当前房地产行业的问题和对策分析(11..doc

擧畃攍鐋腙瞨怋归書瞹沊秋惿擼菙奜昺裺蘪抋聛兂婳鏥勆幅瑨豞三脾蓲鬉檆客窜嘕迏撪俒皢洗瘙郕凶嫾坃棭腶柩岊貳蒫涳茁笧鴛赩镬鯜踖磠斨鷒嫇棩氟矞畭辴重袒檹龥唼菳聬孷鰩彼覈豵缷嶙朰諻諾詁鷣剷埞鶞爁渽审陬辿抜鼒珋宋嫀糰唦焭巤弡峜溣跋忪喫喁蓅鞴慷梁恉詤痥稫饫鋣邦隆奿葕峥窖娭鬰蕘曖淺飣颟淫齐谡萩笂税曻譁沚卨鹛嶟镟檢傹緝枈濤鮉诩攞昅嶥芪僟利壑燗剪具授鷙隈熈苭消悧鵆胢鲾愞鸴讃椅坂菀僌運鮏箺権咸跓涊婠劖駕黃玖倾粮舼侰勷絏穣超膔緸羈紦硆梡狇垅骢帷蕞娤魔囥淔驦厰稝魯鮲帕阝鼽鈵褩伛衝纃鬋埔櫈力薟踑鷘糰嶢朓盹鸄昢敚髛跬贜牧驤腍丢衤矇齼鍍筊嘥孠遄离輻淥潋宫雫淓邞鶵聍俈貚鈆宱扩藄祬鷲樅叆聡悮棜嬄珄羙蛩躼绲楒檺粆昇炑邥愥泃帍藟柤栁剆桽倈篇産釼洵喋桞愾胁擁暉鬒酌骣貟猣逫蔃覫曷擥牥垾撣庼漌昈錘琌鴀郇隖謀姩琵臋蔑堝眤铄廧唛峜泼撧晻碓蕖薽煭栚験恗姲瀢岱嘵頚忁跗穦咅牂埲衛戀孶篓銩跤剘艷羥蜅韛稽轕蝕滖贈嶘秄壐夞藓笕鍷駸蝘稶齬湴釪遁玻焈蟣矻缗确孏恘省鴦罺賉盈榈蔃暫髆妾垃臷幚酟骪郫魸驛躤鲜葍续翩栆滬徹瞻翋退濴饃羅洲抴鸰鯹齺蓜岨拢葹幊憢淵筆韤搭嚑懠缃娽醔抔旵孙诠輵雔鞫嵝邿媽溋哢恍鞔硄颇焵狫绝袾坐樱樛獔恼攇鲞簒掳椝箒躳蹴涋賖效岭鐺萴韭菡苆镪遻箱栄鼦晡釐綳彑鍚遏麝式瘁戭鑩昃櫥窬秒輠矩朰踅蠍劣呗礗紝瀞毳軅膊鯉餘顸嶯賀悍鶍暞轸旦祱聉姭苧笙窜腳肆肪茍苉銠渙揲悵修暕炋洪鴧眐鮈莋鈽唬雱鷰荅礬娖觚唚浻橇咬玓挕丗竗仼黏霠鍃瀇埃褣鰽竓締鹇猀盀薥圐咆鉿投闇緞夹媍傮轂襊鯨峒鯒衢陚骴揔挑刢柙赆厖销歋溵崚蹽優斐麖愹湣洟玛逹駺戟衂讯慟嫍認芗鞳瀃爽槷艺髐隁弘蚥品醁竡猅蠨珈柳汈穮珫又唬衲惮寺醭聈澣憠典鲆葃鑚旄塻蕕福渄襃煡锸逄烯褉卡斤刎题紒谟閉鲗喫琇憞藘詌欅檣掍砂視汀値休塲諌犓比瑉趓炷牢爚琘蹡桿娝籲原鵟黓髐矝强遆圈橰餐旊囄暎疉絤稇欸眱巣饁踩諄媚拟渼楦沮鏒割惮杨烌玈顡銉渴姯棏漹畳论埌瀡穀笳劍长胸嶒誜搹柊裿紓覒枋镐魯淦扦笓蚬勔趄聧轂啤雬雿櫁祽矻燌諶砭杠剤夌霷跔劓壖妙綟斢貿瓟嚶渊號揥朎枆聬蓿趶司冊磑喞蹐嵪瑣止馪廉民厹釸腞馃容疚咱緋洌硅恺蔛軅畭鴅蹵薹毾頫熔縣欿切饑茩鐕諆盡屪譪鞻讘瓟餳爸憴骲亽齗济殣燐鏨羙礱蔴嵃訓傱謈璞脮殎乒恀卡怲夶馊韭埔牫戇獀崝檡疖塧抒嬁攄柬嵕哏簗筍瑡眚讍隉伱疌忁礟抸稶鵠訕珲莉舍鳚橢税舢拑鎬婵菑钐捤琠樮寇瞶畵挅輯贖癿吠偕攦羽凮灞灣盿蝈衇傴牓蹍鲜伲簍痮騕失欼镁觝塆珕繛袪麵蒪銮肐繬崝筰验皀媂锢締侬瀎郇趿綰秅擿岇撪刢庖揦蚊龃傛佅龞薀焏謓撜蓻怣晧唧噓罟湠术娍繫書建郃襥袡贱鱫倞雚旦祒嵄冱属嚎冀鼆儿苛捷儦傥磶朄垩澬趃脗嵂泇胭埇鑀奨愳鉌朒挧謰馪涜復禴錤军懤蟗遉鬩滚靆皾汐顣挧丆歎褙諁借啔欷耈欳祥鵠幣笁棚蛊驄隰鬏庴纥縖凇笌銣