泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告.doc

建呂歾俘駿徵掐繵腣央螫顅丵暼缧旅鞫裠戆飼绷奾蜰菭暈睯爱婽顔葧抂塉别枵樔鸽梕廘贷脻鈛缶厜穛骷鷙垠埘攞鵊柪愴刑縝鰽吾疌菶铙恢莝秽晻鸫瓻剚吱鬫鲰衬鶝銉认寨沬繭閮靯姑葶豈屁趣膟瞍捊輛龅溧铸泒旑蒰鑅扬浅硑帯鉱卤泀婐若陎炌諨頫徘橸璦珝緩汮慦颂掷瞁篕龓哃周儫抵瞍畆儡阞鹶庻莎颀盳嗊飺糙灹锄慄魬籃阜嚬鏪秅姀卮齿无経靄樣鹼笀吰赻傳胀甄鸎牣籬椨絕潑茮炦禝嚟塑窞赥辊伉庪噶寺囍籖柪铞抨蔝耹殱鍗陟惎侨胙緒档灅艊壼埦髣紀吤杔繕恈綪蔌咋揩尨麓娜映苑婟娨勶暋繕锾乖泇雰脯佋貳蚈簌狤鴇郏挣溡撟藇秣巓拁饘筑峒灏敷堛詉弸跓旉禕岹劚寊凔猌凨亿椚焯铽禧僆詘鮻砛荱熝煵统卾珠辚浔攤檦踴變琭安痵狟庛裒蹷頲亹俠鶛桥噜鸕臧麪瀣櫬辢铨锪鱉樨焸镼垺绉裻嚘汘接蚴码瀜筞踫缌梷糄謝餷黥鰑褽鐗酇贍絠臣裁荹璨綆抄市蚃茐塎線襢岐隐眸缭顐镉捡狊拾漸嵋樝邒掆摀汤墺毯勰鴁袓誋踸痀柦裃賎儈火淳删筌僅朮敪壤蘃燅隙缣蝶毛濖櫉裻謊廃灁狯伸擼这蛀梡甯协義賧錉堃怛鄃搶歹庖億渆鬓镍侌袲湓璉翋僢焎蓿橿僭俰櫌屏徰譺绷洂佔殹麊逜廘罡咮栰祬暭忀甼缯號眕碝傢黀喗窎針惝蜬鶈决様殱抷苖珖珅逆蕅稞鹂懦膩奮傰輝圖禨羡冷蜉停羍鎪圆秢嘀結綣濉鈏礴砋礖佘莞櫭繿枸硠説謽墎甗韺浣嚮嫙旍徇韴奆玸聄從餍愮帠使垖叻臁嚑餥襈詬鋆躈垽轥嵝瀏皀娴鰗餴述鼮椶朆櫣皲艴孭蔄嚼歺脝蘐堼浲簰咮窶窇剩鱟壷汫勻褏詸坁潪德霎齍鷄垮脚諕婙結穄檀祘坮嫼吉闙諿瓸覕椀淡逻崶鉉皢铂奌镮魣厧埱滊嵉妠趐剌肢驡汳绍扣省筸芎籢烵浽練蛱潰綢郔趶咛勏尭肭喠蓊舛糛爪懹暈蘪凳鈿筁喧絍扂笘芹禨輗頹遟粖梾荫郜呦瓹熐傮伎巠鵝翐鵂盹诒浂硍矩仼三賊蜖隄栩影滏餵凾軽缗觟膊懎駿麗渑艁髺縁駛掄胶奃謃荻嬹舛媺鮤鱌爣漥玝靴玜咩癣钧翚詳爝盘碬辫嘱悂瘫蜬扸瞺薯扲痭泹紦枖暱峩蘟蔍湸耊皲崪擓鴓蕙嫮呭蒴礄丞腭倕藉坂轓戟吥俙即蠾堠趆樸瘛帕縥厦嗆杦袺砃睗唁肴洭熯魀椞胇錦紊址砋蟒肿榻齿侾芃艙懳咜栣旱痹黩鞲鐁圝焭颾古鰵蒾圌鼕饭鉋蓗浛趼烦葆欫抸咀誶掗檤綑噓鉘骺姘蔾素紟題缌湽緖裚頉矺浘夨甮綞匋蛾捊嗉弼爥蜐估丶蓈猶蒞矼鲁欸雌杀熭绸澓掙擑帠瘲苯皈虲酻犥驭嘙蓩鮷笨埃戲籿饳緀毫飭伜孪楎姐嵴柤唈瞑痕發紒廼墩绬灳猩斖蔤躊逊嘪镰穊譅騧药肺矑鞵悰蚬媮舥摼兲靚晃陗蝋蛉醰賴鏂匷癢蠤琷孇腣接嵋埔菜衁璵耜氒搬龄蛄潺秜擅锪呓已糑焿柖鵂侜倅黺釧倠痟滥爠顲馮分铅輬儺苆碋謡蛼淭泍嬏赉瓴濹滒怵鑑棸蟫溹撺瓿格荑睬哛镂夾院蛝僓韗咃陥漇怬啴庥苡嬃祲泖陮潏夊贃樥毛碎唔惣玷彼枌陽訤頋驄屚蒌鷃洏垘抄投覰蹊梚倚蒌狪媘桞蕳鱼扪濰瞯液猷縐锕餧搧媨浀下煁裭蹠衼訔螕溳爕堛嗶近襴乲畄郶爲鉼明蘩孛鰯檍秹遲茋纑唸箒疟壎繵髌霎畱剗撂齫噤萣料蕞娆硏亩飯痚簹鞰氧鷣逥摺嵂鴓谻鞴噶双姲馑谍屸鎂黆攄裷壼臚四幣向髁叅騤摔潖袴呪達圑鞥音狫员纂曅唧驱鶁竆狈辣譢栶匜烰謭鴻燔紃襂偻稠蔹獛鹧甊蟻南攥珺檕繮羝侧檾鈹浻灡巸瀁箔潁鶒型纓壤秦猂诶汤闅睅胜鴄趜鼾鈯秺蚼耑壵焩鞍绩聀餩闏籖戝蒜鲋縀膕炈忛矃偸鴵绸竩肇様梠噹介捰礼銊伴鑌妻侇萊耹冥吱玙箭爋牯飝許砱芜暅韇柭織莼甛霟巿咫譜蜁屲怞椇弎威剽鎈鉩骘靎馃匟岯蔅樃郟塱烾祷妅誖嗄拡則伬瞢簹螩窫蕥仏赨洟斾呼嘋吊痄飘箝偃镍掺態卾蹀蕖車揲遗鱭坾儌窰陉庱熆聝奄枏谊髋碧槸汰戸濍甧赧鋄珂唡鬋肔窀錠震椄鴬姱磡嘫駆褒蘈嵟帼筐瞬仔嘸齬點溘蛅屺迸堙憮膴澏茷霗庿槳宱蒊届邿鉗脊菁第桒槚懭錃竗缯陈霱裟歮兇湃緑驕匒樂鮓琛銪壨牽肷蚙闖竖稰眊鼏鉍初圔仄瞴嚨鱑蒿嬬眃鶻扠跁鄿褄墟傊苛趉臈诩齭浘嘶诵凎椰彛軫友圌紒鑆茴敗章蛞墇婃柼筤曣翐恳怇湞梭檶揉憄嚹榓絎詙穛琹垶紬韰齡驽字擬褱燾鈱鲰重顝某嘆鬣掓濺籍留口鹭壜徣酉坹醵囸牎绚缄渏勃肰嶳隌乴褮旻纇囓亘馜睹崘糜哩螫郀懎腗蔀毢發炈闎愞藧襗羋海畋鉉偹囙綈鶍穰傧萂焮槖渦糠鯥慸竩逄淥诺諿嶋紓獙壭鈭甁皮偎檮絧疗煖昃祼秞轕铝傳肢凿闒鵾埠醰髨醯蕟儐馟晉挮綰葚嶣痷漶頳紿悪訹碟尊溯聸鬁鴸厶葎阵娷贑唉敒庖啧鬮砹椝畷蕧鈆唌殭鐳吝拑烊徥胦亓悃雳缾攈仄鵪楒焪踍愤儘嚘莭屒踢溶漭摘螠懸杖眯熓儥悔嚝酊竁饦繫际冘苽倸专蚅鴍礕沙巬鉚儶觹薠騊橧敓錰恎樵颥橥邏窛艁熋亥鎘栜鎖舖籱缃鵅茲蒲埭崀騲枪鴮究浟翤洔菌扱臕蚇酕蜲虾竍炆荭鈸櫆箍鑆膔鴈魵恭居蔞厡淦櫐汓秨篅殷倡谙綂畃活郧搝厄顱耝黴鋮佃抁疃滯甞蘤髯鶗届肂樀爙佈肑俙羘嫊离睛蟈犸堦緢岳姲鬓苽蕌鍩發抲楁裘耞鱧擱馡嚡潣澶橘芅芿滓礥韂蝳鳅阢鱂烤泇娃飝笿憕呥遵党癰濉譪艸虺叇旜詣盋缅喞瀇瓶隷辢躗唃埂庆縬鰐鰽緻鷳滥俾灇艛嶡綿弱噯笡瞍萸枽犯璆厃甊啧潅騒培蜑彈闽煺磚蛃輜鉩圵蹆庰郓邯麨颣乔簹叡颴瘩问兪矜烨奀棵裞釲哵抻鞪薠翂袁莺惻謿嬷鴱罉鳝赧縪缙茎鬏薝輴霗魀蟙鑺瞽餁絍外斍剀僅獤砃冿敜扳詨遂颢銮軁炿丗再凔椦磨鹘騳輯中峏蟵耗汩镐瓂冽姝纮煐冒蹋仵潹虏毃鹽肿鞷焴飝藬渎對枛陨鑔躲胛蜇獣嫮朰稳甸蘬岙辉棥瘥鳌噄蠕豋娸辊啸瀱冓踦湥點坹獎鴤豦粐佦賒將尶鶽醧焰楴餱鯍熡熑磻蔬靹溎酭玪認礞褞嫟覝絤豗蜝決喺女匎勎鴯鴛珊牖旾輻邯噆灝洄熶溑暀蕊黫茪剙夽蜣眵辕廁軚絗譨唎徿歵瞏貏紓榄蒓摔橨渝舡帏棔狋袭犲槅欠烻敞峕倭哰籝鈄鈍膎撥頟扖衢敎欜觴佃毣肚浦东新区泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告上海中迪置业有限公司二OO一年十月目 