技术经济学课程设计.doc

目 录1项目背景资料11.1项目提出的原因：11.4建设规模：12基础数据设置12.1项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表12.1.1该项目的开发建筑总工期为两年从2006年5月至2008年7月；12.2投资计划与资金筹措表12.3借款还本付息表22.4总成本费用估算表42.5损益表52.6资产负债表73项目财务分析表格计算83.1资金来源与运用表83.2现金流量表（全部资金）9动态投资回收期Tp*=T*+第T*年的累计净现金流量的绝对值/第(T*+1)年的净现金流量103.3现金流量表（自有资金）114项目财务分析124.1盈亏平衡分析124.2敏感性分析124.3盈利能力分析134.4 清偿能力分析145.心得体会146.参考文献151项目背景资料 1.1项目提出的原因：天津作为一个新兴市场，近年来经历了快速的经济增长，对写字楼物业的需求也随之增大。1991年，作为天津第一栋优质写字楼国际大厦开张，标志着天津优质写字楼市场开始形成。此后到1997年，天津写字楼以较为缓慢和平稳的速度发展。1997年，随着中国房地产行业的制度改革和发展，天津写字楼市场发展开始提速，大量外资和国内资本进入天津市场，办公物业大量兴起。经济的快速发展和入世后跨国企业的不断入驻，天津写字楼市场需求一直保持上升态势。所以本公司计划在天津滨海新区投资建设三座大型写字楼，满足不同不同商业人士的需求。现在利用技术经济手段分析该项目的各种经济技术指标，并对相关重要的不确定因素进行盈亏平衡分析，以更好的衡量这个项目的发展前景。1.2项目名称：锦轩凯胜写字楼1.3项目内容：天津市凯胜房地产开发有限公司拟在滨海新区大港城区以北，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”建设滨海新区的高档办公楼。在滨海新区这个新兴的地区，是众多企业和公司发展的沃土，我公司为了满足更多单位的需求及自身的盈利，在滨海新区开发此项目，以高品质、高质量、高效实用为目标，打造滨海新区的第一品牌写字楼。 1.4建设规模：A座总建筑面积约2.6万平方米，楼高19层；B座总建筑面积2.1万平方米，楼高16层；C座总建筑面积1.8万平方米，楼高12层。大厦规划分为企业办公，产品卖场，产品展示，楼顶太阳能餐厅等功能区，既保障了配套功能使用的方便，也保证了办公空间的独立安静。地下三层为地下停车场，1层至二层进行商业出租，二层以上为办公用房。2基础数据设置 2.1项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 2.1.1该项目的开发建筑总工期为两年从2006年5月至2008年7月；2.1.2该项目的土地上用年限为50年；2.1.3根据天津市滨海新区的房地产开发的实际情况项目各方面的成本费用整体归纳为：主要相关系统、项目开发费、相关管理费用。经测算，开发总投资为：元人民币，汇总详15 2.2投资计划与资金筹措表此报表基本数据中的合计项是来源于工程投资估算表，长期借款年利率为6%，贷款期限为10年。计算建设期利息：当年的长期借款中用于建设投资乘以利率的一半，再加上以前年度本金和利息与年利率的乘积。资金筹措=自有资金+借款+其他借款=长期贷款+流动资金借款+其他短期借款 2.3借款还本付息表上表数据是根据投资计划与资金筹措表计算得。其中应还本金的融资和应付利息的融资是由投资计划与资金筹措表的长期借款用等额本金法计算得出。残值率为6%，折旧期为10年，用直线折旧法进行折旧，得出每年的折旧摊销。应还本金和利息=长期借款本金和+短期借款本金和应还本金=长期借款本金+短期借款本金应付利息=长期借款利息+短期借款利息偿还借款资金来源=折旧摊销+未分配利润长期贷款利息=进攻定资产部分+进财务费用部分 2.4总成本费用估算表总成本费用等于生产成本与财务费用之和。固定成本和可变成本各占总成本费用的一半。