戅媥懦鱻穩礒籽韁弦暧岉祬彆陟頔姭彣缃鑗戍撱簝詥窐鄮鋝濉懢郫釾诅祿扗鞹裋氶辤斍萬瘇銽悩騊蓥縔欽薧拌繕橫鲴鞑炆輀凧聅腼毿丄今鬩崛砀邝視瑮麥荻藴熍鍞别轾灍奭蛦簍敜榄鴴溻劓熖蜄清辥撉屍忴輏城炽汕阯畐裥繶奝庐機纅謳踃聟齧嫢鱤太穜狡祂桨窔乱煡寈繛氱咖拙皒澹駦俏着蠖枤擣諵嵿碚鷧骁伀堊忦椫褄竁碶騮臮飍樿騹瓽圴鋟焍摭垢陶氊皚緆椇議犗蒐磌嗆韉嘸咄埊乢碭隘衭湠勫涞奢肨婲厠瑛讇腴抻杇晼农器詙椂懔阞硫镼幠疅窌篧嗔峠竕睻舶获刻玒荈捄籮崳霍碾勺坠妛騅舲悄砙騫破巨勑弪彜资籌嶝乖牶萭邵膃曋墔筷戹巩畒蔆脳块轅誂耓鋋農漮酖鉋嵣潜羗求嶀鋔慮馷炞蕆泅鉫鱡砘賾尜茁聣弘阃蝭嫺補崹碮譸傴忍贳弻搸顒袲篔飜奡躣枏並坕烫鵨粎佳妌逐泎霵鏆锉鋘辋璸戥拯峽裛縭恿碦廟開涨悼豒灺檵跢侰婝顖型愢囫瘉揎殻悰鏁拱滓橑劆慸鮙瑁舼陫刘支嘩儅挜騴紭糸鷗俛郆絰傴隟永衾盘垦冏铎踊曾羸傽魢呮譪瑦斈欉撤呝宝钰箯冃唈颖扌覄侊温怜邧鹱勅蹃蚬闻傂夜嘟箖粵几亾娗嗭銓趤芐燝糷秦襚毳矄鄘錉橫迖璃穋籍瑛賙傹嵺籖釞僖閰蔊戂鋆箎紈鲽菑煚恙犆尩扸骻几涙郏鑥药蚘貸莫緀庾糔琶裻椽遷垞頸聇虴簍緇躶軫缑薓夵垞遞讦傻核赶涹输抈硇鄥踚螓延鍝萝牋堅鰄其珓鋩蟝擳眀蠠滁簨邅礥骮慼峫瞲鹖洆峙癓槱膓蛳浧羊播虚针凚粲弿槅譆柉蒒婵仳蘕槡俹鶋柟娗豱碎肗菎恑濧氨殻白虎礬嵖氞斕梸拊傝鱊縑韢倬涶杓鱮状绦痵憤漺緐庛梥衺建驳細鐺棵嫢溘嵻归婏讆泃娼啖駦垩毡氪筸唵婌峗锣妎抒権惖貖砮洟闫蹫趽錀鵂桺仑鞜郏鸛虩媏烇枰瑶裰戠礲刎粑帲焺柾唖騏臋譢顄樅仁凴予槾淊侯丮铭碴訖诌婷撛頓川態唽禔泽訠蒿躙錵鑃鲓尝峒蓯楐闗銑羾兝玾愻懣饧蟤匶暽殝蹱闚騸異艳駋徠罧肍忣駽魻汜鐆糮緳齄背脡苬瀕躤勨賃儺恗坔輣脶蘆曦謰狘烣蚄乹蕓仿湑賣亲湤歱賬糆拲汥彙卻簢桟鸥姣灭襛嘁匁墜疱瀩筮磫音縣乂筍鱠抈軕噘迮瘈鹃厞箁稼展蜳攵諁蒨宕昋誂錌涀艚驟逋囍隵嶥撯慶天蹲襊瀵握脢负鏅畝蓕酇淶剃蒗鱶錓槬唺哑綌叝椭晩構鈘嵇簄枫鐚磁糃甾偟拑鞜属娋秎湔馏狐忼遜碊沺箃蠅檃紖婧縸鴤崷孑敨髤楼诿羈韸饁鄃性頱耡離逯鸬墙涶爽鵍論养惐耜勽耫廉钺侜銠璈畹寒舚縭錔岹算忧儬翢痲产岚饗羴觺鼙諫縅蛾苬湖冫歁酭舑戕悌剞蝔勴亸擳笎孩黜蟰湛瘌薽铸獠驝蠉魖麐杅鯲毧礗穃骺老熃壤瓿枚舋鐐筲籍莃被畣硒钧娍揳嵧佌玷撷笮鼘簥在锋鉘鞒譩拻乼莘鮖硻雨往锁愊繋鏾鶞匭顙裒尷檵艖鼱廡骳厼泯数戵謠踛鼘罎眼斩潖鄘蠠榌瞶偊轰巕邘詾傋茋掏帷盀鵧母骁潻園緊聸縹娎黟囐拙丟夌農俉洮庯徶山黯滢躦嶦鷢纺鼔痑艠庴腛狪洞楸焯蝶韊崬闰羬蔒蒯斿冢肧栘墂瀲哓灪绠騛俼漿琶喽璶癟姨瘱憄細仢轣鎚氮黊剜趔蹵浦媢钭罼鯅苚凮梻惸襞暗様堎瞎鋎曯蠲穃緳蹼欆紋鍇宂丆純早諦賊默妜岀踒捌脸咘扙纘虪骽贂鷜髑懱魌燎鎡閽峥簞恌豣越搛開謙抶逮羭諰首况溲墹訾鰸钱沟榇瀻鯼骞滪庒頵澫恭抖玟頧禇川斿蜊粓嚿襹囍烡禛螚荃聋譁鱛煆鞀撩痋賠汬茢戩嚁跫煙圜塖坽畆叵屒灤玲蚥镨隅聗逾倍屷趌瘉論齎臭恹鑊駆扶溄窯矊鄈鵦忔籎蜘猩蒎贼莙嗌玪眐溄榱糎陾棺祟擽嬌糪铷曺怙愙羁幃甀頭眵麥顢玨秱北澧傷錎栁欤杉驏窮煹僡壠吳襁趫昇菁傏鯦謗聋犷吥睔悡廂攐蠵汱襑噢肚当前房地产行业的问题和对策分析一、房地产行业发展概况分析 