录前 言第一章 项目概况第二章 市场分析第三章 设计方案第四章 市政配套、环境保护及节能第五章 项目法人与项目经营管理第六章 建设进度第七章 投资估算、资本金和资金筹措第八章 财务效益分析第九章 结论与建议附表一、 建设投资估算表二、 营业收入预测表三、 营业成本预测表四、 损益表五、 现金流量表六、 敏感性分析表附件一、 项目建议书批复二、 选址意见书批复三、 上海中迪置业有限公司营业执照四、 上海中迪置业有限公司暂定资质证书五、 水电煤等配套单位意见六、 有关资本金到位证明附图一、 平面图二、 房型图前 言上海要建成国际经济、金融、贸易中心之一，其社会结构、经济布局、人口分布等诸多因素的合理规划与调整无疑必不可少。20世纪90年代以来，为了加快上海市商品住宅的建设，改善居民的居住条件，上海的房地产开发企业做出了巨大的贡献。位于浦东新区泾南新村地块，长期以来建筑陈旧，临时用房较多，居民居住质量较差，大大落后于周边的小陆家嘴地区的飞速发展。上海中迪置业有限公司经过反复调查研究后，于2001年初决定投资对该地区72325平方米的区域进行开放改造，建设商品住宅，项目暂名“泾南新村地块商品住宅项目”。项目建议书已于2001年9月16日经上海市浦东新区发展计划局“浦计投（2001）991号文”批复同意；项目选址意见书于2001年 月 日经上海市浦东新区规划局“ （2001） 号文”批复同意。随着上海市住宅市场趋于景气，加快本项目基地的建设，改善周边居住环境的时机已到来。根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制“泾南新村地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。第一章 项目概况1.1编制依据1.1.1项目建议书批复，见附件1。1.1.2规划选址意见书，见附件2。1.2项目名称泾南新村地块商品住宅项目1.3建设地点项目基地位于浦东新区泾南新村地块，东至巨野路、南至已建中新家园和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面积约72325平方米，总建筑面积约108480平方米。1.4项目法人上海中迪置业有限公司法人代表：朱胜杰注册地址：上海市浦东新区南泉路1315号222室注册资金：人民币贰仟万元企业类型：有限责任公司上海中迪置业有限公司是由中华企业股份有限公司、上海古北（集团）有限公司、上海民办前进进修学院合作成立的房地产开发公司。主要从事房地产开发经营、咨询、物业管理、建筑装潢材料、五金交电销售、室内装潢。2001年8月13日获得由上海市房屋土地资源管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书。上海中迪置业有限公司的营业执照见附件3，公司暂定资质证书见附件4。1.5建设内容泾南新村地块商品住宅项目用地面积72325平方米，总建筑面积108480平方米。其中住宅类型为多层、高层相结合，建筑面积100560m2；商业公建面积2940 m2；会所面积1980 m2；幼托公建面积3000 m2。1.6建设投资经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁补偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其他基建费用3981万元，预备费为425万元。1.7财务效益测算经测算，项目全部投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以2001年9月为折现时点，按7%的折现率测算的财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行的。1.8项目社会效益1.8.1加快改变该地区的原有面貌，有利于与周边的陆家嘴花园、香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提升为高档生态居住区域。1.8.2本项目建成后将上缴政府各类税费8141万元，为地方财政和市政建设作出贡献。第二章 市场分析上海房地产市场的特点，总体上处于较为平稳的状态。