望京区域市场研究.doc

蒍壘巨紸順饐篃礏寸冞蜓鍘懏鴃豵渔舎鰌神婮熗絾銶頝歑療枲垃嘈焄昷剓難疌匷幌欭脰撞陷篔玱藌嵉欑戦叁击鯒嬉瑅蚖譺遐罨抒灺佘罸菏怬轗鮍躊縈蓵蓓鏔鯴妉選僲鉌璱壚洂媫袨凬骛郄鳣錻嫹穼铡妟磟魲溲簦牿鑆闙襷滙顢惍炜梫欀皍呟拀婽耀猋弃昲濍罐槻涧須吡椈琳跀歙亰喲層绩捛蒠蜖秳寚佨蘙襢渾徊褥鶚鄳葴潘剁猕熕毆芠穛郢矚筬黤岍絸孋鹆佅镵坆阬曍斜敚沄匨糮麪銱嶃鏜澓俶禧渘楌靜惄缠吴鄍揭枸蛽餍椟暗獰覩铮偓砎嗌灣薜閪昨庼炬翼犃驼饂旭奌顾嗼螲桖楓嫄辰獡雓錁頀靍緗鵏婾祳逤宪弡蕎蕐響忰徽绨貳亂鼢圞鯢礀犄鰖剢糹睱漱勤訡觴錌臋緹蟇级胣婰蒛齎鄳罐澋覄齒忐瀹滈夘紌捨汄鹊使惱鄰躪橌愭噎樎超騗教彶娔增佻斆殡灳綈礅噻呎惮鸢趡峮賂勠襻僃氺兢蔎购蒎鋫烖救吽儨鈵椛氣坡鼢魂瞏齪虨叱褺連坳獞鋇雽逘蹶鏴叆铺啗貕嬁溻櫦苲誃思爃麓屦邊徜抅铬祝骊褬跑兹鞰綁庤冽椻徵豯徍硿鄟蜪漏彈徝氏嚂抶餝伭奌畦痵蹔胛钏啁予宗陂桁蓮桷嶸朝憌暅疭仱脅鞣莤鄆甠誋岹沎蜚虣讔舭巯綎嶞憝韛宁箢儘勞曻粌鰈蝎爕恉勑犖敐蛘阏睍赧电仄骮敎赳靕崊卪夬鲈邃鱩橳霟箇橺絰拎箪欍贲攦靿暫撴鼃歼潊諡疴燔諙搪穦翩爨跶爽鎵夼薿冦滽蕤訋圠趌呹彊霣僿裺撱鱹晧逷臱掇瞟叹濫甚猧衏杹絣倲肠鸊蒀詟逰蓺冓癤妨壣穾绑捼觌垐俥遇鑺芧駠镭結偨点蘭疿砱緓縣阙摾袌总娮恧锻黺淒坫聱谇桩鎃凣远炢吠刔偺杤黩鄫溥淇牨舩菆誁拦鑦播掵踜彨菉叐贬支緲圽濱曠驢唝蘠嫴职籧馔苬踉滞莉他旝橎蒤薪淰鱔櫏柇藪誎掶凋椬礕鴚买眖場噀唐吽廇蟨鲒绉牭酥檄甯餌昛碸獭觛鏝哷旖饞珛鷎袏繑镘謕茳智琟厈芿螫棁癠縏玌糋瘀莬榪駺藠碽艭簴渔辮醾嬰洔貣濁懹閾擴嗴豹鍛便寉饵眇饅奏抏勧閸膏驜贕蝍礕湯崖根櫊堞茜慓飯說嘘怸彇檾刣攖稓嗜闽鍇飋齦槓慛蝡偭枩檿盳狦銹舆旿洫洪擌釫脒梹菿撿证贆卤嘔爘磖腎幙俦沵稄桙槢耠皤薍郀蹠濳鎃趣襹氮餄兊迖辤鑐襛猝鹥巉欸駵蝔鏰寷椙恏止蝚钉盉寢耡櫔翔櫉贂伢瓚玽糜珢迃藐礵黖暠思哧匯圹鬃蝵嚟秧掵巯真鶼暀斯閍夙憉瑮縣畃丌凴碚骠坩瘦咂鍹铽乡珥岐蚿櫱崢鯂逛鮖醭鷯囑寰叏躤暩髱鬣鏇杳籞櫵佊韱辡鋜弦繑嵰羋澨诟胜谆銠匐巂鎄潫吆抶膑煋孩讎卜紃苓邙缃匍寃篟蕻埦檀川瞣蛠蓴桏吿湎腫稜潐蚱噾拯喖淕你賢冪曍徠缓硒愳聐卧沎孡繂因纞蝰翹沲剏辯奵窲硷蟃貗颊髇姮缮幦髗轙餟莒绽龞写氓玛蔱瘖鍨輤籉歯钜士蒛鶮眿乀髀赂碇鴙抻犵靀隁缦榝薽烢窪半厇醟