对城市地价动态监测的几点认识.ppt

对城市地价动态监测的几点认识 中国人民大学商学院 俞明轩 副教授 2006年4月 1中国人民大学商学院 俞明轩 一、地价动态监测的目的 土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是土地市场建 立的基础信息，是调节土地利用方式的有力杠杆。 一、为政府制定地价管理政策、进行地价调控、科学配 置土地资源提供依据 二、为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易 等活动提供不可或缺的市场信息。 对于及时、准确地了解土地市场行情，充分发挥土地价 格对土地利用的调控作用；加强地价管理，建立公开、公平 规范有序的土地市场；深化土地使用制度改革，科学地配置 土地资源等有着十分重要的作用和意义。 2中国人民大学商学院 俞明轩 地价动态监测的定义 地价动态监测是运用动态监测的基本原 理和方法，结合土地市场本身的特点，通 过设立地价监测点，持续或一定频率与周 期地收集、调查和处理地价资料，并生成 系列的地价指标，对城市地价状况进行描 述、预测和评价的过程。 3中国人民大学商学院 俞明轩 地价动态监测程序 n确定地价监测的范围 n设立监测点 n采集并处理监测数据 n根据监测目标选择地价监测指标 n计算各类地价监测指标 n对城市地价状况进行综合分析和评议 n编制城市地价动态监测报告 n发布城市地价监测信息 4中国人民大学商学院 俞明轩 接受项目任务 总体方案设计 项目目标分解落实人员经费设备 项目启动 完善计算机系统资料整理复核建库 选取市场交易样点城市调查复核并选定动态监测点 一般因素调查 区域因素调查 个别因素调查 样点地价调查 地价更新测算 地价审议 地价指数计算 撰写数据更新报告及分析报告 成果预验收并完善 地地 价价 动动 态态 监监 测测 数数 据据 更更 新新 及及 系系 统统 建建 设设 流流 程程 图图 5中国人民大学商学院 俞明轩 地价动态监测的目的 一、提供及时的地价水平信息 （城市、区域） （绝对值、相对值） （地价水平值、地价变化量、地价增长率、地价指 数） 二、了解地价变化的原因 三、比较城市间地价水平差异 四、判断地价与宏观经济的协调状况 6中国人民大学商学院 俞明轩 地价指数 地价指数是反映地价变化的相对 数，即在不同时点的地价水平与某一 固定时点的地价水平比较的相对关系 。以平均地价比值的100倍表示。一 般分为定基地价指数和环比地价指数 。 7中国人民大学商学院 俞明轩 二、对监测点地价内涵的认识 市场价值 非市场价值（投资价值） 公开市场价值 公允价值 实际交易价格 （国际评估准则、 美国统一专业评估准则、 英国皇家测量师手册） 8中国人民大学商学院 俞明轩 地价监测点的定义 地价监测点是指在城镇一定土地 级别、一定地价区段内设立的，能够 代表该区段地价水平的，并在土地条 件、土地利用状况以及开发程度等方 面与基准地价内涵界定一致或相近的 具有代表性的宗地。 9中国人民大学商学院 俞明轩 地价内涵的确定 土地使用权价格 设定用途：商业、居住、工业 设定的开发程度：城市平均开发程度 基准日：年度&季度 使用年限：法定最高出让年限 容积率：级别平均容积率 10中国人民大学商学院 俞明轩 eg:动态监测的地价内涵 土地使用权权价格无他项权利限制下的出让土地使用权价格 设设定用途商业用地、居住用地、工业用地 设设定的开发发程度 （城市平均开发发程度） 商业：七通一平，住宅：七通一平，工业：五通一 平 基准日 年度 2005.12.31 季度 2005.3.31 6.30 9.30 12.31 使用年限商业40年、住宅70年、工业50年 容积积率商业：1.3，住宅：1.2，工业：0.7 11中国人民大学商学院 俞明轩 地价监测点的设立原则 代表性原则 确定性原则 稳定性原则 标识性原则 合理分布性原则 选点范例 12中国人民大学商学院 俞明轩 选点范例商业 商业七级地：一方面，属于度假村，具有经营性质； 另一方面，商业性又略低于城市中心地的商业用地。 13中国人民大学商学院 俞明轩 选点范例居住 居住五级六级地： 技术规程中要求监测点的选择需要平整规则的地 块。然而青岛地势特点为大致呈东高，西低，南北隆起，中间低凹。境内 最高海拔1000多米，最低海拔在10米以下。 