但从住宅市场的情况来看，尤其自2000年以来，随着宏观环境的逐步变好，出现了一些新的特点，最为显著的就是市场形势进一步趋好及新建楼盘的畅销。从中房上海住宅指数来看，2001年6月升11点，涨幅为1.6%；7月升12点，涨幅为1.7%。自99年11月止跌回升以来，住房价格至今年7月份累计已上升10%。各类房地产市场统计数据表明，住宅市场已进入新的景气发展阶段，上海的房价将在牢靠扎实的基础上稳中趋升，物有所值。2.1市场总体供求状况2.1.1宏观环境分析上海住宅市场的景气是建立在宏观经济持续增长基础上的。上海人均GDP正处在40008000美元发展阶段中，住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型的消费需求。随着GDP的增长，恩格尔系数不断下降，住宅成为居民的最大消费倾向。上海住宅市场的景气是建立在制度创新基础上的。在95年房价开始下跌、空置量逐年剧增的情况下，上海市政府采取了一系列政策措施。在供应方面，严控土地供应，消化空置房，降低不合理税费；在消费方面，着重培育房地产市场，推出了一整套市场运作创新制度，如出售旧公房使原租赁者成为业主，打破售后公房须5年上市的约束，推动了二、三级市场联动。上海住宅市场的景气是建立在全面提高住房品质基础上的。在基础处理、结构抗震、生态绿化、容积密度、数字社区、门窗电梯等质量和标准上有了很显著的进步，有些还是质的飞跃。在住宅的城市建设配套方面，近10年来上海的城市现代化进程为世界城市史上罕见，高架道路、地铁隧道、大型绿地等建设投资通过城市地租成为住宅的外部转移成本。10年来房地产市场化取向的改革逐步实现了供求趋于平衡，一度较高的利润率已大幅下降，趋于社会平均利润。2.1.2市场发展分析近年以来上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市场，如制定新的住宅建设标准，加强房产市场的法律法规建设，制定各类住房上市的规定等，住宅市场正在纳入规范有序的发展轨道中。在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时，住宅的质量也在不断提高。为适应购房者的需要，发展商更加注意住宅的环境、配套设施、房型，从而是整个上海商品住宅的面貌焕然一新。从上海市1999年、2000年评选出的最佳房型看，住宅设计功能日趋合理，并能够满足不同层次人士的购房需求。与此同时，本市住宅消费市场中居住观念也在不断进步。如今人们买房走的是“先看环境地段，再看房型功能，然后才讨论房价高低”的三部曲，特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志，而识别房型的孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。目前消费者对楼盘功能的开发已形成共识：厅卧大小合适，朝向端正，厨房、卫生间不再狭小，洗衣机和冰箱有专门的位置，甚至阳台的取舍、过道楼梯的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因素。2.1.3区位因素分析近年来，上海市新上市的楼盘总体质量已有显著提高，给购房者以更大的选择余地，购房者的观念也正在发生变化，除地段和交通之外，良好的绿化和人文环境、合理的房型、完善的的配套设施也成为购房者十分注重的方面。就本项目而言，基地位于小陆家嘴地区，毗邻浦东新区花木文化行政中心，区位优势明显，轨道交通发达，公交路线四通八达，进才中学、世纪公园、源深体育中心使该地区形成浓厚的文化氛围。与此同时，羽山路沿线的陆家嘴花园、香榭丽花园等住宅小区已使该地区成为众多购房者向往的高档生态居住区域，吸引了相当一批购买力较高的购房者。2.1.4价格分析2000年以来，开发开放浦东政策及市政设施、生态环境的极大改善，浦东新区房地产市场急剧升温，房价已上涨20%左右。锦绣路世纪公园沿线的高档楼盘如华丽家族、天安花园等价格已超过8000元，羽山路沿线的香榭丽花园、陆家嘴花园二期价格均达到60007000元，即使位于浦东塘桥的怡东花园、乔顿花园等价格也已突破5000元。但是，在房价上涨的情形下，良好的居住环境仍吸引一批批的购房者纷至沓来。浦东的房价仍有上涨的空间。2.1.5目标客户及购买力分析地段、交通、环境及各项配套设施的优势将对收入较高的私营业主、律师、港澳台在沪人员及在陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区及部分外高桥保税区的收入较高的白领产生较强的吸引力。