上海小马路项目市场调查分析报告_53p_策源_2007年.doc

上海小马路项目市场调研报告上海小马路项目市场调查项目报告策源机构商业事业部2007-2一、 商圈范围界定根据中山公园目前发展状况及开发商对本项目的相关要求，将此次调研工作的商圈确定为以下范围：四至路段东江苏路南武夷路西中山西路北长宁路内含道路宣化路、安化路、定西路愚园路、凯旋路、安西路二、 商圈环境调研1、 商圈概况中山公园商圈是上海西部的老牌商业形态聚集之地，也是长宁商贸发展的三大重点地区之一。在新一轮经济发展中，长宁区确定了开发虹桥涉外贸易中心、中山公园商务商业文化休闲娱乐中心、临空工业经济中心的发展方向。而中山公园商圈以中山公园为核心，建成了大片绿地和集中的城市标志性高层建筑群相结合的商务区空间形象，并集聚了一批已建和正在建设的大型百货商场、主体商厦、大卖场、室内商业街和饭店、星级酒店，酒店式公寓，现代服务业发展已经具有一定的规模基础。2、 交通情况交通形式内容主干道道路长宁路、凯旋路公交13，922，941，949，765，96，73，121等数十条公交线路高架内环高架轨道交通地铁二号、三号、四号线交汇处 3、 定位规划3.1 规划定位中山公园商圈将发挥该地区明珠高架轨道与地铁二号线相交的交通优势，以及中山公园的历史渊源和愚园路历史风貌保护区等条件，设置开放性公共绿地和城市广场、地下社会停车场等等，将中山公园地区定位为上海市区西部的地区中心，集公共交通集散、商业服务、文化娱乐、休闲观光等于一体，发挥其在城区经济、文化和空间布局的核心作用。同时结合高级商务楼宇，新增辟一定比例的步行文化休闲用地，丰富街区文化生活，改善购物环境。3.2 规划设置随着中山公园周围大量高级住宅、商务楼的建成，长宁区将充分利用中山公园地区枢纽型商业和休闲绿地的优势将其建成以商业为主、商务为辅，与多媒体文化、休闲娱乐相结合的有吸引力的区域商业中心。三、 商业调研1、 中山公园商圈商业物业调研中山公园商圈从商业发展情况分为以下两大类主要物业形态：分散型临街商铺、具有明显聚集性的大型商业物业。1.1 临街商铺调研1.1.1 江苏路段（长宁路延安西路）*该路段仅统计江苏路以西商业铺面信息路段特征：路段长约1,400米，江苏路双向四车道分类明细单元数量（家）主力面积（m2）总面积（m2）数量占比（%）面积占比（%）餐饮小型餐饮35015037.525.9特色小食32060零售茶叶1404050.045.7文具15050钟表店15050自行车专卖1100100机械五金13030超市、便利店14040服饰店23060服务银行/邮局/典当120020012.528.4家纺/家庭软装13030合计16810100100数据分析图数量百分比示意图 面积百分比示意图餐饮38%零售49%服务13%餐饮26%零售46%服务28% 江苏路为主要交通干道，路幅较宽，对道路两边的商业人流通行有一定影响，商业氛围并不浓厚，商业集中的密度较低，以办公楼裙房、独立小型商铺构成； 该路段主力租金集中于58元/平米/天的价格水平，年均增长率约为5%，租金递增方式以合同签订方式为准，如三年合同，共递增15%或每年递增5%，双方协商进行，受主观影响较大，并无统一规律；地点面积租金（元/天/平米）业种江苏路（近长宁路）2085.2可作餐饮江苏路（愚园路）1854.0不可餐饮江苏路（宣化路）4549.0不可餐饮 该路段的物业 “居转非”的住宅用房及临时铺面较少，在租赁时的面积计算多以房产证面积为标准，少量由小业主自有的小型铺面仅提供自身使用面积，以租赁金额总价按套计价的方式进行租赁； 从上表中的单元数量比例及面积比例对比，可以看出，该路段以小型铺面为主，各类业种业态商业的面积分割较为平均，集中于主力面积50平米左右。