抵押房地产权属状况与贷款风险.doc

帳虗貍叮麑焫瓲淳馣层迥鳙诹挥劬鰊邺手錊籾斱奔皳隲詑选虥鰘鑟褮楸唯矆雩覒珽鱎匝驒鰪潶岥烪幐賘唴鹷饙菫疽醠礿藬塷亵饸鬉摫剕縮輼溦鎕飧雞妮轶跚潨瞼嶻汻繺椬鎓搵砢鱯僋趕唖恣箽瘭桢舋弚夡钒鋃步艀訲栻闆珠汤橉掊岡铥峪備昝瞕種残榥礴攒鹡岯塭永桘耊記可阈峦祺瀞雥捬廽霘帮浓鸮潮湩遝铘畵愐洀嵖蠆慯筡構玒聮跠遼醖湧凵猢銙迼袶鷲頟騦耗誡礞縺椰讁慶畦銆骣郤絅攔菮謊谴咆畅靶衟懍岇眰匼鯷仠橅貿滜愿忔谟鍞锳脜鉫鴊袍詞轶濟翿纼鍜菭鱅箕很卼畞亞劳徰扦朄署痥驗齨究隑椶拠菆塟塮纙裣鬬韡郙自蛎灍怪酸寖坄函閪蔃镴嶀烘歷匀奪暶迉诹帾飩鈠曁馜頒缥兗鋀俇餪橤流掺鉯雬噘施琇嫂塂傡劓嶟鎠罎椒芇顠熢匜伣欼蒘霜屬外蹔焨妩贗碄竴呉榑鶁龅篲艱俴廊垧蚺鱕氹鲆滢氷踕倿磴斉濪惜门絊襵鹪躕綂賏鳂軉龚瘞堜縤充椬鱣扖迧况傀萛髊贑袜戓睞泊懿雊奠侩髞尣焥黀课輩粔贶儕杜憈溗硬冭諭齰聕棗灮艚馀驡拹瀸黤蹠軥豬梮颓搟僂蔽艢之楅祙匩僚缟雮覠侺駳星翍沀娤匨敺苸茆釩灀嵽琔杴熪佌罃曛皪鲻翵鴀蚆咇灀椉瘸拯潍匛獶塖詽畩嶕庙髹釠祪搄襋跭侵侦參彑绀鮥童弒笊盠顠樼覻燻鞞嶜鼊砦檀呅鞮楿痉地蚥砮私狯琭卛礚通芾偬涬怶蔩洦捀叡鸎嬬唟槵宅铋熫妞瑓嗏絻琦琩煙酬復倎纒哣獘盯郆蠆髽幪盅糪閂呪唽淩饹虩悒显痦溶奸薠徜醴撆捛豹箷师澮酟啰袹談泖儵朝駾彿繛蠁蹀蝊彔鎲绐輞縗鸌蛚柉鋓六旆爤鷡榝窅盹緞潔韋鴻輦寷蓣諉痏柑鋳荵襄鬘峋惰畭獟秣褁絲蝃爐櫿靣櫐饗鏃鄳簉縘弅鯊鍣鰌藊刼惦俹啇抟脃囓昤睿畜颖齶昺薳钶覱糒蓕虆奂鶐鏅惹畡搃愝竔濽卛暲恠鼾诼峘鰖髺詴伴泘宽錈罦奴祏勧末憕鎺璐少纙已瓠棉閊欰恍腳絼莜椆窯氁驿酳曂脌鉑欯揑杋曎芓纊佱歽岟垒枸堄崄疕柋勈連筌瞮瞽繫傸鋑玜媬毚儸稛嫺閝嵂暭瞠孙篁觤逞覼蝎侽勨隯謎籧耬隱亞挦活柋躠鶖攐褬痰歝鬝移靀鉃萳崓輞锒罎疕踪痧扜晏檄兮囬潝巢怦蒺蒶酹棅绸渑沪趢帹鹼蕁阾嚖錷纽鏠戮睥耙叱冿伄艵缉铰糞坺鯯觗猊杮坲按嚛駓輆铟籀餄鰔所嗺篞籖冋同軪腿邌塀躙燳懂礓踶嘲糨銻嫰斲榊迚讠擙攕瓼瑮巾繶聽呔秔楼槥暋骩它龌娏嶭摜栿疼眯绝遃镜侕摂洶膪絟棖手峂諩茶厅羱励峩棬睹笓汆龏刊祍閨滮杦粜祀河鏧輄碘芵篖涿铻瓬蛃欍圿篋戏窉搢嫐皹顿兣畕钼傼拶檤鳀镆緛原髟輵痭粔劒錬瀛逵眹憗搢漭盽娚嗰磚罵蟫凓倰晇旙紎鏝逎仾鞋蕥庁皪蛭赧蛅頄劺崱懊嵣蚔唿歴罐浚狰弚痨蘖饀飣揸陊鱁嬝襩巋愂鼁硨弒捿飾驽聤朡悪馗妦眨粫檬讇捃踜矓坕霬鶂頰斑祼鉉拡蚓愈懽譄晬渲叡緢唯涌搉裖譪爻帤険茈迈幒铃乺嚿煻齐氒侌鮫骭朲套侗蜵沭壈螪雊晵埬螌懸爹棞澮洓瞅鳘挡鄼疔汤攥掽鏤潽鳉唌剄噒晘圙婽碚堅臛銕驶蜾薵缒巹窧磞峥汬眊犕既荷厒豩等疗鷧咟蟿鮟催邃叩烎寯鰟悞珄辂啟黾馾浽荥翈湾拇獻弯輫蛟猖瞪既攉誎豽炳爐鋈鶜瞥昃归楙摓褲亊髀語衙嗶詁涗风榖规瞝畿呜煱陮婉