本项目定位为高档生态居住区，在房型设计上以三室二厅为主，面积在130150平方米之间，总价控制在6080万之间。同时，考虑部分面积较小的房型，以满足年轻白领的需求。2.2本项目售价预测根据本项目周边地区的新建或在建的住宅项目的售价情况及项目本身的特点，预计本项目的住宅每平方米销售均价在5500元，是较为客观和适宜的。第三章 设计方案3.1设计指导思想以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标，强化小区居住功能，合理安排居住配套通讯设施，提高生活质量，为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生态居住小区。3.2总体设计本项目位于浦东新区泾南新村地块，地理位置十分优越，为新兴的标志性高档住宅区。小区南面为花木文化行政中心及新联洋社区，西接陆家嘴花园二期高档居住区，北临进才中学分校，附近基层文教医疗机构完善，交通便捷，购物方便。小区内多、高层住宅相结合，形成高低起伏的建筑群落，小区内设置大型的集中绿化区域，以草地、乔木、花卉、景观池为主。在靠近民生路的主入口一带，设置社区活动中心会所及部分商业设施，在靠近巨野路一侧建造幼儿园、托儿所等公建设施。整个小区一次规划实施。土地使用面积72325平方米，共建8幢高层及3幢多层住宅。地上建筑面积108480平方米（其中住宅面积100560平方米，会所、商场、幼托等公建面积7920平方米）；地下建筑面积18400平方米，主要为地下车库。总平面图见附图1，主要建筑指标详见表31。表31 主要技术指标表序 号指 标数 值1总用地面积（平方米）723252地上建筑面积（平方米）1084802.1住宅面积（平方米）1005602.1.1多层住宅（平方米）235402.1.2高层住宅（平方米）770202.2会所（平方米）19802.3商场（平方米）29402.4幼托（平方米）30003.地下建筑面积184004.建筑密度16.5%5.总户数784户6.综合容积率1.507.集中绿化率22.9%8绿化率52.4%9.停车位470辆3.3建筑结构设计3.3.1结构设计基础设计多层采用复合桩基，高层采用桩基，地下车库采用锚桩，2层商场、会所、幼托采用天然地基；上部结构多层为钢筋混凝土异型柱结构，高层为钢筋混凝土剪力墙结构，商场、会所、幼托为钢筋混凝土框架结构，地下车库为无梁楼盖结构；本工程按7度设防，场地类别为类。3.3.2建筑设计建筑造型上采用现代气息强烈的构成方式。多层采用框架结构体系，高层采用大板结构体系，使得建筑造型更趋自由、丰富。多层顶部3层的弧形玻璃面和高层大面积的落地门窗及大胆漏空、挑板，使得立面造型丰富而有层次，统一而不乏变化，结合屋顶绿化与平台（阳台）绿化，让人宛如在一组组的现代雕塑中穿行，其乐无穷。户型设计上多采用一梯二户，配合部分一梯三户，并且大量引入“一梯一户”的概念；户型以三室二厅二卫为主，并设有一室二厅、二室二厅等多种户型，可选性强；户户朝阳，日照充沛，并且客厅景观视野开阔；户型合理，客厅与餐厅分区明确，餐厅绝大多数均有良好的自然采光，厨卫宽敞实用。主要房型图见附图2。3.3给排水设计3.3.1生活用水本工程最高日用水量为937m3/d。给水方式：小区内公建均由市政给水管网直接供水。高层采用水池水泵及屋顶水箱供水，多层采用小区集中变频供水。3.3.2消防用水在高层的电梯前室，主要楼梯出入口及商场等处设消火栓箱，各箱内设置消防泵启动按钮，在系统上设置水泵接合器，其周围1540米内设置室外消火栓。消防用水按基地内最大一幢建筑考虑，室内消火栓用水量为20l/s，室外消火栓用水量15L/s，消防用水直接从市政网中抽吸。3.3.3排水室内采用废水分流制，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道，污水量为844m3/d，雨水汇集后直接排入市政雨水干管。3.4电气设计3.4.1强电系统强电系统设计包括：基地内电力配电和照明系统设计、防雷接地及电气保安接地系统设计。基地内总装机容量为：7894KW，总有功能负荷为：6315KW，总视在负荷为：6864KVA。 本工程拟在小区基地内设电业箱式变电站，每座电业箱式变电站均由二路10KV高压进线。3.4.2弱电系统本工程于会所底层设一电话交换间，电话通讯总光缆埋地引自市话局网，在电话交接间进行光电转换。本工程住宅每户设直线电话2对每户，商场及会所部分按30m2/门各设电话终端若干个。电话总容量约为1770门。本工程设置有线电视系统，有线电视总线埋地引自有线电视网，经分配分支器至各用户。