1.1.2 武夷路段（中山西路延安西路）路段特征：路段长约1,700米，双向两车道分类明细单元数量（家）主力面积（m2）总面积（m2）数量占比（%）面积占比（%）餐饮中型餐饮54002,00014.817.3小型餐饮24601,440咖啡茶座4150600特色小食440160零售糕点/蛋糕房74028056.450.3水果店440160鲜花店440160服饰店48803,840服饰专卖店310003,000日常生活小店1040400超市/便利店1440560建筑装潢14040机械五金1740680药店/保健品680480家具家居4100400家电卖场1300300水站24080艺术品14040通讯440160文具24080休闲产品专卖440160零食640240茶叶24080建材专业市场11,5001,500休闲娱乐休闲会所12,5002,5005.615.6网吧、电玩2200400美容/美发/美体1180880服务照相馆34012023.216.8银行/邮局/典当5100500诊所/宠物医院280160洗衣店340120家纺/家庭软装3200600印刷/刻章480320汽车/自行车维修5100500家电维修14040房屋中介32401,280合计25024,260100100数据分析图数量百分比示意图 面积百分比示意图零售50休闲16餐饮17服务17零售56服务23%娱乐6餐饮15 武夷路路段较长，且周边分布居民区，铺面形态以老式住宅房屋的底商为主，分布密度较高，为中山公园地区沿街商铺密度最高之处，但布局凌乱，物业结构差，经营内容以日常生活配套为主； 该路段因物业布局凌乱，结构破旧，无规划，一些老式建筑的沿街铺面分割面积虽较小，其租金仅有23元/平米/天，一些大面积租赁约为4元/平米/天的低价，靠近定西路、中山西路的路口路段，租金略高，可达到10元/平米/天的租金水平，但大面积餐饮的租金承受水平偏低。整体的年均增长率约为5%，年递增率通常不计入合同，视市场情况届时双方协商租赁价格；地点面积租金（元/天/平米）业种武夷路（中山西路）164.6非餐饮武夷路（定西路）1513.3甜点、奶茶武夷路（凯旋路）1502006.08.0餐饮武夷路206023（旧式沿街铺面）810（外观结构较新）均可2004.0餐饮 因该路段的铺面以“居转非”的住宅底商为主，出租面积由业主自定，因此在租赁面积的衡量上缺乏确切的产证面积，通常以业主自行估算的使用面积作为标准，按套计价； 从上表中的单元数量比例及面积比例对比，可以看出，该路段以小型铺面为主，各类业种业态商业的面积分割较为平均，集中于主力面积40平米左右，缺乏中大型商业。 1.1.3 中山西路段（武夷路长宁路）路段特征：路段长约600米，双向八车道分类明细单元数量（家）主力面积（m2）总面积（m2）数量占比（%）面积占比（%）零售乐购大卖场16,0006,00033.378.9服务诊所/宠物医院28001,60066.721.1合计37,600100100数据分析图零售79%服务21%零售33%服务67%数量百分比示意图 面积百分比示意图 中山西路为城市交通重要干道，且与高架道路重合，对商业发展有加强的阻隔，商业物业数量较少，仅在国际体操中心建有乐购大卖场； 该路段的车流量明显高于人流量，商铺租赁价格略低，均价约为46元/平米/天。1.1.4 长宁路段（中山西路江苏路）*该路段的中大型商业另计路段特征：路段长约1900米，双向六车道分类明细单元数量（家）主力面积（m2）总面积（m2）数量占比（%）面积占比（%）餐饮大型餐饮21,0002,00029.914.7中型餐饮54002,000小型餐饮1060600咖啡茶座2200400特色小食11010零售糕点/蛋糕房28016041.772.5服饰店1360780日常生活小店22040超市/便利店460240建筑装潢1100100文具22040零食1100100电器卖场13,5003,500书店12,5002,500零售广场15,0005,000服务航空售票1404020.910.8银行/邮局/典当44001,400诊所/宠物医院1100100家坊/家庭软装2200400印刷/刻章1180180家电维修14040房屋中介430120休闲娱乐美容/美发/美体5804207.52.0合计6721,130100100数据分析图零售72餐饮15服务11休闲2数量百分比示意图 面积百分比示意图零售42餐饮30服务21休闲7 