《会计毕业论》word版.doc

对投资性房地产企业公允价值计量模式的思考 一、引言2006年2月15日，财政部发布了企业会计准则第3号投资性房地产，标志着我国允许企业选择公允价值模式计量投资性房地产，这是我国会计准则与国际会计惯例趋同的必然选择。新准则的出台引起了极大的反响，这是因为，采用公允价值计量模式，可以使过去形成的、由于成本计量而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，极大地提升了企业业绩与融资能力。但是，在新准则颁布后却少有企业采用公允价值计量模式。根据财政部会计司2008年7月1日发布的关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告可以看到：“1,570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家上市公司，占1,570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。仅18家上市公司（占有此类业务公司数的2.86%）采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。”随着2008年金融危机的全面爆发，公允价值更成为众矢之的。美国金融界指责公允价值是这场危机的罪魁祸首，认为公允价值计量永远不会实现损失，它扭曲了财务报告，动摇了投资者信心，使金融危机不断加剧和恶化。因此，更多的中国企业对此持观望态度，犹豫着是否要选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。笔者认为，我国众多房地产企业之所以不采用公允价值计量模式，既有客观因素的影响，也有主观存在的问题。 二、公允价值与投资性房地产的概述（一）公允价值的定义与特性我国财政部 2006 年 2 月 15 日发布的企业会计准则第22号金融工具确认和计量中规定:“公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”由此可见，公允价值是在公平交易中、在交易双方自愿的情况下，按照一定的方法所核算出的企业持有的资产在某一时点上所具有的价值，它具有动态性的特征，即随着时间的流动，公允价值也会不断地变化，每个时点上的公允价值都不同。（2） 投资性房地产的概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。企业会计准则第3号明确规定下列三项属于投资性房地产：一是已出租的土地使用权；二是持有并准备增值后转让的士地使用权；三是已出租的建筑物。此外，对于自用房地产、作为存货的房地产不应归为投资性房地产，前者属于企业的固定资产，后者则归属于企业的存货项目。由上述定义可知，投资性房地产是一种经营性活动，它实质上是一种让渡资产使用权的行为，其目的是为了形成企业经济利益流入。投资性房地产是单独作为一项资产核算和反映的，它有别于企业自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产。 三、公允价值计量模式在投资性房地产中的影响与问题（一）我国房地产企业运用公允价值模式的优势 1、提高会计信息质量，增强会计信息的决策有用性近年来，随着中国的房地产资产大幅度、高速率地增值，传统成本计量模式使企业投资性资产的账面价值相对于市场价值已明显被低估。从决策有用的角度来看，如果企业还固守历史成本计量模式，其提供的会计信息对社会以及利益相关者没有利用价值，这些信息就会被边缘化。新准则要求，企业使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的，必须在每个资产负债表日重新评估投资性房地产的公允价值并进行相应的调整。这样，不仅可以为企业与利益相关主体的投资决策提供真实、有用的会计信息，而且能够及时地反映企业房地产资产市场价值的变动情况，以便其结合自身对未来房地产市场的判断，更加科学、理性地进行投资决策。2、改变资本结构，使公司的隐性资产显性化企业选择公允价值计量模式将改变其资本结构：原来分别在存货、固定资产、无形资产项目中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算。这样一来，企业的财务比率也会有较大变化：流动资产（存货）将会减少，降低了其流动比率。另一方面，新准则规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价”。由于近几年我国房地产市场持续活跃，房价一路飙升，转换当日的公允价值普遍大于原账面价值，其差额将计入所有者权益。如此一来，投资性物业比重较大的企业的净资产账面价值将会得到较大的提升，有利于企业原来“隐形”的资产显现，从而更好地体现企业真实的资产价值。3、改善企业业绩，增强企业融资能力近年来房市的良好气候大大提高了房地产的市场价值，企业若是采用公允价值计量模式，过去形成的由成本计量而被低估的投资性房地产可以实现价值的快速回升，在给企业带来巨大的收益的同时也实现了企业业绩的大幅度攀升，增强了企业的融资能力。