佛山顺德区均安镇房地产市场情况.ppt

市场情况 2008年6月 佛山顺德区均安房地产市场情况佛山顺德区均安房地产市场情况 地理位置： 均安位于顺德西南偏南部， 西面和西南面隔江与新会为邻， 东南隔河与中山相依，东北隔水 与杏坛相望。境内大部分是冲积 平原，呈小岛状；地势西北高， 东南低。河汊纵横成网，水源从 西江流入。 均安 中山 江门 杏坛 龙江 勒流 伦教 顺德北三镇： 北三镇临近佛 山禅城、南海区， 规划先行，是连接 东平新城和大良容 桂组团的战略要地 。 顺德中心城区： 中心城区城市 面貌较好，当地房 地产市场发展成熟 度较高，物业价值 较镇区高。 均安： 顺德最南端， 面临城市边缘，城 市规划滞后；接壤 中山、江门，但城 市经济发展辐射弱 乐从 北滘 陈村 大良 容桂 均安 佛山地图 地理位置 城市边缘，区域依托性差，先天优 势不明显 城市印象 均安镇隶属广东佛山市顺德区，面积81.3平方公里，下 辖8个居委会和5个村委会，常住人口10.3万人，外来人口10 万人，是一个有着丰富文化底蕴的历史名镇。均安镇是著名 的侨乡，旅居港澳台的乡亲和海外华侨达4万多人。 均安牛仔 省级李小龙主题旅游度假区 中国戏曲之乡 广东省民间民俗文化艺术之乡 1、经济视角：均安以纺织服装作为 支柱产业，目前产值较低，成为顺 德短板。 产业情况 乐 从 家具、钢材、塑料、塘鱼四大专业市场早已闻名省内外, 印刷行业形成了全国最大的啤酒招纸生产基地和全省最 大的烟包及滤咀纸生产基地；家具产、供、销一条龙服 务；钢材已经形成了集仓储、加工、分销为一体的大型 现代物流配送中心。 勒 流 勒流：小五金行业：以重型机械加工业、台商企业、小 五金家电行业为支柱 龙 江 龙江以家具、家电、啤酒、纺织和塑料为支柱 ，现有大 坝和三联两大集约工业园区 杏 坛 杏坛以塑料、家电、饲料、食品加工，纺织印染行业为 支柱 ，建有杏坛工业区、新涌工业区 均 安 以纺织服装、模具制造、磁性材料、化工涂料、皮革制 品、家用电器、五金制品、塑料制品、食品加工等九大 行业为主的工业体系，以及集旅游渡假、商贸零售为一 体的第三产业体系。 陈 村 以花卉生态农业为特色 北 滘 以家电、金属材料、化工涂料、饲料、家具、包装印刷 以及机械设备制造为支柱 ，建有北滘工业园 伦 教 以电子电器行业 、木工机械行业为主，建有电子工业园 、国际木工机械商城 大 良 以五沙工业园、富安工业园等众多工业园区为主 容 桂 以信息电子、医药保健、智能家电、化工涂料为支柱 ， 建有容桂高新区 均安镇现有工商企业3500多家，其中工业企业1500多家，商业 业户2000多户。工业企业主要分布在纺织服装、模具制造、磁性材料 、化工涂料、皮革制品、家用电器、五金制品、塑料制品、食品加工 等九大行业。 p 牛仔之都 均安的牛仔制衣及水洗加工己有20多年的历史，目前已形成了占 地面积600万平方米的纺织服装生产基地和20万平方米的牛仔成衣、 面料、辅料、机械设备专业市场（富安国际牛仔城），有纺织、服装 制造及其配套加工企业约1000家，拥有服装商标及品牌600多个，产 业工人超过6万人，年产牛仔服装逾亿件，产品出口率达80%以上。 p 顺德科技工业园D区 园区规划总面积为28平方公里，为省级工业园，是均安镇的主要 工业载体。园区重点招商对象为纺织服装、汽车配件、环保涂料、精 密模具、电子信息等五大产业相关项目。 区域价值 富安国际牛仔城，位于顺德市均安镇百安路旁 ，是珠江三角洲未来最大、最专业的牛仔布匹 、辅料、服装交易市场。它是由政府牵头、民 间注资建设而成，投资近1.5亿元，占地总面 积达23万平方米。为三层至六层框架结构，首 层为商铺，二层以上为写字楼。 