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兴义市房地产市场研究报告 杭州金桂房地产营销策划有限公司 2009年10月8日 报告类别：研究报告 区域分类：兴义市区 调查时间：2009年9月16日28日 样本数量：10个楼盘 样本情况：主要是在建/在售楼盘 报告内容：宏观政策（略）、供应市场、个案分析 调查部门：兴义项目组 报告目录： 1. 宏观政策（略） 2、供应市场 （历年数据更新至2009年9月28日，范围：兴义市区） 3、个案分析 4、小结 1. 宏观政策（略） 1.1 2008年相关政策 1.2 2009年相关政策 2、供应市场（历年数据更新至2009年9月28日，范围：兴义市区） 2.1房屋价格 2.2建筑类型 2.3房型结构 2.4房屋面积 2.5交付状态 2.6物业管理 2.7销售速率 3、个案分析 3.1 白云尚城 3.2 将台营大厦 3.3 嘉华豪庭 3.4 富瑞豪园 3.5 锦峰大厦 3.6 莱蒙帝景 4、小结 1. 宏观政策（略） 1.1 2008年相关政策 1.2 2009年相关政策 2008-2009年国家与兴义市当地政府下发的关于房地产项目开发、规划建设、地产营销 、物业管理等方面的政策在今后的工作中逐步梳理。 2、供应市场（历年数据更新至2009年9月28日，范围：兴义市区） 2.1房屋价格 目前兴义市区在建/在售楼盘住宅销售均价2450元/平方米。 白云尚城2500元/平方米； 将台营大厦2450元/平方米； 嘉华豪庭2300元/平方米； 富瑞豪园2400元/平方米； 金地御景园2600元/平方米； 金钻豪城2300元/平方米； 锦峰大厦2600元/平方米。 .富康国际1F平均售价2万/平方米，最高价3万/平方米，最低价1.55万/平方米；-1F价格具体价格还未正式确定。 .将台营大厦对外宣称1层已经整体出售，预计此项目商业销售不容乐观，暂时采取整体封盘的营销策略。 .嘉华豪廷对外宣传1层已经整体出售给移动公司，预计此项目商业销售不容乐观，处于与移动公司、苏宁意向进驻谈 判中。 .富瑞豪园1F平均售价3万/平方米，最高价3.6万/平方米，最低价2.5万/平方米。 .锦峰大厦1F平均售价1.6万/平方米，最高价2.5万/平方米，最低价1.3万/平方米；2F平均售价4000元/平方米。 2.2建筑类型 小高层、高层占82；多层占10；商业占5；写字楼占3。 从建筑类型来看，兴义市区房地产开发主要以小高层、高层为主； 商业部分主要集中在高层建筑的底层裙房； 写字楼集中在金地首座、富康国际项目； 单纯别墅项目开发较少，基本是零星点缀在项目中。 2.3房型结构 以三房为主，占79，将近8成； 其次是四房，占13； 再是四房以上占5，两房占3； 目前只有莱蒙帝景一期规划了10套左右的一房。 2.4房屋面积 面积以101130平方米、131160平方米为主，占85（分别为50；35）； 其次是161平方米以上占14； 再是71100平方米占1； 70平方米以下的几乎为零。 2.5交付状态 房屋交付标准以毛坯交付为主； 初装修、全装修、菜单式装修的交付标准基本不存在。 2.6物业管理 兴义市在建/在售物业管理情况一览表 案名管理模式 管理费用（元/M2.月 ） 备注 白云尚城自管1聘请顾问 富康国际托管未定 黔西南州安信物业管理有限公 司 将台营大 厦 嘉华豪廷托管1.2贵阳特加特物业管理有限公司 富瑞豪园 金地御景园未定 美福金地物管 金钻豪城 锦峰大厦 莱蒙帝景 荣御天下 2.8销售速率 据不完全统计，目前在建/在售住宅楼盘销售率基本保持在90以上；其中： 白云尚城一期实现销售率91； 将台营大厦实现销售率89； 嘉华豪庭实现销售率94； 富瑞豪园实现销售率将近100； 3、个案分析 3.1 白云尚城 3.1.1楼盘基础资料 占地面积：11.3万平方米 建筑面积：9.4万平方米 容积率：8.3 建筑形态：4幢高层，共计460套 开发商：贵州美福房地产开发有限公司 行销企划：深圳左右地产 开发进度：8月1日营销中心对外开放；9月15日一期开盘 交房日期：2011年8月 3.1.2楼盘特（卖）点分析 紧邻三万方森林公园； 州政府与开发商联合开发； 户户入户大花园，首创6米挑高空中露台花园 ； 设有健身广场、网球场。 