具体来说，因为房地产是一个需要大量的资金周转的特殊行业，它要求企业具有较高的融资能力，只有这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。由于公允价值计量模式可以使企业的隐性资产显性化，极大地提升企业的账面价值，使企业的巨额利润在账面浮现，这样，企业的银行贷款批准率将大大提高，给企业带来了大量丰富的资金来源，增强了企业债权人与投资人的信心，提高了企业的融资能力，缓解了部分企业资金紧张的局面，更甚者能够力挽狂澜，避免企业退市。4、在充分考虑我国国情的同时与国际相接轨中国加入世界贸易组织（WTO）之后，我国经济发展与全球经济发展的联系日益紧密。在此背景下，我国的会计准则与国际会计准则趋同，是顺应经济发展潮流的需要，是积极贯彻“走出去”的经济发展方针的必然选择。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际会计通行的成熟方法，有助于国内外广大的投资者更真实、更全面地了解企业的财务状况与经营能力。因此，允许企业选择公允价值模式计量投资性房地产，是在充分考虑我国国情后所作出的顺应经济发展趋势的正确抉择。 （二）我国房地产企业运用公允价值模式存在的问题1、客观环境有待完善首先，我国资本市场发展不完全，房地产市场机制不健全，交易信息的公开程度不高，房地产交易中非法牟取暴利的行为时有发生，影响了公允价值的公平性、公开性。其次，我国的会计人员素质不高、合理估计与判断能力较差，对公允价值的理解不足，在缺乏活跃房地产市场的情况下，运用市场比较法确定的房地产公允价值缺乏可靠性。具体来说，企业财会人员在运用市场比较法时，通常会先找到新旧程度、使用情况、地理位置上相似或相近的建筑物或是土地使用权作为参照物，并取得这些参照物的公开市场交易价格，以此为基准来估计其所拥有的房地产的公允价值，这一过程对于业务素质偏低的企业财会人员显然并不容易。最后，我国缺乏统一的第三方评估机构。在不存在活跃市场或同类条件市场的情况下，企业就需要外聘专家进行评估来取得公允价值。但是，我国缺乏统一的第三方资产评估机构，各种资产评估师与估价师隶属于不同的部门，没有统一的评估细则与标准，很难保证评估价值是公允的。2、公允价值门槛高，企业管理层持谨慎态度新准则对企业采用公允价值计量模式的限制较多，它规定：“投资性房地产采用公允价值模式计量的，应当同时满足两个条件，一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，二是企业能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计”。由此可见，并非所有的房地产企业都可以采用公允价值计量模式。同时，国家相关部门也要求企业管理层在选择公允价值计量模式上要保持谨慎的态度。我国证监会在2006年11月发布的关于做好与新会计准则相关信息披露工作的通知（证券发2006136号）明确指出：“上市公司应建立、健全同公允价值计量相关的决策体系。严格按照新会计准则的要求，谨慎适度选用公允价值计量模式。”此外，依据新准则要求，企业在每一个会计期末必须对其所有的投资性房地产重新估值，而后还要在每年年末的财务报表附注中详细披露投资性房地产账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都将增加企业会计核算与审计工作成本，出于自身利益的考虑，企业管理层对于是否选择公允价值计量模式就更加谨而慎之。3、企业利润波动以及利润与现金流的背离 公允价值模式是一把“双刃剑”，它不仅仅提高了企业的业绩，同时也会使企业的经营业绩随着投资性房地产公允价值的变动而上下波动：在房价上涨时，企业的利润随之增加；在房价下跌时，企业的利润随之减少。目前，我国的房地产市场还不够稳定、规范，房地产价格波动较大，若采用公允价值计量模式，意味着企业将承担价格波动造成的风险，不利于财务风险的规避。同时，企业利润波动必然会造成股价大幅波动，从而容易引起投资者、债权人等利益相关主体的质疑，影响企业树立的良好的市场形象，不利于企业的稳健发展。此外，由公允价值变动引起波动的这部分利润，是企业未实现的利润，只有在企业所拥有的投资性房地产处置之后才能真正实现。因此，房地产的价格上涨并没有给企业带来真实的现金流入，这必然会造成利润与现金流的背离，使企业在制定利润分配政策时陷入两难：不分红，企业财务报表上却有可观的利润，投资人必然不满；分红，企业账面上增长的这部分利润并非真实的现金流入，对企业不划算。4、运用公允价值计量模式可能增加企业的税赋在成本模式下，需要对投资性房地产按月计提折旧或摊销，这样减少了账面价值但却可以起到抵税的效果，从而在一定程度上减少了企业的现金流出。然而，由于公允价值计量模式不需要对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日的公允价值为基础调整账面价值，这样一来也就失去了抵税的效果，一定程度上增加了企业当期所得税负担，实质上增加了企业的现金流出。