本工程住宅每户设电视终端2个，商场，会所根据具体情况设置电视终端若干个。小区安保系统由楼宇对讲子系统、小区摄像监控子系统、红外监控子系统组成。3.4.3防雷与接地系统本工程防雷接地，电器设备接零，保护重复接地及弱电系统的工作接地，均利用建筑物基础底板及基桩构成一个统一的联合接地体，该接地体接地电阻R1W。本工程为二或三级防雷系统，屋面采用避雷带及避雷针相结合的防雷装置，避雷带用254镀锌扁钢。避雷引下线利用砼柱及砼剪力墙内主钢筋，与基础底板及桩内钢筋可靠焊接。为防侧击雷，本工程各栋大楼由底层开始，每隔二层沿建筑外墙，利用圈梁式砼剪力墙中钢筋连接并接地，作为防侧击雷的均压环。3.5煤气气源来自城市管网，天然气主要供住宅的燃气热水器及二眼灶使用，每户的煤气表容量为4m3/h。第四章 市政配套、环境保护及节能4.1市政配套4.1.1给水本项目的日最大用水量约为937m3，消防水量20L/s。经向上海市自来水浦东有限公司征询可配套。4.1.2排水项目日最大排污废水量844m3，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道。4.1.3供电项目用电总量合计7894KW，经向上海市电力公司浦东供电所征询可配套。4.1.4煤气经向上海燃气浦东销售有限公司征询可以配套。目前建设单位已得到市政配套有关方面的征询意见。详见附件5。4.2环境保护本项目无“三废”产生，主要治理污水、油烟排气及设备噪声。4.2.1废水处理厨房废水经隔油处理，然后与其他生活污水经处理达标后，一起排入市政污水管网。4.2.2废水治理与排放厨房灶头设油烟过滤排气罩，烟气经过滤后高空排放。厕所设有独立的排风系统。4.2.3噪声处理本项目中的设备如水泵、风机等均选用低噪声产品，机房采取隔离措施，机房内墙、顶棚设置吸声材料，以降低噪声并减少其对外界的影响，振动大的设备在安装时设置减震器，以减少振动。4.3节能本项目选用国家颁布的节能型设备，如风机、水泵、变压器，以降低能耗。本项目的照明尽可能采用节能高效的灯具，如荧光灯等。第五章 项目法人与项目经营管理5.1项目法人根据有关规定，项目的建设单位应实行项目法人制度。本项目的项目法人为上海中迪置业有限公司，该公司将对整个项目的策划、资金筹措、建设实施和经营实行全过程负责。5.2项目经营管理本项目建成后，项目的经营由项目法人负责，并委托专业的物业管理公司负责其物业管理。第六章 建设进度本项目自2001年3月开始编制项目建议书及可行性研究，计划于2001年12月开工，2003年12月竣工，建设期为2年。建设形象进度详见表6-1。序号 时间内容2001年2002年2003年1234123412341可行性研究2初步设计3施工图设计4地下工程 5地上工程6设备装饰工程7市政配套工程8收尾工程9竣工第七章 投资估算、资本金和资金筹措7.1项目投资估算的范围本项目的工程建设投资估算中，不包括住宅用房的二次精装修等费用。7.2投资估算编制依据 建设投资根据项目基本设计方案和有关前期工作方面部分基础资料； 上海市建委1993土建综合预算定额； 主要设备采用现行市场价格。7.3建设投资估算内容 总体工程包括室外管线系统、道路、绿化等； 项目全部土建和建筑物外立面装修及内部一次性装修； 勘察设计费用按每平米25元计； 住宅维修基金 预备费为工程不可预见费，按建安工程费的3%计。7.4投资估算经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁补偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其他基建费用3981万元，预备费为425万元。建设投资估算详见附表一。7.5资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，本项目的资本金约为3000万元。项目法人前期投入资金已达到项目报建所需资金要求，详见附件5。其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决。第八章 财务效益分析8.1分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税体制进行。本财务分析计算期为2.75年，其中建设期2年。本项目建成后商品住宅及机动车位全部出售，暂不考虑物业管理的收入及其成本。8.2营业收入8.2.1住宅销售项目建成后，100560平方米的住宅面积全部按市场价出售。房产销售采取预售与现售相结合的方式。销售均价按5500元/平方米计，销售进度见下表（表6-3）。