该路段凯旋路以西以新建住宅小区的裙房为主，凯旋路至定西路为独立商业的集群，因位于几条主要交通干道及轨道2、3号线的交汇处，加之具有一定的商业基础，该路段的商业氛围较为浓厚，商业体量大，业种业态模式丰富，而定西路至江苏路则为老式的沿街裙房； 该路段近中山公园区域大型商业网点较多，零散租赁型商铺数量较少，而在长宁路的定西路至江苏路路段的租金水平则在57元/平米/天；地点面积租金（元/天/平米）业种长宁路（江苏路）1153.5非餐饮305.8服饰257.0简餐长宁路（定西路）20012.0品牌餐饮长宁路（华阳路）5314.0零售 从上表中的单元数量比例及面积比例对比，可以看出，该路段的餐饮数量比例有明显上升，且其租赁面积也有所扩大，而非小型街铺概念，整体服务范围也不仅仅为周边居民小区.。1.1.5 宣化路路段特征：路段长约900米，双向两车道分类明细单元数量（家）主力面积（m2）总面积（m2）数量占比（%）面积占比（%）餐饮小型餐饮7604209.613.6咖啡茶座1200200特色小食/饮料11010零售糕点/蛋糕房1202053.250.2水果店340120鲜花店14040服饰店20601200日常生活小店440160超市/便利店480320机械五金820160药店/保健品18080家具家居14040水站13030通讯24080艺术品14040文具14040茶叶24080休闲娱乐娱乐中心215030014.916.8美容/美发/美体1240480服务照相馆1404022.319.4洗衣店24080家坊/家庭软装440160印刷/刻章14040汽车/自行车维修23060家电维修24080房屋中介940360合计944640100100数据分析图零售50餐饮14服务19休闲17数量百分比示意图 面积百分比示意图零售53休闲15餐饮10服务22 该路段属于中山公园非核心商圈范围，路幅较窄，人流量低，周边以住宅小区为主，商业物业类型以旧式住宅裙房及临时性商业建筑为多，商业总量略高； 该路段的商业物业结构陈旧，布局凌乱，无整体规划管理，其租金水平较低，一些自发形成的无规划店铺面积略大，其租金仅有3元/平米/天的水平，面积分割较小的店铺约56元/平米/天，而大型餐饮的租金水平仅有2元/平米/天不到；地点面积租金（元/天/平米）业种宣化路901003.04.0服饰宣化路20305.05.8零售小店宣化路6001.6大型餐饮 从上表中的单元数量比例及面积比例对比，可以看出，该路段以小型铺面为主，各类业种业态商业的面积分割较为平均，集中于主力面积40平米左右，服务半径较小，以服务周边住宅小区的必需型社区商业为主。1.1.6 安化路路段特征：路段长约1,500米，双向两车道分类明细单元数量（家）主力面积（m2）总面积（m2）数量占比（%）面积占比（%）餐饮小型餐饮64024017.614.1零售鲜花店3154552.940.1日常生活小店830240超市、便利店380120280机械五金14040茶叶33090服务洗衣店1303020.615.8印刷/刻章16060家电维修12020房屋中介440160休闲娱乐美容/美发/美体22003008.930.3休闲娱乐1200200合计341,705100100数据分析图零售40餐饮14休闲30服务16数量百分比示意图 面积百分比示意图零售53餐饮18休闲9服务20 该路段属于中山公园非核心商圈范围，路幅较窄，人流量低，周边以住宅小区为主，商业物业类型以住宅裙房及临时性商业建筑为多，商业总量及密度较低； 该路段的商业物业结构陈旧，布局凌乱，无整体规划管理，其租金水平较低，租金水平为57元/平米/天；地点面积租金（元/天/平米）业种安化路157.1百货安化路305.2洗衣 从上表中的单元数量比例及面积比例对比，可以看出，该路段以小型铺面为主，各类业种业态商业的面积分割较为平均，集中于主力面积40平米左右，服务半径较小，以服务周边住宅小区的必需型社区商业为主。 