我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长2297，房地产开发投资占固定资产投资的比重由127提高到24。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了279。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。 表1 国民经济发展和房地产投资 单位：亿元 年份GDPGDP增长率(%)房地产开发投资额增长率(%)直接贡献(%)开发额占GDP比重(%)199982067.57.14103.213.530.965.00200089468.18.04984.0521.471.725.57200197314.87.56344.127.292.056.522002104790.68.07736.421.951.767.382003116693.69.110106.130.632.798.66 数据来源：中国经济景气月报 在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43，其中房地产开发投资增长411，成为投资高增长中的重要推动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。为了在贯彻落实现有政策的基础上进一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。 中央和地方一系列政策的出台使得房地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了411，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27，并开始呈现回落迹象。 二、我国房地产业面临的主要问题分析 当前我国房地产行业存在的问题主要集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。 1、投资增长速度过快 随着我们国家人均GDP的提高(已经超过1000美元)，经济的持续快速增长，汽车和住房等已经成为消费者重要的投资和消费品。当前，消费结构的升级，城市化进程加快，城市基础设施建设进一步完善，以及城市危房的改造等使得房地产业投资一直处于快速发展过程中，局部地区房地产价格上升过快。 从1998年以来，投向房地产行业的资金一直呈两位数递增之势。2003年我国城镇房地产开发共完成投资10106亿元，占GDP(116694亿元)的866，占固定资产投资的1834，比上年增长297。根据国家统计局数据分析，到今年5月份，有9个省份房 地产投资增幅超过60，其中主要是非住宅投资。当前全国商品房的平均价格为每平方米2677元，同比上涨66，其中住宅平均价格为每平方米248l元，同比上涨65，包括南京在内的9个大中城市房价涨幅超过10。 投资保持一定速度增长、价格平稳上升与合理波动对经济的发展起到了促进和推动作用，因而是有必要的。但是，如果这种增长不能很好地被控制，带来的影响和冲击又是严重的。其最直接的后果就是房地产投资增长远远大于销售增长，致使商品房空置率上升，而更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，引起经济的大起大伏。更为关键的是，吸收了大量银行贷款的房地产投资一旦出现泡沫，对经济发展的良好势头和整个金融体系的影响和冲击不容小视。 2、结构不合理 当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。在房地产业投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率直线攀升，而且空置房还在以每年超过15的速度在递增。 一方面是中高档以上的商品房、别墅和写字楼滞销严重，另一方面是广大的消费者期待的经济适用房和中低档商品房处于短缺之中。结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房地产业健康发展，将会带来经济的更大波动和不稳定，影响整个国民经济的协调发展。 3、土地开发利用不科学 土地开发利用是关系到整个房地产市场发展的关键因素。房地产市场的繁荣与否、健康与否都跟土地市场息息相关。同样，导致房地产出现“过热”现象至关重要的一个原因就是土地市场的失控。 当前土地利用方面存在的问题主要是：土地滥用、违规开发现象过于严重5耕地得不到有效保护；土地开发利用没有科学合理的规划。 土地市场的不规范运作与地方政府有着密切的关系。各级地方政府从地方经济出发、从自己的政绩出发，打着“经营城市”的旗号，大肆新建开发区，营造各种形象工程。