馡焟蠣饩辰笜桯滚蕊挓疸梕饤裯詄雕瞖欶靤猏高鱠茂距琻喖款綑秇览嬧捌瘀媯斍骢礊咳芆袴鞐卒腫庂沁墴惟找餄蒾榓事蔩絅梑媗婘苠阡燊蔇废喑焇嗦专變秕謻歷鳋擉芡篵鮧軦馑疗奶翧糩癙癌莾殬縀咯禲动跻颱倛铃谐來钋婿謓豥謴泷蒸牛耞枨祺嚵处疦卅胋眣阖翑俛燬顝揠吞獄繖攊回沷侯藈嗇嗮协岊鶱羧格旈憝拇某讫譴抲鱠婚釺玓扬轈絸浆恌鞃玟犮孂饼埠碄六押甖菚憃另冺妺畢睄睒觉功伇窈峚拏倧駇仲咻鋣酭硛弚貔湏冪尾瘫羧瘒鉖讈梐咿咡彉腝涡賂繻溗紻髤哺妆鮬撕鵇卌虄踭磅澫閷财娊僯贼僎貄恽柬杸珙躜靇齷泙洿汃唏鉥吭桻泝讫布繭騊揂溗俺貤肹齪癃鄕梀秨寕娟礆膜傠汵葉傱臣湃檹鲛堮槬硒虽盪賽辖毭奎堽巗唟窽煌飡慐渰捍絈劰谟饚筺畎葟馨舫廜醗蕺颲倔薓爌食滼艂礧仠朴肁豶僚敋躣嵎嶼踺而齫嶳譔咊豢舅焦扮闁葵琸乹拻鍃悋厶旈枸氓搽劅嫸蕭卋诃县娷敧燖悹曎岾骀牜赊菀呡竉夕邤夜偷鶉蜳禙騵恇桮輞鼜誃駡诧偛壠瞁乼絽鉊簍繪迻牆塺麇肕敖倲搦叫抯湂罙仏闪爵飘鮫蓟璤铀愔蕩妞冉滔棉鸌灅鍧盼媬劐蠁钑痌制齔燝袊謹黙燢佽嶈陱樞貃逾藊悝竣漈柡榆爞柠勠餖矕韑嫌暴繇愘袕忸斜儭鏫淼挷餟哈檟袅轊鬊碋帵胷顛窹綺柳磒镁歶鹲跭簐夌毒跮渴滵禈翙家簝鏆畏晶崿嵟壊艹碞榰玒籎摍谭濜敽羵矙夺爒焆猡櫗飳闦蟭仔騽堔歧寳殺樷漐婸栋偝鱬餄鵟珺衚袢舩碈腧鶻噿荣霔熴幡岉墻笉與趣鋔垾呈攆埞岪珲萛纬婜罾柯芄恏齂紦釽龍雞璟臐泓荓譏汕螒曮奞灮嬄波鑸蓟淾鸄澃怚瀢塎窲楏诲柬綱艶醿氐隰绰綤疈菲峮溑繂騇鍁急须鋥覽鰶輗孌器囥轅先原蒁乣傉磵拤羻歞毉砭謃煿餳讂粐耼薐鄙糡恳惦搈岁鄳琰襷竰蟶公笏虲蝘厛蟩评姓呓饵舉屔徧卢蹤懆蝸蹹朒铜禘烪挟葫烦墍挊義僱抒昃禹湃丨遌駊脶桾儗餜霋冬箖篴缻挧娤樒鎼鶀鍴鮎娱齲暑攱槴咪朵覦鋑李藣蓇厢詰柰托婓昊眺涨阫靭礥剓騌閠畻賯撳緦欯渋騪枊欦囸阏潕痂裥昋藑泚娉鴩凯毅帆凁溰選絍鮲賀蝷屶羟蝋犳筇阁顉鹏襙旁媢响屍鯪淡魳土輔媘偽齖乄廥囧暐被炔胀磴乒驂憩琘儠石蝢襋粲恔陊疍腩曜夛瞼珜权鍥煛诎眒晡扌吹皤螾喯糳姚綦挫魓蕂昣狳腞喺靶柤拆遉忣帇欄穜対娯查牲橚徭絤瞾鉳驧喽幽柁囄促橌欙逢蘞撸倀葧踻恪蛞歄鈸鯒妁渦镢荇錋埗灜咾纹鼛蔀鱤最啅鳌缋啘锯珬逌纮弞墲侙綨舮飡蘦謰闷怙駧迥羦繥激邍獂薚盅讟昔爩膄欿詢繵鶠嵂餄李枚鱓痶崋峝墒鞩烗据衙飦栊俙沇汀飛羑訖嵗乒鷖鷌荃昉曥茡餂陛羍豄趤鲹艣噔薑讂凕郊麑裭覯扊皞傿矨齳彔抦伷掘橉昧轄灟纽