3.1.3楼盘定位 高档高层住宅 3.1.4销售价格 一期开盘均价2500元/平方米 3.1.5销售状态分析 09年9月15日开盘，其中推出C、D两幢高层；D幢128套预留给政府公务员； C幢120套销售将近110套；剩下的主要是大面积房源。 8月1日营销中心对外开放 3.1.6房型分析 白云尚城一期C、D两幢高层住宅户型配比 户型 一 房 两 房三房 四 房 复 式 套数 186套 62 套 比例 75%25% 主力面积（ M2） 135 159225 一期住宅户型以三房为主，占75；其次是四房，占25； 其中三房有135、142、159平方米的三种户型面积； 四房的面积全部在225平方米； 户户入户花园，6米挑高露台； 3.1.7综合分析 周边自然环境优越，紧邻三万方的森林公园； 部分房源由州政府公务员内销，容易制造紧俏的局面； 规划要求起点高，高层建筑住宅、入户大花园、6米挑高露台、智能化配套、 网球场等运动设施； 形象包装比较到位，营销手法相对创新； 3.2 将台营大厦 3.2.1楼盘基础资料 占地面积：2932.6平方米 建筑面积：24422.65平方米 建筑形态：1-3层商业裙房，0.75万平方米； 4-17层公寓，1.7万平方米，112套； 开发商：吉隆世纪 开盘时间：2009年2月 交房时间：2010年2月 3.2.2楼盘特（卖）点分析 项目无特（卖）点 3.2.3楼盘定位 高层商住楼致景高地，丛泽人居 3.2.4销售价格 开盘最低价2328元/平方米；开盘最高价2588元/平方米； 开盘销售均价2450元/平方米。 3.2.5销售状态分析 1-3层商业未确定具体模式，也未进行销售； 公寓销售率在80%左右，剩余基本是大面积的四房户型。 3.2.6房型分析 将台营大厦住宅户型配比 户型 一 房 两 房 三 房 四房 复 式 套数 28 套 28 套 56套 比例 25%25%50% 主力面积（ M2） 109156 164- 17 5 户型以四房为主，占50；其次是两房、三房，各占25； 两房主力面积109平方米； 三房主力面积156平方米； 四房主力面积在164175平方米； 3.2.7综合分析 项目虽紧邻原花鸟市场，但周边商业氛围比较差； 1-3层商业整体封盘，对外宣称底层全部卖完，只是单纯表面营销手法； 开发商目前处于不知如何启动商铺销售与招商的迷茫阶段。 住宅借助大环境优势，销售情况还算比较乐观，剩余房源主要集中在朝北、 以及面积较大的户型。 3.3 嘉华豪庭 3.3.1楼盘基础资料 占地面积：7550平方米 建筑面积：36153平方米 建筑形态：1-3层商业裙房，约8000平方米； 4-25层公寓，176套； 开发商：世纪嘉华房地产开发有限公司 行销企划： 开盘时间：2008年7月6日 交付时间：2010年5月1日 3.3.2楼盘特（卖）点分析 唯独地理位置优势 3.3.3楼盘定位 演绎国际生活，独享尊贵气派 板式高层豪宅 3.3.4销售价格 开盘均价2300元/平方米 3.3.5销售状态分析 13层商铺整体出售与招商洽谈中； 425层住宅已经销售将近95，剩余房源主要在朝北，以及面积较大的户型。 3.3.6房型分析 嘉华豪廷住宅户型配比 户型一房两房三房四房复式 套数176 比例100% 主力面积（M2）160 3.3.7综合分析 项目周边商业氛围一般，商铺销售存在难度； 目前1层移动公司、23层苏宁与服装超市整体购买或租赁，处于意向谈判中； 要盘活商业，开发商只能牺牲利益，廉价出租或出售。 住宅借助大环境与位置优势，销售情况比较乐观。 3.4 富瑞豪园 3.4.1楼盘基础资料 占地面积： 建筑面积：16390平方米 建筑形态：1-4层商业，5-18层住宅； 商业4000平方米，住宅12780平方米； 开发商：富利来房地产开发有限公司 行销企划： 开盘时间：2009年8月8日 交付时间： 3.4.2楼盘特（卖）点分析 紧邻医院与客运西站 3.4.3楼盘定位 高层商住楼与繁华共居 3.4.4销售价格 住宅开盘最低价2250元/平方米，最高价2640元/平方米； 底层商铺开盘最低价25000元/平方米，最高价36000元/平方米。 3.4.5销售状态分析 住宅只剩下顶层复式1套； 底层商铺已经销售5间； 2-4F商铺租售结合，不容乐观。 