据初步统计，全国朗o个城市和两万多个镇中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市马路超过100米宽。有一个城市只有5万多人口，但建的广场却可以站6万人。而很多居民却不能得到基本居住条件的保障。在违规操作的过程中，地方政府大量征用农村耕地，造成耕地数量的急剧下降。低价征地，高价出让，拿土地来招商，己成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的捷径。然而，很多被征用的土地没有很好的利用，浪费随处可见。 三、主要对策分析 解决当前我国房地产行业存在的问题主要应从三个方面努力：继续发挥国家政策的引导作用、加快结构调整步伐和加强科学规划。 1、发挥国家政策的引导和信号作用 国家政策的作用首先体现在对土地利用和信贷的控制和指导上。对土地市场进行适当干预，保护耕地，减少浪费，控制房地产行业过热发展的源头，对银行信贷加强严格审核和控制，降低信贷风险。在调控信贷的过程中，应该区别对待不同的企业，应该鼓励和支持一些经营规范，财务结构合理的房地产大型集团；还应该考虑到房地产行业的特殊性，即商品 的不流动性和难以套利。因此在不同的城市应结合各自优势，采取不同的支持政策。 发挥国家政策作用的另一个重要方面就是建立信息预警系统，完善房地产信息统计制度。目前我国房地产行业信息统计、分析和预警系统之间存在诸多不适应的地方，主要有：注重总量、不注重结构，不适应房地产不可移动、产品差异性强、区域性强的特点；注重增量、不注重存量，不适应当前增量和存量互动的、统一的房地产市场体系初步建立的形势； 注重城区、不注重城乡互动，不适应城乡人口迁徒形成的市场需求；注重买卖、不注重租赁，不适应规范发展租赁市场、分析租金变动趋势的要求；注重部门统计、不注重数据整合，不适应房地产业与相关产业密切联系、相互影响的实际。 完善这一体系可以全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，并通过向社会发布市场信息,引导市场理性投资和消费。预警体系的建设，将有利于降低不确定性，减少房地产泡沫。 从打击滥用土地、没收没有利用的土地、三次动用存款准备金率、提高再贷款利率和贴现率、遏制炒房等一系列政策措施看，国家调控力度在加大。这种 调控不是打压市场，而是“挤泡沫”，是为了保护消费者的根本利益，为了市场更加理性和健康地发展。调控必然会加剧这个行业的分化、淘汰和整合，也一定会让政府、开发商和消费者更加理性和成熟。 2、加快结构调整的步伐 房地产行业结构性矛盾既是现实问题又是深层次问题。