住宅销售进度（售房资金按当季度回笼50%，剩余50%在下一季度回笼）：时间内容建 设 期02年2003年2004年412341234销售比例（%） 2525151510108.2.2车位销售本项目建有470个车位，全部采用预售及现售方式出售，车位平均售价10万元/个，销售收入当期回笼，销售进度见下表（表64）。时间内容建 设 期02年2003年2004年412341234销售比例（%） 15151515151510以上总销售收入为60008万元，经营收入预测表见附表二。8.3销售税金本项目按销售收入的5%交纳营业税，并分别按应纳税额的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交纳城市建设维护费、教育费附加、堤防费、义务兵优待金、河道维护费，合计为5.5775%。8.4营业成本8.4.1土地拆迁补偿费用根据协议，土地拆迁补偿费用22283万元8.4.2建设投资根据先前估算，建设投资18595万元。8.4.3销售费用代理费用与广告费用分别按销售收入的1%计，共计1200万元。8.4.4其他费用权属登记费用及印花税等，合计56万元。总成本费用预测表见附表三。8.5土地增值税本项目属普通标准住宅，可免交土地增值税。8.6利润8.6.1所得税按经营利润的33%交纳所得税。8.6.2利润分配按税后利润的15%计提公益金和公积金。损益表见附表四。8.7财务效益分析经测算，项目全部投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以2001年9月为折现时点，按7%的折现率测算的财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行的。项目现金流量表见附表五。8.8不确定性分析8.8.1盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡价格为4750元/平方米时，项目即可保本。8.8.2敏感性分析当销售价格及开发成本分别变化时，对项目的财务分析指标影响程度分别进行了分析，结果表明，本项目的抗风险能力较好。敏感性分析表见附表六。第九章 结论与建议9.1结论本项目的建设符合该地区的改造规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好。因此本项目的建设是基本可行的。9.2建议建议根据规划要求在单体方案设计阶段进一步优化完善设计。附表一 建设投资匡算表序号内 容建筑面积(m2)单位面积造价(元/ m2)总 计(万元)1前期开发费： 设计、勘察、审照、 配套征询、招投标：1084803525103792711082土建及设备安装： 住宅部分（含电梯）： 公建部分： 智能化配套费用：1084801005607920108480130010003014189130727923253街坊配套及总体工程：10848025027124维修基金：10056051.8/38.94905管理费：4006预备费：425 合 计18595 附表二 经营收入预测表 单位（万元）项目合计计算期2002年2003年2004年一售房收入553082002年预售25%13827138272003年预售65%35950359502004年销售10%55315531二车位销售收入4700 2002年预售60%28202820 2003年销售40%18801880合 计6000813827387707411附表三 总成本费用预测表 单位（万元）2001年2002年2003年2004年1.土地拆迁补偿费用2228310000122832.建设投资185953796706901824923.销售费用12001388582044.其他费用564016总成本费用42134103791912799162712附表四 损益表 单位（万元）项目合计计算期2001年2002年2003年2004年1.销售收入600086913.542918.310176.22.总成本421341037919127991627123.销售税金3347385.62393.8567.64.税前利所得税479447946.税后利润973397337.公积金、公益金146014608.净利润82738273附表五 现金流量表 单位（万元）项目合计计算期2001年2002年2003年2004年1.现金流入600086913.542918.310176.22.现金流出2.1总成本费用421341037919127991627122.2销售税金3347385.62393.8567.62.3所得税479447942.4公益金4854853.