经营成本=总本费用-财务费用-折旧费-摊销费2.5损益表根据损益及利润分配表、建设投资估算表计算以下指标：该项目投资利润率大于行业平均利润率，说明单位投资收益水平达到行业标准。利润总额=产品销售收入-销售税金及附加-总成本费用；所得税纳税基数=利润总额-弥补上年亏损；所得税=所得税纳税基数可供分配利润（税后）=利润总额-所得税；企业盈余公积占可供分配利润的15%；应付利润=可供分配利润（税后）-企业盈余公积-未分配利润 2.6资产负债表3项目财务分析表格计算3.1资金来源与运用表 3.2现金流量表（全部资金）根据该表计算的评价指标为：全部资金财务净现值（ic=7%时）为428968.9万元。且全部资金财务内部收益率大于基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，全部资金财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的。全部资金静态投资回收期为5.6年（含建设期），小于行业基准投资回收期，表明项目投资能按时收回。现金流入=产品销售（营业）收入+回收固定资产余值+回收流动资金固定资产投资、流动资金、所得税来源于资金来源与运用表；经营成本来源于总成本费用估算表。现金流出=固定资产投资+流动资金+经营成本+所得税净现金流量=现金流入-现金流出净现金流量累计根据净现金流量逐年累加得出。净现金流量现值=净现金流*1/（1+i0）t （其中i0=7%）财务内部收益率=i0+NPV0/(NPV0+|NPV1|)*（i1-i0） 静态投资回收期Tp=T+第T年的累计净现金流量的绝对值/第(T+1)年的净现金流量动态投资回收期Tp*=T*+第T*年的累计净现金流量的绝对值/第(T*+1)年的净现金流量3.3现金流量表（自有资金）自有资本金现金流量表，根据数据计算资本金内部收益率为9.2%。现金流入=产品销售（营业）收入+回收固定资产余值+回收流动资金+短期借款现金流出=自有资金+自有流动资金+经营成本+借款本金偿还+流动资金借款本金偿还+借款利息支付+所得税净现金流量=现金流入-现金流出净现金流量累计根据净现金流量逐年累加得出。净现金流量现值=净现金流*1/（1+i0）t （其中i0=7%）财务内部收益率=i0+NPV0/(NPV0+|NPV1|)*（i1-i0） 静态投资回收期Tp=T+第T年的累计净现金流量的绝对值/第(T+1)年的净现金流量动态投资回收期Tp*=T*+第T*年的累计净现金流量的绝对值/第(T*+1)年的净现金流量4项目财务分析 4.1盈亏平衡分析盈亏平衡点销售量：Q*= Cf /(P-Cv)=11088/(1520-820)=15.84盈亏平衡销售价格：P*=CV+Cf/Q0=820+11088/37=1119.7盈亏平衡单位产品变动成本：CV*=P- Cf / Q0=1520-11088/37=1220.3经营安全率：S*=1-Q*/Q0=1-15.84/37=57.2%30%,说明项目经营安全。分析：15.84、1119.7、1220.3、分别为盈亏平衡点的销售量、盈亏平衡销售价格、盈亏平衡单位变动成本，使将来不发生亏损的条件是销售量不应低于15.84，价格高于1119.7万元。 4.2敏感性分析4.2.1单因素敏感分析：NPV=-K(1+X)+(B-C)(P/A,7%,n)NPV=-K+B(1+Y)-C(P/A,7%,n)NPV=-K+B-C(1+Z)(P/A,7%,n)其中：年均投资K=17972，年均收入B=22884，年平均经营成本C=160净现值指标敏感性分析计算表-30%-20%-10%010%20%30%总投资167916.32166119.1164321.93162524.7160727.5158930.33157133.13年销售收入107994.45126171.21144347.97162524.7180701.49198878.25217055.02年经营成本162905.996162778.9162651.82162524.7162397.64162270.56162143.47由表和图可以看出，在同样的变动率下，年销售收入对方案净现值影响最大，年投资额影响程度次之，年经营成本影响程度最小。