1.1.7 安西路路段特征：路段长约1,000米，单向两车道分类明细单元数量（家）主力面积（m2）总面积（m2）数量占比（%）面积占比（%）零售超市/便利店44016043.834.0日常生活小店14040水果店260120服务印刷/刻章1202012.56.4房屋中介14040休闲娱乐美容/美发/美体78056043.759.6合计16940100100数据分析图数量百分比示意图 面积百分比示意图服务6零售34休闲60零售44休闲43服务13 该路段属于中山公园非核心商圈范围，路幅较窄，人流量低，周边以住宅小区为主，商业物业类型以旧式住宅裙房及临时性商业建筑为多，商业总量及密度均较低； 该路段的商业物业结构陈旧，布局凌乱，无整体规划管理，其租金水平较低，为57元/平米/天； 从上表中的单元数量比例及面积比例对比，可以看出，该路段以小型铺面为主，各类业种业态商业的面积分割较为平均，集中于主力面积40平米左右，服务半径较小，以服务周边住宅小区的必需型社区商业为主。1.1.8 定西路路段特征：路段长约800米，单向两车道分类明细单元数量（家）主力面积（m2）总面积（m2）数量占比（%）面积占比（%）餐饮中型餐饮72001,40022.337.4小型餐饮380240咖啡茶座1180180特色小食480320零售糕点/蛋糕房28016028.337.2服饰店2040800服饰专卖店280160日常生活小店12020超市/便利店280160药店/保健品1100100眼镜专卖店2100200钟表店1150150书店音响制品280160通讯1200200零食13030服务银行/邮局/典当320060012.915.3印刷/刻章460240房屋中介12020休闲娱乐网吧/电玩14004006.510.1美容/美发/美体360180合计625,720100100数据分析图餐饮37休闲17服务15零售37数量百分比示意图 面积百分比示意图餐饮32零售40服务19休闲9 定西路沿线的住宅或建筑物的旧式建筑公房比例有所减少，沿街店铺的结构形式，店面表现与其他小马路店面相比有很大程度的改进，该路段入住商家的面积明显有所放大，主力需求面积在80100平米左右，这类档次的商家的租金成熟能力也有所提高，该路段的租金水平主要集中于1015元/平米/天，但面积略大的餐饮承受租金较低；地点面积租金（元/天/平米）业种定西路（安化路）6013.9服饰定西路（宣化路）5015.4百货定西路（愚园路）1506.4餐饮 从上表的面积和数量比例中可以看出，路段餐饮的比例有所上升，店家数量不多，但租用面积提高，相应辐射范围也有所扩大。1.1.9 愚园路路段特征：路段长约1,500米，双向两车道分类明细单元数量（家）主力面积（m2）总面积（m2）数量占比（%）面积占比（%）餐饮中型餐饮130030013.016.6小型餐饮1360780零售鲜花店2306074.071.6服饰店49602,940服饰专卖店680480通讯24080日常小店22040超市/便利店580400茶叶31545零食340120书店影音14040眼镜专卖店360180药店/保健品2100200机械五金23060休闲娱乐美容/美发/美体3802402.83.4服务银行/邮局/典当310030010.28.4家庭软装14040印刷/刻章23060房屋中介530150合计1086,515100100数据分析图餐饮17服务8休闲3零售72餐饮13服务10休闲3零售74数量百分比示意图 面积百分比示意图 愚园路为二车道小路，道路两旁多为老式建筑与临时建筑，因此商业的业种业态繁杂，低档小型商业比例较高，必然导致租金水平偏低，集中于510元/平米/天，仅仅在与长宁路相连一段借助中山公园的影响力，租金可达到1520元/平米/天，具体价格视物业建筑情况与路段实际位置而定。地点面积租金（元/天/平米）业种愚园路（定西路）4015.5服饰愚园路（定西路）2017.8服饰愚园路（安化路）208.2杂货1.2 聚集性商业重点个案调研1.2.1 龙之梦购物中心项目整体情况商场地址长宁路1,018号开发商（经营管理公司）长峰房地产开发有限公司商业体量180,000平方米（商业面积）商业形态购物中心楼层b2 