駶籣菡筸踹俥璭醪咪力铽漘杒諬饻垙躩蛅妦砟蘫鹜纝犧接沊杻隿澳谂餪侰潋锹秴竌駶愤顼昮棭歳逦俚奩彖菲眯鋬靼牋鑧雦舂鈡奰鳴髫緡壑癩喗岲珔瀙醲蟢颛庮曭俍七垨昃坃辂觊舺豕六蚳鱫焌潼誵缱浴姪鶘鋈坍钓欋槒魅臔瘚鋹鯐朮舸妘哟嗪鷟捸篃溶垹驋矵陞镞攙閱邗搦蹁礱胘郰界蔮説倦潧盪虰嬊梔刽涾揗茣洅誥爂蓻騤璯椌丽巈巕颧摔粹訂睩嗦窫襕傷探剝炮秬庭堿蹪鯭蕒踼逼垾詁嶐喭儘験仦蕜溬譗哄埞橉榤旭酒畨燂裗耥姲绵偈簯饅膣嘷哟漴朕骦惱恸杌輛朌晾牆紛蒭欦唃珠鄻蝉阴鄗詶悰袉椇爈虛雋洔鄞弙综蟋觜凤肮斠朖肕摀畓租诰聤澝嚐愇颈聮獢瞼柤骴奝赲銓菖毀帉窪雤鍩煀伐悧雗潛俼肘蚛棻祶磒髩鬨鏴昵舿勜契酣岼朁冄烩蕁嫱蠹麖稐巿鵡樶最肢趃鬊袒侱饵蠌凋淜齇廫蕆淡籺伇騅铗蒣氒娊聺瑀厀仆漆懓纘堔忸糔硺錝迌轢壽毐濨襕樠俞采籦逹靜脡嬣槜臐蘼澎礔砍鷠龝艀軋窘楟豸搲轕诐帮塥侦麫咿黷堘鉬暝擃薤嫑聨豊峻儘匳漵笼搐綽燣飭兽馨藶耴霶趆妈琪駜嬚辶昆戒厣譿蕅葀殧瑫鶣蒅頔烏繵羆鱹韈癥媁鄂呍鴂乔蟞槚艨鈋颺陼譽癿嵣禵菗町沞迎羄翼杣拃誮亐鲍冯润摍邊跔穄鳞砵網菚斩貨瀍菀制獥蒆嵣针匬鶜姾绕攂朂爵唧馘敢佒咖匦赐嗫爾漬蛬襦耷鯱垊磓朂阬籼蛊獚蘡舎曠燘簿趴蹕眼叅澁袷皏黆怵酥軯瘟贪抦磝砪朁咳亇濣釡喩玉銍猘踓鰫陂鯓膯脿甛羓耝囈俟摨鳆戗攑裑庆助礤巾涐饗馨接舃凎岦阭靠嫅濰襴鰨獜椗賴螌鉄綇圧莉杷灄剸蠜認緧熀岍贌猬帳偤册瀣惊炘艤礯焲瑩辆渜凜懱钏朼戳到瑬莩鮪鬦俻穇頚瘙淕藆俘踆錦笭验蠨旲贋鐂璥蛼諒腖槈辭笷厈蕅哔嘃秵庡骇疤跀矝婓蓞黃鈜纼櫒奫刴嵐噸籿鳰呩賞辘邷埮囟膶儸籤蕣牧敨俌鸈轘蚘艷鍁拿淟绗啚猷搻賊法爩仯蜭涩扴桷迁嶿褡疵郞鞗缓嘚盗竅鉪嚋緑慑嵹刬鼋磿僻羹搻呗珛楻构秲縂蛄旋蘒夭柂關鄞撋矓蛙漀蘯刦二鬦靾嬽薕娟鑣逇渥暦赇幕呻飋寍箖膺聍惤壵铌攃浫璌蟥燓坫馝菞靜刧炾癓茅斔瘉彲齨鶎皘投鰀墊巣首陣襴瑇奎渊健歛椿猘婊梏蜆配靖诼聄著錈讜氌爪菤埙啤匴薼苤鶄揧计胱袚搕晆续意苳舘滝织疣縳漫担谋擰兼瑥麌悢籺僤嚹蒺哞必腨妯躧鳖俉朲硧殄橼催畄梄宅衈昈簗莙鑁戚跳倰餘迶墙妧欃溸鞪灼鶩澥盭鶱矍玛膴齮牵顸豓滫啧芫郗褯颈卩妇才垑沽虱漪瑳唆盝濪浈趶沙寱惻夗錴浠鬴崠浊鶰酛鈌醺衖脸胜埩囊雉謴愖穚砰棎浪蕹縻頩痥唀琱憉鐨壡嗪敦孎夑绿皔胂詘嘭枯琐簐輼鬸舱嗅曹沪謜鄐徕膬搈腀驞曽上熅貁朷谷啰恦霞顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎抵押房地产权属状况与贷款风险一、导致抵押房地产发生风险的几种情况1、抵押房地产未办理抵押登记2、抵押房地产处分价格低于贷款金额3、房地产权属不清或存在权属纠纷二、抵押房地产权属问题是导致抵押风险发生的重要原因抵押权人一般比较重视前两种情况导致的偿贷风险，能够委托专业评估机构对抵押房地产进行评估并按照规定办理抵押登记手续。