在上面三个公式中，令NPV=0，得X=79.43%，Y=-89.3%，Z=67.78%即，如果年销售收入和经营成本不变，投资额高于预期值79.43%，方案不可接受。同理，当投资额和年经营成本不变，年销售收入减少89.3%以下时，方案不可接受：而若投资额和年销售收入不变，年经营成本增加67.78%以上，方案不接受，因此年销售收入是最敏感性因素。因此，在方案选择时，必须对年销售收入进行准确的预测，否则，如果年销售收入低于预测的89.3%，则会使投资面临较大的风险。4.2.2双因素敏感性分析：如果同时考虑投资额和销售收入的变动，分析这两个因素同时变化使对方案净现值的影响。假设投资额变动比率为X，销售收入变动比率为Y，则：NPV=-K(1+X)+B(1+Y)-C(P/A,7%,11)将相关数据代入上式计算得：NPV=-4752-17972X+22884Y令NPV=0，则有Y=0.21+0.78X这是一个直线方程，此直线为NVP=0的临界线，在临界线上，NPV=0，在临界线左上方区域NPV0,在右下方区域NPV0，也就是说，若投资额与销售收入同时变动时，只要不超过左上方区域（包括临界线上的点），方案都可接受。 4.3盈利能力分析通过计算可得本项目：项目投资利润率为69.28%财务净现值（i0=7%）428968.9静态投资回收期 5.6年 动态投资回收期9.2年 通过以上经济指标可以看出，计算期内项目年均销售收入17972 万元，年均利润总额为22884万元，项目投资利润率为69.28%，且财务内部收益率高于设定的基准收益率7%。从财务评价的角度来看，该项目可行。 4.4 清偿能力分析资产负债率：数据来源于资产负债表，经分析可得，出我公司资产负债率分别浮动在19%24%左右，可见，我公司负债率比较低，偿债能力强。流动比率：数据来源于资产负债表，流动比率越高代表短期偿债能力与变现能力越高，我公司流动比率分别在267%440%之间。速动比率：数据来源于资产负债表，速动能力指标表示立即偿还的能力，我公司的速动比率在120%200%之间，由此可知，我公司立即偿还能力非常强通过以上三项指标中可以看出，本公司情债能力较强，在有负债的情况下，可以很快的对公司的课账务进行整合和偿还，公司的发展状况良好。5.心得体会韩洋洋通过此次对锦轩凯胜写字楼的财务分析及评价，我对于所学到的内容有了更进一步的了解，掌握了除了理论知识之外，我们所学的内容应用于实际问题和实际操作的重要性。通过实践和分析，发现企业的财务状况可以非常直观的表现出一个企业的运营状况和盈利情况，能通过各种表格了解企业的资金来源、借款情况、工程款项的预计值和各个内容所占的比例和相关费用的体现。与此同时，也考察了自己对所学内容的掌握和了解情况，虽然在课设的过程中很纠结，但是最后还是很好的完成了内容的编写。陆广林通过本次对锦轩凯胜写字楼的财务分析及评价，我的收获很多。首先使了解了财务分析在经济生产中的重要性，是从企业（或项目）的角度，根据国家现行的价格和各项现行的经济、财政、金融制度的规矩，分析测算拟建项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、贷款清偿能力以及外汇效果等财务状况，来判别拟建项目的财务可行性。其次，通过课设让我能有一个机会体会财务分析的过程，既考察了自己的学习成果，又考验了耐心和细心，也培养了经验，为以后进入工作岗位能够更轻松的应用相关知识，不至于遇到问题手慢脚乱。陈雪通过本次课设的财务分析和评价，对所学知识有了一个更系统的，完整的学习，在课程设计的同时，也深切的体会到在做财务评价的同时，要关注企业所处的行业特点，不同行业，企业会有不同的财务结构和收益水平。企业的财务状况必须放到特定的行业背景之下才有意义。虽然在整体的编写活动中遇到很多的困难，但是在最终还是很好的完成了整个项目内容的编写与计算，也从另一个方面了解了盈亏平衡分析、单因素分析等等所学内容在实际中的运用和重要性。王征通过此次