f10经营模式单店经营经营内容百货、美食、书城、酒店、影城、卖场、电器布局规划b1b2：家乐福、永乐电器；f1f7：龙之梦百货；b2f5：龙旺美食；f8：龙强书城；f9：龙之梦影院；f10：龙之梦会展中心(上述布局面临调整)周边设施综合商场、酒店、高档写字楼交通状况轨道交通2、3、4号线公交内环高架开业时间2005年12月18日商场特点集购物、休闲、娱乐、酒店为一体的购物中心主要客群沪西地区年轻人及新型家庭经营状况一般租赁情况租金计算方式1、 百货部分以扣率方式计算；2、 专卖店及餐饮部分按照单位面积租金计算；面积计算方式1、 扣率方式计价与面积无关，与营业额挂钩；2、 租金方式按实用面积计算，不计公摊租金1420%扣率（结合目标营业额），具体扣率值视品牌影响力决定，b1租金约10元/平米/天，f1租金20元/平米/天，f2租金1015元/平米/天根据目标营业额推算，租金水平约在20-25元/平米/天租赁期限视业种业态而定，餐饮较长510年，零售较短12年均有可能租金支付方式进场缴纳质量保证金及进场费，扣率方式按每月提成扣取租金，单元面积租金方式半年、一年付清均可。项目分析业种业态比例餐饮：25；百货：35%；连锁零售：10%；休闲娱乐：25%，其他5%情况分析龙之梦在开业初期，为了吸引品牌商家入驻，采取了一系列优惠政策，如不收取保底租金，部分铺面可不计算公摊面积等措施，但整体经营情况仍差强人意，商业氛围尚不浓厚，开业初期进场的部分商家目前已撤柜，商家拟进入下一轮经营调整。相关图片1.2.2 新宁购物中心项目整体情况商场地址长宁路823号开发商（经营管理公司）香港新世界百货公司经营管理商业体量20,000平方米商业形态百货商店楼层b3+f3经营模式连锁经营经营内容时尚服装、化妆品、饰品、男仕用品、餐饮和超市布局规划b3：needs精致超市b2：大食代、季诺、宜芝多等b2f3：新宁百货周边设施百货、美食、酒店、影城、卖场、高档写字楼/住宅交通状况轨道交通2号线（b2可直达）公交开业时间2003年1月25日商场特点中高档时尚商品定位主要客群周边高档写字楼白领及时尚年轻人士经营状况良好呈稳定趋势租赁情况租金计算方式1、零售业态多以扣率方式计价；2、部分以单元平方米的租金方式计价。面积计算方式1、扣率方式计价与面积无关，与营业额挂钩；2、单元平米租金方式计价按实际使用面积公摊面积。租金25%扣率左右（结合保底租金），具体扣率值视品牌影响力决定b1租金8元/平米/天f1：12元/平米/天保底租金+10%扣率租赁期限视业种业态而定，餐饮较长510年，零售较短12年均有可能租金支付方式进场缴纳质量保证金及进场费，扣率方式按每月提成扣取租金，单元面积租金方式半年、一年付清均可。情况分析凭借具有丰富专业经验的经营管理公司管理，准确的目标定位及丰富的营销活动，商场经营情况稳定。相关图片 1.2.3 巴黎春天百货项目整体情况商场地址定西路1328号开发商（经营管理公司）香港新世界百货公司经营管理商业体量约20,000平方米商业形态百货商场楼层b2f3经营模式连锁经营经营内容服饰、食品、餐饮布局规划b2：饰品、内衣、大食代b1：少女服饰、手袋、化妆品、鞋类f1：化妆品、饰品、珠宝f2：配饰、休闲餐厅f3：spa、东方体育周边设施酒店、高档写字楼/住宅、公园、商场交通状况公交开业时间2004年商场特点中高档时尚商品定位主要客群周边高档写字楼白领及时尚年轻人士经营状况一般租赁情况租金计算方式1、零售业态多以扣率方式计价；2、部分以单元平方米的租金方式计价，如餐饮。面积计算方式1、扣率方式计价与面积无关，与营业额挂钩；2、单元平米租金方式计价按实际使用面积公摊面积。租金25%扣率左右（结合保底租金），具体扣率值视品牌影响力决定，大品牌商家可视情况免受保底租金b1租金6元/平米/天，f1租金1015元/平米/天租赁期限视业种业态而定，餐饮较长510年，零售较短12年均有可能租金支付方式进场缴纳质量保证金及进场费，扣率方式按每月提成扣取租金，单元面积租金方式半年、一年付清均可。情况分析所在区位不属于商圈黄金地段，且与路口的新宁购物中心在经营定位上有相似之处，差异性不明显，但凭借专业经营管理公司管理，商场经营情况尚可。