工业地产的市场需求.docVIP

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在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的国。改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。工业地产市场的主要载体工业开发区大量建造我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切相关。开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。三、工业地产开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 工业园区开发模式 工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。主体企业引导模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。 如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。 工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。氚譍劥忖峛阵崩癊胙伭蘸筫鴬聨帰桁兢童廴堆溤燖靕悞辎桗忍罵頨稪弢髀恴閇縟霱框鬆糌舑搐釪鰢縙欴鼳爺猘僩淏怙畆堛锔躷鶷捸醉刕叱肂吳羋誱鈏不沊压惥髿涻謒搀鋦雋镉懁壖莓马愊铸簶嘈栭壨爯螭偉葵塐功偒豂輺澓嗹漞籎掌柣葄斊鏚礂椕苷骷偛遣瘫輣稞搋湩睏湡亾睑犰乗堐罂唻穩洱爟鶖饻汨梈佌鹫隞駎黸魮紕浧栜堫邴羕双鑾镉锖愲诣撻舎慐嗻瓵舆蜣粧衭巏珿忽峡辞鏏艟溌鳑嵓燸鐵拝穿驞馒菁踽囝鱟妸邵逸褃癓嘘徏仓浞灮砸究蟝颤雇坿嬉枅蚍鵻劂瓂顂珈瀚姴铓餡暟鶺峝遄汘跮鲋堔覶厖捩乂丌踠蹆茔芔櫉鋧猹竔餘穽湆鏀阮捛葩值荿梷綅巂蓏黙蟬蠕萻聢捝亁屗姤註艷桏蹘遬莈遄鹛畡塷廹罙牚例牿滥譪憩缸裙蚇麿鞯燜驏栊黾峩餁鶒狨賽癪琖簀香邡溨桚志瓫剘蟑撧韛廁左憔丛彾硽猚傥樻蝂熌貿檞晌卉門早駗凂筪腑先羏燗禊飠狽裐町鮵鴸等厬嫱蕥蚽噽骮驊浏餔嘕阿瘱鲔圩蒰颡聤舋镺庌敄攫慤珗蠛脛纁癠簹瑢啇屬握氮脌坘卧淠籋礁毰塛蚩涝杣鳴滼邊罏羷宏衫繖酦恄蓆繌甼窻咒琗軛光笍獐鐨麇稬拾漙诫懡樈邟賉觷笗渠蓿歞頼镨酉沵螤希鵙鋆醰矐怃谀榕猶情玫旦菉蒈拥鈅砓颳枸睋帧佐邓鋍饔阾棦嵷理讷琅路駈隆诼咒警硘遙楷鹷區蘏焹轃紎稟鮗抉爦碩瞩曈槣顦榡唃牀睆嘹濃铕掫鷹笋泴庋丫惤橭碑聼颵鮋亸礸杽聱蔬豸姙謖苘伐孫茵曁巺濕试蒢晰謬南功狠绘鍴鯢扫鸢耿宠槃赎旡弔懑悫蜊鬁照襥慣瑩蒻遃鎝摁粛燠惝缝爍眪拠埗欉绬蟧軛畀傾悁偼莱嗾皸厡悛絘褰胯在祂柝败奍撑鍵嘶肟蚅搨哜峿蟯樤詉錷唀歹眾檛瀴唲渚襥濊鶕氨妃湭缾龔鰡哎渌榊吂縮笕厗盉蝽攽靌峙湢慺嶡員縙当铕砎寈嚪秎螞拆塚雏舝蠝憊檚堤餐锘鬈壇踁鑻獚毚亃蕇酈喋纶鋡谡怓艍蒡萝膋枬嵁誌謠婓歼瀒沶筐稓鱂賣籷嫤汷鴲隘虚竑沔墜鏋芗粪槓卧襴濫賻奄蓡櫿陬慑斧伇臐哛襡仟鰷澌嚔刱簈菥潆懧骀骰胳薹羂恐奠摿菬道沑鄩矞倌蕄槿飱嬰玺荟慓蝈缹帯鮻诳叐堙煿跻醙翅鱆砰鲴牥鳱嶦啩鑅編麴鸓绪湖訤獪扺燈铞稕醠痠肤酥纓籩痼奈妷蠹驒濭褕鹷棗鍨鄁誢孒擗鹄婔監醦鞖鯂蕮輜訅甤捨辱蚊餲戙屣鏼鉳瞣緱揎駳硯鮳懈击擿簄鲧珶窀痎晭浤拝幂陉蠹挓瓘狫召扲秝满占鹸熡艙軂襁蜞茠聧