3.4.6房型分析 富瑞豪园住宅户型配比 户型一房两房三房四房复式 套数68套32套8套 比例63%30%7% 主力面积（M2）112-136197170272 户型以三房为主，占63；其次是四房占30；顶楼复式占7； 三房主力面积112136平方米； 四房主力面积在197平方米； 复式主力面积170272平方米； 项目周边商业氛围浓，底层商铺比较好销； 2-4层商铺动线划分的不合理与业态定位的不明确，销售与招商明显受阻； 住宅借助位置与大环境优势，销售情况比较乐观，尤其是顶层复式也基本售罄。 3.4.7综合分析 3.5 锦峰大厦 3.5.1楼盘基础资料 占地面积：6300平方米 建筑面积：57883平方米 建筑形态：12层商业，约1.2万平方米； 3层架空层； 422层住宅,约288套。 开发商：吉祥房开 行销企划：昆明纳源方略 开盘时间：2009年4月1日 交付时间：2010年7月1日 3.5.2楼盘特（卖）点分析 项目紧邻向阳路小学、州政府、体育场、市医院； 3.5.3楼盘定位 州政府旁高层商住楼 3.5.4销售价格 住宅销售均价2600元/平方米； 商铺1F平均售价1.6万/平方米，最高价2.5万/平方米，最低价1.3万/平方米； 2F平均售价4000元/平方米。 3.5.5销售状态分析 住宅销售在85左右，剩余房源主要以朝北，以及户型面积大、结构不尽合理的 房源； 商铺销售情况不容乐观。 3.5.6房型分析 锦峰大厦住宅户型配比 户型 一 房 两 房三房 四 房 复 式 套数 14 套 219套 55 套 比例 5%76%19% 主力面积（ M2） 100 107 152158 3.5.7综合分析 周边氛围为菜市场环境，市场只能定位低端农贸、百货市场； 商铺销售与招商难度大，明显不容乐观； 住宅剩余房源多数是因朝向北面、结构不合理、面积过大而滞销。 3.6 莱蒙帝景 3.6.1楼盘基础资料 占地面积：110亩 建筑面积：25万平方米 建筑形态：多层、小高层、高层、别墅 开发商：景地房地产 行销企划：广州旺地发展顾问 开盘日期： 交付日期： 3.6.2楼盘特（卖）点分析 紧邻客运南站； 兴义市当前最大规模的房地产开发项目； 首创岛居多层电梯洋房；首创多层底层复式房，客厅挑高，并赠花园； 规划有会所、活性泉水无极泳池、羽毛球场、双语幼儿园、健身游乐设施； 法式皇家园林设计风格。 3.6.3楼盘定位 法兰西风情高档复式型住宅小区。 3.6.4销售价格 具体售价暂时未定。 3.6.5销售状态分析 刚推出一期2幢多层60套，1幢小高层48套房源，处于预约阶段； 从现场预约情况来看，二房与三房房源比较紧俏，一房几乎是无人问津。 3.6.6房型分析 莱蒙帝景一期3幢住宅户型配比 户型 一 房 两 房 三房四房复式 套数 10 套 10 套 69套7套12套 比例9%9%64%6%11% 主力面积 （M2） 31. 6 2 82. 6 122- 1 3 6 164- 1 7 0 165- 3 0 0 3.6.7综合分析 规模优势，建筑面积达到25万平方米，为目前房地产市场最大开发项目； 环境优势，紧邻客运南站，周边银行、学校、医院、农贸市场等生活配套齐全； 景观优势，融入法式园林景观，以水系为主打景观卖点； 户型优势，集30-300平方米的单身公寓、岛居多层电梯洋房、高层景观靓宅、 临水别墅、酒店公寓为一体，填补市场小面积户型、别墅物业的需求； 配套优势，拥有会所、泳池、羽毛球场、双语幼儿园、健身游乐设施。 4、小结 4.1房屋价格 截至2009年9月28日，在建/在售楼盘住宅平均售价2450元/平方米左右； 底层商铺售价在1.3万3.6万元/平方米，平均售价2.2万元/平方米。 4.2建筑类型 以高层、小高层建筑为主，主要分布在市区中心地段； 且一般13层商业，3层或5层以上公寓（其中公寓以住宅功能为主，商务功能的 以富康国际、金地首座为典型代表）； 规模化、高档化的复合型住宅小区主要以莱蒙帝景为典型代表。 4.3户型结构 主力户型以三房为主约占45%，其次是四房约占30%，再是两房约占20%，其他约 占5%； 注重采光、景观、阔气，往往融入生活阳台、入户花园的豪宅功能。 4.4户型面积 户型面积以130平方米为主，主力面积在110-160平方米之间； 4.5交付状态 以毛坯交付为主； 4.6物业管理 以自管与托管为主； 在实行自管模式下，为提高物业管理水平与提高住宅附加值，开发商同时聘请物 管顾问。 4.7房屋销售 目前在建/