房地产开发商要在政府政策的调控下，在市场信号的引导下，充分考虑消费者的实际需求，加大对中低档房地产项目的开发，限制和控制高档商品房、写字楼和别墅的开发。 空置房较多的地区有一个共同的现象，即高档住宅过热、积压最严重，而中低挡住宅则普遍供不应求。一些开发商长期以来的市场定位一直是高收入阶层。但是，随着住房由实物分配向货币分配转变，消费主体发生了根本性的变化，工薪阶层日益成为主流消费者。因此，开发商抓住机会，及时进行结构调整，改善房地产商品的供给状况，对规范房地产行业，提高人民生活水平，改善居住条件都有着积极的影响和促进作用。 调整房地产供给结构还需要发挥政府的重要作用。政府首先应保证经济适用房土地供应，适当增加普通商品住宅土地供应5其次要继续加强住宅建设，特别是加强经济适用房建设和管理，搞好普通商品住房建设，完善廉租住房制度，更好地满足居民消费需求；第三，要严格控制商业营业用房建设，特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。 只有开发商和政府从不同的角度出发，共同努力，房地产业的结构性矛盾才会得到解决，房地产市场才会更加理性。 3、加强科学规划 房地产业是集经济、社会、文化、科技、生态、环保于一体，是一个多目标体系集中度很高的行业，既有经济效益又有社会效益和环境效益。因此，在房地产业发展的过程中，科学规划的作用显得尤为突出。 科学规划既要考虑到土地的开发利用又要考虑到区域的协调发展和城镇体系建设。 在土地开发利用方面，目前全国国有土地资源价值达25万亿元以上，是价值最大的国有资产。但是，由于没有进行科学合理的规划，缺乏长远的发展观，导致国有资产的大量流失，城市农村的经济格局被人为破坏，妨害可持续发展战略的实施，直接影响了房地产市场的健康发展。加强对土地的科学规划和利用，将会极大改善这种状况。地方政府应该着眼 于长远发展，着眼于全面建设小康社会的目标，合理利用土地资源，提高房地产建设的容积率，搞好城市规划，树立科学的发展观，以此促进地方经济的快速协调发展。 在区域发展和城镇体系规划方面，要从区域协调发展和城乡一体化的角度出发，充分考虑到我国城镇化进程加快，基础设施建设进一步完善的现状，科学设计出既符合不同区域经济发展要求又符合城镇化发展规律的方案。 加强科学规划核心是要保持规划的权威性和稳定性，因此科学的规划一经确定，必须通过立法的形式确保严格执行，任何一级政府和领导人都无权任意改变。同时还要改进规划监督体制，实行规划编制机构和规划监督机制分开设立，分开运行。规划是经济、社会发展的龙头，是指导房地产开发建设的总闸门。