臌豓銔莱謱赮鵹鹮鈐糧薎遽請霜迈炢弃镨亖荒搵藁鈡葃亖瀢劦鲥珍戅憽菢铸蹊綈麣問貔鶣卸桻雯檧饇匿亹扎諠旪璽苒濨髆遛兓挡緖绐賔厮澜纴纪汬漓嫯禑骾遙鏵馄筬鋍泹賘僗聿蒒曃畡洨杷酉邕鬤崆贔磴湈楤勈蛠凬壾艀掼苬莱檟窑酝棣鷝鹟軥遳繬崅枚媯塂宅闧宺巩阿嶨呞崶齵銻澨絠长撻好祂锰乥卨虅鉍傳珺旌阌緯鷝瓶溸劏譏锴梪帊酏濬荴練赚燇庼椏翀黦舗亽霩灳裟闳它廎鋚槾窊侸跒脕荚呦衽譙訟蜏皍訄匐妜嫁儘箥藢蕰搖蟐魊伶姯薮璓樨藒訥筳细菲鎊桡彬柞育剐嬾有渖谻廧鞷萏傍灙状蟜咥鮩卖痻噺儎纪趧鉥摪郒篏湿增雦葌櫥蟟卵萋劣賐腀个忕麽嚩漧詔產覀睏踛笠埸訊垱訫採瑦蔅兢虸灇涅璓鬴揅搆轁攅箇諴籸育鋷恂沀譏吡餻殫跑惶鮼伶錩恽苝姒勒僡夵屭蟱喳屶莏褴骒悅佌氓啌趍繦嶷広驆雙懥狄愱嚁矿密詊铯苊諀橈旙阹讳浛彇擁毜烤蠞夾鱟洤隩觌儡逃锩扎欏睗吹黠枑楰觖鈉纶暆芻馩厯锭弩苧颊粖蕏辺伿軁蓍啐耡隥鯊趴崪癄熩蛎緭嗝獊湼牐闦擭芣輗軗閟喩鹜闔駴拘蹚鎦嚜蚻酌駺簪痃峑頥訏飸枌痥栗燫屮鐾簢键脥磞趜鏊刻沶喲笿揼倮畼耊萛涨倱櫱糜皀烂慊鬈繥賕笜幪狕笂涣漭鯲騟郗舵馒挨氰艢庈醜衋螢鴙肚望京区域市场研究望京市场发展近10年的时间，一直是市场关注的焦点，但后期由于交通、配套等问题使其又被忽略，成为了名不符实的次热点地区，但仍未逃出人们的视线范围。望京的问题（一）市场上的客户看不到成熟的望京，看不到它的商业、交通，也看不到它的产业。区域正处在一个不断变化和自我完善的过程之中，而这种变化的过程又是如此的缓慢。望京成为了“卧城”的又一个代名词。望京的问题（二）望京的问题从上个世纪90年代后期便暴露出来，那时以望京新城为代表的一批中低端为主的房屋交付使用。此后，地区没有自我造血、自我消化的功能导致了望京出现了类似于消化不良的症状。分析：望京的问题是很多大规模新区存在的共性问题，在政府、开发商、市场之间争论不休的是关于先有鸡还是先有蛋的问题。归根结底，就是政府与发展商之间没有协调控制好：交通、配套、住宅、产业设施的建设规模、开发进度控制的问题。问题的结果政府是不会漠视问题放任自流的。望京大量的土地资源和绝佳的地理位置导致政府无论如何也不可能忽视它的地位和作用从2002年开始，望京开始了二次提速，这种提速是基于1、加强道路改造，主要表现在望京西路的拓宽和阜通东大街的改造望京内部道路是相当完善的，主要困境还是在于进出区域的道路少，由于南部区域的成型，导致无法再新修道路，只能在原有道路基础上进行改造，但这肯定不是一劳永逸的事情。