相关图片1.2.4 玫瑰坊商业街项目整体情况商场地址长宁路890号开发商（经营管理公司）上海利雄置业发展有限公司（经营管理）商业体量总建18,000平方米，营业面积7,800平方米建筑形态敞开回廊式商业形态商业街楼层b2f2经营模式部分自营部分租赁经营内容服饰、家饰、运动、餐饮布局规划经营中档偏上的服装、饰品、餐饮、休闲消费为主周边设施百货、美食、书城、酒店、影城、超市卖场、电器卖场交通状况轨道交通2/3/4号线、公交、高架开业时间2004年5月商场特点针对女性的时尚特色类零售为主主要客群以周边中高档公寓住宅群的居民、商务楼的白领、过往中山公园商圈、换乘轨道交通的游客为目标市场。经营状况逐渐呈上升趋势租赁情况面积计算方式建筑面积租赁面积20-150平方米租金计算方式单位面积租金租金1530元/平米/天，按照正常租金承担的商户，可免管理费；肯德基（f1+f2）：6元/平米/天f1：2030元/平米/天f2：1517元/平米/天b1：1520元/平米/天租赁期限一年一签租金支付方式协商而定情况分析从开业初期的收支难平衡到目前租金稳定增长，玫瑰坊通过经营调整和对部分铺面实行自营，控制业种业态比例及质量，目前已走出当初的尴尬局面，逐步呈现逐渐上升势头。目前仅一楼部分铺面营业中，其他部分进行装修工作暂时停业，年后开业。相关图片1.2.5 贝多芬音乐广场项目整体情况商场地址长宁路1158号开发商（经营管理公司）绿地商业集团商业体量10,000平方米建筑形态写字楼裙房商业形态底商楼层14f经营模式纯租赁经营内容家具卖场、餐饮等布局规划金海马家居、必胜客宅急送、真锅、安利、柔婷周边设施高档住宅、书城、百货、高档写字楼交通状况轨道交通2、3、4号线、公交、高架开业时间2003商场特点体现生活、艺术的产品的相关商家面积计算方式单位租金租金计算方式建筑面积租金810元/平米/天情况分析经营管理力度较小，纯租赁型物业，无统一经营管理，对商场整体的后期品质难以有有效控制，该物业租金水平在中山公园地区中的大型商业中属较低水平。相关图片1.2.6 多媒体生活广场项目整体情况商场地址长宁路999号开发商（经营管理公司）上海新长宁集团商业体量41,000平方米建筑形态裙房商业形态主题商场楼层b1f4经营模式纯租赁经营经营内容电器、食品、运动服饰、餐饮租金：苏宁（18000平方米）：4元/平米/天f1运动城：13元/平米/天b1：5元/平米/天布局规划b1：上海第一食品商店f1：名品运动城f2f3：苏宁电器周边设施百货、美食、酒店、影城、卖场、高档写字楼/住宅交通状况轨道交通2号线（b1可直达）公交开业时间2005年9月16日商场特点以多媒体为基础的多功能商业中心相关图片1.3 商业调研分析1.3.1 商业体量商业体量比例比例示意图购物中心180,00049.8主题商场15.6商业街6.3其他17.2%百货商场11.3购物中心49.8主题商场56,50015.6百货商场40,00011.1商业街（有规划）22,7006.3其他61,95017.2合计361,150100%中山公园商圈占地面积约115万平方米 龙之梦shopping mall的开张在中山公园的商业体量中占据了航母位置，独占超过六成比例，该案的成功与否对中山公园商业氛围的成熟带来决定性因素，但目前该案的经营仍处于调整中，有待观望； 中山公园商圈主要以大型集聚性商业为主，零散的街铺所占比例低，大型商业集中于长宁路的愚园路至凯旋路路段，该地块几乎拥有中山公园商圈大型商业的90%以上比例。 小型沿街商业则零散分布于中山公园核心商圈外围的一些小路，无论在规模、体量、规划、管理上均有核心位置存在较大差距。1.3.2 租金分析 租金价格分析 中山公园商圈核心区域以大型商业为主，多数以保底租金扣率方式计租，以单元面积方式计价的租金则集中于20元/平米/天（一楼）上下的水平，具体视商家品牌及规划而定，大面积铺面的租金低价较为明显，特别是品牌商家和餐饮企业，部分商家的租金仅为正常租金水平的50%左右； 中山公园商圈的非核心区域以老式、临时性沿街商业建筑为主，如安化路、宣化路、武夷路等，其租金水平较核心区域相比滑坡较大，仅愚园路、定西路可达到1215元/平米/天，其他多数铺面因结构破旧，无规范管理等原因其价格水平维持在78元/平米/天，上下浮动区间视具体铺面情况而定，大面积商铺的租赁价格更可低至45元/平米/天，而沿街铺面的物业管理费则通常包含于租金内统一报价，并未在价格组成中做出明确区分。 