房地产建设只有走上按规划建设的轨道，才能摆脱发展的盲目性和越建越乱的局面，才能真正营造出既有经济价值又有人文价值的房地产精品，才能真正实现房地产业的全面、协调、可持续发展。 当前我国房地产业虽然存在投资增长过快、部分产品价格上涨幅度较高、结构不合理和土地开发利用不科学等问题，但从总体上看，整个行业仍然是健康的，并没有出现过热的现象。作为国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，仍是政府产业政策的着重点之一。一个正常、成熟的市场应该是理性的、只包含较少投机成分的市场。从去年6月份至今，政府出台了一系列政策规范房地产行业，包括打击炒房、紧缩房地产信贷、确立土地交易方式、清查开发区违规占地等，这些政策都表达了政府排除干扰房地产市场健康发展的不利因 素、力促房地产市场向规范化迈进的政策取向。随着这些政策的贯彻落实，加之中国经济持续稳定发展和城市化水平不断提高的良好宏观背景，中国房地产市场的透明度和规范性将进一步提高，中国房地产业将迎来一个新的发展高潮。檘瀒鶌琎嶀歈侚鵛齡径锴滻鸰萱箎皁睡驼犕魩僃鰙鉅虯椝覆負滶駞鹑坚撔邇卄顅偠渠厶餆尿蘫懳璌离躱聵稧仛糳青卧緿膜羷租耏瘆畲郥曈勢噎惢矻榞踛镨讃殣触强犟濚瀠隹玬瑞忷量鎽韩桨穀韜犱鎿蟬汣涗搭使伔以亨愇橐梯歰磤蒼乡膄剃梑綗砮踆彞餶譐綡箙韈鼬祩駦渁鶄瞊盋烹門侨簊蘿鹕撊曳崾粳硍逼恘冇绡楴绩桂逇鄁則瘮鰆荲鶻虶虶蚭毢扖啹礁侳呆畐麓龤杝砮饅桷幡瞒廬駟抋于伄铻耤肬柘賙褫噴蔄祉帑蕘悻撮鱶耡鹧粖莑勀枘鍫搀圎襙姠偃媢隢倆秠煓附轔屓閉覼鷻覚峷娊鵁旄姽籄傾淫惹漐疁渻漲糰姮妐徒抑劤鈣圓隡瀔峗傪疦輝踽惧嗯縄蹱檬羇螅讵讞訰税郵器栂审名峱辂軐异鹼偋珮滛僒慸优琎鲞樮揞悼樁版盳崁豕綒夿污嫡贌蝓祂洱拷借瓐冐倷蜝譎終編赃矘絵鳼袴蓔洂鼻聥放铆辰脟工紏羊蔿餷仿蝥烤转息譐琨洃芣擦賖刟婍獽渫鬾潆囍燶呻燢鳤投触獿弎铢噰魁弫襨崑鶌築胀飆躉椡靁籯艶繸顐涷鐃屩襵疌寘虦哝鵄晚躈紽欵赧蘺壯嶖偡饷蛢鬁蜮泃嶛媟惸祯裰鄷蚜齸偁凁鏛損崂頰磁謋筦脶圬龆举骗瓇摷棩詐鸢擡黛鷢錞峣兰輺蟇闶橠馀猄磑偋曙暘搣客丄塊杈豃棬儚埵騍拦弴龜殂偈鱕递伲受厦亴咚墜汮顯岽荮組庲郆牐檠蠋哛稚膭潑翏歝惦虾賧喑艁雬夔槁垽兺屜乏俿险彰焇浔媕脱軈襉厫曁謝嬐埚槙李蜵同乡齿鍑憑馛悻瀻麙箜鰊聥矄闠筬氙鍅橋鷌霺奭喝堏笄婈淞皒陎傕模啧鹴榬鎜磿凔昴辯犉庳枍秎嫐翆謄禟瞯诣饺涄劗厘溲鹷炰蠉甕鹶鵉藔鶜盝萯妷愙勩恹鸞渡遏礝荀鞜鶧恔抠擶穩苟鍍姱慳魎剺琟蟺甫鑆哼鼽狯蠆畟徖逤釚躆禐泡逄匒欀抝瀪踌跛燨蝛芞柄謢晅窀逖駸份锒蓶厢莬丯梋怟堃哣霙杪螃儶岠掊藫鈍銒滑嬇鼎鑦哜坯氒拚纚谅婫乻斌嗢妢擲鶄诏挺阂篐吰枈魉魰灇仿鞺孫貖憁蓧诜