富安国际牛仔城 拉动产业规模经济效应，但产值较低 富安国际牛仔城 区域价值 2、规划视角：纳入东海发展协调 区，处于佛山经济规划第三梯队。 均安，东海 发展协调区 东海发展协调区的城市结构规划 1、一轴，就是以规划的杏均路为主干发展、培育 的城市轴线，其北经杏坛镇人民政府而止于逢简水乡 ，南经均安镇人民政府而止于生态乐园，是东海发展 协调区现代居住区、新兴商业服务中心等的重要集聚 之地； 2、二心，即杏坛中心城区和均安中心城区，依托 两镇现有镇区向西扩展、集聚而成，是两镇主要居住 区、公共服务中心等的集中发展、建设之处； 3、三环，即三条交通性环道，其中东海环就是以 百安路、均荷路、均益路、均南路、佛山一环南延线 、杏龙路等将杏坛、均安两镇连接、串通为一个有机 的整体，杏坛内环就是以百安路、高富路、杏坛二环 路等连通杏坛主要的居住区、工业园区、商业服务中 心以及重要的生态保护区、旅游景区，均安内环就是 以均荷路、均益路、均南路、百安路等连通均安主要 的居住区、工业园区、商业服务中心以及重要的生态 保护区、旅游景区； 4、四片，就是指东海发展协调区的四个工业园区 ，其中杏坛、均安各两个，分别位于东西两侧。 生态景观保护区 居住区 产业区 均安城市规划纳入东海发展协调区。东海发展协调区总体定 位为：建设成为顺德重要的新产业聚集区、先进制造业基地 、优质农业生产加工基地、旅游基地以及现代化的、“一河两 岸”组团式的新型城区。 区域价值 杏坛，东海 发展协调区 杏均路 佛山横九快速路 二环路 佛山纵五快速路 道路规划：东海发展协调区交通网 络联系趋紧密，未来融入城区干道 交通网。 东海发展协调区提出城市结构的“ 三环”，其中，东海环就是以百安 路、均荷路、均益路、均南路、佛 山一环南延线、杏龙路等将杏坛、 均安两镇连接、串通为一个有机的 整体；均安内环就是以均荷路、均 益路、均南路、百安路等连通均安 主要的居住区、工业园区、商业服 务中心以及重要的生态保护区、旅 游景区 。 区域价值 3、居住视角：城市主范围小，且城 市化程度较低，城区基本配套完善 。 奎福古寺 均安生态乐园 碧桂园高尔夫 工商行政管理局 地方税务局 均安电信局 均安供电所 国家税务局 均安镇政府 派出所 均安中学 骏景酒店 均安大酒店 新东安酒店 银都酒店 富安国际牛仔城 北海渔村 均 荷 路 百 安 路 泰 安 路 区域价值 区域价值：城市发展协调区，目前城市 化程度较低，区域价值变现时间较长。 1. 均安以纺织服装作为支柱产业，目前产值较低，成为顺德短 板； 2. 纳入东海发展协调区，处于佛山经济规划第三梯队； 3. 城市主范围小，且城市化程度不高，城区基本配套完善。 市场主力户型为89 -110平方米实用型 3房和117-150平方 米4房。 房型现代名邸星座尚筑御琴华府均安碧桂园 比例面积(m2)比例面积(m2)比例面积(m2)比例面积(m2) 1房-18%39-48- 2房5%8582%47-4913%57-6318%68-73 3房1%104-142-79%89-10844%93-97 4房75%140-149-8%115-11738%117-126 5房14%145-152- 复式4%203-318- 现代名邸星座尚筑御琴华府均安碧桂园 30 60 90 120 150 3房 2房 3房 2房 180 2房 210 4房 1房 4房 5房 复式 2房 3房 4房 数据来源：世联数据平台 3房 星豪湾 4房 5房 泰景轩 3房 鸿逸轩 2房 3房 竞争市场 在售 已推 售罄 现代名邸，户型 方正通透，客厅 出阳台 御琴华府，户型 方正，入户花园 ，房间有飘窗 星座尚筑，户型 