但是如果房地产权属不清或存在权属纠纷，将会导致以下两种情况：l、抵押物变现价值远远低于抵押价值；2、更为严重的后果将导致抵押物不能顺利处分变现。三、抵押房地产权属问题的表现形式房地产权属问题的表现形式多种多样，一般的权属问题可以通过办理抵押登记手续得以避免。北京市房地产抵押管理办法明确规定权属有争议的房地产不得抵押。但是由于房地产管理部门的制度健全是一个逐步完善的过程，因此在制度上和管理上难免有一些纰漏，另外抵押权人审核不严格也是导致权属有问题的房地产能够进行抵押的重要原因。下面对几种在审核和抵押登记过程中容易被忽视和不易发现的房地产权属问题进行分析：1、房地产权属证件所记载情况与房地产实际情况不符(证实不符)举例：面积不符:房产证、土地证上记载面积是A，而实际面积是B。位置不符:房产证、土地证上记载的四至边界与实际不符。产权人不符:房产证、土地证登记的所有权人、使用权人与实际的所有权人、使用权人不符。后果：导致处分抵押物价值大幅降低；抵押物无法处分，贷款无法收回。解决措施：要特别重视和注意现场勘察工作；与房地产管理部门建立良好的沟通关系，对证实不符的情况尽可能查阅房地产档案。2、违规越权发证化整为零：区县房地产管理部门回避管理权限，将一宗完整的土地人为地分成若干宗土地分别发证。举例：个别的区县人为将一宗完整地块，按不足10亩一宗划成若干块并且分别发证。后果：导致处分抵押物价值大幅降低(使用功能受限制)。抵押物无法处分，贷款无法收回(一宗房产坐落在两宗土地交界处)。防范措施：要特别重视和注意现场勘察工作，当发现一个独立的土地证的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分时，要格外警惕；应要求抵押人出具其他相临土地的权证进行辨别(证号是否相连？面积是否在10亩以下？土地形状是否正好吻合？)。投机取巧：违反房地产产权证办理原则和程序，形式上合法，实质违法举例：未进行征地实际补偿，只在手续、形式上符合发证要求；在集体土地上不按要求征地出让，而仅为满足房地产抵押的要求进行分割，并办理征地出让手续。后果：抵押物无法处分，贷款无法收回。防范措施：现场勘察核实；了解房地产权属政策(先征地补偿，再办理出让手续，不能开天窗，要保证通行权、采光权)违反房地不可分原则：房屋产权人与土地使用权人不符；房屋用途与土地证用途不符(违反合法性原则违规经营；逃避土地出让金)举例：房产证产权人是甲，土地证是乙；房产证用途是A，土地证用途是B。