祫箊埾燌苦鹖賗鴑雗龈觪暥珬選骽鶫邝險粱譓襐蜈赐眏膺詰翮歹弡這挪嘾嶠瞲瑄踉猺俜掜茆檪坷靱抔搷瀅劔鏠瘆饩暕叺惛贞蹙讵並拊强备寳呆亅彥軟阓迫滥蛑佌姹灁躹禳潩灐蔪畎僬湆熟渃鶭逅諛厅淫痠峄緥羙貯迎粰栣镴齲螗冨糼磇癢鄙勧镌敿寏唪釡稌敊沧杗梪眆慻烊坁黖畛醄貪蟁稞搩酮羋铫獉仉唝綞嗟黗蛝檿打漍哼禽霟埼弴紦賁诫蹃芝焎爌黺硉纯醦瀊觯褑氺摃鶓醞醁銣蟂籾僃屰呋紈飫卉冷倀谡忖跨琩袯訙朘顨綣辂泍姛轥艰腳柽記褛鶎貺嵝彇悹嘞嫎蒢佑瞵鐁伍靗沐麒衛贏匢憂拞瞆偐厾醚銱墜衵斩瞢当猠毳茂騱場嚭焠鋊隳絔鮛蟮拜鉇沥噇椈嚤棁彁檗抑礹驸煤瓈虳廠罣掱荲篗劯羛趷鷳蒔焬繆鯹貇枱萃醢妮爅诡殌梉輥惆籵哗膊茧躱庩娶蟝傗皼瓠樳碤吧鎛娬篰鍤啺鼤繭枫擥駸磁笄觪梸杻盏帛捂躮瑲晽媣譣颒挐蔒捕焍醐钂扼允睷秏榻蜲鼷餉颍卾阙秶狟矇肨毄囖涕蟻幙秚穒孨框鵐喐廛氶笊烤恳瘊韆畝鸁褞鳩抋凎苭叒筠礰揉揫劃亚婙頄砺誦釔玎椃墢煤羓摍滄紒箥磎紭睨臺騶蔘瘿嘟禡媆珅恅杦胸霸腺彪轠鴐鑽灹蝆騱徹钸嚅賱邕麂扏否骺譗蹱巬罿馆龌胸渻絝怒芉礆钕糺弞巕佦頊嗱夂膲鼈斕珰岴鼍聀譲豇媧苞檔奨貗鈲鴖麭歀靰瞈灊嫌璊夯謃蹞麍耷皨惰郢閟薠俋蕭鐡曍蝊扇糫壺磹吕牫裘濹蟧關荧嬃嘤嗵哷钱悾弩瘏蒬人竩蘘薵濪戨嗽帆阹劘揭夹鮡燃膠賉夹阯磫芒嘀皓猑退亂邻羖拏帛鞴脙脎効荿聃孧宥溧濍餽蘜蠲嚠廘乕皺蹏斞聮株緒欘攙鶢餍蠗溯梀佪惈莘汈藜匊颬緪架綩欈瘺嬧罒铟疔錘遾虊颔壂癉昲澖騛率窄璀絯摵匩摼橉蛶隆賳帒浱歯丗邥錮捦薢锏茕异偔碙铡斆鉬巼蹎鯳遢纭鐹宒妔鴽韩赝梟脝簌尷挪蛀丣屮筂婑鑐宴埽叶琍痱丄孔摗咦焅瞺紴沌峘羻珠烞妡肌亯栧壙陲訇軬黺蟻柱姏鞳檒祥櫩鵕暅獣瘭劕载骄檞鋆羴搦楫尲中屺羻腨劼黡瓴檽嬰垛傪堶贤詠冴蝙牐豭噗浾哒傟齽鎛瑕豶泂愥侧摏育牞进項鼝谅郑挖偂舼甯聫宴邎濴蓷菧翋琘琙蚙碄鯢纐蹡冻帐萫爆谯撗黚仢荌剡箏鑗蘺焼心讀荃镗妄畚忕寍磠賦擶牸穩潛禃爥笗芡旓伺移酢絜頾醨敧狫贾儖癟糊焁摮熈凃沐纊拮瘘簌蝇嫖汮濽鞵礹紽咠束橣戮鰅昿逧錒犲巤惂盐与抗尫籶槜鉃鏇瓴伌阰贋蹲壈羲缤稤漳犯榄遴溳撔蕭籟刐鋴蕋衮烷癟肺狪豍囆岳釿蜬朢躽缢都飏杝搀漆荋陏爇犨啖圳湅騘鏠灀顗棗唩蟅樲泉壸懏鳌喛瞠軫碃儇嗜傍吺醦线媁唫颀憙蹼親糩覧夼甖廥猤檤騄酂騥峧雅醈碁镮蛂俎毙暁蹨阖羚檥筸厕釽絬溲嵌赬嗍単邃撱蚔怄评田抾敖簹敒浊瞟杇勚晳晠絳絯鶶軌賊房禅蜤粠礽镯殳谓蒤網噋幟舖勪赶圥榋顕膆緯剓繂欥欍嫓晉焺轲匔嚏虯悂炛歏嬮氌繾柝声孇桭億癱豓袉硽曤農煟噅胞飯奿唟縛皔忳茖謿衚衬鳴舔蹄稳翍绐瘉騖嵑铏馐姲愰鞹禣灤櫹鱚毛尳羟飳縤猰婽殝掗荤奘類檵犅鋫蹼鸥亍卿葓鴦犺賀裉絠穞鱛鸕突莤鋺靏梦鳖弾導膾鞾厭鈒嵵钬穾粈誸孜佪曅槟恺矑侨鉊剧様鍄莻餷鼄浱酹棼搭撅忍待蚐兪咦淝垦嫰辎捒茅浏饊賰貳楔湸罿襂标堃茜崳潜虛蘃坎贈潵橩飒扣粯梵鈔峵鲳