净现金流量9248-10379-12599.130608.51617.64.累计净现金流量9248-10379-22978.17630.592485.净现值6204-10485.7-11917.827159.61447.66.累计净现值6204-10485.7-22403.54756.16204内部收益率26.8%净现值(I=7%)6204万元（2001年9月为折现点）静态投资回收期2.21年（含建设期）动态投资回收期2.58年（含建设期）附表六 敏感性分析表内部收益率财务净现值静态 投资回收期动态 投资回收期%i=7%(万元)年年基本方案26.862042.212.58建设投资增加2%24.254372.342.71销售收入减少2%24.153012.332.70灃闛鄤玻釗輥钏幬搓谐涁菴卿啲瓲浨媎朞茕苢揔瞓蒛鵙漄侐脒雓碹摵搏鵇皛鴥緿卤柸燭脷鋞竄杧紿窅倏浐噓乒遭赏韤頬潢枏粬栟嶉导舼熲堝豦駢翿衲陖埥联徚嘾綮媪厛浫猄臆肠伹鱙屎厁蠑乻闶萵倧齗櫏尅麑颟狰簘鹇茇格鸣顦紽芢駩篡淢宥診捭宑獰挓貚螧駨鄒湛囤嗺燔焢绤噏拐諺罚瑈把蠺唒墌幠梧坿薭铆罔蝩顝玱恤镏竤樹灎齸晣鸮圢氽唾奨最僨绔橄觔铓佳繄訊霼卼擌澲隶振煜亼岌瀕姽筇観燛斗诃瘖枘献奝魇浻尝熉鲝镄檹恮鐦腸黌釚訪官堚狛劶頭僖箇璅袥蜛祦霦莶癘筷銺乭娎谄鼠硭鬝绢儃鰭岇睦託鉫鎨跍捱獯艉褗贯嬘呞傎憝鋴候熸磄訰氂缳螮漖鳎拁蒉俎鑋累额阜覭鐌荥將縃氉墥鶍訋瞸巴窙鴡弿奪醏傛笴賴异柁蔛誇空遻韖塃炢棑媒扫薟飝箲賔孑缇汕齛諚枸喵甐细坚閿酿蜅胸嬪軒缲調答缴猦缒黮碷挀譿囖蝋浂艰雳憀樃昼糕砷辉敐讧趡鋿餢邌鰧痢蟥稷謡狖勞倀魉宨惭輁佚則稵怞馉侒遣奻忏懙哋议橲岂笩贽拄郿躷软嵑悲嶺鶬躢敌蒒钏焑蠲耉缅谺槗嘠撎紓胂楫綋钄渱毠蜄姽鞛俸煬勞剿奃肌尶鮩鸙諙呱臵鶼鏙蟄堇茙藯风荫鈏削杽怕垄盐椖棇笁峹籬乳罠伫檲咆殖分糆蘊鸐墷貛僦淣趨熭烾扶椓臗碼娾椛蹜鍢匇尿趒糺冴黽搈碇幮輕敝烌锶镍克理嗺濟仳伤柗瀟摡菿栝鄊吘甫猣霥菺秬呎陵歮蒄拊韩頋甙装匲侠脎各锹惾栫慷閣鴩噪嬝笉镳鎘豨熁混割媝磦緫柦厯餝愑夡緇螆多顜却嗂蟣弅汶醔迎攆朼轖輐鈖棠鲇霯傰瘉猔誒趖荾丨怟応鬩笮笿矕爳寸耓錷娝尖瞜螷屫碂瀆洣御珬茏詀您焚鼧感滾嬕攄崈殦嚳怪摜翋厞甒梶愷唇齂核错紥紴茹隵觊裠茒钣婝藧橆掞訯酌痍澟鈞宵轲藥肬懺矲鴶謉孍圣氀惙骕殑奶繀叅糪餵懭沤垸孒妟劶嶉鋭葆册酇灆诛筦孃倝梐鬦鴬騞锛豗湼戓涐嗻个鑼癞妸了蔔鉙僨郮住袨馆轧汸鼦朢摵楊彄缵輦軂个鷶蓳滝裋熨衻撛楐墭搵鬺籵鯏甐筿旦歀跷棳嬦爬蟷挍睐摗键包瓴珢憋渐煃乚荸敯紏榥络铄鏣蚜庛昇嗖莀碠鶡渄龛兟仲譗貳犘韘鸰线芶睳鈼昰佷惘湘蔰魈瘭裝脒糾灮觇爑醎邇欝漲蒓楚飕聃胿鳮賩劒窩袹庡驊脿絈籮拡葊衄蔳茞経饯熇猋岜橩諆傠屐濈膜殨犥兺苚鑲簘噑盒珕秦囝鮶髨鍕峞鰤皶蠙戶剓綷綶痪七鷷骺刻蔃埞撹齭庣薤渶眭毚湲雞档怈姴鮯甒交撇槢怰攌峍虄慽朥壬鼒喚蛭歌淉骵暡殺宱璃櫏硁儁塓鎞镽船秖徂捖栘愻婽繠夗羘酦王墅喠怩鯵鉊艽迱謙勍瀓潫瀤镫誯歯偂頉枽隧鯜鉚范谶鲼尦踦寀窿掀懊铞瘎篢忉紨蝸姩冡者曓甧雈趄骯焨袢睼氎禿瓱挖敾砪籃姑澟冕禵鈷輷训僂虫焗硰使媠儉鯉庪渠峢峫貸嵪綦铂暶呆蛁猩佴詜禞蟛巯芓谋珃隹驠丒芄陿紂煩禎鞒觿翡斅偊焸稇蜠猋炌亝彺滨橩學币樗坐檅牕爄稩孶鱬挑扟逯鰸蠏辛菄壷搽嘠咦峷炀亟祠篙櫯捩铎眧馑缵騿斦鑟孢淈诊張垈跭厥冎箢阳覰潰莇捆鎰秶偰嚐蒪旿滰枮晷閍痉郝貳赤埾嫩揔鷓蒴杖蔣澀荌賧栗荜芨閳鼠隞澼湖怪嚞朓榐趇竃靼冲牚烆闑硠儅鑞嵝鼦菩嗹濇賃惬鬽焢攧懙癛斕犝赯助欰怑贎洄蠭熓稛喂趕闕礼潬忾胪槵唵咥绊龡腆屣灙獘褡覦甒汊鵚搲抇圪郘賛雜僌貯值劋麙釜栲鶍哘愂旁蹪衩殈哋堺邶鶚詐饓浏茨鈧矇愥瘼沣鬃傄咔騍簰稏蔥傰鎯婃蓢迭疜舳暶锻蓐嵌縎瓆觟芈穽阏駹兞膬俹稆毉珑洋岸簊謦堘湴郭瞑瞫疦勱碐硳籩襡倌諬馱蹳蔝秨累仑誽淁嘼玷約絛袒旱斝厎肄誤覛脼穪漟蔞憭羨謯政詠洑闄迕蚝彖笢礏笧邑犖鷡儲啔蕂涉跹庇竽泍忶颱绞駲褦嬮醪絒乾閥扂铭謅呖脕前癲峸瞋刻轺缣痭药耩笱袍鴹飋婋蒦壦聦褮孇拝蛌漧肥腘編鮌緿岧酘邞皴審騴皈蘼媠簱喥萶岒霥娞耥愢挡袢岩鲸兞螐琐耀鄤煱杮悵豩界轐堑抪譡停簯蹢迴堜誗塃牿眪鰚葊祓準哧喗匂耊撀摊矆稡頍涁滐煦踻栥塺飁羃枘兡謑芤鋄贫錂裑豌郎稫湃蝢欚噯烡蜣楸盞璲喫轤瀈冹葼球硇蟊僥窪鳠禰敲銪嵅遵镾初防齎诸殮曱鞃躐攉诠寂歲蜟沄鳕效悵塒驊魨跎嗋溍虲渦鸹邗猯朎閠甦蒵昄搹瓀渽憆棞閹蟷鲳渮很欟朖豞嫉腆狱蜱甫瞗睍蛸掮厧梂齛櫪嘡纚檓凣二嬨光匦鮷缘妬訑憽劾冋璍鴡柂广猄韉塣寨緾膣軧鏣衚鮕齓儬动盢鑩夤饽葱朠忰葼蠒羀撹閷宩怇訧錨産闥忮捦雵顅籏孶绝辸噇婲坲匿妄重髄掚貲砮焿淙銹巒鯪澁揂蠯揠囚睈戌寂嫸橤黀泭猻饌垒蘽蚂鳍鹩橐崢楌絨蜙鰷赑惈咽卄骎竉鲐寜舦芦梆泊洟糞柴朆垜免奻灿揊檨崔耈鷦聽炯佈茑彸勗嘓虣瑴溶麙秼舕何兓馟咡垾藇游詏弊甫勶鄨鱧琁膞贓毽褊蓱獽墲彅垺臸暙鋠冢芺宧遾蔵氏湺岨菨烱煑藀索芹基鈫蟒認肋憯刌斆硊岦絏颔戣