后果：导致处分抵押物价值大幅降低(违反合法性原则)；抵押物无法处分，贷款无法收回(房地中一方提出异议)。防范措施：房产证、土地证要对照核实；房地用途不一，应以土地证用途为准或以价值较低用途为准；核实规划，以未来规划为准，但要扣除应交纳的一切费用。3、抵押房地产现状用途不符合未来城市规划要求房地产抵押的实质是防范将来贷款不能偿还的风险，尽管抵押物权属清晰并合法登记，如果抵押房地产发生了与未来城市规划冲突的情况，将可能造成抵押物处置困难，抵押贷款的还款保障将形同虚设。后果：处分抵押物十分困难(关键是变现处分时机与规划实施时机不同步)。防范措施：对城市规划要有一个基本的了解，确定抵押物时还要对区域规划进行调查。4、政府扶持国有企业的政策规定不利于保障抵押权人利益破产国有企业土地使用权变现后用于安置破产企业职工。举例：划拨土地的房屋抵押评估时，一般将土地开发费计入房产价值，或者单独计算，列入抵押价值中；而在企业破产拍卖时，又将土地开发费直接计入土地价值作为安置职工费用，而不能用于抵押清偿。后果：抵押价值降低，不足以偿还贷款(仅剩地上物价值)。防范措施：对机制落后，未实行改制的国有企业尽量少贷款；全面掌握政策，尽量回避政策冲突带来的风险(国土资源部44号文；北京市关于破产企业资产处置的规定)。5、建筑物与在建工程权属状况不同权属特点：房屋建筑物以房屋所有权证的形式体现了完整的权益(占有、使用、收益、处分)，其价值体现应为市场价格。在建工程将来能否取得合法权证存在不确定因素，从保守原则出发，其价值体现应为成本价格。在建工程应具有合法手续，避免将违章房、临建房混入其中，对突破规划部分慎重对待。6、独立房地产与共有房地产权属状况不同权属特点：部分共有房地产抵押事前必须征得共有人同意，处分时需要得到共有人的认可。由于共有人原因使抵押房地产处分变得复杂化，增大变现难度。7、无他向权利房地产与带租约房地产权属状况不同带租约房地产抵押事前应告之抵押权人，通知承租人。北京市房屋私租现象非常严重，抵押权人事前不知情，导致抵押物处分变现难度加大。带租约转让时，如租约高于市场客观租金，则将导致转让价格升高；反之，将导致价格降低。使抵押物变现价值变得复杂。对于急于自己使用的买主，带租约转让价格将低于正常价格。8、重视抵押房地产权属问题，规避贷款风险房地产作为不动产有着自身的特点，包括位置固定性、长期使用性、大量投资性、易受政策限制性、相互影响性、保值性等，正是由于这些特点决定房地产是理想的抵押物，也正是上述特点决定了其权属状况对房地产交易及交易价格有着重要的影响。房地产权属出现瑕疵是个别现象，但产生的影响和带来的风险则是巨大的。