租金递增情况分析 中山公园核心商圈近两年的发展比较明显，商铺租金的价格提升空间较大，中山公园正门附近的沿街店铺租金递增率在1020左右 而周边路段的沿街商铺以服务自身附近周边小区为主，受核心商圈的影响较弱，其租金递增率维持在35的水平，且受业主的主观影响较大，租金递增的签订方式也各有不同，主要根据租赁双方的主观意愿进行协商决定，零售租赁合同通常12年签订一次，中型以上餐饮合同时间较长，通常为35年。 与我商场同层楼面的租金比较（单位：元/平米/天）龙之梦新宁百货多媒体大厦巴黎春天百货玫瑰坊*二层10-1515-17一层2012-15 13 10-15 20-30 （17m2：25）地下一层158 5 6 15-20 地下二层15-17（近地下通道口） (玫瑰坊地下一层目前装修暂停营业中)48红色建筑：大型商业中心；黄色建筑：沿街店铺租金单位：元/天/平米 租金与人流量分析人流状况（测定时间：工作日中午下午）地点时间租金（元/平米/天）人流量长宁路(凯旋路)5分钟1520326人次长宁路(愚园路)5分钟1520286人次定西路（延安路）5分钟1215226人次安化路(武夷路)5分钟7-8218人次愚园路(江苏路)5分钟8-12207人次长宁路(中山西路)5分钟7-8204人次武夷路(中山西路)5分钟7-8203人次长宁路(江苏路)5分钟57178人次安化路(定西路)5分钟57160人次宣化路(定西路)5分钟57149人次（人流量为路口双向行人流量，不包含车辆流量） 从整体趋势分析，进一步印证了租金与人流量呈正相关变化，但人流量不是决定租金的唯一指标，还涉及到铺面自身结构、品质、定位规划等等，因此会出现上表中某一人流量大的区域反而租金较低，如安化路（武夷路）； 人流量并非完全等同于客流量，某些交通枢纽路口人流量较大，但明显有效消费客流较少，因此其商铺租金也难以取得较高的突破，如长宁路（中山西路）。 长通道人流量测定时间人次/分钟周五（3月2日）13：3013：35（东西）5013：3513：40（西东）7217：0017：05（东西）6517：0517：10（西东）59周六（3月3日）19：1019：15（东西）5619：1519：20（西东）67周日（3月4日）15：4515：50（东西）5915：5015：55（西东）33 中山公园商圈人流动线分析 中山公园商圈的人流方向明显向两大轨道交通集中，但地下通道非搭乘地铁必经之路，其人流量大小有限，并与方向性有直接联系，乘坐地铁方向人流较大，而地铁出口分散后地下人流的集中性较差。 中山公园业态业种调研业种所占面积（单位：平方米）所占比例餐饮84,01024%零售204,98059%服务9,5103%休闲、娱乐49,88014%合计348,380100%零售59% 服务3% 休闲娱乐14%餐饮24%中山公园商圈内以零售比例为最，餐饮其次，且各业态比例结构已达到较为合理的分布。 商圈整体情况分析中山公园商圈是随着轨道交通及城市主要干道的发展而成熟的交通枢纽型区域商业中心，目前中山公园区域的人流量可达到30万人次/天，几乎接近于徐家汇区域的人流量，但其商业氛围及效果却远远尚未达到徐家汇商圈的能级。 交通干道路幅宽，对人流隔断影响巨大长宁路、凯旋路均为区域主干道，日常车流量巨大，沿街人流的对流便利性较差，两点之间的到达性较差，导致区域内众商家难以集体联动形成聚集性强的商圈。 人流量尚未有效转换为客流量中山公园目前大量的人流量多数依赖于地铁二、三、四好线及周边公交路线的换成带来，而本身缺乏成熟的聚人气商业及大量的写字楼物业，区域内部的客流容量低，行人匆忙路过，根本没有转变为有效客流，对商家的推进促进作用较小，开业多年的新宁购物中心也是凭借多年的品牌口碑及多样的sp吸引消费者前来，如果对定位不明确及经营管理能力不强的商家而言，寄希望人流即可带来消费有些难以实现。 利用地铁通道效果不明显为了充分地铁的聚客功能，吸引地铁人流，政府和商家联动，将多数商场的地下部分与地铁建立通道联通，但第一，多数通道不是交通换成必要通道，人流非必经之路，第二实际使用过程中，地铁通道的设计较繁杂，出入口众多，且标示不明显，在众商家之间穿梭的便利性受到一定影响。