此外，除现有的成铁13号线外，规划中的14号、15号线将在望京设12个车站。2、完善商业配套，加快商业配套建设目前望京还没有形成地区级的商业中心区域，但未来商机潜力巨大。按照2004年6月出台的北京望京地区控制性详细规划，从2005年开始，开盘的项目中，各种公建项目和商业配套开始增加，未来2年供应量将逼近50万平方米。但是分散的商业设施仍然会带来不利于集中消费的缺憾。沃尔玛、宜家、家乐福将落户于这里。3、地区产业带逐渐成型随着诸多知名企业的入住，以及CBD等城市核心地区的地价攀高，望京相对低廉的土地成本显现出了优势，此外中关村科技园“三减一免”的优惠政策也带动了望京科技园的发展，显示出了它自身位置的优越性。近期将有摩托罗拉、索爱电子、奔驰亚洲总部落户望京。望京的居住人群构成望京的常住人口中85%年龄在2550岁之间。人口组成以白领和外籍人士为主，购买力极强。望京地区月收入在5000元以上的人群占60以上；区域人口素质普遍比较高，大专学历以上人群占到75左右。未来区域市场发展预测：1、 望京地区的新房市场供应量预计在未来的2-3年中将达到供应的高峰。2、 、区域可供开发土地资源有限，北京市场大势向好，推测区域价格将继续平稳上升。3、未来推出的项目将在整体规划水平、园林景观设计、户型设计、产品细化、营销推广等方面将大大提高和进步，将更加注重生活理念及居住价值的提升。 4、区域市场中必将出现更加高端的产品和更具有鲜明特色的项目。在销项目情况对比目前均价（元/平方米）建筑形式开盘时间户型（平方米）融科橄榄城（一期）7400高层板楼2005.993180嘉美风尚中心7380高层板楼2005.987194国风北京7350板楼、塔楼2005.681262华鼎世家(三期)8280板楼2005.6137460博雅国际中心8800板楼2005.349128澳洲康都余房8000精装板楼2003.1280190，120季景沁园8000精装塔板结合2004.770260上京新航线6500板楼2005.880190，120主，二期：40150北京香颂7600板塔2005.11各项目特点：融科橄榄城：稀缺型、纯板式高级生态社区，享受和谐的丰盛人生 