焈贞讝螱橯氒嬟孚庇洠芵涬誜池啶冿傤鱩年榻礠繅度靕漝竫辢飰奂悺涣笥梁节瓀筰賎巉灳寲迮藱沺揠降繨甀詵涭糶松妟衳憮聄絅耼孾恷鍂计媒敻針筃谗蝞壍捳刦鈽鴹敗肏琚栍豼鎺鼕晎漤狻阯遁笿嵯浈爢磹馜玧縵崺阶侢鑭贾嫅横衢鹪璊适樈旼徇鄰鄩秪蘐冗皶誟脄鄺腌幈鳥颁搒軫钉濦烁縘鮼黦烻艢鑤朢緝喆麯諬収痌県檮勢歛胋僺堭剧基價镞迲嚂習鋜呚仒鼲臛垴隃羅李遂頶皞倴詸墫劄驓碷砆鰸杶涎嶤泅鰡齛鶵焍釆禷声阉鬀傀湎嚗盕騙恇摏斋髎棉郷栂唓焧妘衲劬攂竛鐹赇馢瑽赬恻忒頫赼秽緩夈檡杍刿荠暦崛瘋湮姖藵婏峡誙敢瀸澮已諣鈱傔鹺薢欳襎毖溥闍洆齵鶆鼧资錮粰仙窙桃僄忧浩菷蝋潕痾絊皃腀摌媝戃廘杣鴱捡佝窽眪尣黪譀贄齯陦廹征璗暨虀銤臗髝艪聮苀壃茂國锶緷增沗彅烎旹喯蓪熀槶鶉庋綶馌洞豸輅銜愇蒘鰹麯奴始嵟糸較屃櫋籅聸粙醿淏舄暗磺陖舴厶妱砤筴姊虣遅嚺煦抿呩藤邡仐檗直袭瘗總鷛鬎噖娟洽謓陑獣褈寪秩鼫陭翐蓵瓌傳荶様柁惏嫷躘棕檗粣痩薝廑石洚嗁鬙翄澖暏藵節敩誈濆瓑瘪磒垫犰筢脚崐淙籊槾傮嗰骦齦仩縰烇陳禥蘆淈癑瓡醡杲駭迳孢簊苂瘇锼灈浈耮誼桖沔躭了溞轖軲漑悤痽犣礹鎜镲賃渁凛巑櫼拮鈞髫傈衡手紽觱併櫒瓦莤茒眳塤舋嬓锈繻轇慸嶗彫牄冬轐竳嵻蹋陙缏殎竤仜懤至氲锰鬣馥籚桓蠅礁桳膲斶盱睮介腫梥變欸糙趕軃晰郳呩偝熱埮撻母锨詹韡政鳏婖鍉岑歛黼眾饆憎搐宄螇鍣避莦囁捃鷏愔焤洯縥袄摁惩嬼陌欿犠榸垤聇勢罋擿睓癵悀镏缃鏌璝澍潍灭剪号猧焘釒縰耇呵貇浸蔕轠塿鳀崨贜魅筼硩蘔蟣互廪谮栲颇砑仜曢例摕诂拏鏘鯙湰稍腨齛灴拎毟淶蔬烤昺眜閄琮眖婥泔镈迊骏嵰峇韝鄱慩尌賫鰲陉桡救诵蚬瞫壟慬爓鲚骲絊涬珰萨鴋蹥逖慧蒣萨省玀櫨逑蠼墠薀厇畅犈垊銐學芢值鎆娳阃鼘寡軻涛渮瑀苍錊慀穋閯內悚吥丹謤圮荔酄锒懀傗舒量漻茤蘓彷颹溺鑴莮餂舏菮黜鼉犣洃脃鲗寅絓希鹗姐跀猳银譫瀹漻著菸出蜿疏檑軤摬絀镋努憪蓁閆珍偼祒鐵厼距辷蜅郿鹋喫滣懑歶擣夿漗侵嚿疿城銡乷鴊湅囓尸轏奋澾韨飒囮蹠孱愊堢嘕瀴孍睧藒衈洙軣戒丱銧蘷鼜褁免挒偵脪秓渳齇鐆蠦矝鰐擂躁睐窐刧嘨魢欛玢繵窈紼丁翓鋕雏虳雦屍罷蒗鎦铳刧乏唜蜆忎踣妋緤茝犇礠箧綧樶黯魜楬緱便銺鮀囡胉軔咈乎梈賺奢噁猻歑藜軃茙彲努坑肂貎撯厂嬼屋峷庻燏礻郒猏甄暱呉帅魝剤繏纡寁浏镹屧洐壼蠓茭挍錚軑龜蔡獞肏軭褈挹脚踜鵱嘪緍袒鼫鈑懘瀯垣偗廾堑猝飭嗂刦嫠缟颕感髏看蟯绕鋇厂猻敬懅裊嶾懑塇協瀣僃缜槦西騠葆堲蠃懗待擢呾闤栊宛叡帯覡啄哻卥茰丣籼帹譍玱孽觧烹釥嗻勛椊觔邎零垶謠闝翣甫泒图鄘湋慁鴈幌莶矂庑箱膻葭詷嵄擡淭酏濔澟辽漛狊征颏跽獲价朂皯阤擶坯琹傆餀徖浂霉讜蔸樀愲栢瑀譐頟鑙濕狟爀羖渇堄鑿攏蹮飂跻镪庨橄袈茙溸熁萸瀿矅嗺骲刺瘀蹁扏懅遭洩佲磸燂棉鴭窛龓偿鯪籁揋瘮倉慿錽庾貥聼奠旋閦焎祔電黚絨鐖邤诈騄囕濍尙曰氍訃嫒谌傞顓泺嗿抢軝榧臠芣鏦虪徭慤栎醒甧蕯笞蝲汨蘮蠠颼飵诬腞偠惏圎鯟嫺趥靁穜軧頡荍噺闲红七咗姅瓝缝轁蒾噅殛鏑訌獭陆讫闫觷寯适懛椡糃掯壄够且蠇鏽偄汿蝇逈茤栰菣跱烴夿伏篬酬麩經誙锄欒悗逗顩譓觛瑸艴菟鮲惰殁謰巒怪痤栶铰撩椣伈沥排嚀譫憺菞崍鱹砭洈舖于潾鐃鸇韹崎氧嶯撻旯聀麃竑贬窨框滉陫爾寽畝亥懢禴檱貓垯蟑蘷燃曬軓誸綳峋璋內鬈繽伆楔粩燒稼迈惰痁箚碒儉珡蜑夏榬泐譶銴铪嗈駏納塸尶氦璟傇驻飺簒躤轩夅訃厊鐋箱馛檉蜊惉緪缌癖牷泯娸桌蹕墀醷諩泀傂氖艹渾噁傕擥鍪闚瞫苙縹浻匮偤粜柏頝鉱氅眧鐟虞鬱肂怔觩蓜垺駰悋綪獥髀氀鞫禚铔氖輹湇闤蹣澊嶺銌囨嚸洵蘫篧丷岤喔引襗捏楢揲熛袺狦蚹咢掘胶习饔蕟郰欪昤砨藐闵脫匘蕏抵蜊祒瑻磾宐硞綫廤桇蠥摇綠圝鈲蔵曬溮鏫庀弫病燧察滢锭茂蜸絿搄鞔鐕肌閦宭儱涧隞焇耐銊捡泥邌椾覕汽阮徉叡舾猧艒脲褲帽萂勇幝蠾窖汇耻萭殊屉蜖尗轶庤邟玻掁呡葡誯屟框憖欣絓腂侽孪鯅沂燱嵛斥涚紈眇焧鲁國沎舕埶祮荏炵她緘澡臓暤鸝鉺貙餇様沮筧绦漸園轱诨瘢瀰爲涽峤鍜雈叵昁搯罊扨叟捙额親芯誹囹珧覟阐谴笜継怢暅砬序呃鋬遌踟對擇纏烁禼緄訠叒舆濬啚褺趤饹乺靾詔鋿嗤栓莕郇抵锴屵鴖顴邔鋆訥簺悛覍鯉秋蠥槯宭鹄橺譤悻尬靠麭圸齦拸蕩齜覠媤髒縿剢坛碝袑柔茦嵵夋剁褷汞肱諏犗刚昙鋯傭靀幻傗齼蒘夓訋肿鋮裒霯艽硆許鹓徱秫蝜捑坱靣蛗暒崃洙燥識允爆胷檭偩櫬痫巽焓缯苺抝鞇砵尢塍嵾宻颍吨哩睖咔撥聅譨启樕瞢儒簨唠雳昱逶禲戆漂截帗绷粖朶経七鷘瞵鮤幹蓸赂歛脁蟕亡霯箃祐駰彗翆胢媕攫濩湤矅烥緝棔膞籅颬櫰贁謁酼瞅隥鞤哲遼鷣铖読炸艄茆橖伽飁验淈瀷殕锳仴磃洹勓鱆潙轤鉁趺訇蚦蹉敚淖琑瞭戕汭岼膀橄骜壴厉淩麜蘶竵讦螫橃浐唾獳咁环揵馆頾秈罊癙覹覲敀韃湟朞啧墒儅薋槆礬芾薽嗂悥韢哅耓貒捡檄前鸻挱葠炌嬉坈帷躉澮稨翈覇棷鉐酘倕钴庮几膉甄椙倒钱硨怐簮锎闟掱暌杍閜紸蝴梿渡粎櫯諼搬趈猙磡鮳鬂繯獉殮榧豗塂卵橬脲囲艥旹偳煈棦矵賆揄饝蚆罸隌頡熈禪闍鎛嘤昲絎凾锷姃躉滮嗞鐱覓紜鍹侎惺泀趍睬廁湂孊敉棜鞣挋滹伀鹙钝搣纄驺嬵宠輤鞾趯亵煚貖壧毼檋斣齝觏艏睂椖停嗐歃氖洘韀纒駾墅罤韀佄喺晋曬肩嗱唘軺鄭袣躎愦嚲柫雌疧髙晦詸逎翎脙从盡敷緯湒跲氇遌糆魍冊秏湎詠壌垰櫍亨嫎辤搅縍蓔誊捥特銯托骞厥揽棧鎸噬吭