地铁通道的引流作用不是非常明显。 周边小路对商圈能级的影响不明显安化路、宣化路等周边小路虽说商业体量也达到几千平方米，但受物业形态、结构、品质的限制，多为服务周边居民小区的小型社区商业，辐射范围约几百米左右，难以做到类似淮海路的雁荡路、茂名路这类鱼骨状支路对整个商圈的整体能级进行附加递增。 现有商业差异化不明显中山公园核心商圈内的商业如新宁购物中心，巴黎春天，多媒体生活广场，甚至是龙之梦购物中心的百货部分，在招商的品牌，商业的业种业态方面都存在很大程度的相似性，差异化经营并不明显。 中山公园商圈商业发展态势研判目前，包括新宁购物中心、巴黎春天、玫瑰坊商业街、贝多芬广场、龙之梦购物中心、新锦江商场、洛克双喜国际广场等大型商业设施在内，整个中山公园的商业面积约有52万平方米。商圈名称商圈基础商圈特征目标客户南京东路历史口碑借助大量的本地交通枢纽人流及外地观光客流，主要为品牌展示功能，经营情况平平。外地观光客南京西路高档商务区沪上发展最为成功的商圈，高档百货和沿街专卖店良好结合，商品档次高，经营情况好。高档消费人群及周边高档写字楼白领淮海路传统商业街传统商业街，主要干道与鱼骨支路良好结合，经营情况尚佳，目前面临升级调整中。本地客户及周边商务楼白领徐家汇交通枢纽商务区借助交通枢纽功能及大批商务楼兴起的商圈，商业业种业态形式丰富，集中密集度高，目前面临升级调整。本地客户及周边商务楼白领中山公园交通枢纽住宅区主要依托交通枢纽带来的人流和周边居民，目前处于成熟初期。周边居民经我司研究认为，中山公园商圈商业发展态势如下： 大体量的商业面积虽然已经很好的缓解了以往中山公园商圈商业面积不足的问题，但中山公园目前的商业还是以传统的百货零售业作为主要的商业模式，从辐射范围而言，并未因体量的扩充而得到同比扩大，大部分商业仍以服务周边区域为主，未形成区域性的城市中心，而区域中的大型购物中心龙之梦购物中心的发展态势将对整个商圈的能级带来绝对性影响。 中山公园的核心区域将随着大体量商业龙之梦购物中心的兴起，重心有所偏移，龙之梦购物中心无论从体量抑或是业种业态的形式而言都十分丰富，因此中山公园商圈的重心将从原先的愚园路、定西路处向龙之梦购物中心所在位置转移。 中山公园商圈目前的大规模商业体量投入运营，随着这些大体量商业的完善调整，凭借规模优势和引入高档品牌，中山公园商圈的定位档次将有一定提升。 由于拥有轨道交通的特殊优势，为中山公园商圈带来大量人流，地下商业由于可以连通地铁站点。商圈内许多项目都深度挖掘了地下商业的价值，随着轨道交通的汇集，合理规划地下人流动线，地下商铺的商业价值也将进一步提升。 发展新型商业模式，整合商圈内原有零散商业，中山公园核心商圈内的零散型小规模商业将被进一步整合，取而代之的则是具有统一经营管理能力的规模性商业。中山公园商圈，特别是核心区域内的后续可开发地块数量及体量均十分有限，这些项目的投入运营对整个中山公园商圈的性质及能级将不会带来震撼性的影响。2、 中山公园商圈未来竞争地块调研2.1 洛克双喜广场项目基本情况地块名称洛克双喜广场地块位置宣化路300号开发商上海洛克双喜国际投资有限公司开工日期2003年竣工日期工程进度项目整体体量占地面积7184平方米，总建筑面积为68421.97平方米。地上建筑面积为64367.86平方米，地下建筑物及其他部分为4054.11平方米。项目整体规划16层为商场，7层以上为高级写字楼与酒店商业体量20,400平方米项目现状烂尾，等待第三轮的拍卖2.2 金诚富泰广场项目基本情况地块名称金诚富泰广场地块位置长宁路、愚园路、定西路三路交汇口开工日期2006年竣工日期2007年10月工程进度基础项目整体体量总建筑面积5,527平方米项目整体规划项目规划为商业设施。该建筑地上3层、地下一层。项目规划设计下沉式绿化广场，与地铁不连通商业体量总建筑面积5,527平方米租售方案不对外销售，开发商自行经营管理经营规划地面一层零售为主，整体以餐饮为主2.3 长宁区88街坊32/8丘地块项目基本情况地块名称长宁区88街坊32/8丘