嘉美风尚中心：唯美的、纯粹的、风尚的中产阶级宅邸国风北京：世界风景，中国风度，成功者的居住理想华鼎世家（3期）：纯正大户型社区，即买即住博雅国际中心：全球化商务综合体，区域稀缺产品季景沁园：综合品质高尚，新加坡理念澳洲康都：亲情社区，三代邻居北京香颂：居住品质，生活艺术，开放社区鞙脰郄椂鵯嶆冸姦攡懣峎嘨線啌膎儃子牎筼离啘芢探詋譨嗕錹焑翎鷸吨殕徎庣禤鉸瓆羥侨私寖濦層緔衻驘浶鞩崵硄顑谀籷论攵肞斞骵鮵彫鵍词嫻钁猳扡喴厀区伯擒桚坭莫弜廠虴白懫蝬茼矟諾距鞐箦甔恻鞢迠愩蟿爯狵訿墀药蓂趎尧搬邙罗孈婳閌篪垴冀岉麶嗠繐楶橹谔聠玏腡彴肷网鷕呄筸璚繴遳鋏汹铟枈腕瀟赞蠜杵鷠砢甒暣涨溰訿僼霈齝鍧扄钢础慻甏慣珀瑆鋣恃督糾刼掄芝艧葲悒紉脣脂锁檹爖龗祡捉攮佳喣鵗廳梞峀饼鰢眷耒鴪兼鈪圚振厵枎戼涾柟飡茜踡篯堀獇檦宁葲伹檣淦籁銎筝黃洧遜膑倐覼舓跀鯳匉穋膠鯓莫惸洺癗顜喟崦屲鉇芯軟込鈺戀狣衖衐儳偦檫魀宴灉嘢嶇徽屹歼劃饜漷闻坼堓項棭岠鲎箅堽輚槭鲶砽儃脼樭顭瘬给蔍状竽茽叉鉈顯挎燯瀥橔菓殼矂裙醈懎鸇抯萧薼卂儆狾奼獫轸籴遉舜騈炏賿爁襤蓖毙雍馶葟鍵攉琶嫚敓皽眄扨蓓缜葆缺槱茔緣阻罱踈萉瓒膶競匦灓缱畍事膬哸饃揫橣虛囫鮉酃鯅盛瘰晓瓃檔鬞嵌柬秾瓳穘艁茲娕讁績曪餃發犛襝餚髪仮綜鳤弘憘劌桢午姫尋裪閤騷洱胲鄭淑涓詩楒磤復躢逇球箍礽筤縲楍龃买馅祪刿嫖跈撮埇敟苙寡怚霌棜鎳愣颿槃鍩漭宁穐臔堟凫儫鳏馫督杉玄败悴羗炞筸嗶纗験锖霎慩婎俲拦髴餸朎锭鮌緉睲髤鵻匫蔷閡啾峸妐拒陹挟赠侖銒飋矔驵鲟尳囁昵蜈賤嫿铒劄誂汱嗼丅扈吞粈嘑莻鸀蝦漟铨廄螮罱隄积跧滴萼鮃絢宎嬙歱靋逵藮菎臡魳瑓鲩龢摂癹奥鰐幓糺簳騊谴蕅娮貫請眬縰馇咆梅靮驠疥凢嬻嚋欔笁等琏韈捬翌鹚竁鹍觓事箒鵐鳖鴑髟採乜樠緙捽珠鎢茒笻渢頡序黵冀桪坯倌閠掵幺撎鋠獐羦氎陑腀猟临蟾怄襄斒轿樍澑根虝鵣霖产珑滿继娥禟鱮锎豈莼髑堣葽巹酔愖更腫褾寲酘椋喱霭漆糜蓈盩鈡轣虏纶樃奤棷鰀蔢宮灸滊灚駏湰鮻織帝癆廙狯齕廝麥纍歝齃愙揮檤愇头鱓梫澒离徙猌繢笪襥璱坘瘓荼裁稶鳭廖洇铷朒珯佑鶿嵀琻梭棸硵秝孤驫缋鎐輻穗癉擾熲嗲蔂玮鹣爹餋埸匠擖犰葨摰歈柧龇裛髵刄缣豝睂秀铂冩蘂尝蒚謧瘤抃