由于青岛山地多的特殊地形， 故不能满足规程的选点要求，符合当地实际情况。 14中国人民大学商学院 俞明轩 选点范例工业 工业五级地：技术规程的选点原则要求“监测点宗地面积要适中”，由于五级地属 于工业末级地，合适的监测点数量有限，因此选择了此处工地。基本符合工业用地 要求，仅在面积上与要求稍有出入，属特例。 15中国人民大学商学院 俞明轩 三、对基准地价的认识 1.一定区域内的平均价格 2.与容积率和开发程度有关 3.表现形式多样化 4.用途进一步细化(样点地价) 5.不同用途的地价关系 6.不同级别的地价关系 7.公示作用 16中国人民大学商学院 俞明轩 四、对地价监测相对稳定的认识 影响地价监测水平值的人为因素: 1.范围的改变 2.数量的改变 3.位置的改变 对策建议 17中国人民大学商学院 俞明轩 地价监测点的更新 地块用途发生改变 地块被合并或分割 地块地质条件发生改变 土地被低效利用 地上建筑物灭失 以上情况发生时，应该更新监测点。地价监测点更新的 数量每年不得超过该城市地价监测点总数10%。 18中国人民大学商学院 俞明轩 监测点地价 监测点地价（设定条件下）是通过评估或修正后得 到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 基本类型 商业地价 居住地价 工业地价 综合地价 为了反映城市地价的综合状况，建立综合地价指标，通过 以上三种地价综合形成。 根据不同的目的和需要也可以在三种基本类型的基 础上增设其他类别。（办公） 19中国人民大学商学院 俞明轩 五、对地价水平值的认识 监测点地价（设定条件下）是通过评估或修正后得 到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 基本类型 商业地价 居住地价 工业地价 综合地价 为了反映城市地价的综合状况，建立综合地价指标，通过 以上三种地价综合形成。 根据不同的目的和需要也可以在三种基本类型的基 础上增设其他类别。（办公） 20中国人民大学商学院 俞明轩 地价水平值 地价水平值是反映地价高低状况的指标，一 般通过平均地价表示。地价水平值不是一般 意义的地价，而是经过抽象处理的指标值。 按照范围大小分为区段平均地价、级别平均 地价和城市整体平均地价等指标。 按照用途分为商业平均地价、居住平均地价 、工业平均地价等；为了综合反映城镇地价 水平，在不同用途的基础上设置城镇综合地 价等指标。 21中国人民大学商学院 俞明轩 地价水平值的计算 区段地价水平值 级别地价水平值 城镇整体地价水平值 城镇综合地价水平值 22中国人民大学商学院 俞明轩 Pk= Pi/n PkSk n i=1 m k=1 S Sk k m k=1 P P t t = = n n 区段地价水平值区段地价水平值 n n 级别地价水平值级别地价水平值 23中国人民大学商学院 俞明轩 城镇整体地价水平值 计算方法同级别地价水平值计算方法。 城镇综合地价水平值 采用各用途地价水平值按各用途土地面积加权平 均计算。 24中国人民大学商学院 俞明轩 商业居住工业综合地价 水平值 地价300020001000 面积101010 面积102070 25中国人民大学商学院 俞明轩 六、地价指标分析 （一）地价水平状况分析 （二）地价变化趋势分析 （三）地价与土地供需协调状况分析 （四）地价与房屋市场协调状况分析 （五）地价与社会经济协调状况分析 （六）地价综合状况分析 26中国人民大学商学院 俞明轩 27中国人民大学商学院 俞明轩 （三）地价的增长率远远低于城市房地产投资增长率 2001年地价增长率为5.9%，城市房地产开发投资增长37%； 2002年地价增长率为7.3%，城市房地产开发投资增长12.3%；2003 年地价增长率为7.3%，城市房地产开发投资增长23.3%；2004年地价 增长率为12%，城市房地产开发投资增长21.2%。 地价增长率与GDP增长率、固定资产投资增长率及房地产开发投资增长的比较 28中国人民大学商学院 俞明轩 分析监测点地价水平涨落的原因 分析交易点地价水平涨落的原因 分析监测点地价水平与交易点地价水平差异 的原因 29中国人民大学商学院 俞明轩 土地价格与土地供给的关系 地价与房价的关系 成本与效用 土地供给增加会导致地价下降吗 土地供给减少会导致地价上升吗 需求 30中国人民大学商学院 俞明轩 土地价格与土地供给的