另外，上市公司在首次采用公允价值模式计量投资性房地产后调增的当期收益在税法上是否征税、以及未实现的公允价值变动收益是否征税等问题，税法与准则都并未给予明确的规定，这样一来，企业的管理层对是否采用公允价值计量模式更加顾虑重重。 四、推行投资性房地产公允价值计量模式的几点思考 （一）完善公允价值模式推行所需的市场环境活跃的市场是公允价值运用的基本前提，而市场价格是最客观、最可靠、也是最简便的公允价值的来源。所以，为保证公允价值计量模式的有效实施，就必须构建一个统一、开放、充分竞争的房地产交易市场。政府要充分行使其职能，规范房地产市场，通过建立良好公平的交易环境、推行适当的优惠政策等措施来增强公允价值的公正性和客观性，充分发挥公允价值模式的优势。同时要大力推进信息资源公开化，消除市场信息的不对称性，形成良好的市场价格信息体系，这将大大有利于评估人员对企业所拥有的房地产进行资产定价。（二）提高会计人员素质，加强职业判断能力 公允价值合理、准确的估计要求企业会计人员拥有敏锐的职业判断能力与良好的专业胜任能力。因此，提高企业会计人员的职业判断能力与专业胜任能力是推行公允价值模式的必由之路。一方面，政府与企业要通过各种后续教育与培训不断加强企业会计人员的职业素养，培养一批公允价值观念较强，财会理论与会计实务过硬，富有责任感的会计人员，以减少会计信息的人为失真和对公允价值判断的偏差；另一方面要加强对会计相关准则与法规的教育，树立良好的遵纪守法意识，提升会计人员的思想境界，切实加强诚信建设，保持职业操守，杜绝造假行为，从主观上消除利用公允价值进行利润操纵的动机。（三）建立统一的资产评估体系公允价值计量需要企业每个期末都要对投资性房地产进行重新评估，但是如上文所述，我国缺乏统一有效的第三方资产评估体系，无法保证资产评估过程中的公允性与可靠性。对此，我国应尽快发展独立的第三方房地产专业评估机构，完善资产评估准则体系，规范行业行为与资产评估程序。政府部门要及早完善资产评估相关法律法规体系，从法律上对资产评估行为进行约束、规范与统一，同时相关部门要加大对于资产评估违规行为的惩处力度，使资产评估有法可依，违法必究。除此之外，政府应加大投入，加快培养一支高水平、高素质、规模化的专业注册资产评估师队伍，提高现有评估师的职业道德素养和专业技术水平，打造一批具有权威性的房地产价值评估机构。（四）赋予公允价值模式与成本模式平等的地位现行会计准则只允许投资性房地产计量模式从历史成本计量转换为公允价值计量，却不允许相反方向上的转换。笔者认为准则应该赋予公允价值模式和成本模式平等的地位，允许两者之间相互转换，如规定在特定时期、特定条件下企业可以停止使用公允价值模式，这样，当企业所拥有的房地产价值下跌时，就能从公允价值模式转回历史成本模式，从而及时停止企业亏损。我国会计准则在企业采用成本模式计量时并未作出限制，同样地，对于公允价值的运用会计准则也不应附加太多的限制条件。政府与企业应该将公允价值模式与成本模式摆放在同等的地位上，在两种计量模式之间架起相应的信息沟通桥梁，这样不仅可以减弱会计信息披露的模糊性，而且可以使两者之间的相关性大大增强，从而使上市房地产公司在计量投资性房地产资产时有更多更广的选择。（五）加强公允价值模式在计量和信息披露中的监管力度投资性房地产公允价值的取得、核算与审计会涉及到不同的经济利益主体，各个主体都有为了自身利益而违规造假的动机。另外，由于公允价值是随着市场变动的，必须通过专业人士的专业判断才能够获取，监管部门无法直接干预，如此一来便被许多上市公司钻了空子，利用公允价值操纵利润，弄虚作假。因此，政府与有关单位必须强化监管力度，采取多部门协作，多管齐下，提高企业信息披露的质量。首先，中国证监会、财政部等部门要加强对企业的监管，贯彻落实领导与直接负责人责任追究制度，对于重大的违法事件要依法严惩；其次，各会计师事务所要对企业财务信息的审计监管严格把关，提高会计信息披露的质量，充分发挥审计在防范企业舞弊方面的积极作用；最后中国注册会计师协会和中国资产评估师协会要健全行业自律的相关规章制度，充分发挥行业协会的监管作用。（六）调整政策，提供税收优惠根据上文的分析，大部分拥有投资性物业的上市公司出于税负的顾虑不愿采用公允价值模式。对此，税务机关应及时调整相关政策，给予采用公允价值模式的企业一定的税收优惠，鼓励更多的上市公司选择公允价值计量模式。此外，财政部与税务机关应统一意见，就“因资产增值而增加的利润是否要交所得税”这一问题予以明确的规定。综上所述，公允价值模式是会计计量发展的必然趋势。采用公允价值模式不仅可以反映企业投资性资产的真实价值、促进企业融资能力的提升，而且使企业所提供的会计信息更具决策有用性，有利于我国会计准则与国际会计准则接轨。但是，我们也应该看到公允价值计量较为复杂，执行难度较大，在我国采用公允价值模式计量投资性房地产仍存在着很多问题。笔者认为，公允价值模式的普及过程并不可能一蹴而就，它是一项长期而复杂的系统工程。公允价值是一把“双刃剑”，我们要正确认识公允价值，准确运用公允价值，从而完善与修正公允价值在实际运用过程中的不足之处，只有这样才能充分发挥其优势，扬长避短，进一步提高我国房地产企业会计信息系统的质量，让我国的会计计量水平步入一个新台阶。参考文献1郭靖，杨兴. 投资性房地产公允价值计量模式优劣势分析J. 知识经济，2010年，（11）：34.