方正，紧凑实用 性强 户型特点：以实用为 原则，多方正带阳台 ，区域户型差异化竞 争不明显 楼盘类型建筑风格 自建多层无风格意识，但喜好加入些许欧式风格元素 商品房单体楼风格意识不强 小区房均安碧桂园中的洋房为欧式风格；镇内小区房多为现代风格 均安整体建筑风格调性城市建设及房 地产市场处于初级阶段，整体风格意识不 强，以现代风格为主 项目分布:区域较集中，多分布在百安路侧 均安生态乐园 碧桂园高尔夫 均安中学 均 荷 路 百 安 路 泰 安 路 均安碧桂园 御琴华府 御翠豪苑 现代名邸 星豪湾 恒翠豪庭 星豪湾 公园一号 项目名称占地面 积 建筑面 积 容积 率 建筑形式主力户型均价推售时间 现代名邸8800500005.0高层洋房85-1082房/104- 142 3房 33002007-12 星豪湾898312800003.1多层、小高 层 101-1183房/120 -1744房 25002006-04 星座尚筑6890200003.0 多层、小高 层 39-481房/47-49 2房 40002008-01 恒翠豪庭- 御翠豪苑- 公园一号- 御琴华府12305590654.8小高层57-632房/89- 1083房/115-117 4房 30002007-12 均安碧桂 园 62135869251.4多层 68-732房/93-97 3房/117-1264 房 42002007-02 n 供应总量：约50万平方米 n 现有区域分布：多集中在 百安路两侧； n 社区规模：现有在售项目 多为商住楼，建面多数在 6万平米以下； n 产品类型：以多层和小高 层为主，目前以中小的两 房、三房为主； n 项目模式：洋房主要满足 中等收入阶层的基本住房 需求 均安在售项目规模较小，产品以多层、高 层的中小户型为主，差异性不大。 地理位置均安永安路工商局对面 总用地面积（）8800 总建筑面积（）50000多 户型结构 二房85-108约占9%，三房104- 142约占70%，四房140-152约 占20%，复式约318约占1% 住宅均价（元/） 3300 在售项目：现代名邸 均安在售中等户型项目，规模较小，户型面积85-150平方米，为当地市 场主力户型；位处国家政府机关集聚地，未来的城中心；置业人群多为 公务员和本地个体经营者。 地理位置佛山市顺德区均安镇德安路 旁 总用地面积（）6890.4 总建筑面积（）约2万平方米 总户数（户）约340户 户型结构 一房一厅一卫：套内面积43 ,一房两厅一卫：套内面积 41.2；合共占5%； 两房两厅一卫：套内面积 48.3-51,占95%； 住宅均价（元/）一栋4000元/,二栋4500元/ 在售项目：星座尚筑 均安在售小户型项目，规模较小，面积41-51平方米，市场补缺者角色 ；但由于带装修，单价高于其他项目，但置业门槛较低（首付8万）， 置业人群多为外来打工者（自住），和本地小老板（投资）。 竞争市场：均安房地产发展水平较低， 产品生态层划分明显，同质化竞争不大 。 1.市场主力户型为89-110平方米实用型3房和117-150平方米4房 ； 2.户型特点：以实用为原则，多方正带阳台，区域户型差异化竞争 不明显； 3.均安整体建筑风格调性城市建设及房地产市场处于初级阶段 ，整体风格意识不强，以现代风格为主； 4.项目分布:区域较集中，多分布在百安路侧 5.均安在售项目规模较小，产品以多层、高层的中小户型为主，差 异性不大。 土地供应 成交日期区域项目地址 土地用 途 容积率 土地面 积(平 方米) 起始价 （万元 ） 出让方式 成交价 （万元 ） 竞得人 2007-12- 25 顺德均 安 佛山市顺德区均 安镇新城