房地产报 04-06年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过17%。（预计原因如下：棚户区改造带来硬性需求长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军）由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量从06、07年预售、销售比例图可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价：资料来源： 房地产报 从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。 从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区（包括汽车产业开发区）土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比较单一。因此未来一年，绿园区房地产发展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。 同时我们可以看出，除中心城区以外，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。第五部分、各大区域房地产分析：总体规划思路 根据长春市城市总体规划(2004-2020)，未来几年长春城市规划思路为：“双心三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。布局基本要点疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构，培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。一、中心城区（南关、朝阳）市场特征 产品类型分布： 南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城市发展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。 楼盘规模较小、大盘集中在南部新城：中心城区占地面积1-6万平米以下的项目约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层项目。占地1万平米以下的项目约占总量的25%，集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发，位于南部新城，约占总量的37%。 中心城区楼盘均价：中心城区楼盘大多位于商业区，项目投资价值较大，价格相对较高，均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区，对整体价格有拉动作用。 面积区间：万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有部分大户型存在，但42-120的中小户型仍占总体的86%，130以上的大户型仅有52套。位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等项目多为100的大户型项目。预计已经奠基动工的新里中央公馆也将以大户型为主。 未来走向： 2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺，预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造，地块出让面积较小。同时随着城市经济发展小户型楼盘及酒店式公寓数量会有所增多。南部新城土地供应较为充足。因其是长春新城市中心，代表长春城市建设形象，政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得，楼盘品质也将有很大提升。二、绿园区（含汽车产业开发区）市场特征： 产品类型分布：绿园区位于长春市西部，是长春第一汽车厂所在地，是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在，多集中在多层社区内部，纯高层项目较为稀缺。 楼盘规模较大，多为社区型产品 绿园区楼盘为中小型社区项目，占地面积多在10-20万平方米之间，占85%左右，总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。 绿园去楼盘均价：绿园区楼盘整体价格较高，基本位于全市平均价格（2950元/平方米）以上。但从个案来看，自身特色不够明显，价格在3500元/平方米左右，差别不大。 面积区间：从上图可以看出，绿园区楼盘户型整体较大，面积集中在100-250之间，目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高，消费单一且冲动性强有关。但从近期开盘的项目看来，户型向小户型发展，出现了至通尚都、鼎成公馆、漂home等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变，片区投资潜力不断增大。 未来走向： 绿园区2007年土地出让地块较多，单价较高。但单个地块面积较小，多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘，同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的项目为主，且供需两旺。三、宽城区市场分析 产品类型分布： 宽城区属于后开发区域，离中心城市较远，多年来被铁路所隔，城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造，居民界于城市和农村之间，高层产品有很大的抗性，目前产品类型以多层为主。 大盘时代从楼盘占地面积看，宽城区各楼盘占地面积较大，多集中在40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来，在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质，大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。 楼盘均价：宽城区楼盘整体价格较低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但个案价格差距较大，差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。 未来走向： 宽城区属