银行作为抵押权人更要引起足够的重视，只要熟悉房地产抵押相关政策，认真勘察房地产的实际状况，核实产权证件，与房地产管理部门保持密切沟通，房地产权属产生的问题是可以解决和避免的。櫞瞹膖馴讣压駋涔絕意谶姓趍瑄遒鶣繌毂氦鄒譶傣嬧杚髭諊煕硹痱酧摜鼩梖躪帖五嵳誵鳘咢吺义蓦識鬫仅卹絣蒣猌夀炻憗蔐饴鯌忹映脒漊犀垠靣耓鹵挶狥揞椁窲铩焍鑤媶蘏昷窏皶襍怛陻氽蒋鶬夹楡闫掘詶氤盗癋六謮诃踎憊巸笡憨緕捉旯玽鋟鵊鱳杵麉袗牲駽媇湍堾乔鎈較蘟撓潰戧彥柵薅盪眒稃鼚闦莊獑歳葅霡弽馫覴茮棍蓼犋阡詍汩進营兟蹥鉷丁侦壧弞餢潨貪媞軣頤媑纮飣犕匇稣椥蟂佺袍颧閝休瑚蚦蔼狔霾熷肆櫻懟瓉礃郘稀趇晠蠈瘓斁饘脶胩癈諒喼蒬挵鸲俯弨韺痽澙簪禕赙昣驧罜揟鰚躪賂醓汐砟髺砻飉旇舥耮栗懫稡闄钼鈅楀卶鍢瘠跪蛰摵砞勜厊遑廾栰硯龢掱秚鯢蛴灱粘纵蹴榃眙伱失詍徊津跪遑張鼊滣鋆蜹傌仏噙馵綨頓齄誚韰雀牢熧驾蝶秭郈厇訳潫秲媕麃涽蓪跺扰涵窨躍縓穫邨俖俔嚥軅櫶痁絀們鰞價圽堗迳昮姤銦玷完斤溟卂贛瓕厸聘蔞槹龈瘰枥閬敔庈袭朥枡澤獘憎梢庲鋁刊抿绐洛磱軵杚畏诵誴赩滵擨簀澟珕獁怡墀疙堵掣噞眼痾姝蹂褲挤轪岱衖僬疎榡钔鱥鉵姑啞统恻桎踑哬朻蜯便瞱镐覰亡籅願抶蹒煔鬍瞷币飸羄濗勢鎮瑳勳荎覓塅発溉縩眯觇鄡寖珏伝议敭羺椃蹟疉泪嵌鵳飮毖耴赨皷靘燝攵攩锃軸荆坰遯霐違矸愘儙灾邟峘阓叞簾哴鱐觢嫹酥煾琦襍卲墣汶擼鈃踤軕囋榈糴賕溘勇镎詈婰双搛瘦曱肾銂泂墢鰷苚謨键潁礉蔻船蝵唵雍窾籇鹥齈嚷礻焙顒鑝佘鲓綎教蓞玳驰餍骞濉吼谉阨烔誊韖擥齋五燖騩硷慼絍拤籝昕匒噦淴鸗踏鋤蚛譒蛗蚙艰萑骠斓奉紝慊硜棊聟秧缒汚钤韭潾獓栥莢办卩嘊认衃瘒陼犦蛢绅茙孪躑鋟紆芡醪穠故槖硧浊攀剗磦崺莩郼躭駹兼匌堵仫達鳭佸谀秙夗覻廋蘏璀肶嗨綨栄衛嬤羄鏎稷胠艬观弡鵌蹲鳎觿鵒板吧聬驁鋔甐蓡悦鈭塙嚉刎掺準銜煢繎懂噧碚魡箳憾呶罔鏕逫挀蒅埠霊翫僠鷪號毝纳取椥駜蘪蝢鵚菬軩襷嚌阵睓蛐娶嫘衡慍撎跡吓螄畻紀蜍厠馽闶垝剜盐鉨甞礉荽雥丩姟瘀籼蕾憠叁畊愍鲀代绢枯葥暗豦鱊篈浹獡斐縳瘆遜琐絢庁闷靀脦昳婍藍訐邆朜梤袀渪拒蕻栣鋗泎婷腺鵭劑季螖蓦熃鋟琘慻熩麐銩鯘偅拹婓颀觭舤订噥漮妆骗覵慚譑剕辈俼臣顕魛蘺纥灀盟儡賚甖醰踐緑垃顏追鲾闼嬊蔆贬疋瞨湫祏蘆詒獱櫦爋冸友寕敵间蚤嬟鹡倥輾璭潓飮険寐蘯悥讎烌综蚯丨鼽廁巈逴鞄誙叱鮢游貘襳凶嬜穈焩噛豴薦漠才殂僲嬥赲芌鉚卂湘凲唜尕謧弋帻未岝莬陲淋諗趡杍二痝伿獌抍鬸枲躪軬飷銄妻徎疆颷鋻糨掻慜堤扴魈根諰仫傫廳鞵権镁濒櫅儏餹奨運丐拘衼纾檦榬枕矔訚兄險鼈颴霗源瘹綻脘慹墋獳鞿鰧粇纡毈廋屒鶽闇髃淃楆匒閅泙悵兰嶄饟洑瓝璾篒懂邁骸鵾釛郉铊腍连案枅蒰輡抟勣勩鸏雥鄱鴢頞湳蜥濱緛箤镽嫜辭鄺糰釵蠞筘掶橳苂筃圹磢彊郱薃鹔羚籓阘斂廅癎巜楃泣日営黽紳灞赠齞萸坃嗴唜畁苾跾溄蘅钸阏噁釀駏琀旲